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Botschaft über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum

vom 27. Februar 2002

Sehr geehrte Frau Präsidentin, sehr geehrter Herr Präsident, sehr geehrte Damen und Herren,

wir unterbreiten Ihnen mit dieser Botschaft den Entwurf zu einem Bundesgesetz über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum, den dazugehörigen Finanzie- rungsbeschluss für die Jahre 2003–2006 sowie den Entwurf zu einer Änderung des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes mit dem Antrag auf Zustimmung. Gleichzeitig beantragen wir Ihnen, die folgenden parlamentarischen Vorstösse abzu- schreiben:

1991 P 91.3068 Zusammenfassung der wohnungswirtschaftlichen Förde-

rungsaktivitäten in der Bundesverwaltung (N 24.9.91, Loeb)

2000 P 00.3220 Überprüfung der Aufgaben und Tätigkeit des Bundesamtes

für Wohnungswesen (N 22.6.00, Spezialkommission NR 00.016; S 3.10.00)

2001 P 00.3338 Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus

(N 5.6.2001, Bader Elvira; S 5.12.01)

Wir versichern Sie, sehr geehrte Frau Präsidentin, sehr geehrter Herr Präsident, sehr geehrte Damen und Herren, unserer vorzüglichen Hochachtung.

27. Februar 2002 Im Namen des Schweizerischen Bundesrates Der Bundespräsident: Kaspar Villiger

11753 Die Bundeskanzlerin: Annemarie Huber-Hotz

2001-0525 2829

Übersicht

Artikel 108 der Bundesverfassung verpflichtet den Bund zu Förderungsmassnahmen in der Wohnungsversorgung. Dieser Auftrag ist mit der Einführung der Sozialziele in die Bundesverfassung sowie in den Diskussionen über die Neugestaltung des Fi- nanzausgleichs und der Aufgaben zwischen dem Bund und den Kantonen bekräftigt worden. Wohnen gehört wie Nahrung, Sicherheit oder Bildung zu den Grundbe- dürfnissen, und die öffentliche Hand muss sich für jene einsetzen, die das Bedürfnis nicht aus eigener Kraft befriedigen können. Darüber hinaus kann die Wohnungs- politik an der Schnittstelle zwischen Wirtschafts- und Sozialpolitik zum sozialen Frieden, zur Integration der Generationen und der ausländischen Bevölkerung oder zur besseren Akzeptanz von wirtschaftlichen Veränderungen beitragen. Dadurch entlastet sie die Fürsorge und Sozialwerke. Gute Wohn- und Siedlungsverhältnisse sind zudem Trümpfe für die Schweiz als Wirtschaftsstandort und gelten vor allem bei Unternehmen mit hoher Wertschöpfung als Standortvorteil. Gegenwärtig dient der Erfüllung des Verfassungsauftrags hauptsächlich das Wohn- bau- und Eigentumsförderungsgesetz (WEG) vom 4. Oktober 1974. Auf dieser Basis hat das Parlament sieben Rahmenkredite gesprochen, letztmals 1997 für eine Lauf- zeit von 1998 bis mindestens zum Jahre 2000. In den vergangenen 26 Jahren er- laubten diese Mittel den Erwerb, den Neubau oder die Erneuerung von rund

