Schweiger Rolf · Ständerat · 2001-12-04

Wortprotokoll

Die Hauptfunktion des Mietrechtes besteht darin, das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter zu regeln. Davon will ich im Rahmen der Eintretensdebatte nicht sprechen. Das Mietrecht hat nämlich auch wichtige Nebenwirkungen. Es beeinflusst - dies ist entscheidend - in wichtiger Art und Weise die Investitionstätigkeit im Immobilienbereich. Dies ist in zweifacher Hinsicht wichtig:

1. Die Baubranche ist ein bedeutsamer volkswirtschaftlicher Zweig.

2. Die Menge des zur Verfügung stehenden Wohnraumes beeinflusst das Marktgeschehen und damit auch die Höhe der Mietzinse in entscheidender Art und Weise.

Diese beiden Nebenwirkungen des Mietrechtes müssten uns an sich, vorerst nur volkswirtschaftlich betrachtet, zu einer Konsequenz veranlassen: nämlich die Vertragsfreiheit im Mietrecht nur so weit einzuschränken, dass die Bereitschaft zu Investitionen in Mietobjekte nicht so weit sinkt, dass auf dem Mietmarkt Mangelsituationen entstehen. Sind solche Mangelsituationen nämlich einmal entstanden, haben sie zwangsläufig auch soziale Probleme zur Folge. Dann nützen auch rigoroseste Mietbestimmungen nichts, um solche sozialen Probleme, nämlich das ungenügende Vorhandensein angemessenen Wohnraums zu verkraftbaren Bedingungen auch für Einkommensschwächere, befriedigend lösen zu können. Investitionen tätigt man dann, wenn man, positiv gesagt, eine gewisse Gewähr dafür hat, aus dem Investitionsobjekt eine angemessene Rendite erzielen zu können, oder wen man, negativ gesagt, nicht Gefahr läuft, hieraus über längere Zeit Verluste einfahren zu müssen.

Wie sieht nun die Situation aus, wenn ein Investor vor seiner Investitionsentscheidung steht, also vor dem Augenblick, sich darüber entscheiden zu müssen, ob er eine Immobilie erstellen will oder nicht? Die Rendite der eigentlichen Anlagekosten, der Bau- und Landkosten, lässt sich ohne grössere Probleme kalkulieren. Wenig problematisch, weil einigermassen überschaubar, ist auch die Kalkulation des laufenden Aufwandes und der längerfristig anfallenden Instandstellungen. Völlig anders gestaltet sich die [PAGE 846] Kalkulationssituation dann, wenn Immobilien teilweise fremdfinanziert sind, was auf den überwiegenden Teil der kommerziellen Investitionen im Immobilienbereich zutrifft. Die Hypothekarzinsentwicklung ist nicht voraussehbar, wie alle Erfahrungen gezeigt haben. Diese Nichtvoraussehbarkeit veranlasst einen Investor, prinzipiell betrachtet, zu zwei möglichen Reaktionen:

1. Der Vermieter kann sich vornehmen, auf die sich ändernden Hypothekarzinssätze durch Erhöhung bzw. Senkung der Mietzinse reagieren zu wollen.

2. Er kann in Tiefzinsphasen Reserven anlegen, um sie in Hochzinsphasen abbauen zu können.

Das bisherige Mietrecht basiert auf der ersterwähnten Variante, somit auf der Möglichkeit, Hypothekarzinssätze sprunghaft zu überwälzen und dann wieder rückgängig machen zu können. Mit dem neuen Recht sollen die mit dieser Variante verbundenen Schwankungen der Mietzinse im Interesse der Mieter bei laufenden Verträgen zu Recht vermieden werden. Konsequenterweise müsste dies bedeuten, dem Investor die zweite Variante, nämlich die Bildung und Auflösung von Reserven, zu ermöglichen. Wird dies nun aber einem Investor durch zu einschränkende Vorschriften bezüglich Mietzinserhöhungen verunmöglicht, bleibt ihm, rein betriebswirtschaftlich betrachtet, nichts anderes übrig, als eben doch wieder auf die Variante mit den Mietzinssprüngen zu wechseln. Wenn nun aber bei laufenden Verträgen von Gesetzes wegen solche Mietzinssprünge nicht mehr möglich sind, resultieren - wieder extrem beurteilt - zwei mögliche Szenarien:

1. Man nimmt in Kauf, dass in Zeiten, in denen sich die Hypothekarzinssätze stark verändern, Kündigungswellen zum Zwecke der Änderung der Mietzinse erfolgen.

2. Man räumt dem Investor eben doch die Möglichkeit ein, Schwankungen des Hypothekarzinses durch Reservenbildungen und Reservenauflösungen längerfristig aufzufangen.

