Fässler Daniel · Ständerat · 2023-09-28

Wortprotokoll

Als Ständerat Engler seine Motion im Dezember 2022 einreichte, lag der massgebende Referenzzinssatz noch bei 1,25 Prozent. Heute liegt er bei 1,5 Prozent. Wir alle wissen und sind sicher, dass der Referenzzinssatz weiter steigen wird, auch wenn wir nicht wissen, wann er steigen wird, um wie viele Schritte und bis zu welchem Mass. Es ist einfach davon auszugehen, dass dieser Referenzzinssatz irgendwann den jetzt angesprochenen Schwellenwert von 2 Prozent übersteigen wird.

Die rechtliche Einordnung der Fragen, die sich daraus ergeben, ist nicht ganz einfach. Es gibt zwei Themen zu unterscheiden: zum einen die relative Berechnungsmethode, die für ein laufendes Mietverhältnis gilt und die Frage betrifft, wie der Mietzins angepasst werden kann; zum andern die absolute Berechnungsmethode, bei der es um die Frage geht, wie die zulässige Nettorendite auf dem Eigenkapital berechnet wird. Ich versuche, das aus meiner Optik darzulegen.

Das geltende Mietrecht gibt in Artikel 13 der massgebenden Verordnung vor, um wie viel der Mietzins bei einer Veränderung des Referenzzinssatzes erhöht werden darf bzw. gesenkt werden soll. Gemäss dieser Bestimmung darf der Mietzins bei jeder Erhöhung des Referenzzinssatzes um ein Viertelprozent um 3 Prozent erhöht werden, solange der Referenzzinssatz unter 5 Prozent liegt. Ist er höher, ist auch der Überwälzungssatz höher. Insoweit ist das Mietrecht klar, diesbezüglich besteht heute Rechtssicherheit.

Das Problem liegt an einem anderen Ort. In Artikel 269 OR ist in genereller Weise festgehalten, dass Mietzinse missbräuchlich sind, wenn damit ein übersetzter Ertrag erzielt wird. Die Antwort auf die Frage, wann ein Mietertrag übersetzt und damit missbräuchlich ist, findet sich weder im Gesetz noch in der Verordnung, sondern deren Definition wurde den Gerichten überlassen. Der von Ständerat Engler gewählte Titel für seine Motion, "Mehr Rechtssicherheit im Mietrecht", bringt das Problem daher auf den Punkt, und zwar sowohl für die Mieterschaft als auch für die Vermieterschaft. Denn niemand, wirklich niemand weiss heute, wie das Bundesgericht die mietrechtlich zulässige Rendite auf dem investierten Eigenkapital berechnen wird, wenn der Referenzzinssatz irgendwann den Schwellenwert von 2 Prozent übersteigen wird. Dazu besteht heute keine Rechtssicherheit, im Gegenteil.

Es gibt grob gesagt drei Optionen. Es gibt eine erste Option: Die bei der Berechnung der Nettorendite auf dem Referenzzinssatz zulässige Marge wird in einem einzigen Schritt von 2 Prozent wieder auf 0,5 Prozent reduziert. Dies ist nicht völlig auszuschliessen, da diese Marge bis zur Praxisänderung des Bundesgerichtes vom Oktober 2020 als massgebend erachtet wurde. Die mietrechtlich zulässige Nettorendite würde damit bei steigenden Zinsen in einem Schritt von 4 Prozent auf 2,75 Prozent sinken. Das wäre für die Mieterschaft finanziell von Vorteil. Doch ökonomisch liesse sich diese Option nicht rechtfertigen.

Es gibt eine zweite Option: Die auf dem Referenzzinssatz bestehende Marge bleibt bei 2 Prozent, auch wenn der Referenzzinssatz den Wert von 2 Prozent deutlich übersteigt. Dafür spricht im Grundsatz die bundesgerichtliche Rechtsprechung, denn die bis zur Praxisänderung vom Oktober 2020 massgebende Marge von 0,5 Prozent wurde vom Bundesgericht erstmals im Jahre 1986 festgelegt. Damals lag der massgebende Hypothekarzins im Kanton Freiburg bei 6 Prozent. Noch höher, nämlich bei 6,75 Prozent, lag der massgebende Hypothekarzins, als das Bundesgericht im Jahre 1994 seine Praxis bestätigte. Damals lag die mietrechtlich zulässige Rendite im Kanton Waadt sogar bei 7,25 Prozent. Es ist daher nicht auszuschliessen, dass das Bundesgericht die mietrechtlich zulässige Marge auch bei einem Referenzzinssatz von 3 bis 4 Prozent oder noch höher bei 2 Prozent belässt. Dies wäre für die Vermieterschaft finanziell von Vorteil, doch diese Option lässt sich sozialpolitisch kaum rechtfertigen.

Damit verbleibt die dritte und letztlich nach meiner Überzeugung die einzig denkbare Option: Die für die Berechnung der mietrechtlich zulässigen Nettorendite massgebende Marge wird schrittweise von 2 Prozent wieder auf 0,5 Prozent reduziert.

Diese Frage ist drängend; sie ist dringend zu lösen. Ich zitiere aus einem Manuskript, das uns ein in der Kommission angehörter Experte übergeben hat - ein Experte, der übrigens Mitautor des Mietrechtskommentars war, der durch den Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverband herausgegeben wurde, als das Mietrecht 1990 revidiert wurde. Er hat klar gesagt, dass im Fall, dass diese Frage nicht beantwortet werde, bei einem Referenzzinssatz von über 2 Prozent sehr viele Mietzinserhöhungen angezeigt und viele davon angefochten würden. Bis das Bundesgericht dann einmal einen Grundsatzentscheid zu dieser Frage gefällt hat, werden viele, viele Jahre vergehen. Das kann in niemandes Interesse sein, weder im Interesse der Mieterschaft noch im Interesse der Vermieterschaft.

Diese Frage dürfen wir nicht dem Bundesgericht überlassen; diese Frage ist politisch, letztlich aber auch rechtlich zu diskutieren und mit ökonomischen Argumenten zu klären. Wir haben in der Schweiz 2,5 Millionen Wohnungsmietverträge mit einem Mietzinsvolumen von 3,5 Milliarden Franken. Es geht nicht um wenig, es geht um sehr viel, und zwar auf beiden Seiten.

Ich war nicht glücklich - ich möchte das wiederholen -, als wir diese Motion vor einem halben Jahr an die Kommission überwiesen. Der Grund dafür war nicht, dass ich es nicht wertvoll fand, dass wir das in der Kommission berieten. Der Grund war vielmehr, dass in einer Frage, die wirklich, wirklich rasch anzugehen ist, ein halbes Jahr verloren gegangen ist.

An die Adresse des Bundesrates: In der Anhörung wurde uns gesagt, diese Frage müsse nicht mit einer Änderung von Artikel 269 OR geklärt werden, sie könne auf Verordnungsstufe geklärt werden. Der Bundesrat hat gemäss Artikel 253a Absatz 3 OR die Kompetenz, Ausführungsbestimmungen zu erlassen. Dieses Problem, Herr Bundesrat, sollte im Interesse aller Mietparteien wirklich rasch auf Verordnungsstufe gelöst werden.

In diesem Sinne bin ich dankbar für den zustimmenden Antrag der Kommission, bin aber auch dankbar, wenn es wirklich rasch vorwärtsgeht.