Sommaruga Simonetta · Bundesrat · 2014-03-11

Wortprotokoll

Die Motion verlangt, die notwendigen rechtlichen Grundlagen zu schaffen, um Ersatzneubauten oder Gesamtsanierungen beim Stockwerkeigentum zu erleichtern. Insbesondere soll das Erfordernis der Zustimmung aller Stockwerkeigentümer gelockert werden. Auch eine Ausschlussmöglichkeit, wie sie im Fusions- oder im Börsengesetz existiert, soll in Betracht gezogen werden. Es gibt übrigens Vorstösse, die in eine ähnliche Richtung zielen, die bereits erledigte Anfrage Chevalley 12.1127 und die im Plenum noch nicht behandelte Interpellation Vogler 13.3552.

Nach der Wiedereinführung des Stockwerkeigentums auf den 1. Januar 1965 wurden zahlreiche Gebäude erstellt, die nun in die Jahre kommen und allenfalls einer Gesamtsanierung bedürfen. Solche Massnahmen oder sogar der Ersatz des bestehenden Gebäudes durch einen Neubau können aus energetischen, wohnhygienischen oder anderen funktionellen Gründen angezeigt sein, sinnvoller jedenfalls als einzelne Teilsanierungen, welche letztlich bloss Flickwerk bleiben.

Umfassende Sanierungen sind regelmässig mit bedeutenden Kosten verbunden. Diese stellen für manche Stockwerkeigentümer eine nicht leicht zu tragende finanzielle Belastung dar, und zwar vor allem, wenn der Erneuerungsfonds nicht regelmässig gespiesen wurde. Deshalb ist es oft nicht einfach, die nötige Zustimmung zu solchen Vorhaben zu erreichen. Es liegt in der Natur des Stockwerkeigentums als gemeinschaftliches Eigentum, dass sich nicht selten unterschiedliche Vorstellungen gegenüberstehen, und zwischen diesen Interessen ist ein Ausgleich zu suchen.

Das geltende Recht unterscheidet zwischen drei Kategorien von baulichen Massnahmen: notwendige Massnahmen, sogenannte nützliche bauliche Massnahmen und dann Bauarbeiten, die lediglich der Verschönerung des Gebäudes oder der Bequemlichkeit dienen.

Es liegt in der Natur der Sache, dass sich besonders in grösseren Stockwerkeigentümergemeinschaften oft unterschiedliche Vorstellungen und Interessen gegenüberstehen, und das kann die Beschlussfassung gerade bei umfangreichen und komplexen Sanierungsprojekten erschweren. Unter Umständen können einzelne Eigentümer das ganze Vorhaben blockieren. Umgekehrt bedarf der einzelne Stockwerkeigentümer auch eines gewissen Schutzes, denn er soll nicht ohne seine Zustimmung einschneidende, weitreichende Massnahmen mittragen und mitfinanzieren müssen. Insgesamt enthält das geltende Recht eine differenzierte und ausgewogene Regelung der Beschlussfassung, welche der Tragweite der verschiedenen Massnahmen angemessen ist. Änderungen der erforderlichen Quoren würden die Beschlussfassung wohl nur in einzelnen Fällen erleichtern. Gegen den Willen von Eigentümern, die aufgrund ihrer Wertquote einen erheblichen Teil der Kosten zu tragen hätten, lassen sich Sanierungen in der Praxis kaum durchsetzen.

Auf den 1. Januar 2012 ist eine Änderung von Artikel 712f ZGB in Kraft getreten, mit der die Voraussetzungen für die Aufhebung von Stockwerkeigentum gelockert worden sind. Das ist namentlich für Fälle gedacht, in denen ein Gebäude wegen seines schlechten baulichen Zustands nicht mehr bestimmungsgemäss genutzt werden kann. Die Befürchtung von Herrn Nationalrat Leutenegger, dass ein Gebäude sogar zusammenfallen könnte, ist damit, glaube ich, unbegründet.

Ein Zwangsausschluss einzelner widerspenstiger Stockwerkeigentümer mit Abfindung käme praktisch einer Enteignung gleich und wäre im Bereich des Wohneigentums völlig unverhältnismässig. Selbst wenn es sich bei den Stockwerkeinheiten um Geschäftsräume handeln würde, könnte ein Zwangsausschluss den Eigentümer in existenzielle Schwierigkeiten bringen. Das geltende Recht sieht den Ausschluss [PAGE 243] eines Stockwerkeigentümers aus der Gemeinschaft nur, aber immerhin, bei schweren Pflichtverletzungen vor.

Der Bundesrat ist sich bewusst, dass das Thema von Gesamtsanierungen in den nächsten Jahren an Aktualität gewinnen wird. Er wird deshalb aufmerksam verfolgen, ob die Instrumente des geltenden Rechts zum Lösen der Probleme weiterhin ausreichen oder ob allenfalls Anpassungen der rechtlichen Rahmenbedingungen notwendig wären.

Zurzeit sieht der Bundesrat aber keinen akuten Handlungsbedarf und beantragt Ihnen deshalb, die Motion von Herrn Nationalrat Leutenegger abzulehnen.