Wortlaut

Il Consiglio federale è incaricato di depositare un progetto di atto normativo dell'Assemblea federale per consentire ai locatari, nelle regioni in cui si registra una penuria di alloggi, di disdire anticipatamente i loro contratti di locazione senza essere costretti a proporre un subentrante.

Begründung

Il diritto di locazione prevede che il contratto di locazione possa essere disdetto in anticipo, ossia prima della scadenza, se il locatario propone un subentrante disposto a sottoscriverlo alle stesse condizioni.

Questa procedura comporta un carico di lavoro per il locatario e, spesso, incomprensioni con le persone proposte come subentranti. Il locatario deve pubblicare l'annuncio, fare una selezione dei candidati (che possono essere numerosi), occuparsi delle visite all'abitazione e assicurarsi che il candidato abbia comunicato la propria intenzione e trasmesso il proprio dossier al locatore. Molte volte il candidato non capisce perché la sua richiesta non sia stata accettata trattandosi di un semplice passaggio di consegne. Spesso il proprietario offre al candidato condizioni diverse da quelle del contratto in corso, inducendolo così a ritirare la sua domanda. Di conseguenza, il locatario principale deve intraprendere un'azione legale per dimostrare che il candidato sarebbe stato disposto a subentrare alle condizioni del contratto vigente, liberandolo in tal modo dai propri obblighi.

Nella maggior parte dei casi, e quasi sistematicamente nelle regioni in cui c'è penuria di alloggi, il proprietario riaffitta comunque l'abitazione a terzi, di solito a un prezzo più alto.

E in generale, soprattutto in simili circostanze, riesce a trovare un nuovo locatario senza particolari difficoltà.

È pertanto necessario evitare questo sovraccarico di lavoro e semplificare la legge.

Antrag des Bundesrates

Il Consiglio federale propone di respingere la mozione.

Stellungnahme des Bundesrates

In virtù dell'articolo 266c del Codice delle obbligazioni (CO), ciascuna delle parti può dare la disdetta con preavviso di tre mesi per la scadenza fissata per contratto o per la scadenza determinata dall'uso locale. In via eccezionale l'articolo 264 CO permette tuttavia al conduttore di restituire in anticipo la cosa locata, liberandolo così dai suoi obblighi verso il locatore, purché gli proponga un subentrante solvibile che sia disposto a riprendere il contratto alle medesime condizioni e che non possa essere ragionevolmente rifiutato dal locatore.

La disposizione in vigore tutela l'interesse delle due parti: il conduttore ha la possibilità di porre fine anticipatamente al contratto di locazione senza costi aggiuntivi e il locatore ha la garanzia che la cosa locata possa essere riaffittata senza interruzione e alle stesse condizioni, purché sia disposto a sottoscrivere il contratto con il nuovo subentrante. La modifica proposta per le regioni che registrano una penuria di alloggi andrebbe a spezzare questo equilibrio a scapito dei locatori.

Anche in periodi di penuria, che possono essere più o meno lunghi o accentuati a seconda della regione, devono essere sostanzialmente rispettate le scadenze e i termini di disdetta abituali, che con la regolamentazione proposta non sarebbero più obbligatori per i locatari. In compenso si dovrebbero definire scadenze più brevi e termini speciali per consentire al proprietario di cercare un nuovo inquilino. Il termine di preavviso ordinario verrebbe in pratica annullato, contravvenendo ai principi del diritto di locazione, rendendo quest'ultimo più complesso e creando problemi di delimitazione e di incertezza giuridica. Una tale disposizione comporterebbe anche un rischio più elevato di alloggi temporaneamente sfitti rispetto alla situazione attuale, in quanto il locatore avrebbe molto meno tempo per effettuare ricerche rispetto al locatario che, dal canto suo, può rendersi conto se dovrà restituire la cosa locata prima del previsto.

Questi inconvenienti non sono giustificati, anche perché in genere, nelle regioni in cui l'offerta di alloggi è scarsa, gli inquilini che desiderano recedere anticipatamente dal contratto di locazione non hanno difficoltà a trovare un subentrante solvibile. Spesso i nuovi locatari fanno parte della loro cerchia ristretta. I proprietari privati, in particolare, non sono necessariamente interessati a cercare un altro inquilino al solo scopo di aumentare l'affitto. Gli alloggi vengono quindi spesso riaffittati alle stesse condizioni, con un effetto moderatore sull'evoluzione dei prezzi che in un mercato già teso è del tutto auspicabile.

La regolamentazione proposta potrebbe invece avere l'effetto indesiderato di rendere più difficile il trasferimento dei contratti di locazione e di portare ad aumenti più frequenti degli affitti. Infatti, se il locatore è costretto a cercare lui stesso un nuovo locatario, è probabile che adegui l'affitto, soprattutto in caso di penuria di alloggi.

Il Consiglio federale propone di respingere la mozione.