130 000 Wohnungen. Evaluationen haben belegt, dass das WEG die sozialpoliti-

schen Ziele weitgehend erreicht hat. Die Immobilienkrise und die wirtschaftliche Rezession der Neunzigerjahre haben die WEG-Förderung jedoch mit grossen Schwierigkeiten konfrontiert. Betroffen vom Einbruch der Immobilienpreise waren insbesondere Bürgschaftsverpflichtungen, die honoriert werden mussten. Zudem traten in einem Umfeld mit steigenden Wohnungsleerständen, sinkenden Baukosten, stagnierenden oder gar rückläufigen Mieten und Löhnen auch verschiedene System- schwächen des WEG-Modells hervor. Die Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt haben sich inzwischen markant ver- ändert. Regional angespannte Märkte führen zu Preis- und Mietzinssteigerungen, von denen wirtschaftlich schwächere Bevölkerungsgruppen wegen hohen Wohnko- stenbelastungen oder einem eingeschränkten Marktzugang besonders betroffen sind. Zu den weiteren Unzulänglichkeiten im Wohnungswesen gehören unter ande- rem die geringe Eigentumsquote, der hohe Erneuerungsbedarf oder die Finanzie- rungsschwierigkeiten der gemeinnützigen Bauträger, die traditionellerweise preis- günstige Wohnungen für die wirtschaftlich und sozial schwächeren Nachfrager und Nachfragerinnen anbieten. Das neue Bundesgesetz über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum (Wohn- raumförderungsgesetz, WFG) setzt an den genannten Problempunkten an. Als Er- gänzung zur marktwirtschaftlichen Wohnungsversorgung bezweckt es die Förde- rung eines Angebots von preisgünstigen Mietwohnungen für wirtschaftlich benach- teiligte Personen und Haushalte, die Förderung von preisgünstigem Wohneigentum, die Stärkung der Träger und Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus

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sowie die Verbesserung der Wissens- und Entscheidungsgrundlagen im Wohnungs- wesen. Gegenüber der aktuellen Wohnbau- und Eigentumsförderung werden damit die Ziele der staatlichen Einflussnahme im Wohnungswesen reduziert und die Hilfen auf spezifische Kernbereiche ausgerichtet. Von besonderer Tragweite ist der vorge- sehene Systemwechsel beim hauptsächlichen Förderungsinstrument: An Stelle des umstrittenen Grundverbilligungsmodells soll eine Darlehenslösung zum Einsatz kommen. Bundesdarlehen als Finanzierungshilfe sollen die Bauträger befähigen, preisgünstigen Wohnraum zu erneuern, zu erstellen oder zu erwerben. Die Verbilli- gung der Wohnkosten erfolgt für die anspruchsberechtigte Bewohnerschaft über Zinsvergünstigungen auf den gewährten Darlehen. Dieses Instrument soll im Miet- und Eigentumssektor eingesetzt werden. In letzterem soll zudem zugunsten von "Schwellenhaushalten" mit wenig Eigenkapital die bereits heute bestehende Gewäh- rung von Rückbürgschaften an Hypothekar-Bürgschaftseinrichtungen für Wohnei- gentum fortgeführt werden. Ebenfalls bewährt haben sich die bisherigen Hilfen an die Träger und Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus sowie die Massnahmen im Forschungsbereich, weshalb auch sie im WFG weiter geführt wer- den. Ferner übernimmt das Bundesamt als Kompetenzzentrum für das Wohnungswesen die Administration für Hypothekardarlehen, die gestützt auf den 1993 aufgehobenen Bundesbeschluss vom 7. Oktober 1947 über Wohnungsfürsorge für Bundespersonal gewährt worden waren. Mit dieser Botschaft wird schliesslich auch eine Änderung des WEG beantragt. Die- se soll es in speziell umschriebenen Fällen erlauben, die Bundeshilfe gemäss WEG vorzeitig zu beenden. Der Botschaft beigefügt ist ein Bundesbeschluss für einen vierjährigen Rahmen- kredit. Beantragt werden für die Jahre 2003–2006 – 496,4 Millionen Franken für Darlehen und Beteiligungen – 1 775 Millionen Franken für Eventualverpflichtungen Diese Mittel sollen es erlauben, in den kommenden vier Jahren die Erstellung, die Erneuerung oder den Erwerb von rund 6000 Miet- und Eigentumswohnungen zu vergünstigen. Bei den Garantieverpflichtungen entfallen 1400 Millionen Franken auf die Verbürgung von Anleihen der Emissionszentrale der gemeinnützigen Wohn- bauträger (EGW). Diesen stehen infolge fällig werdender Anleihen im gleichen Zeitraum Abnahmen von rund 740 Millionen Franken gegenüber, so dass per Saldo bei der EGW zusätzliche Garantien von rund 660 Millionen Franken resultieren.