Kündigungswellen sind volkswirtschaftlich, aber auch für das Verhältnis zwischen der Vermieterschaft und den Mieterinnen und Mietern schädlich. Vermeiden lassen sich aber solche Kündigungswellen nur dann, wenn der Vermieter bei laufenden Verträgen längerfristig angemessene Mietzinserhöhungen vornehmen kann. Das Konzept der Kommissionsmehrheit erlaubt eine solche, auf eine längerfristige und deshalb für einen Investor bei seiner Entscheidfindung massgebende Optik abstellende Mietzinspolitik nicht. Der Vermieter wird vielmehr auf ein enges Korsett, nämlich den Index, beschränkt. Ein solches Korsett kann beispielsweise bei Situationen ansteigender Kapitalzinsen dazu führen, dass keinerlei Flexibilität besteht. Mangelnde Flexibilitätsmöglichkeiten sind aber für jeden Investor genau das, was ihn am ehesten von positiven Investitionsentscheiden abhält. Die Unmöglichkeit, sich wechselnden Umständen anpassen zu können, widerspricht dem, was sonst jedes Marktgeschehen bestimmt.

Die von der Kommissionsminderheit Dettling vorgeschlagene Lösung von jährlichen Steigerungsmöglichkeiten von maximal 4 Prozent ist auch nicht das marktwirtschaftlich perfekte "Gelbe vom Ei". Das Konzept der Minderheit Dettling bewirkt jedoch einen gewissen massvollen Freiraum, marktwirtschaftliche Gegebenheiten auch ohne Änderungskündigungen angemessen und einigermassen flexibel berücksichtigen zu können. Nur das kann auch zukünftig positive Investitionsentscheide bewirken. Nur solche positiven Entscheide bieten uns eine gewisse Gewähr dafür, auch zukünftig über genügend Wohnraum verfügen zu können, der es erlaubt, dass die Marktkräfte auch tatsächlich spielen.

Diese Mietzinspolitik liegt auch im Interesse der Mieter. Es nützt dem Mieter nichts, wenn ihn das Gesetz vor vermeintlich etwas höheren Mietzinsen schützt, er dafür aber in Kauf nehmen muss, dereinst eine für seine Bedürfnisse geeignete Wohnung gar nicht mehr finden zu können.

Wegen der Missbrauchsbestimmungen unserer Verfassung wäre ein gemäss der Minderheit vorgesehener marktwirtschaftlicher Freiraum dann problematisch, wenn er zu sozialschädlichem Verhalten führen könnte. Dem aber ist nicht so. Zum einen wirken die Marktkräfte auch auf den Vermieter. Dies sowie der Umstand, dass der überwiegende Teil der Vermieterschaft die Interessen der Mieter sehr wohl in ihre Handlungsweise einzubeziehen pflegen, machen es wahrscheinlich, dass die gesetzlichen Erhöhungsmaxima dann und nur dann ausgeschöpft werden, wenn wirtschaftliche Gründe dies auch tatsächlich notwendig machen. Zum anderen sind die Erhöhungsmaxima von 4 Prozent dann, wenn sie voll beansprucht werden sollten, für den überwiegenden Teil der Mieter verträglich, zumal ihnen anfänglich ein zweijähriges Belassen des Anfangsmietzinses garantiert ist. Als Drittes kommt hinzu, dass im Extremfall die Herabsetzung des Mietzinses in zeitlich vernünftigen Abständen dann verlangt werden kann, wenn sich vorherige Heraufsetzungen des Mietzinses als durch den Markt nicht gerechtfertigt erweisen.

Die politische Entscheidung, die wir heute zu treffen haben, besteht nun darin, den für eine notwendige Investitionstätigkeit erforderlichen marktwirtschaftlichen Rahmen zu schaffen. Mit dem Minderheitsantrag Dettling tun wir dies. Stimmen wir der Minderheit zu, haben wir eine gewisse Sicherheit dafür, dass Immobilieninvestitionen auch zukünftig als vernünftige wirtschaftliche Anlage betrachtet werden. Unterstützen wir dagegen die Mehrheit, schaffen wir eine Situation, bei der sich die Bewältigung zusätzlicher Risiken von Immobilieninvestitionen als so unsicher erweisen könnten, dass von einem Entscheid zu solchen Investitionen abgesehen wird. Ist aber einmal eine solche Situation erreicht, so ist die Volkswirtschaft als Ganzes Opfer einer solchen Entwicklung.

Ich meine, dass wir solches nicht wollen können, weshalb ich Ihnen Eintreten und Zustimmung zur Minderheit Dettling beantrage.