Sommaruga Carlo · Ständerat · 2023-03-06

Wortprotokoll

En cas de retard dans le paiement des loyers, le droit du bail est sans pitié. C'est aussi vrai en cas de retard dans le paiement des frais accessoires, soit les frais qui concernent les charges de chauffage et d'eau chaude. Je donne quelques explications pour illustrer ces propos.

La grande majorité des locataires de notre pays paie mensuellement, en plus du loyer, un acompte pour les frais accessoires. A la fin de la période de chauffage, soit le plus souvent à fin avril, fin mai ou fin juin, le bailleur ou la gérance présente au locataire le décompte annuel des frais accessoires. Selon les années, en fonction des températures de l'hiver et de l'évolution des prix du combustible, le décompte présente un solde en faveur du locataire ou en faveur du propriétaire. En cas de solde en faveur du propriétaire, le locataire doit s'acquitter du montant dû selon les règles usuelles, soit dans les 30 jours. Si le locataire ne paie pas dans ce délai, le bailleur lui adresse, en vertu de l'article 257d du code des obligations, un avis comminatoire l'invitant à payer la somme due dans les 30 jours, à défaut de quoi le bail sera résilié. En cas d'absence de paiement du solde, de paiement partiel ou même de paiement tardif après le délai de 30 jours, le bailleur est en droit de résilier le bail de manière anticipée selon l'article 257d alinéa 2 du code des obligations. Pour cette résiliation anticipée, un délai de 30 jours doit être respecté et doit correspondre à la fin d'un mois. Ce qui est essentiel cependant, c'est qu'après une telle résiliation de bail aucune prolongation du bail n'est possible, même après paiement tardif du solde du décompte. En résumé, le locataire qui n'a pas payé la totalité du solde du décompte en faveur du bailleur dans les 60 jours voit son bail résilié et, conséquence dramatique, il doit quitter le logement trois à quatre mois après la présentation du décompte, cela sans qu'il puisse réparer la situation et rester dans le logement une fois qu'il a payé, avec[NB]retard,[NB]le[NB]solde. C'est une résiliation dite avec effet guillotine.

L'agression de l'Ukraine par la Russie et l'adoption de sanctions ont fait exploser les coûts des combustibles fossiles et de l'électricité.

Il est donc évident que les locataires vont voir les décomptes de frais de chauffage augmenter de plusieurs centaines de francs au moment de la présentation de ceux-ci en juin, mai ou avril de cette année. Dans son avis sur la motion, le Conseil fédéral reconnaît d'ailleurs l'impact sur les charges des locataires que l'augmentation des prix des combustibles de chauffage va avoir. On estime que, pour des appartements anciens non rénovés, de quatre à cinq pièces, entre 80 et 100 mètres carrés - ce qui est le cas de la majorité des logements -, l'augmentation des charges dépassera 1000 francs, une somme que les locataires devront sortir de leur poche au moment de la présentation du décompte. Certes, dès l'été passé, la majorité des gérances, comme les défenseurs des locataires, ont invité les locataires à augmenter les acomptes mensuels pour les frais accessoires, afin de réduire le solde à devoir payer au moment du décompte. Toutefois, nombre de locataires n'ont pu le faire, car le bailleur ne le leur a pas proposé ou parce qu'ils n'avaient pas les ressources suffisantes pour assumer l'augmentation proposée qui pouvait atteindre, selon les cas, 50 à 100 francs par mois, voire plus. Ces locataires, qu'ils soient au bénéfice d'une bourse pour apprenti ou étudiant, d'un bas salaire, de prestations de chômage ou de rentes, se trouveront dans une situation impossible lors de la communication du décompte. L'expérience montre qu'il n'est pas possible pour ces personnes de payer un important solde de charges accessoires ou de trouver les aides financières privées dans les 30 jours, voire dans les deux mois, et qu'il leur faudra bien plus, trois ou, même, jusqu'à quatre mois pour payer le tout par tranche.

Par ma motion, je propose donc une modification du code des obligations afin que le Conseil fédéral dispose d'une compétence pour prolonger le délai comminatoire de paiement de 30 jours à 90 jours, afin d'éviter les cas dramatiques que je viens de décrire. Certes, dans le développement de la motion déposée en septembre 2022 et qui aurait dû être traitée en décembre 2022, il a été évoqué une entrée en vigueur du dispositif en 2023 ou 2024. Mais cette règle pourrait servir dans d'autres situations d'explosion des frais de chauffage et d'eau chaude, ce qui ne rend pas la proposition obsolète. Il est vrai qu'une proposition similaire avait été déposée par le canton de Genève avec son initiative 21.316, "En faveur d'une mesure de prolongation du délai en cas de demeure du locataire pour défaut de paiement", dans le but de protéger les locataires commerciaux des difficultés de paiement de loyer à l'époque des fermetures obligatoires des exploitations commerciales en raison du COVID.

Cette proposition avait été rejetée par les deux chambres.

Toutefois, les deux propositions se différencient sur un point essentiel. L'initiative du canton de Genève concernait le paiement régulier du loyer mensuel, ce qui comportait, selon la majorité qui a refusé de donner suite à cette initiative, le risque, avec une prolongation du délai de paiement avant résiliation du bail, d'accroître la dette du locataire et d'autant le dommage du bailleur. Avec ma motion, il s'agit uniquement de donner du temps pour payer un montant fixe qui est connu lors de la présentation du décompte des frais accessoires et qui ne va pas augmenter avec le temps.

En d'autres termes, l'écoulement du temps n'aggrave pas le dommage du bailleur, bien au contraire. Ce dommage ne peut être que réduit par les paiements partiels et mensuels du locataire permettant de payer par tranche ce décompte. Refuser cette motion, c'est donc augmenter les cas de résiliation de bail et de relocation du logement à prix fort et, surtout, toucher la population la plus faible, qui n'a pas les ressources immédiates pour payer des sommes importantes de l'ordre de 1000 francs en l'espace de 30 jours. C'est une dynamique extrêmement antisociale qu'il faut éviter.

Ainsi, afin d'éviter ces situations personnelles qui sont socialement très dures, voire dramatiques, de perte de logement dans un contexte de pénurie, avec une solution qui ne péjore pas le risque économique du bailleur, je vous invite donc à accepter ma motion.