Leuthard Doris · Nationalrat · 2000-12-05

Wortprotokoll

In Artikel 269 OR geht es um den Kern der Vorlage, nämlich um die Definition des missbräuchlichen Mietzinses. Heute ist ein Mietzins missbräuchlich, wenn der Vermieter damit einen übersetzten Ertrag erzielt oder wenn er auf einem übersetzten Kaufpreis basiert. Das war unpraktisch, aufwendig und nicht transparent.

Inskünftig sollen alle Mietzinse, welche die Orts- und Quartierüblichkeit um mehr als 15 Prozent übersteigen, nach Auffassung von Bundesrat und Kommissionsmehrheit missbräuchlich sein. Die Bandbreite soll angeben, in welchem Bereich man Mietzinse bedenkenlos ansetzen kann, ohne dass sie missbräuchlich sind. Das der Orts- und Quartierüblichkeit zugrunde liegende Vergleichsmiete-System soll für Wohnungsmieten gelten.

Wie bereits dargelegt, hat die Kommission dieses von Professor Geiger entwickelte SNL-Modell genau untersucht. Es orientiert sich an einer neuen Sicht des Wohnungsmietmarktes, indem es davon ausgeht, dass man nicht nur eine Wohnung mietet, sondern auch den Standort der Wohnung, und dass diese beiden Elemente miteinander für den Mietzins ausschlaggebend sind. Die Kriterien werden Sie noch in Absatz 4 festlegen.

Professor Geiger hat anhand des Entwurfes mehrere Tausend Wohnungen erhoben, und es gab Versuche beim Mietamt der Stadt Bern. Man hat festgestellt, dass bei Wohnungstypen, die fast vollständig definiert werden können, sowie bei neueren Wohnungen die Variation des Mietzinses über 90 Prozent und die Standardabweichung unter 100 Franken pro Monat und damit unterhalb der Toleranzgrenze von 15 Prozent liegen. Bei Neuwohnungen liegen fast 95 Prozent der Mietzinse innerhalb einer Toleranz von 10 Prozent. Bei über 30-jährigen Wohnungen liegen die Dinge anders. Hier ist die Streuung grösser, und es gibt deutlich mehr Wohnungen, deren Miete ausserhalb der Bandbreite von 15 Prozent liegt.

Die Mehrheit der Kommission hat sich, gestützt auf diese Analysen Geiger, dem bundesrätlichen Vorschlag einer Toleranz von 15 Prozent angeschlossen und eine Erhöhung auf 20 Prozent abgelehnt, und zwar mit 13 zu 7 Stimmen bei 1 Enthaltung. Wie bereits dargelegt, dürften damit im Durchschnitt aller Mietverhältnisse von neueren und älteren Wohnungen etwa 2,5 Prozent aller Mietverhältnisse ausserhalb dieser Bandbreite liegen. Entsprechend müssten in diesen Fällen die Mietzinse reduziert werden.

Die Minderheiten IIIa und IV möchten die Grenze bei 20 Prozent ansetzen. Das würde nach Ansicht der Mehrheit dazu führen, dass nur wenige Mietzinse überhaupt noch missbräuchlich wären, was aufgrund der Studien Geiger aber eben nicht der Fall ist. Eine Grenze von 20 Prozent würde daher das Gleichgewicht dieser Vorlage erheblich gefährden; diese Minderheiten sind daher abzulehnen.

Die Minderheit IV möchte als zusätzliches Element der Missbräuchlichkeit die kostendeckende Bruttorendite einfügen. Die Bruttorendite ist ein absolutes Anpassungskriterium für neuere Bauten und ein typisches Kostenelement. Sie würde an sich der Initiative entsprechen.

Der Gegenvorschlag geht jedoch neu vom Index und den Mehrleistungen des Vermieters als Kostenelemente aus. Die Einfügung eines zusätzlichen Elementes erachtet die Kommissionsmehrheit als widersprüchlich zum System und zur Vergleichsmiete, die ja den Markt widerspiegeln soll. Die Ermittlung der Bruttorendite hat sich zudem nach den Erfahrungen mit dem geltenden Recht als kompliziert erwiesen. Die Kommission hat daher die Einfügung der Bruttorendite mit 13 zu 8 Stimmen abgelehnt.

Dem System Vergleichsmiete stellt die Minderheit II (Thanei) das System der statistischen Miete gegenüber. Auch bei der Vergleichsmiete haben wir es an sich mit einer statistischen Miete zu tun. Der Unterschied besteht darin, dass bei der statistischen Miete im Gesetz keine Bandbreite festgelegt wird. Die Kommission hat sich daher mit 13 zu 8 Stimmen bei 1 Enthaltung gegen die Minderheit II und für die Fassung des Bundesrates ausgesprochen. Den Antrag der Minderheit I (de Dardel) haben wir bereits bei der Abstimmung über den Hauptantrag derselben Minderheit (Art. 253b Abs. 2 OR) abgelehnt; die Kommission hat diese Anträge mit 15 zu 7 Stimmen abgelehnt.

Zum Antrag Studer Heiner ist festzuhalten, dass dieser der Kommission nicht vorlag. Wir haben zwar über die verschiedenen Möglichkeiten anhand einer Eingabe der Verwaltung diskutiert; sie wurde aber in der Kommission von niemandem übernommen.

Der Antrag Robbiani lag der Kommission ebenfalls nicht vor, wurde jedoch auch im Rahmen der verschiedenen prozentualen Bandbreiten diskutiert. Zu berücksichtigen ist hier, dass viele heutige Mietzinse missbräuchlich würden, wenn die Grenze lediglich bei 5 Prozent festgelegt würde. Wenn wir bei 15 Prozent 2,5 Prozent der Mietverhältnisse ausserhalb der Bandbreite hätten und der Anstieg linear wäre, wären es also 7,5 Prozent oder annähernd 175 000 Mietverhältnisse.

Auch über den Antrag Steiner hat die Kommission nicht entscheiden können, da er in dieser Kombination nicht vorlag. Wie ich bereits erwähnt habe, hat die Kommission betreffend Einfügen des zusätzlichen Kriteriums der kostendeckenden Bruttorendite mit 13 zu 8 Stimmen entschieden, dass dies abzulehnen sei.