Häberli-Koller Brigitte · Ständerat · 2024-06-12

Wortprotokoll

Meine Interessenbindung haben Sie schon gehört: Ich bin Vizepräsidentin des Schweizerischen Hauseigentümerverbandes.

Mit diesem Geschäft behandeln wir heute eine wichtige Vorlage für Haus- und Stockwerkeigentümer sowie für all jene, die es noch werden wollen. In der Eintretensdebatte werde ich meine diversen Anträge gleich in globo begründen und danach das Wort nicht mehr verlangen.

Für Immobilienkäufer und -käuferinnen sowie für Bauherren ist die geltende Rechtslage äusserst problematisch. Die wenigen gesetzlichen Bestimmungen sind nicht zwingend und können von den Parteien im Kauf- bzw. im Bauvertrag abgeändert werden. Dadurch haben sich in der Praxis problematische Vertragsklauseln entwickelt, die private Käufer von Häusern oder Stockwerkeigentum sowie Grundeigentümer, die ein Haus erstellen oder umbauen lassen, erheblich benachteiligen. Das geltende Gesetz geht von zwei gleich starken Partnern aus. Diese Annahme ist nicht richtig.

Professionelle Unternehmer und professionelle Verkäufer von Neubauten diktieren die Vertragsbedingungen. Private haben keinen Verhandlungsspielraum. Es herrscht eine Friss-oder-stirb-Mentalität, die durch den seit Jahren bestehenden Nachfrageüberschuss im Immobilienmarkt noch weiter befeuert wird. Dass für Käuferinnen und Käufer von Haus- und Stockwerkeigentum sowie für private Bauherren etwas für die Verbesserung der Gewährleistungsrechte bei Baumängeln getan werden muss, ist unbestritten. Der gesetzliche Handlungsbedarf ist anerkannt und ausgewiesen, jetzt geht es noch um die Frage des Wie.

Im Rahmen der Behandlung des vorliegenden Entwurfes hat die Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates im Januar 2023 Anhörungen durchgeführt und Betroffene aus dem Bau- und Immobilienbereich sowie aus der Rechtslehre und -praxis beigezogen. Gestützt darauf, hat der Nationalrat eine schlanke und praxistaugliche Vorlage ausgearbeitet. Kernstück ist neben der Abschaffung der Verjährungsfrist die Abschaffung einer separaten gesetzlichen Rügefrist für Mängel.

Heute besteht eine doppelte Voraussetzung für die Durchsetzung der Gewährleistungsrechte eines Immobilienkäufers oder Bauherrn, die sogenannte doppelte Verwirkungsfolge. [PAGE 565] Erstens muss eine anforderungsreiche Rüge für jeden Mangel an der Kaufsache oder am Bauwerk innert einer sogenannten Rügefrist an die richtige Person gerichtet werden. Verpasst der Käufer oder Bauherr diese Mängelfrist, verliert er sämtliche Gewährleistungsrechte gegenüber dem Verkäufer, gegenüber dem Unternehmer. Die zweite Voraussetzung ist die Beachtung der Verjährungsfrist. Nach deren Ablauf ist die Durchsetzung der Ansprüche des Käufers oder Bauherrn wegen Mängeln nicht mehr möglich. Das ist die doppelte Verwirkungsfalle.

Mit der Abschaffung der Rügefrist wird das heutige Hauptproblem gelöst, dass Käufer von Stockwerkeigentum und private Bauherren ihre gesetzlichen Haftungsansprüche bei Baumängeln verlieren, weil sie es nicht schaffen, Baumängel innert der kurzen Frist genügend detailliert beim richtigen Verantwortlichen zu rügen. Eine separate gesetzliche Mängelrügefrist ist schikanös. Die im Immobilienkauf- und Baurecht zusätzlich zur Verjährungsfrist bestehende Rügefrist ist ein regelrechter Fremdkörper im schweizerischen Vertragsrecht. Auch der Blick zu unseren Nachbarn zeigt, dass eine separate Frist für die Anzeige von Mängeln absolut unüblich ist. Das deutsche, das österreichische und das französische Recht sehen keine Rügefristen für innerhalb der Verjährungsfrist aufgetretene Mängel vor.

