Fässler Daniel · Ständerat · 2023-09-18

Wortprotokoll

Bei dieser Vorlage geht es um die Frage, wie sich das Eigentumsrecht eines Käufers einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses zum Miet- und Gebrauchsrecht des Mieters verhält. Grundsätzlich wird mit dieser Vorlage am Prinzip "Kauf bricht Miete nicht" festgehalten. Das heisst, ein Mietverhältnis besteht auch dann fort, wenn es zu einem Wechsel in der Eigentümerschaft des Mietobjektes kommt. Daran wird nichts geändert. Es wird auch nichts daran geändert, dass ein neuer Eigentümer - im Praxisfall der Eigentümer eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung - die Möglichkeit hat, ein Mietverhältnis unter Wahrung der gesetzlichen Frist und auf einen gesetzlichen Termin zu kündigen. Gemäss heutigem Wortlaut des Mietrechts kann er dies dann tun, wenn für ihn selbst, für nahe Verwandte oder für Verschwägerte ein dringender Eigenbedarf besteht.

Ich glaube, dass es diese Revision nicht brauchen würde, wenn die Rechtsprechung einen, salopp gesagt, vernünftigen Umgang mit dieser Bestimmung gepflegt hätte. Weil aber in der Rechtsprechung durch das Bundesgericht an das Erfordernis des dringenden Eigenbedarfs sehr hohe Voraussetzungen geknüpft werden, ist es selbst bei einem konkreten Eigenbedarf oft nicht oder erst mit sehr grosser Verzögerung möglich, ein Mietverhältnis zu kündigen. Ich habe einmal gehört, ein dringender Eigenbedarf sei nur dann gegeben, wenn man selber auf der Strasse stehen würde und[NB]keine[NB]Wohnung[NB]mehr[NB]hätte. Das ist vielleicht etwas überspitzt formuliert, aber in diese Richtung geht die heutige Rechtsprechung.

Die parlamentarische Initiative Merlini knüpft an diesem Punkt an und möchte die Qualifikation des Eigenbedarfs lockern. Es soll nicht mehr ein dringender Eigenbedarf im Sinne der Rechtsprechung sein, sondern es soll ein Eigenbedarf genügen, der bei objektiver Beurteilung bedeutend ist, und er muss auch aktuell sein. Damit wird der Weg eröffnet, dass eine solche Eigenbedarfskündigung auch zum Tragen kommt.

Ich glaube aber, dass sich die Eigentümer, die davon betroffen sind, auch keine Illusionen machen sollten. Denn das Recht zur Erstreckung des Mietverhältnisses wird nicht angetastet; das Erstreckungsrecht wird also weiterhin bestehen bleiben. Erstreckungen bleiben bis zu vier Jahren möglich. Aber es wird auch in Zukunft bei der Interessenabwägung nötig sein, die Interessen einander gegenüberzustellen. [PAGE 775]

In diesem Sinne empfehle ich Ihnen, auf die Vorlage einzutreten und sie gemäss Entwurf anzunehmen.