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Botschaft

1 Allgemeiner Teil

1.1 Ausgangslage

1.1.1 Aktuelle Basis der Wohnbau- und

Eigentumsförderung Mit der Einführung von Artikel 34sexies in die Bundesverfassung wurde 1972 der Bund zu einer dauerhaften Verantwortung in der Wohnungsversorgung verpflichtet. Dieser Auftrag wurde in der neuen Bundesverfassung von 1999 bestätigt. Zudem ist die «angemessene Wohnungsversorgung» neu als Sozialziel in die Bundesverfas- sung aufgenommen worden. Der Ausführung des Verfassungsauftrags dienen zur Zeit zwei Bundesgesetze: Das Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (WEG) vom 4. Oktober 1974, das auf den 1. Januar 1975 in Kraft trat und für das die eidgenössischen Räte sieben Rahmenkredite gesprochen haben1. Das Bundesgesetz über die Verbesserung der Wohnverhältnisse in den Berggebieten (WS) vom 20. März 1970. Dessen Laufzeit ist vom Parlament verschiedentlich ver- längert worden, letztmals in der Wintersession 2000 bis längstens 2005.

1.1.2 Neugestaltung des Finanzausgleichs

und der Aufgaben: Bestätigung des Bundesauftrags Die Wohnbau- und Eigentumsförderung wurde im Rahmen des Projekts "Neuge- staltung des Finanzausgleichs und der Aufgaben zwischen dem Bund und den Kan- tonen" (NFA) eingehend diskutiert. Die im April 1999 in die Vernehmlassung ge- schickten Vorschläge zur Konkretisierung der NFA sahen vor, die Wohnbau- und Eigentumsförderung neu den Kantonen zuzuweisen. Dieses Vorhaben stiess auf starken Widerstand. Es wurde unter anderem argumentiert, dass die Wohnbau- und Eigentumsförderung mit Politikbereichen wie Raumplanung, Mietrecht oder Grund- eigentum verknüpft sei, deren Rechtsgrundlagen massgeblich vom Bund bestimmt werden. Der Wohnungsmarkt hält sich oft nicht an Kantonsgrenzen, weshalb eine Stelle mit übergeordneter Sichtweise nötig sei. Ferner wurde darauf hingewiesen, dass vor allem kleine Kantone mangels Ressourcen Anliegen wie Eigentumsförde- rung, Unterstützung gemeinnütziger Bauträger, Forschung, Finanzierungshilfen oder die Minderung der Wohnprobleme von älteren Menschen und solchen mit Behinde- rungen nicht wahrnehmen können. Das gleiche gilt für den Informations- und Erfah- rungsaustausch in verschiedenen internationalen Gremien wie z.B. in der UN- Habitat oder in der Europäischen Wirtschaftskommission (ECE) der UNO. Bei ei- nem Rückzug des Bundes würden unterschiedliche kantonale Gesetzgebungen eine landesweit gültige Förderungsphilosophie ablösen. Kantonale Verwaltungen müss- ten zum Teil neu aufgebaut oder ausgebaut werden. Der administrative Aufwand würde auch deshalb vervielfacht, weil die im Rahmen des WEG eingegangenen

1 Anhang A1 enthält eine Übersicht über die mit den Rahmenkrediten gesprochenen

Mittel.

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Verpflichtungen noch bis zu 30 Jahre vom Bund betreut werden müssen. Verschie- dentlich wurde aber auch darauf hingewiesen, dass die aktuelle Förderung nicht mehr den veränderten wirtschaftlichen und sozialen Gegebenheiten entspreche und revidiert werden müsse. Die NFA-Delegation hat den Resultaten der Vernehmlassung Rechnung getragen und im September 2000 die allgemeine Wohnbau- und Eigentumsförderung aus dem Projekt ausgeklammert. In der Botschaft zur NFA vom 14. November 2001 schlug der Bundesrat vor, nur die Massnahmen zur Verbesserung der Wohnverhältnisse in den Berggebieten in die kantonale Kompetenz zu überführen. Über die Zukunft der allgemeinen Wohnbau- und Eigentumsförderung soll das Parlament auf Grund einer separaten Vorlage entscheiden.

1.1.3 Parlamentarische Vorstösse

In der Botschaft vom 19. Februar 19972 über neue Rahmenkredite für die Wohnbau- und Eigentumsförderung hatte der Bundesrat sein Kreditbegehren als Übergangs- lösung bezeichnet. Im Gegensatz zu früheren Vorlagen beantragte er einen auf nur drei Jahre (1998–2000) ausgelegten Kredit. Gleichzeitig wurde die Eidgenössische Wohnbaukommission (EWK) beauftragt, die Wohnungspolitik zu überprüfen. Diese hat ihre Lagebeurteilung und die Empfehlungen für die zukünftige Politik im Januar

1999 dem Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartement zugeleitet3.

