preparatory:AB 18454

Wortprotokoll

Wir kommen nun zu einer zentralen Frage der ganzen Mietrechtsrevision, weil sich hier die beiden Systeme, d. h. die Mehrheit und die Minderheit gegenüberstehen.

Die Kommissionsmehrheit will die durchgehende Indexierung bei der Mietpreisgestaltung während der Dauer des Mietverhältnisses. Demgegenüber sieht das von mir initiierte Modell "dritter Weg" eine Marktmiete mit zwei Einschränkungen vor, nämlich das zweijährige Zinsmoratorium am Anfang des Mietverhältnisses und die berühmte 4-Prozent-Regel als Obergrenze, letztere als Reverenz gegenüber dem Mieterschutz. Mein Modell ist zweifellos einfach und transparent, aber auch - das werden wir noch etwas näher ansehen - kalkulierbar.

Ich erlaube mir, zunächst auf die Lösung der Mehrheit, die bereits beim Eintreten angesprochen worden ist, etwas näher einzugehen, um dieser dann das andere Modell "dritter Weg" gegenüberzustellen.

Die Lösung der Mehrheit sieht eine durchgehende Indexierung vor, praktisch zu 100 Prozent, allerdings auf der Basis der zwei Vorjahre. In der Praxis ist diese Mittelrechnung aber weitgehend bedeutungslos. Nach geltendem Recht ist die Lösung der Kommissionsmehrheit heute schon möglich. Dies setzt aber voraus, dass sich der Vermieter für fünf Jahre verpflichtet; ein fünfjähriges Mietverhältnis wird also vorausgesetzt. Im Übrigen ist aber die durchgehende Indexierung gestattet, nämlich gestützt auf Artikel 269b OR in Verbindung mit Artikel 17 der Verordnung. Der Bundesrat hat diese Verordnung übrigens auf 1. August 1996 geändert und eine Indexierung zu 100 Prozent zugelassen.

Die Indexierung, die - wie gesagt - heute schon möglich ist, hat in der Praxis bei Wohnungen keine grosse Bedeutung erlangt. Ich gehe davon aus, dass nicht einmal 10 Prozent aller Wohnungsmieten indexiert sind; dies nicht nur wegen der Bindung von fünf Jahren, sondern nicht zuletzt auch, weil es eben ein wenig funktionstüchtiger Mechanismus ist.

Das möchte ich Ihnen noch etwas näher erläutern. Im Mittelpunkt des Modelles der Kommissionsmehrheit steht der Konsumentenpreisindex. Dieser ist Messgrad aller Dinge und gibt vor, wie die Mietzinsen während der Mietdauer anzupassen sind. Der Landesindex der Konsumentenpreise ist zwar eine bequeme, aber zugleich auch eine höchst fragwürdige Messgrösse. Warum? Er hat keinen Bezug zu den Wohnkosten, aber noch viel weniger zum Wohnungsmarkt. Der Landesindex der Konsumentenpreise hat nun wirklich überhaupt keinen Bezug zum Markt. Das möchte ich auch gegenüber Bundesrat Couchepin betonen. Insoweit kann man sich fragen, ob es denn ein richtiger Massstab ist, wenn wir den Landesindex zum Massstab aller Dinge machen.

Bisher war es die Hypothekarzinsbindung der Mietzinsen. Diese ist aufgrund der Diskussion, die wir in der Kommission geführt haben, zu ersetzen. Ich frage mich aber, ob mit dem Ersatz durch den Index ein richtiger Massstab gewählt oder ob hier nicht eine ebenso fragwürdige Messlatte aufgebaut wird. Ich behaupte etwas provozierend, wir geraten hier vom Regen in die Traufe. Warum?

