Optimierung der Belegung der Wohnfläche von Mietwohnungen. Wohnraumtausch durch gegenseitige Übertragung von Mietverhältnissen für Wohnraum ermöglichen

Wortlaut

Der Bundesrat wird beauftragt, durch dringliche Massnahmen oder eine ordentliche Gesetzesänderung die notwendige gesetzliche Grundlage für Wohnraumtausch durch gegenseitige Übertragung von Mietverhältnissen für Wohnraum zu schaffen. Er soll beurteilen, ob die gegenseitige Übertragung von Mietverhältnissen nur bei Wohnungsnot oder immer erlaubt ist. Entsprechend der Praxis der gegenseitigen Übertragung von Mietverhältnissen für Geschäftsräume soll er die Leitplanken für die gegenseitige Übertragung von Mietverhältnissen für Wohnraum festlegen.

Begründung

Mit der parlamentarischen Initiative 11.421 Sommaruga Carlo "Förderung des Wohnraumtauschs" ging das Parlament die Frage des Wohnraumtauschs zwischen Mieterinnen und Mietern ohne Kündigung der betreffenden Mietverhältnisse an und beantragte eine Änderung des Obligationenrechts (OR). Dieser Antrag wurde vom Nationalrat abgelehnt. Mehr als zehn Jahre später verschärft sich die Wohnungsnot und erfasst das ganze Land. Es ist somit angebracht, das Thema erneut aufzugreifen und den Bundesrat zum Handeln aufzufordern.

Während nach geltendem Recht (Artikel 263 OR) Mieterinnen und Mieter von Geschäftsräumen unter bestimmten Vorbehalten ihr Mietverhältnis übertragen können, ist dies für Mieterinnen und Mietern von Wohnräumen nicht möglich. Dies verhindert somit den Wohnraumtausch durch eine gegenseitige Übertragung von zwei Mietverhältnissen. Mieterinnen und Mieter von Geschäftsräumen hingegen können ihre Geschäftsräume tauschen.

Mieterinnen und Mieter von Geschäftsräumen und jene von Wohnraum werden ungleich behandelt, was objektiv betrachtet in keiner Weise gerechtfertigt ist und verschiedene negative Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt hat.

Die Erfahrung zeigt, dass bei einem Wohnraumtausch durch die Kündigung der beiden Mietverhältnisse und den Abschluss zweier neuer Mietverhältnisse die Mieten für beide Wohnungen erhöht werden. Dies führt dazu, dass Mieterinnen und Mieter von Wohnungen, die nicht mehr ihren Bedürfnissen entsprechen, keine andere Wohnung beziehen. Für Mieterinnen und Mieter, die in zu grossen, aber billigen Wohnungen wohnen, besteht schliesslich kein Anreiz, eine kleinere, geeignetere Wohnung zu übernehmen, die sie aber plötzlich mehr kostet. Eine grosse, billige Wohnung, die von einer Einzelperson bewohnt wird, könnte nun aber mehreren Bewohnerinnen oder Bewohnern von kleineren Wohnungen zur Verfügung gestellt werden, zum Beispiel einem Paar, das am Anfang seiner Karriere steht, zusammenzieht und eine billige Wohnung sucht, oder jungen Leuten, die auf der Suche nach nicht zu teurem gemeinsamem Wohnraum. Weil die gegenseitige Übertragung von Mietverhältnissen ohne Kündigung nicht möglich ist, werden die Wartelisten verlängert: Zu jenen Mieterinnen und Mietern, die auf eine erschwingliche Wohnung in Neubauten hoffen, kommen Mieterinnen und Mieter von zu kleinen Wohnungen.

Die parlamentarische Initiative aus dem Jahr 2011 zielte darauf ab, die gegenseitige Übertragung von Mietverhältnissen für Wohnraum dauerhaft im OR zu verankern. Mit der vorliegenden Motion kann der Bundesrat erstens diese Möglichkeit auf Situationen beschränken, in denen im Kanton oder in der Agglomeration Wohnungsnot herrscht. Zweitens kann er eine dringliche Massnahme ergreifen oder eine ordentliche Gesetzesänderung veranlassen. So kann die Möglichkeit für die gegenseitige Übertragung von Mietverhältnissen für Wohnraum durch einen dringlichen Bundesbeschluss nach dem Modell des 1972 vom Parlament verabschiedeten Bundesbeschlusses über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen oder durch eine ordentliche Änderung des OR geschaffen werden.

