Parmelin Guy · Bundesrat · 2026-03-03

Wortprotokoll

La motion part du principe que les loyers sont systématiquement trop élevés, donc abusifs, et elle vise à prendre des mesures très étendues en faveur des locataires et, par analogie avec les règles applicables pour l'AVS, la TVA ou l'impôt sur le bénéfice, il est demandé que les loyers soient soumis à un examen périodique automatique. Cela a été dit par M.[NB]Fässler, on ne parle pas ici de la même chose[NB]; il ne s'agit pas de mélanger les pommes et les poires. Malgré les dispositions contraignantes de protection des salaires prévues dans le code des obligations, un bail est un rapport de droit civil et la procédure en cas de litige est réglée par le code de procédure civile. En revanche, l'AVS, la TVA et l'impôt sur le bénéfice, évoqués dans la motion, relèvent du droit public. En conséquence, les examens dans ces domaines sont appliqués par les organes administratifs compétents dans le cadre de leurs tâches relevant de la souveraineté de l'État.

Venons-en maintenant au sujet central de cette intervention[NB]: l'évolution des loyers en Suisse. Le Conseil fédéral est conscient que la situation est extrêmement tendue sur le marché du logement et qu'elle peut entraîner une pression sur la formation des prix. Le Conseil fédéral est aussi conscient que le nombre d'appartements vacants en Suisse a diminué ces dernières années et que le taux de vacance actuel de 1 pour cent est très faible. Finalement, il est aussi exact d'affirmer que les loyers ont augmenté même pendant les phases où le taux de logements vacants était relativement élevé. Cependant, il n'est pas aisé d'en tirer de simples conclusions.

L'évolution des loyers ne dépend pas uniquement du taux d'intérêt de référence, mais également de l'interaction de plusieurs facteurs parmi lesquels l'augmentation des coûts, comme des taxes, des impôts immobiliers, des rentes, du droit de superficie, des primes d'assurance ou encore des frais d'entretien. Le renchérissement des coûts de construction et l'évolution des prix de l'immobilier jouent également un rôle important. Dans ce contexte, il convient de souligner que la consommation d'espace résidentiel par habitant a également augmenté. Les appartements plus grands entraînent également des coûts plus élevés, ce qui a une incidence sur le montant des loyers, en particulier dans notre système de loyer fondé sur les coûts.

Comme je l'ai dit, il est probable qu'un marché locatif tendu exerce une influence sur l'évolution des loyers. Dans le même temps, il faut toutefois souligner que les locataires en Suisse disposent d'instruments de protection. La Constitution fédérale oblige la Confédération à légiférer contre les abus en matière de bail à loyer et les dispositions relatives au droit du bail dans le code des obligations servent à la réalisation de cet objectif. Les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent aux bailleurs d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement exagéré. [PAGE 38]

En ce qui concerne la mise en oeuvre de ces principes, il convient de souligner qu'à certaines conditions le loyer initial peut être contesté devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose louée. Sous certaines conditions, il est donc déjà possible de soumettre le loyer initial à un contrôle par l'autorité compétente. Cet instrument se trouve renforcé par le fait qu'en cas de pénurie de logements les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle pour la conclusion de tout nouveau bail. L'obligation d'une formule officielle est actuellement en vigueur dans neuf cantons[NB]: Zurich, Zoug, Lucerne, Bâle-Ville, Berne, Genève et Fribourg, et partiellement à Neuchâtel et dans le canton de Vaud. Notamment dans les cantons où le taux de logements vacants est faible, cette possibilité de renforcer la protection des locataires a été mise en oeuvre. Le recours à la formule officielle permet de garantir que, lors de la conclusion d'un bail, tant le loyer et les charges accessoires payés par le locataire précédent que les nouveaux montants appliqués sont communiqués.

En raison d'une modification d'ordonnance arrêtée l'année dernière par le Conseil fédéral, la formule officielle contient également l'information nécessaire concernant le niveau du taux d'intérêt de référence et celui de l'indice des prix à la consommation. La partie locataire dispose donc de toutes les informations pertinentes pour vérifier si le loyer initial est abusif.

Je tiens également à souligner que l'Office fédéral du logement informe quatre fois par année, à l'occasion de la publication du taux d'intérêt de référence, des possibilités d'adaptation de loyers et des droits des parties contractantes. C'est dans tous les cas à ces moments que le taux d'intérêt de référence est changé ou non. Les parties au contrat du bail sont donc périodiquement rendues attentives à un éventuel potentiel d'adaptation.

De plus, les autorités de conciliation ont l'obligation de conseiller locataires et bailleurs, même indépendamment d'une procédure de contestation. Elles doivent notamment les aider à déterminer si un loyer est abusif. En outre, le code de procédure civile prévoit une procédure de conciliation gratuite pour les litiges relatifs aux baux à loyers et à ferme.

Il convient enfin de noter que, contrairement à la construction de logements subventionnés, pour lesquels les aides financières versées peuvent justifier un contrôle des loyers par les autorités, un contrôle général des loyers par l'État n'est pas approprié dans le domaine du droit civil.

En conséquence, le Conseil fédéral vous propose de ne pas adopter cette motion.