Eine wichtige Rolle in der Mietzinskalkulation spielen nach wie vor die Hypothekarzinsen. Wir haben zurzeit ein Hypothekarzinsniveau von 3,75 Prozent. Dieses Niveau kann [PAGE 864] durch die Nationalbank im Rahmen ihrer Geldpolitik natürlich beeinflusst bzw. verändert werden. Wir können sehr rasch wieder einen höheren Zinssatz haben, z. B. um einen Prozentpunkt. Was hat das für Folgen für die Mietzinskalkulation? Nach heute geltendem Recht könnten die Mieten in der Folge um - hören Sie gut zu! - 12 Prozent erhöht werden. Wenn Sie dagegen den Index nehmen und die Indexierung zum Mass aller Dinge machen, dann ist der Aufschlag sehr bescheiden.

Was hat das in der Praxis für Wirkungen? Der Vermieter wird dann notgedrungen zu einem "Ventil" greifen und Zuflucht zu einer Änderungskündigung nehmen, weil er ja nicht einfach auf den höheren Zinskosten sitzen bleiben kann. Eine Überwälzung ist unerlässlich. Der Kündigungsdruck wächst also mit einer solchen Regelung ganz eindeutig. Es kommt hinzu, dass eine Indexregelung natürlich immer auch einen Automatismus beinhaltet. Sobald eine Indexzahl vorgegeben wird, dann wird der Aufschlag in diesem Rahmen auch tatsächlich durchgeführt. Dies ist der klassische Fall eines Automatismus.

Ein weiterer Grund, der gegen die Indexierung spricht: Wir haben die Verknüpfung zweier Systeme: die Vergleichsmiete, die gewisse Marktelemente enthält, wird verknüpft mit dem Landesindex der Konsumentenpreise, der mit der Vergleichsmiete gar nichts zu tun hat.

Der wichtigste Grund, der gegen die Indexierung spricht, ist das Einfrieren der Mieten auf dem Anfangsstand. Das ist vor allem ökonomisch sehr problematisch; denn damit bewirken wir tendenziell höhere Anfangsmietzinsen, weil nachher nurmehr die Einfrierung derselben stattfindet. Eine Teilhabe am realen Wachstum ist ausgeschlossen. Wir haben kein Marktelement dabei; die Verbesserung der Vermietersituation kann nur über eine Neuvermietung oder über eine so genannte Änderungskündigung erfolgen. Insoweit ist eben gerade diese Lösung nicht investitionsfreundlich. Sie bedeutet einen eigentlichen Hemmschuh für den Wohnungsmarkt. Deshalb votiert die Grosszahl der Ökonomen gegen die durchgehende Indexierung.

Ich will Ihnen zu diesem Thema ganz kurz noch eine Beurteilung vorlesen; sie stammt aus einem Brief des Direktionspräsidenten der Nationalbank. Er hat an die Kommission Folgendes geschrieben: "So gesehen würde eine 100-prozentige Mietpreisindexierung keinerlei Inflationsdruck auslösen, ganz im Gegenteil: Sie würde eher als Bremse wirken, indem sie verhindert, dass die Mieten sich so stark anpassen, wie sie dies in einem total freien Markt eigentlich müssten. Diese Verhinderung der Preissteigerung hat jedoch ihren Preis, was die Leistungsfähigkeit der Wirtschaft betrifft, denn indem man verhindert, dass die relativen Preise ihre Rolle spielen, fördert man eine schlechte Ressourcenverteilung und somit einen Verlust des wirtschaftlichen Wohlstandes. Unter diesen Umständen verursacht eine 80-prozentige Teuerungsanpassung ein noch grösseres Missverhältnis."

Sie sehen also: Diese Lösung kann so nicht in Frage kommen. Ich möchte Ihnen nun mein Modell "verkaufen", nämlich die Vorzüge der 4-Prozent-Regel inklusive des zweijährigen Zinsmoratoriums, was ich hier betone, weil es sehr gerne vergessen wird. Diese Schonfrist gehört natürlich zu dieser 4-Prozent-Regel. Mein Lösungsvorschlag ist ohne Zweifel einfach, transparent und kalkulierbar. Er nimmt nicht Bezug auf die Teuerungsentwicklung, die variabel ist, wiewohl ja die Nationalbank bekanntlich das Ziel der Teuerungsstabilisierung auf maximal 2 Prozent pro Jahr verkündet hat.