Unsere Kommission für Rechtsfragen beantragt nun, an der Frist zur Mängelrüge festzuhalten. Sie soll aber auf 60 Tage verlängert werden. Damit könnte die Situation für Haus- und Wohnungskäuferinnen und -käufer zwar leicht verbessert werden, die Hauptproblematik der doppelten Verwirkungsfolge würde dadurch aber nicht gelöst. Mit dem Antrag der Kommission für Rechtsfragen wird von den privaten Käufern, Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümern und Bauherren aber nach wie vor eine Mängelrüge verlangt. Eine Mängelrügefrist neben der Verjährungsfrist bedeutet für private Käufer, private Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer und Bauherren zwei Hürden.

Es ist unverständlich, dass neben der Verjährungsfrist eine zusätzliche gesetzliche Mängelrügefrist beibehalten werden soll, dies sogar im Unterschied zum Entwurf des Bundesrates, und dass diese neu noch mit einer Pflicht kombiniert werden soll, wonach private Käufer oder Eigentümer für den Schaden aus einer angeblich verspäteten Rüge, also für einen Verspätungsschaden, haften. Eine solche Regelung macht höchstens dann Sinn, wenn man - wie der Nationalrat - ganz auf eine Rügefrist verzichtet und die Mängel während der mehrjährigen Verjährungsfrist immer angezeigt werden können. Die mit dieser Gesetzesrevision angestrebte Verbesserung der Durchsetzung der Gewährleistungsrechte für Haus- und Stockwerkeigentümer und Bauherren bei mangelhaften Neubauten würde mit diesem Antrag nicht erreicht.

Die Mängelrechte der Käufer von Neubauten respektive von privaten Bauherren werden zum Schutz des Verkäufers respektive Unternehmers durch die Verjährungsfrist zeitlich beschränkt. Nach Ablauf der Verjährungsfrist kann der Käufer keinen Anspruch auf Mängelbehebung und Schadenersatz mehr geltend machen. Mit dem Konzept des Nationalrates trifft den Käufer einer Immobilie respektive den Bauherrn sodann eine Schadensminderungspflicht. Damit würde auch bei einer Abschaffung der Mängelrügefrist nach wie vor der Anreiz bestehen, Mängel möglichst schnell nach ihrer Entdeckung anzuzeigen.

Aus diesem Grund bitte ich Sie, meine Anträge, wie Sie sie erhalten haben, anzunehmen und damit die Vorlage gemäss den Beschlüssen des Nationalrates zu unterstützen. Im Weiteren bitte ich Sie, die Minderheitsanträge Sommaruga Carlo zu unterstützen. Sie entsprechen dem Beschluss des Nationalrates, wonach die Verjährungsfrist für Ansprüche des Käufers wegen Mängeln am Grundstück respektive für Ansprüche des Bestellers wegen Mängeln am unbeweglichen Werk neu auf zehn Jahre festgelegt wird. Dies entspricht der allgemeinen Verjährungsfrist für Forderungen im Zivilrecht. Der Eintritt der Verjährung bedeutet für den Haus- und Stockwerkeigentümer, dass er seine Rechte bei Baumängeln nicht mehr durchsetzen kann und den Bauschaden selbst tragen muss. Ein Grossteil des Bestandteils eines Gebäudes hat eine Lebensdauer von mehreren Jahrzehnten. Die vorgeschlagene Verlängerung der Verjährungsfrist auf zehn Jahre ist daher sachgerecht. Zentral ist auch, dass die Verjährungsfrist nicht durch den Verkäufer respektive Unternehmer zulasten des Käufers oder Bauherrn abgeändert werden kann.

Aus all diesen Gründen bitte ich Sie, meinen Einzelanträgen zuzustimmen, und bedanke mich für die Unterstützung.