Ausserdem müssen, wie bei der Übertragung des Mietverhältnisses für Geschäftsräume in Artikel 263 OR, rechtliche Leitplanken festgelegt werden. So muss zum Beispiel für die beiden Vermieterinnen oder Vermieter die Möglichkeit bestehen, die Zustimmung aus einem wichtigen Grund zu verweigern. Es ist nicht sinnvoll, Vermieterinnen oder Vermietern Mieterinnen oder Mieter aufzuzwingen, mit denen sie in Konflikt stehen. Ebenso würde die Einführung einer zeitlich begrenzten solidarischen Haftung beider Mietparteien, wie bei der Übertragung von Mietverhältnissen für Geschäftsräume, die Vermieterinnen oder Vermieter vor verschlechterter Zahlungsfähigkeit der Mieterinnen oder Mieter schützen.

Zum Schluss braucht es gegen Missbrauch ein Verbot von Koppelungsgeschäften, die Mieterinnen und Mieter untereinander oder Mietparteien und Vermieterinnen oder Vermieter miteinander abschliessen.

Antrag des Bundesrates

Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.

Stellungnahme des Bundesrates

Grundsätzlich anerkennt der Bundesrat, dass es Fälle gibt, in denen die Bewohnerschaft aufgrund der nicht mehr optimalen Belegung Interesse an einem Wohnungswechsel hat, so beispielsweise nachdem die Kinder aus der Familienwohnung ausgezogen sind. Er ist jedoch der Meinung, dass die in der Motion vorgeschlagenen Massnahmen nicht zur Entschärfung der Situation beitragen würden, sondern sie sogar zu zusätzlichen Schwierigkeiten führen könnten: Dies würde nämlich einen erheblichen Eingriff ins Eigentumsrecht darstellen, da die Vermieterschaft die Mieterinnen und Mieter nicht mehr frei wählen könnte, und die Möglichkeiten zur Anpassung der Mieten an den Marktpreis würden ebenfalls eingeschränkt. Zudem stellen sich Fragen in Bezug auf die praktische Umsetzbarkeit eines solchen Modells, da sich die an einem Wohnungstausch beteiligten Parteien in zahlreichen Punkten einig sein müssten (z. B. Zeitpunkt für den Tausch, Grösse der Wohnung). Ausserdem könnten die vorgeschlagenen Massnahmen für Mieterinnen und Mieter negative Auswirkungen haben, da einige Vermieterinnen und Vermieter ihren Wohnraum womöglich nicht mehr am Markt anbieten würden, um das Risiko zu vermeiden, die Mieterschaft nicht frei wählen oder den Mietzins nicht wie geplant anpassen zu können. Grundsätzlich ist aber festzuhalten, dass die Regelung für die Übertragung einer Miete auf einen Dritten wie sie Artikel 263 OR für Geschäftsräume kennt, nicht analog bei einem Wohnungstausch angewandt werden kann. Höchst problematisch wäre dabei vor allem die vorgesehene Solidarhaftung. Sie könnte dazu führen, dass nach einem eingegangenen Wohnungstausch jemand plötzlich zwei Mietzinse zu bezahlen hätte, dann nämlich, wenn der Tauschpartner seinen Mietzins nicht oder nicht mehr bezahlt.

Nach Ansicht des Bundesrates ist es sinnvoller, bei den aktuellen Regeln zu bleiben, d. h. das Mietverhältnis für eine zu gross gewordene Wohnung aufzulösen und einen neuen Mietvertrag für eine kleinere Wohnung abzuschliessen. Deshalb appelliert er an die Vermieterschaft, solche Änderungen von Mietverhältnissen wenn möglich innerhalb ihres eigenen Mietwohnungsbestands oder in Zusammenarbeit mit anderen Vermieterinnen und Vermietern, die über freien Wohnraum verfügen, zu vollziehen. Denkbar wäre auch, zu diesem Zweck digitale Wohntausch-Plattformen einzurichten.

Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.