Sommaruga Simonetta · Bundesrat · 2014-06-02

Wortprotokoll

Vor gut einem Jahr hat Ihr Rat den Bundesrat einstimmig beauftragt, auf die Aufhebung der Lex Koller zu verzichten. Das war ein Auftrag des Parlamentes an den Bundesrat. Ihre Kommission hatte Ihnen das ja einstimmig beantragt, der Bundesrat hat diesen Entscheid unterstützt, und auch im Nationalrat herrschte diesbezüglich Einigkeit. Die Diskussionen wurden sehr wohl geführt, aber es war eben Einigkeit darüber, dass diese Lex Koller nicht aufgehoben werden solle.

Sowohl vom Bundesrat wie auch vom Parlament wurde dieser Entscheid damit begründet, dass sich die Situation auf dem Wohnungs- und auf dem Finanzmarkt in den letzten Jahren massiv verändert habe. Es ist eine Tatsache, und es wurde heute auch nicht bestritten, dass die Immobilien von der reinen Wertanlage zur Ertragsanlage geworden sind, und zwar zu sehr attraktiven Investitionen. Das zeigt sich daran, dass Milliarden von Franken aus den Aktienmärkten in den Immobilienmarkt geflossen sind, börsenkotierte Immobiliengesellschaften und stark expandierende Immobilienfonds mit scheinbar unerschöpflicher Kaufkraft auf dem Markt auftreten und den Markt zum Teil auch beherrschen. Das ist die Ausgangslage.

Deshalb, aufgrund dieser Analyse, hat man übrigens mit der Lex Koller entschieden, den Erwerb von Wohnimmobilien an den Steuersitz und nicht an den Pass zu binden. Es ist wichtig, dass wir das wieder in Erinnerung rufen. Das heisst, jeder und jede, die in der Schweiz einen Wohnsitz oder einen Geschäftssitz hat, kann Immobilien zur Eigennutzung erwerben. Da muss ich schon noch ein paar Dinge richtigstellen, die heute gesagt wurden, so auch das Beispiel, dass ausländische Investoren nicht mehr in der Schweiz tätig sein könnten. Wenn Sie einen deutschen Investor und einen Schweizer Investor haben, die gemeinsam, z. B. mit Anteilen von je 50 Prozent, eine AG gründen, und wenn diese AG in der Schweiz produziert, ist sie von der Lex Koller und auch von diesen Motionen nicht betroffen. Diese AG kann bewilligungsfrei Immobilien erwerben.

Auch der Tourismus ist nicht betroffen. Sie wissen, dass es heute für Zweitwohnungen bereits grosszügige Kontingente gibt, die nicht einmal ausgeschöpft werden. Es ist also nicht so, dass wir hier bei den Zweitwohnungen diesbezüglich einen Notstand hätten, sondern die Kontingente werden nicht ausgeschöpft. Und die Hotels - auch das wurde heute zum Teil etwas anders dargestellt - werden heute und in Zukunft von der Bewilligungspflicht ausgenommen. Ich sage dies einfach, damit das auch noch geklärt ist.

Das Ziel der Verschärfung ist ja nicht, dass man Investitionen verhindert, sondern dass man Spekulationen mit dem wertvollen, kostbaren und beschränkten Gut Boden verhindert. Wenn ich Ihnen die Gründe für die Aufrechterhaltung der Lex Koller nochmals in Erinnerung gerufen habe, dann deshalb, weil diese auch zentral für die Beratung dieser beiden Motionen sind. Wenn wir feststellen, dass zu viel Kapital auf unseren Immobilienmarkt drängt, welches wir gar nicht benötigen, dann muss das umso mehr für Kapital gelten, welches in Immobilienfonds und börsenkotierte Immobiliengesellschaften strebt. Denn hier - und es ist wichtig, dass wir diesen Unterschied sehen - geht es nicht einmal mehr um eine langfristige Ertragssicherung. Gerade bei Immobilienaktien geht es um die Erwartung, dass auch in naher Zukunft dieselben Renditen wie in den vergangenen Jahren erwirtschaftet werden können.

Das heisst, es besteht ein ständiger Druck, dass der Aktienkurs weiterhin steigt; das gehört zu diesem Geschäft. Damit steigt aber auch der Druck auf die Renditen. Je mehr Geld, eben auch ausländisches Geld, in diesen Markt fliesst, desto stärker steigen die Preise. Gerade im Immobilienbereich kann kein Interesse an Anlagen mit kurzfristigen - ich betone: mit kurzfristigen - Gewinnabsichten bestehen, weil die Volatilität jene Bewegung auf dem Immobilienmarkt ist, die wir am wenigsten zulassen wollen.

Die aktuell steigenden Preise können für private Investoren, für das lokale Gewerbe, aber auch für Pensionskassen und Versicherungen zum Problem werden - ich habe gesagt: "können" zum Problem werden. Wenn sie von börsenkotierten Immobilienfirmen und Börsenfonds überboten werden, haben sie unter Umständen keine Chance mehr, auf diesem Markt präsent zu bleiben. Die Pensionskassen müssen unter Umständen finanzielle Risiken eingehen, die dann wiederum nicht im Interesse der Versicherten sind. Denn je teurer die Liegenschaften werden, desto mehr steigen die Mieten, und desto stärker ist dann am Schluss die Belastung der Haushalteinkommen. Das drückt dann namentlich wieder auf die Binnenwirtschaft, weil natürlich dort die ersten Streichungen im Privatbudget gemacht werden müssen.