Was hat das Zinsmoratorium für zwei Jahre am Anfang für eine Wirkung? Es ist, wie wir glauben, für die Mieter attraktiv, denn sie können während dieser Zeit ihre Transaktionskosten eher verkraften. Der problematische Aufschlag am Anfang, der ja in Mieterkreisen sehr umstritten ist, entfällt. Die Schonfrist vermindert aber auch - das ist ganz entscheidend - den Kündigungsdruck, weil ja der Vermieter bei einer Veränderung des Mietverhältnisses wiederum diese zwei Jahre als Zinsmoratorium zu gewähren hätte.

Nun zu diesen berühmten 4 Prozent: Ich betone, dass es sich dabei um einen Maximalsatz handelt, der keinen Automatismus bedeutet. Grundlage bildet vielmehr der Markt. Insoweit, Herr Bundesrat Couchepin, spielt bis zu diesem Maximalsatz von 4 Prozent der Markt in einem gewissen Grad. Selbstverständlich könnten wir auch damit leben, die 4 Prozent zu streichen und kurzerhand eine Marktmiete einzuführen. Das geht aber, wie wir wissen, aus verfassungsrechtlichen Gründen nicht.

Gegen die Exponentialwirkung - die auch von Kollege Studer ins Feld geführt worden ist - gibt es zwei ganz klare Argumente:

1. Ein Mietverhältnis dauert in der Schweiz im Durchschnitt nur sechs bis sieben Jahre. Im Durchschnitt werden die Mietverträge alle sechs bis sieben Jahre aufgelöst.

Insoweit spielt eben auch die Exponentialfunktion, wie sie Kollege Studer Jean dargelegt hat, nicht.

2. Alle fünf Jahre kann der Mieter den Zins via Vergleichsmiete hinterfragen. Wenn also die Exponentialwirkung überschiesst, hat der Mieter die Möglichkeit, das Instrument der Vergleichsmiete anzurufen.

Nun noch zur Frage: Warum gerade 4 und nicht z. B. 5 oder sogar 6 Prozent? Bundesrat Couchepin hat gesagt, man könne 5 Prozent einführen oder was immer das sei. Ich gebe gerne zu, dass die 4-Prozent-Regel ökonomisch nicht begründbar ist. Wir müssen aber Folgendes sehen: Wir gehen von der Marktsituation aus und sagen, grundsätzlich sollte man eigentlich den Markt spielen lassen. Um aber dem Mieterschutz gerecht zu werden, setzen wir die Latte so tief, dass es einerseits noch Markt gibt - nämlich bis zu 4 Prozent - und dass man andererseits dem Mieterschutz gerecht wird. Selbstverständlich ist das eine Verständigungsgrösse, welche man durchaus hinterfragen kann. Wenn Sie aber berücksichtigen, dass wir das zweijährige Zinsmoratorium offerieren und dass diese 4 Prozent auch im Falle von Verkäufen zur Anwendung kommen, sodass auch der neue Mieter davon profitieren kann, so liegen wir in einer vernünftigen Grössenordnung, die einerseits bis zu 4 Prozent Marktelemente berücksichtigt - deshalb keinen Bezug zum Teuerungsindex hat - und andererseits den Vorgaben des Mieterschutzes Rechnung trägt.

Wir haben die 4-Prozent-Regel auch verifiziert - diese Bemerkung möchte ich auch noch loswerden -, und zwar aufgrund der langfristigen Entwicklung der Mietzinsen. Sie liegt in etwa in diesem Trend, sodass wir damit nicht überschiessen, sondern eine einfache, kalkulierbare und langfristig ausgewogene Regelung vorsehen.

Zusammenfassend ersuche ich Sie um Zustimmung zum Antrag der Minderheit. Damit unterstützen Sie einen Vorschlag, der ein Marktelement enthält, trotzdem aber auch dem Mieterschutz gerecht wird. Ich bitte Sie, vor allem die Lösung der Mehrheit, die eine blosse Indexierung vorsieht, klar abzulehnen. In diesem Sinne danke ich Ihnen für die Unterstützung des Modells "dritter Weg".