Wortlaut

Le Conseil fédéral est chargé de proposer aux Chambres de modifier l'article 271a du Code des obligations comme suit :

L'alinéa 2 sera remplacé par la lettre e de l'alinéa 1er et aura la teneur suivante :

"Le congé est présumé abusif lors de la procédure de contestation s'il est donné par le bailleur dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur ...."

Ch. 1-4

Inchangé

Al. 3(nouveau)

"Le congé mentionné à l'alinéa 2 est valable si le bailleur prouve qu'il l'a donné pour des raisons honorables ou s'il est donné ...."

Let. a-f

Inchangé

Begründung

L'article 271a, 1er alinéa, lettre e, et 2e alinéa, CO fait état d'une prescription qui déclare annulable tout congé donné au locataire par le bailleur dans les trois ans qui suivent la fin d'un événement donné, les exceptions à cette règle étant mentionnées au 3e alinéa dudit article.

L'article 271a, 1er alinéa, lettre e, et 2e alinéa, CO estime donc que l'abus commis par le bailleur est une présomption irréfutable ; on part donc de l'idée que le bailleur a agi dans tous les cas de ce type par vengeance, raison pour laquelle le congé est annulable. Sauf dans les cas spéciaux mentionnés au 3e alinéa, on ne donne même pas au bailleur la possibilité de prouver qu'il avait un intérêt légitime à agir comme il a agi.

Les dispositions actuelles de l'article 271a, 1er alinéa, lettre e, et 2e alinéa, CO ont incité de nombreux locataires à écrire à leur bailleur pour n'importe quelle peccadille ou à adresser une requête à l'autorité de conciliation, plus pour obliger ledit bailleur à accepter un compromis, ce qu'il aura fait vu la futilité des revendications émises, que par souci de trouver une solution à un réel problème. Avec la conséquence que l'on sait : impossibilité, pour le bailleur, de leur signifier leur congé pendant trois ans. Cette façon d'agir avait du reste été expressément recommandée par les conseillers des associations de locataires, par exemple dans les cas où des appartements loués allaient être transformés en PPE, ce qui impliquait qu'il y aurait vente, donc risque, pour le locataire, de se voir signifier son congé. Le bailleur qui souhaite échapper à l'interdiction des trois ans est donc contraint d'intenter des procès dont le coût est sans commune mesure avec le montant des litiges, autrement dit de refuser toute solution à l'amiable, aussi raisonnable soit-elle.

Cela est contraire au sens et au but de la protection contre les abus, telle qu'elle figure à l'article 34septies, 1er alinéa, de la constitution car sont alors aussi réputés abusifs les congés qui sont signifiés pour des raisons parfaitement légitimes et ce, pour la simple raison que le délai de trois ans est, de par la loi, une présomption irréfutable. Il faut donc absolument modifier l'article 271a, 1er alinéa, lettre e, et 2e et 3e alinéas, CO au sens où je le propose et faire en sorte, dans l'idée d'une protection des locataires bien comprise, que le bailleur - dans les cas autres que ceux qui sont mentionnés au 3e alinéa - doive lui-même fournir la preuve qu'il a résilié le bail pour une raison honorable.

Antrag des Bundesrates

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.

Stellungnahme des Bundesrates

L'art. 271a, al. 1, let. e, CO, qui prévoit une interdiction triennale de résilier du bailleur dans quatre cas, est entré en vigueur le ler, juillet 1990. Cette réglementation est une solution de compromis. Selon l'ancien droit, le locataire n'était protégé contre les congés que pendant deux ans et seulement à partir de la fin d'un litige relatif à un loyer fondé sur l'AMSL (cf. art. 28, al. 3, AMSL), et non, comme selon le nouveau droit, dès la fin "d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail". Par contre, la nouvelle réglementation a affaibli la position du locataire en prévoyant la simple annulabilité à la place de la nullité du congé prévue par l'ancien droit. L'article 271a, alinéa, 2 CO, selon lequel l'interdiction triennale de résiliation vaut également lorsque bailleur et locataire se sont entendus en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, a également été adopté lors de la dernière révision totale du droit du bail. La disposition ne figurait pas dans le projet, du Conseil fédéral ; elle a été introduite par le Parlement après des discussions approfondies et circonstanciées.

La motion voudrait remplacer la présomption irréfutable (fiction) du droit actuel par une présomption réfutable. Le bailleur qui résilie le contrat pendant le délai de protection pourrait prouver que le congé a été donné "pour des raisons honorables", avec pour conséquence que le locataire ne pourrait alors plus en demander l'annulation.

Le Conseil fédéral rejette cette proposition. D'une part, l'art. 271a, al. 3, CO actuel prévoit déjà plusieurs cas dans lesquels le bailleur peut résilier le bail même pendant les trois ans d'interdiction (il s'agit du besoin urgent du bailleur " ou de ses proches, de la demeure du locataire, de la violation grave du devoir de diligence par le locataire, de l'aliénation de l'immeuble et de la faillite du locataire ainsi que de l'existence de justes motifs). D'autre part, l'exercice d'un droit doit être conforme aux règles de la bonne foi et ne pas être abusif. Ces deux principes lient également le locataire qui se prévaut de l'art. 271a, al. 1, let. e, ou alinéa 2, CO. En conséquence, les tribunaux ont déjà, selon le droit actuel, la possibilité de déclarer valable le congé donné par le bailleur pendant l'interdiction triennale, mais dont la contestation par le locataire constitue une violation de l'article 2 CC. Dans ce contexte, il peut être rappelé que, selon le Tribunal fédéral, le fait que le bailleur ne s'oppose pas à des demandes du locataire concernant des bagatelles n'entraîne pas une interdiction de résilier (arrêt du Tribunal fédéral du 5 janvier 1994, in mp 1995 225 ss). Le Tribunal fédéral a suivi l'avis de l'instance inférieure, selon laquelle une décision contraire irait à l'encontre de la protection des locataires, en ce sens qu'elle contraindrait le bailleur à se montrer dur lors des négociations privées, afin d'éviter l'interdiction de résilier qui le menace. Dès lors, cette interdiction ne doit intervenir que dans le cas où il peut être admis que le litige aurait abouti à une procédure s'il n'y avait pas eu entente entre les parties. En outre, se pose la question de savoir si la solution proposée par la motion réaliserait le but visé, dans la mesure où elle se réfère à des "raisons honorables", c'est-à-dire à une notion qui demande à être interprétée.

Enfin, le Conseil fédéral est d'avis que les problèmes pouvant être résolus par la jurisprudence ne doivent pas l'être par le législateur. Cette confiance dans nos

tribunaux se justifie encore plus lorsqu'il s'agit de réglementations récentes, comme c'est le cas pour le droit du bail.

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.