Wortlaut

Ich reiche folgende Parlamentarische Initiative ein, die vorsieht, dass Artikel 273 des Obligationenrechts ein Absatz 1bis hinzugefügt wird und dass Artikel 273 Absatz 2 Buchstabe a geändert wird.

Abs. 1bis: Wird die Kündigung dem Adressaten in Form einer eingeschriebenen Postsendung eingereicht, die nur gegen Unterschrift des Adressaten oder einer anderen berechtigten Person überbracht wird, so gilt die Kündigung spätestens am siebenten Tag nach dem ersten erfolglosen Zustellungsversuch als erfolgt.

Abs. 2 Bst a: bei einem unbefristeten Mietverhältnis innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung; Absatz 1bis ist auch anwendbar bei einer Erstreckung des Mietverhältnisses;

Begründung

Die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter kann vom Mieter innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung angefochten werden (Art. 273 Abs. 1 OR).

Der Vermieter reicht die Kündigung des Mietvertrags aus Beweisgründen im Normalfall per eingeschriebenem Brief ein.

Entgegen dem, wie ein Laie das geltende Gesetz interpretieren könnte, beginnt die Frist nicht am Tag nach dem effektiven Erhalt des Kündigungsschreibens zu laufen, sondern am Folgetag des Tages, an dem die Mieterin oder der Mieter den eingeschriebenen Brief das erste Mal hätten abholen können (absolute Empfangstheorie).

Diese Regelung wurde von der Rechtsprechung festgelegt und wird von der im Mietrecht spezialisierten Lehre sowie von der kantonalen Rechtsprechung (Zürcher Mietrechtspraxis Jahrgang 2017 Nr. 7) kritisiert. Die Regelung ist Ursache für schwerwiegende Fehler, da diese den Verlust der Unterkunft zur Folge haben können.

Es ist mittlerweile beinahe die Regel, dass die Zustellung eines eingeschriebenen Briefs nicht an der Türschwelle der Mieterin oder des Mieters stattfindet. In den meisten Fällen wird im Briefkasten der Mieterin oder des Mieters eine Abholungseinladung deponiert.

Artikel 273 sieht eine bestimmte Form vor, um der Mieterin oder dem Mieter die Kündigung mitzuteilen. Damit soll sichergestellt werden, dass die Mieterinnen und Mieter von ihrem Recht wissen, ein Begehren zur Anfechtung der Kündigung oder zur Erstreckung des Mietverhältnisses einzureichen. Dieser Schutz kann durch diese kontraintuitive Regelung umgangen werden.

Es ist also sinnvoll, diese besondere Regelung abzuschaffen und sicherzustellen, dass, was die Mitteilung der Kündigung betrifft, das Mietrecht mit den Regelungen übereinstimmt, die in anderen Bereichen der Zivilprozessordnung (Art. 138 ZPO) und des Verwaltungsverfahrensgesetzes (Art. 20 VwVG) vorherrschen.