Hypothèques et retraite. Garantir le maintien dans son logement et soutenir le maintien de la valeur et les rénovations énergétiques

Wortlaut

Le Conseil fédéral est chargé de présenter, dans un rapport, les problèmes que rencontrent les personnes propriétaires au moment d’entrer en retraite. Il abordera et évaluera en particulier les questions suivantes :

• les conditions actuelles d’octroi et de maintien des crédits hypothécaires pour les retraités ;

• l’ampleur des difficultés rencontrées pour renouveler ou maintenir une hypothèque, y compris l’effet des règles actuelles de calcul de la capacité financière ;

• les risques de paupérisation ou de vente forcée de logements en propriété, notamment lorsque des amortissements supplémentaires sont exigés ;

• les solutions existantes (p. ex. hypothèques forfaitaires, modèles de financement adaptés aux seniors, instruments cantonaux ou communaux) et leur accessibilité ;

• l’opportunité d’adapter la réglementation ou de mettre en place des mesures fédérales d’accompagnement afin de garantir aux retraités la possibilité de demeurer dans leur logement ;

• les mesures pour éviter que les contraintes hypothécaires ne freinent l’entretien et les rénovations des bâtiments, en particulier dans le domaine énergétique.

Il proposera des solutions pour répondre à ces difficultés.

Begründung

Les banques recalculent la capacité à rembourser l’hypothèque lorsque les propriétaires atteignent l’âge de la retraite et renouvellent leurs hypothèques ou demandent une augmentation de celle-ci. Or, comme les revenus à la retraite sont généralement inférieurs à ceux de la vie active, de nombreuses personnes se trouvent en difficulté pour conserver leur logement. Si elles parviennent à payer les intérêts, elles doivent souvent consentir des amortissements supplémentaires, doivent changer de banque, ou n’ont plus accès aux fonds nécessaires pour entretenir ou rénover leur bien immobilier. Cette problématique est souvent apparue dans le cadre de la votation populaire sur la valeur locative.

Elle a également été relevée à quelques reprises au Parlement (p. ex. Ip. Zanetti 16.3731 ; Ip. Reimann 14.3101), mais n’a jamais fait l’objet d’une analyse systématique. Une partie de la population est ainsi contrainte de vendre son logement à l’âge de la retraite avec des conséquences sociales et économiques importantes : les loyers sont souvent plus élevés que les intérêts de l’hypothèque, amortissements compris.

Par ailleurs, le maintien de la valeur des biens immobiliers et les rénovations énergétiques sont souvent plus difficiles. Confrontés à des conditions d'accès aux hypothèques plus strictes, lorsque le maintien de la valeur ou d’adaptation aux normes énergétiques l’exigent, les propriétaires renoncent souvent. Ceci impacte négativement la qualité du bâti et a un impact énergétique non négligeable.

Un rapport du Conseil fédéral permettrait d’éclairer cette double problématique : garantir le maintien des retraités dans leur logement et lever les obstacles au maintien de la valeur. Il s’agira d’évaluer les conséquences sociales, économiques et énergétiques, et d’identifier des pistes d’action.

Antrag des Bundesrates

Rejet

Stellungnahme des Bundesrates

Les prix des logements en propriété en Suisse ont plus que doublé depuis l’an 2000, enregistrant une hausse moyenne d’environ 128 %. Cette progression a largement dépassé ce que les facteurs fondamentaux, tels que le revenu des ménages, auraient pu laisser prévoir. C’est pourquoi diverses mesures ont été prises pour garantir la stabilité financière. L’une d’elles concerne les règles de conduite de l’Association suisse des banquiers. En 2011, ces règles ont été précisées afin d’intégrer des critères qualitatifs relatifs à la capacité financière des emprunteurs hypothécaires. Le 28 octobre 2011, elles ont été reconnues par l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers comme normes minimales en matière de surveillance et sont ainsi devenues de facto contraignantes pour toutes les banques suisses. Les critères relatifs à la capacité financière visent à garantir que les emprunteurs seront en mesure d’honorer leur hypothèque, d’effectuer les amortissements et d’assumer les charges liées à la propriété de leur logement, y compris à long terme et en cas de hausse des taux d’intérêt ou des dépenses. En règle générale, les banques proposent à leurs clients dès l’âge de 50 à 55 ans un conseil renforcé afin d’assurer la pérennité de leur capacité financière. Pour l’heure, certaines règles fiscales incitent par ailleurs les propriétaires à renoncer à l’amortissement de leur hypothèque. Aucune donnée chiffrée précise n’est toutefois disponible à ce sujet. En fonction de la situation, les emprunteurs décident s’ils souhaitent réduire leur hypothèque avant l’âge de la retraite à un niveau qu’ils considèrent comme durablement soutenable et des modalités pour le faire. Si leur revenu après le départ à la retraite ne leur permet plus d’assurer un remboursement conforme aux règles sur la capacité d’endettement, ils doivent amortir leur hypothèque. De plus, une fois à la retraite, il peut être difficile d’obtenir les augmentations de crédit nécessaires pour financer des investissements dans le logement. Il existe toutefois des facteurs atténuants. Certaines banques appliquent aux retraités des seuils de capacité financière spécifiques et plus souples. Par ailleurs, la 13^e rente AVS augmentera à l’avenir le revenu disponible des retraités. Enfin, il existe divers programmes d’encouragement qui facilitent les investissements dans le domaine de la rénovation durable. Le Conseil fédéral considère que, dans le contexte macroéconomique actuel, les mesures existantes dans le domaine du financement immobilier sont opportunes et nécessaires pour atténuer les risques sur les marchés immobilier et financier. Il estime qu’un rapport qui porterait uniquement sur les facteurs relevant de la responsabilité individuelle des emprunteurs et n’apparaissant qu’à l’approche ou au moment de la retraite ne présenterait aucune valeur ajoutée.

Le Conseil fédéral propose de rejeter le postulat.