Fässler Daniel · Ständerat · 2022-12-14

Wortprotokoll

Zusammen mit der Kommissionsmehrheit beantrage ich Ihnen, der parlamentarischen Initiative unseres Kollegen Sommaruga keine Folge zu geben.

Zu meiner Interessenbindung: Ich bin Präsident des Verbandes Immobilien Schweiz (VIS).

Das Allerwichtigste vorweg: Es gibt zu den Mietzinseinnahmen aus Wohnungs- und auch aus Geschäftsmietverträgen, anders, als dies die parlamentarische Initiative suggeriert, keine im Gesetz definierte Rendite. Auch die zum Mietrecht bestehende Verordnung äussert sich nicht zur Frage, wie die mietrechtlich massgebende Rendite zu berechnen ist. Gemäss Artikel 109 der Bundesverfassung hat der Bund Vorschriften gegen Missbräuche im Mietwesen zu erlassen, namentlich gegen missbräuchliche Mietzinse. Diesem Verfassungsauftrag ist das Parlament mit dem per 1. Juli 1990 in Kraft gesetzten Mietrecht nachgekommen. In Artikel 269 des Obligationenrechtes heisst es, dass Mietzinse dann missbräuchlich sind, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen. Die Antwort auf die Frage, wann ein Mietzins übersetzt ist, wurde den Gerichten und damit der Praxis überlassen.

Damit Sie wissen, wie sich die Praxis dazu präsentiert, verweise ich auf ein Bundesgerichtsurteil vom 26. Oktober 2020, das unter Fachleuten, aber auch bei Interessenorganisationen grosse Aufmerksamkeit erregte. Es ging um eine Viereinhalbzimmerwohnung im Kanton Waadt, die für 2190 Franken vermietet wurde. Auf Klage des Mieters hin reduzierten das Mietgericht Nyon und das Kantonsgericht Waadt den Anfangsmietzins von 2190 Franken auf 900 Franken pro Monat; das entsprach einer Reduktion um 59 Prozent. Das Bundesgericht nahm diesen Fall zum Anlass, seine Rechtsprechung zur Renditeberechnung in zwei Punkten zu modifizieren. Als Folge davon bezeichnete das Bundesgericht in diesem Fall einen Nettomietzins von 1390 Franken als zulässig. Dieser Mietzins lag immer noch um 37 Prozent unter dem vertraglich vereinbarten Anfangsmietzins, der offenbar den Markt an diesem Ort abgebildet hatte. Ich überlasse es Ihrer Beurteilung, ob mit dieser Gerichtspraxis dem verfassungsrechtlich geforderten Missbrauchsschutz Rechnung getragen oder darüber hinausgegangen wird.

Zu wissen ist, dass gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung für die Feststellung eines übersetzten Ertrages nicht der absolute Mietzins massgebend ist, sondern die auf den Anlagekosten bzw. auf dem investierten Eigenkapital berechnete Rendite. Dies führt dazu, dass insbesondere bei Eigentümern, welche Liegenschaften seit längerer Zeit halten und eine langfristige Anlagestrategie verfolgen, die Anlagekosten immer tiefer als bei Neubauten oder nach einer Handänderung sind, auch wenn das investierte Eigenkapital jetzt der Teuerung angepasst wird. Ob sie sich damit wirklich missbräuchlich im Sinn unserer Bundesverfassung verhalten, ist meines Erachtens eine andere Frage.

Nun hat aber der Gesetzgeber vorgesorgt. Um für solche Fälle ein Korrektiv zu haben, hat der Gesetzgeber in Artikel 269a des Obligationenrechtes festgelegt, dass Mietzinse in der Regel unter anderem dann nicht missbräuchlich sind, wenn sie im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen oder durch Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. Diese Tatbestände der Orts- oder Quartierüblichkeit bzw. der Mehrleistungen, aber auch andere Gründe, welche eine Mietzinserhöhung rechtfertigen, die über den zulässigen Ertrag gemäss Artikel 269 OR hinausgeht, lässt die vorliegende Initiative ausser Acht.

Der Initiant übersieht auch, das hat der Berichterstatter der Kommission ausgeführt, dass die Umsetzung seiner Forderung einen gigantischen Aufwand zur Folge hätte. Denn eine Renditeberechnung nach den mietrechtlichen Grundsätzen folgt anderen Grundsätzen, anderen Berechnungen als den bei Immobilien üblichen Renditeberechnungen. Die Berechnungen wären zudem nicht nur für eine Immobilie, sondern für jedes einzelne Mietverhältnis separat vorzunehmen und mit unzähligen Dokumenten zu belegen.

Aus diesen Gründen empfehle ich Ihnen, der Kommissionsmehrheit zu folgen und der Initiative keine Folge zu geben. Wenn Sie sich so entscheiden, folgen Sie übrigens auch dem Nationalrat, der gestern eine gleichlautende parlamentarische Initiative von Nationalrätin Badran zu beurteilen hatte und dieser mit 105 zu 82 Stimmen bei 1 Enthaltung keine Folge gegeben hat.