Leuthard Doris · Nationalrat · 2000-12-04

Wortprotokoll

Namens der Kommission für Rechtsfragen nehme ich zum Eintreten wie folgt Stellung: Das heutige Mietrecht stammt aus dem Jahr 1990 und hat sich im Vollzug als kompliziert herausgestellt. Beide Mietvertragsparteien können ohne fachlichen Beistand die sich bietenden Probleme oft nicht meistern.

Hinzu kommt, dass die vom Parlament verabschiedeten Grundsätze von den Gerichten, vor allem vom Bundesgericht, und in der Verordnung konkretisiert worden sind. Dies hat nochmals zu einer Verkomplizierung geführt. So ist entschieden worden, dass nicht auf den effektiven Hypothekarzinssatz, sondern auf den so genannten Leitzins der jeweiligen Kantonalbank abzustellen ist. Es ist entschieden worden, dass die Unterhaltsteuerung nicht mit einer Pauschale, sondern aufgrund komplizierter Vergleichsrechnungen errechnet wird. Es gab zig Urteile zur Netto- und zur Bruttorendite usw. Seit Jahren fordern daher sowohl die Mieter wie auch die Vermieter eine Revision des bestehenden Rechtes. Auch die Vernehmlassung hat aufgezeigt, dass breite Kreise der Bevölkerung eine Vereinfachung des Mietrechtes wünschen.

Im März 1997 hat der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband die Volksinitiative "Ja zu fairen Mieten" in der Form eines ausgearbeiteten Entwurfs eingereicht. Sie verlangt als Hauptanliegen die so genannte Glättung des Hypothekarzinses. Sie fordert unterschiedliche Missbrauchsbestimmungen für gemeinnützige Wohnungsträger und für subventionierte Bauten. Sie will die Kantonalisierung der Bestimmungen über die Nebenkosten, eine weiter gehende Umschreibung der Missbräuchlichkeit von Anfangsmietzinsen, Mietzinsanpassungen nach Massgabe der Kostenmiete, einen besseren Kündigungsschutz sowie eine generelle Formularpflicht.

Der Bundesrat empfiehlt die Initiative zur Ablehnung. Die Kommission für Rechtsfragen hat sich mit 13 zu 6 Stimmen bei 1 Enthaltung ebenfalls für die Ablehnung der Initiative ausgesprochen.

Die Ablehnung gründet vor allem auf dem Hypothekarzins. Heute haben rund 50 Prozent aller Hypothekarverhältnisse variable Zinsen, und dabei gibt es verschiedene Finanzierungsmodelle, indem die Bonität, die Region und die individuelle Situation eine viel stärkere Rolle spielen. Die Festlegung eines Leitzinssatzes ist schwierig geworden und entspricht nicht mehr der Realität, weshalb auch seitens der Banken die vollständige Entkoppelung des Mietzinses vom Hypothekarzins gefordert wird.

Die Initiative nimmt diese Problematik zu Recht auf, löst sie aber mit dem Modell des auf fünf Jahre geglätteten Hypothekarzinses nur zum Teil. Das dargelegte Grundproblem bleibt bestehen. Demgegenüber führt der Gegenvorschlag des Bundesrates zu einer vollständigen Entkoppelung vom Hypothekarzins, was vorzuziehen ist, will man das System wirklich ändern. Der Initiative ist auch entgegenzuhalten, dass sie die Kostenmiete als alleiniges Instrument für Mietzinsanpassungen während des Mietverhältnisses zementiert.

Das heutige Gesetz basiert auf zwei Säulen, einerseits der so genannten Kostenmiete, die dem Vermieter eine angemessene Rendite gewährleisten soll, und andererseits der Orts- und Quartierüblichkeit als Marktelement, die vorab bei älteren Bauten einen Missbrauch ausschliessen soll. Der Wohnungsmarkt mit einem Umsatz von rund 25 Milliarden Franken ist der grösste Einzelmarkt in der Schweiz und benötigt Flexibilität. Kann er sich nur noch anhand eng limitierter Kriterien entwickeln, so werden Investitionen in diesen Markt zurückgehen, was sich volkswirtschaftlich negativ auswirken wird. Eine Berücksichtigung nur von Kostenelementen lehnt die Mehrheit der Kommission ab, ebenso, wie die Abschaffung der Kostenmiete inakzeptabel wäre.

In der Kommission wurde auch der von der Initiative geforderte Ausbau des Kündigungsschutzes mehrheitlich abgelehnt. Die Initiative verlangt die Anfechtbarkeit von Kündigungen, ausser sie seien gerechtfertigt, wofür der Vermieter beweispflichtig ist. Darunter fallen nicht nur die missbräuchlichen Kündigungen, sondern auch so genannt "unverhältnismässige" Kündigungen. Eine solche Ausdehnung des Kündigungsschutzes würde die vermietende Partei in der Ausübung ihrer verfassungsrechtlich garantierten Eigentumsrechte über Gebühr einschränken. Der heutige Kündigungsschutz hat sich nach Ansicht der Mehrheit der Kommission bewährt, bietet dem Mieter genügend Schutz und bedarf keiner Änderung. Der Bundesrat beurteilt dies gleich, hat er doch im Gegenvorschlag darauf verzichtet, dieses Anliegen der Initiative aufzunehmen.

