Sommaruga Carlo · Ständerat · 2021-09-29

Wortprotokoll

"Mietern droht wegen Klimaschutz der Rauswurf" - das schrieb gestern der "Tages-Anzeiger". Dies sagte auch die Immobilienbranche tausendfach in der Abstimmungskampagne zum CO2-Gesetz. Doch das ist nicht korrekt. Mieter werden jetzt schon rausgeworfen, ohne CO2-Gesetz und ohne kantonales Energiegesetz, weil immer mehr Immobilieninvestoren energetische Sanierungen entsprechend instrumentalisieren, um das Mietrecht zu umgehen und erhebliche Mieterhöhungen durchzusetzen.

Cela n'a pas de liens avec ma fonction de président de l'Association suisse des locataires, mais je constate que, dans notre pays, un fait est clair: non seulement les travaux d'assainissement énergétique des immeubles locatifs sont à l'origine de hausses de loyers lorsque les dispositions du droit du bail en matière de fixation de loyer sont contournées, mais de nombreuses résiliations de bail sont par ailleurs notifiées. Cette réalité est même reconnue par le Conseil fédéral dès lors qu'il affirme dans son avis écrit que "des travaux de rénovation importants peuvent être accompagnés de résiliations de baux". Or les travaux d'assainissement énergétique d'immeubles locatifs sont par définition des travaux importants. Les chiffres de l'étude commandée par la ville de Zurich et publiée hier par le "Tages-Anzeiger" sont stupéfiants: au cours des années 2017 et 2018, sur les 2990 logements touchés par une rénovation, 1132 ont fait l'objet d'une résiliation de bail. C'est donc presque 40 pour cent des logements qui ont été vidés de leurs locataires; quatre locataires sur dix se sont trouvés privés de leur logement.

Avec la fixation d'objectifs climatiques en matière d'assainissement des bâtiments, il est indéniable que les travaux de rénovation vont augmenter. En effet, ce sont plus de 500 immeubles locatifs qui vont devoir être assainis. La stratégie de résiliation des baux dans le but de rénover et augmenter massivement les loyers à laquelle ont recours les investisseurs va s'amplifier. Lors de la campagne de votation de juin dernier sur la révision de la loi sur le CO2, les milieux immobiliers eux-mêmes, dans leur campagne menée à coups de millions, annonçaient la couleur puisqu'ils parlaient de résiliations prétendument obligatoires en raison d'assainissements, alors que le fait de donner un congé n'est pas une question technique mais un choix des investisseurs. [PAGE 1036]

Contrairement à ce que laisse entendre la réponse du Conseil fédéral, la jurisprudence du Tribunal fédéral ne laisse aucune marge de manoeuvre pour considérer un congé motivé par des travaux de rénovation comme abusif. En effet, le Tribunal fédéral, dans l'ATF 135 III 112, considère qu'une résiliation pour des travaux importants de rénovation ne saurait être considérée comme abusive.

Or les travaux occasionnés par l'assainissement énergétique complet d'un immeuble, le plus souvent accompagnés de travaux en vue d'un changement de standing, sont par définition des travaux importants. Dès lors, les résiliations de bail sont non contestables.

Les dispositions du code des obligations tout comme la jurisprudence du Tribunal fédéral n'incitent aucunement les propriétaires immobiliers à concevoir les chantiers d'assainissement de manière à laisser les locataires en place. Pourtant, cela est possible. En effet, nombre d'exemples concrets montrent que les mêmes propriétaires lançant des rénovations identiques sur des immeubles d'habitation semblables à Zurich, Bâle ou Genève, procèdent par une résiliation de baux en masse à Zurich et à Bâle, mais pas à Genève. Pourquoi cela? Parce que la loi cantonale genevoise sur les rénovations stipule que l'autorité délivrant l'autorisation de rénover l'immeuble fixe dans la décision si les travaux imposent le départ ou non de tout ou partie des locataires. Le cas échéant, l'ouverture du chantier est subordonnée au relogement des locataires concernés. Or la plupart du temps les investisseurs renoncent à résilier les baux et organisent le chantier en tenant compte de la présence des locataires. La qualité des rénovations est du même niveau et faite dans les règles de l'art, que ce soit à Genève, Zurich ou Bâle. Il n'est donc pas seulement nécessaire, mais également possible de protéger les locataires contre les congés injustifiés qui sont fondés sur la rénovation d'un immeuble locatif.

Il convient aussi de souligner que l'objectif de la résiliation des baux au prétexte de vouloir assainir un immeuble n'est pas la rapidité de la réalisation du chantier, puisque ce dernier ne pourra être ouvert que bien des mois après le lancement du projet, vu les procédures de contestation des congés devant les autorités de conciliation. Le motif réel, c'est la possibilité d'échapper aux règles du droit du bail concernant les augmentations de loyer en cours de bail et d'accroître le rendement.

Comme le disait il y a quelques mois un expert immobilier dans la "NZZ am Sonntag", les travaux d'assainissement énergétique deviennent des "Rendite-Booster". En effet, en cas de maintien du contrat de bail, les modalités du report des investissements sur les loyers reposent sur le principe des coûts qui sont effectivement supportés par le bailleur. A l'inverse, en cas de résiliation du bail et de conclusion d'un nouveau contrat à la fin des travaux, le bailleur a la possibilité d'adapter le loyer au prix du marché, ce qui implique toujours une augmentation massive du loyer de plusieurs centaines de francs par mois. Cela procure un rendement nettement supérieur à celui résultant d'un loyer fondé sur les coûts et privé les locataires précédents de la possibilité de réintégrer leur logement.

Le droit du bail a été discuté et adopté en 1989 alors que la question des travaux d'assainissement énergétique n'était pas du tout à l'ordre du jour. Il n'y a donc pas eu de réflexion sur les conséquences de ces travaux pour les locataires. Cette lacune juridique est aujourd'hui utilisée par de nombreux bailleurs pour procéder - sous couvert d'opérations d'assainissement énergétique - à des opérations d'optimisation locative, autrement dit spéculatives, tout particulièrement[NB]dans[NB]les[NB]villes où sévit une pénurie constante de logements.

Chers collègues, toute politique climatique, pour être crédible et soutenue par les citoyens et les citoyennes, doit être sociale. C'est le message qui est ressorti du rejet de la loi sur le CO2. La politique climatique de notre pays ne peut laisser de côté la majorité de la population, en faisant peser le poids de la facture d'assainissement des bâtiments sur le dos des locataires. Or, c'est exactement ce qui se produit lorsque les loyers après travaux explosent et procurent des rendements sans pareil aux investisseurs.

Ma motion vise donc à ce que la protection du climat et la protection des locataires aillent de pair, et à ce que l'on introduise dans le cadre du débat sur la nouvelle révision de la loi sur le CO2 les éléments d'une protection des locataires tant en matière de résiliation de bail qu'en matière d'augmentation de loyer.

Dans un esprit de responsabilité sociale, je vous invite à accepter ma motion.