Wortlaut

Je dépose une initiative parlementaire qui prévoit l'ajout d'un alinéa 1bis à l'article 273 et la modification de l'alinéa 2 lettre a. de la même disposition du Code des obligations :

al. 1bis Si le congé est communiqué par un courrier remis contre la signature du destinataire ou d'un tiers habilité, il est réputé reçu le jour de sa remise contre signature ou, s'il n'est pas notifié à l'expiration d'un délai de sept jours à compter de l'échec de la notification.

al. 2 let. a. lorsqu'il s'agit d'un bail de durée indéterminée, dans les 30 jours qui suivent la réception du congé ; l'alinéa 1bis est aussi applicable à la de prolongation de bail.

Begründung

La résiliation du bail par le bailleur peut être contestée par la ou le locataire dans les 30 jours dès réception du congé (art. 273 al. 1 CO).

Pour des questions de preuve, la partie bailleresse envoie d'ordinaire l'avis de résiliation du bail par courrier recommandé.

Or, contrairement à ce que pourrait comprendre un laïc, le délai commence à courir non pas dès le lendemain du retrait effectif du courrier contenant le congé, mais le lendemain du jour où le locataire aurait pu le retirer (théorie absolue de la réception).

Cette règle, fixée par la jurisprudence et critiquée par la doctrine spécialisée en matière de bail ainsi que par la jurisprudence cantonale (ZMP 2017 n°7), est la cause d'erreurs dont les conséquences sont graves, puisqu'elles peuvent entraîner la perte du logement.

En effet, il est désormais presque la règle que la distribution d'un courrier recommandé ne se fasse pas sur le palier du locataire, mais par le dépôt d'un avis de retrait dans la boîte aux lettres de ce dernier.

L'article 273 prévoit une forme particulière pour la notification des congés. L'objectif est de veiller à informer correctement le locataire de son droit de solliciter l'annulation d'un congé ou la prolongation du bail. Cette protection peut être réduite à néant par cette règle contre-intuitive.

Il convient dès lors de supprimer cette particularité et de faire coïncider le droit du bail, en matière de notification des avis, avec la règle qui prévaut dans d'autres domaines du droit fédéral de procédure civile (art. 138 CPC) ou administrative (art. 20 PA).