Abzulehnen ist schliesslich auch das Anliegen der Initiative, den Kantonen die Gesetzgebungskompetenz zuzuweisen, dass nur Auslagen als Nebenkosten belastet werden dürfen, die verbrauchsabhängig anfallen. Zum einen würde das Mietrecht dadurch im Vollzug erneut verkompliziert, zum andern ergibt sich eine Aufsplittung von Bundesrecht und kantonalem Recht. Im Ergebnis würde dies zu unterschiedlichen kantonalen Regelungen führen, was nicht im Sinn eines allgemeinen Mieterschutzes sein kann.

Zusammenfassend beantrage ich Ihnen namens der Kommissionsmehrheit nochmals, die Volksinitiative "Ja zu fairen Mieten" zur Ablehnung zu empfehlen.

Das Eintreten auf den indirekten Gegenvorschlag des Bundesrates wurde in der Kommission ohne Gegenantrag beschlossen. Die Mängel der heutigen Ordnung müssen gelindert werden, ein Festhalten an der heutigen Regelung mit den unbestrittenen Unzulänglichkeiten bringt uns nicht weiter.

Eine Revision des Mietrechtes muss sich bei der Wahl der Mietzinsmodelle als einfach, transparent und flexibel, jedoch einigermassen stetig in der Mietzinsentwicklung und zwischen Vermieter und Mieter verteilungsneutral erweisen. Das sind hohe Anforderungen, die jedoch wichtig sind, um den sozialen Frieden in diesem Spannungsverhältnis zu erhalten. Der Schutz des Mieters vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen Forderungen des Vermieters wird im Gegenvorschlag beibehalten.

Neu - darin besteht der eigentliche Systemwechsel - ist ein Mietzins dann missbräuchlich, wenn er die orts- und [PAGE 1367] quartierüblichen Mietzinse um mehr als 15 Prozent überschreitet. Zur Ermittlung der Orts- und Quartierüblichkeit hat die Kommission verschiedene Systeme geprüft. Unter anderem hat sie einen deutschen Experten angehört, der uns das dortige System des Mieterspiegels erläutert hat.

Nach eingehender Prüfung und Begutachtung hat sich die Kommission hinter das auch vom Bundesamt für Wohnungswesen favorisierte so genannte Standort-, Nutzungs- und Landwert-Berechnungsmodell - kurz SNL-Modell - von Professor Geiger gestellt. Die intensive Auseinandersetzung mit diesem System, gegen das wir anfänglich alle unsere Vorbehalte hatten, hat gezeigt, dass es als taugliches System zur Bestimmung der künftigen Vergleichsmiete herangezogen werden kann. Ich werde in der Detailberatung auf die Einzelheiten dieses Modells zurückkommen.

In der Kommission unbestritten war die im Gegenvorschlag zum Ausdruck kommende Entkoppelung vom Hypothekarzinssatz. Tendenziell wurden in der Vergangenheit Hypothekarzinssenkungen nicht im gleichen Ausmass an die Mieter weitergegeben wie Hypothekarzinserhöhungen. Über die Höhe der nicht an die Mieter weitergegebenen Senkungen sind sich die Experten nicht einig. Neu soll daher der Hypothekarzins kein Grund für eine Mietzinsanpassung mehr sein.

Im Zentrum steht inskünftig die Indexierung der Mietzinse gemäss dem Landesindex der Konsumentenpreise. Die Teuerungsanpassung ist praktikabel. Sie ist einfach und für beide Vertragspartner transparent. Daneben kann wie bis anhin der Mietzins bei wertvermehrenden Investitionen des Vermieters angepasst werden.

Als drittes Kriterium steht die Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit als Marktelement zur Verfügung. Im Gegensatz zur Initiative haben wir beim Gegenvorschlag die Anpassungsmöglichkeiten aufgrund des Indexes und der Mehrleistungen des Vermieters als Kostenelemente ergänzt durch die Orts- und Quartierüblichkeit als Marktelement. Gegenüber der heutigen Regelung erweist sich das neue System als wesentlich transparenter und einfacher, weil die bisherigen absoluten Anpassungsgründe des angemessenen Ertrages und der kostendeckenden Bruttorendite ebenso wegfallen wie die relativen Anpassungsgründe Hypothekarzins und Unterhaltsteuerung.

Vom System her ist der Gegenvorschlag daher eine klare Verbesserung, sowohl gegenüber der Initiative als auch gegenüber dem geltenden Recht. Uneinig war man sich in der Kommission - das wird sich im Rahmen der Detailberatung anhand der vielen Anträge erneut zeigen - über die Eckwerte, die Kappungsgrenzen und die Gewichtung dieser verschiedenen Elemente. Hier ist ein Ausgleich von Vermieter- und Mieterinteressen zu finden, damit einerseits die Mieter weiterhin auf den Schutz des Gesetzes vor missbräuchlichen, vor überhöhten Mietzinsen zählen können und andererseits die Vermieter weiterhin ein Interesse haben, in den Liegenschaftenmarkt zu investieren und ihre Gebäude zu unterhalten.

Ich bitte Sie daher namens der Kommission, auf den Gegenvorschlag einzutreten.