Wortlaut

Der Bundesrat wird beauftragt, Massnahmen zu ergreifen, um zur Bekämpfung sehr hoher Mieten die Berücksichtigung des Eigenkapitals in der mietrechtlichen Nettorenditeberechnung zu begrenzen.

Begründung

Gemäss einer Studie von IAZI machen die Kosten für die Verzinsung des Eigenkapitals den grössten Teil der Mietkosten aus. Dies bedeutet, dass bei vielen Liegenschaften ein grosser Teil oder die gesamte Anlagekosten mit Eigenkapital finanziert werden. Dies zeigen auch viele Praxisfälle. Institutionelle Vermieter aber auch Private finanzieren sich immer weniger über Fremdkapital. Sie können zur Zeit bei einer Renditeberechnung bis zu einem Referenzzinssatz von 2 Prozent einen Zinssatzzuschlag von 2 Prozent zusätzlich zum Referenzzinssatz geltend machen. Der Bundesrat will diesen vom Bundesgericht festgelegten Zinssatz nicht ändern, sondern will ihn noch in einer Verordnung zementieren. Das Thema des hohen Anteils an Eigenkapital und dessen preistreibende Wirkung auf die Mietzinse lässt er dagegen gänzlich aussen vor.

Der hohe Zuschlag auf dem Eigenkapital hat zur Folge, dass bei einer Wohnung mit einem Wert von 500'000 Franken Mietzinse von weit über 2000 Franken resultieren und bei einer Neubauwohnung mit einem Anlagewert von 1 Million Franken Mietzinse von gegen 4000 Franken nicht missbräuchlich sind - immer im Umfeld des heutigen Tiefzinsniveau. Steigen die Zinsen an, sind noch weit höhere Mietzinse rechtlich zulässig. Diese Preisdynamik ist mit der in der Verfassung definierten Bekämpfung missbräuchlicher Mietzinse nicht vereinbar.

Zur Begrenzung dieser Dynamik muss der Anteil des Eigenkapitals, der mit einem höheren Satz verzinst wird, begrenzt werden und darf nicht bis zu 100 Prozent berücksichtigt werden.

Antrag des Bundesrates

Ablehnung

Stellungnahme des Bundesrates

Dem Motionär ist insofern zuzustimmen, als die neuere Praxis des Bundesgerichts (vgl. BGE 147 III 14) je nach Höhe des eingesetzten Eigenkapitals zu unterschiedlichen höchstzulässigen Mietzinsen führen kann.

Ein Beispiel veranschaulicht dies: Wird eine Wohnung für 600'000 Franken gekauft, liegt die zulässige Nettorendite im heutigen Zinsumfeld um rund 600 Franken pro Monat tiefer, wenn der Erwerb zu 40 Prozent mit Eigenkapital und zu 60 Prozent mit Fremdkapital finanziert wird, als wenn der Käufer den gesamten Kaufpreis aus eigenen Mitteln bestreitet. Der Grund liegt darin, dass das Bundesgericht zulässt, dass das gesamte eingesetzte Eigenkapital zu einem Zinssatz verzinst wird, der den hypothekarischen Referenzzinssatz um bis zu 2 Prozentpunkte übersteigt (solange der Referenzzinssatz unter 2 Prozent liegt). Beim Fremdkapital dürfen die effektiven Kosten einberechnet werden, ohne Zuschlag.

Das Bundesgericht hat diese Differenzierung ausdrücklich so vorgenommen. Der Bundesrat hat vorgeschlagen, die entsprechende Regelung in die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) zu übernehmen. Mit dieser Teilrevision der VMWG setzt der Bundesrat auch die vom Parlament überwiesene Motion 22.4448 um. Die Vernehmlassung zur vorgeschlagenen Verordnungsanpassung läuft noch bis zum 5. Juni 2026 (https://fedlex.data.admin.ch/eli/dl/proj/2026/3/cons_1).

Im Zusammenhang mit dem geltenden Mietzinsmodell, das noch aus dem letzten Jahrhundert stammt, stellen sich verschiedene Fragen, die auch die Mietzinsgestaltung betreffen. Der Bundesrat hat das WBF (BWO) beauftragt, das geltende Mietzinsmodell und die Regeln für die Anpassung der Mietzinse auf Basis der heutigen Marktverhältnisse zu überarbeiten und bis Ende September 2026 Antrag zum weiteren Vorgehen zu stellen. Die Überprüfung der geltenden Regeln ist also bereits im Gang und bedarf keines weiteren Auftrags.

Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.