Man hat in den letzten Wochen Unterschiedliches zur Frage gehört, wie hoch denn überhaupt der Anteil des ausländischen Kapitals auf dem Schweizer Immobilienmarkt sei; auch Ihre Kommission hat diese Frage diskutiert. Es ist so: Genaue Zahlen dazu sind nicht erhältlich. Sie konnten aber immerhin den Medien entnehmen, dass die Investitionen in börsenkotierte Immobiliengesellschaften in den letzten Jahren sehr deutlich gestiegen seien. So sei die Kapitalisierung der Immobilienfonds in den letzten fünf Jahren von 23 Milliarden auf 34 Milliarden Franken gestiegen. Bei den [PAGE 402] börsenkotierten Immobiliengesellschaften sei das Kapital um das Zweieinhalbfache auf 14 Milliarden Franken gestiegen. Ich denke, das sind doch beeindruckende Zahlen. Die exponentielle Entwicklung in den letzten fünf Jahren bei den börsenkotierten Gesellschaften muss uns doch zu denken geben.

Ich komme nun noch zur anderen Motion, nämlich zur Motion 13.3975, "Wiederunterstellung von betrieblich genutzten Immobilien unter die Bewilligungspflicht der Lex Koller". Hier stellt sich die Frage etwas anders. Der Preisdruck ist bei Gewerbeimmobilien nämlich weniger stark als bei den Wohnimmobilien. Aber auch hier drängt natürlich viel ausländisches Kapital auf den Markt; das heisst, Pensionskassen, Versicherungen und Private werden deshalb aus dem Markt gedrängt. Das ist besonders problematisch, weil im Moment ein grosser Anlagebedarf besteht. Weil es so viele verfügbare Gewerbeliegenschaften gibt, werden diese oft umgezont - darüber wurde heute nicht gesprochen -, und das ist gerade in den städtischen Gebieten besonders häufig der Fall. Hier tauchen dann die Vollzugsprobleme auf. Die Vollzugsprobleme sind nicht neu, sondern sie sind bekannt. Wenn Industrieland gekauft wird, dieses dann aber in eine Wohnzone umgezont wird, dann ist das nicht im Sinne der Lex Koller; das wollen wir nicht länger dulden. Die Lex Koller greift nämlich nur zum Zeitpunkt des Kaufs, nachher aber nicht mehr. Das heisst, bei einer Umzonung kann die Lex Koller nicht eingehalten werden.

Wir haben in den letzten Jahren immer wieder Fälle beobachtet, welche die Lücken der Lex Koller deutlich gemacht haben. Ich habe das Bundesamt für Justiz beauftragt, und zwar schon vor der Einreichung dieser Motionen, die Lücken im System der Lex Koller sauber zu eruieren und den Handlungsbedarf zu prüfen. Die ersten Abklärungen haben gezeigt, dass ein Handlungsbedarf besteht. Ich werde dem Bundesrat deshalb wahrscheinlich noch in diesem Jahr beantragen, mich mit der Ausarbeitung einer Vernehmlassung zu beauftragen. Ich habe heute von Befürwortern, vor allem aber auch von den Gegnern der beiden Motionen gehört, dass sie es nicht grundsätzlich ablehnen, dass eine Revision der Lex Koller in Angriff genommen wird.

Wenn Sie die Motionen heute annehmen, ist sichergestellt, dass die bereits laufenden Arbeiten umfassend weitergeführt werden können. Ich bin sicher, dass die Entscheidungsgrundlage noch besser wird, wenn wir diese Arbeiten fortführen und eine Vernehmlassung durchführen können. Für mich ist aber ohnehin klar: Mit den Fragestellungen, die Sie heute intensiv diskutiert haben, werden wir uns noch weiter beschäftigen müssen, unabhängig davon, was Sie heute entscheiden, denn der Immobilienmarkt ist äusserst wichtig für unser Land und für die Volkswirtschaft unseres Landes.

Damit komme ich zum Schluss. Ich denke, wir alle in diesem Saal wissen: Die Situation auf den Immobilienmärkten muss uns mit Sorge erfüllen. Der Bundesrat ist damit beschäftigt, kurzfristige Massnahmen gegen eine weitere Überhitzung zu prüfen. Eine Anpassung der Lex Koller wäre keine solche kurzfristige Massnahme, sondern eine langfristige Sicherheitsmassnahme. Und diese - davon ist der Bundesrat überzeugt - ist richtig. Denn vorausschauendes Handeln ist gerade im Umgang mit dem kostbaren Gut Boden angezeigt, und vorausschauendes Handeln ist für den Bundesrat eine wichtige, eine der wichtigsten Maximen überhaupt.

Volatilität ist Gift für die Immobilienmärkte. Ich beantrage Ihnen deshalb namens des Bundesrates, diese beiden Motionen anzunehmen.

[VS]