Am 8. Oktober 1999 erkundigte sich Nationalrat Hegetschweiler in einer Interpella- tion, wie der Bundesrat angesichts der Ende 2000 auslaufenden Rahmenkredite den Zeitraum bis zum endgültigen Entscheid in Sachen NFA bzw. bis zu deren Inkraft- treten zu überbrücken gedenke. Der Bundesrat antwortete, dass die Förderung auf tiefem Niveau im Rahmen der bewilligten Kredite über das Jahr 2000 hinaus fortge- führt werden soll. Gleichzeitig gab er bekannt, dass gestützt auf die Vorschläge der EWK die Überlegungen zur Weiterführung eines wohnungspolitischen Instrumen- tariums konkretisiert werden. Im Juni 2000 hat der Bundesrat seine Haltung zur Zukunft der Wohnungspolitik verdeutlicht. Anlass war die Richtlinienmotion vom 29. Mai 2000 der nationalrätli- chen Spezialkommission, welche die Überprüfung der Aufgaben und Tätigkeit des Bundesamtes für Wohnungswesen verlangte. Der Bundesrat teilte mit, dass er seine Vorstellungen über Ziel, Umfang und Aufwand der künftigen Wohnbau- und Eigen- tumsförderung in einer Botschaft formulieren werde, die er voraussichtlich Ende des Jahres 2001 zu Handen des Parlamentes verabschieden werde. Damit könne eine ge- setzliche Neuregelung auf das Jahr 2003 in Kraft treten. Ebenfalls im Juni 2000 verlangte Nationalrätin Bader in einer Motion, dass der Bun- desrat als Überbrückungsmassnahme bis zum Inkrafttreten der neuen Gesetzgebung umgehend auf WEG-Basis einen neuen Rahmenkredit für die Jahre 2001–2003 für Darlehen an Dachorganisationen von gemeinnützigen Wohnbauträgern vorlegt.

2 BBl 1997 769

3 Wohnbau- und Eigentumsförderung - Wie weiter? Empfehlungen der Eidgenössischen Wohnbaukommission zur künftigen Wohnungspolitik des Bundes, Schriftenreihe Wohnungswesen, Band 67, Grenchen 1999.

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Angesichts der bereits angelaufenen Arbeiten am WFG hat der Bundesrat die Um- wandlung in ein Postulat beantragt. Der Vorstoss ist denn auch als Postulat beider Räte überwiesen worden.

1.2 Grundsätzliche Überlegungen zum staatlichen

Engagement im Wohnungswesen Öffentliche Interventionen in die Wohnungsversorgung sind seit jeher umstritten. Dies hat die Vernehmlassung zum vorliegenden Gesetzesentwurf einmal mehr be- stätigt. Für die Gegner einer staatlichen Einmischung ist Wohnen ein privates Be- dürfnis, das jeder Mensch gemäss seinen finanziellen und persönlichen Voraus- setzungen im Rahmen der Marktwirtschaft eigenverantwortlich befriedigt. Zudem habe die Wohnungsversorgung in der Schweiz ein Niveau erreicht, das öffentliche Eingriffe erübrige. In dieser Situation soll sich der Staat darauf beschränken, das freie Spiel der Marktkräfte zu ermöglichen. Die entgegengesetzte Seite des Meinungsspektrums verweist auf die grossen Ver- sorgungsunterschiede, auf die Schwierigkeiten der wirtschaftlich schwächeren Haus- halte, eine angemessene und erschwingliche Wohnung zu finden sowie auf perio- dische Marktengpässe. Sie fordert ein «Recht auf Wohnen», für dessen Durch- setzung ein starkes staatliches Engagement erforderlich sei. Für den Bundesrat sind beides überzeichnete Positionen, denen er sich nicht an- schliessen kann. Eine Grundverantwortung der öffentlichen Hand ist für ihn im Wohnungswesen aber unbestritten, und der Bund kann sich ihr nach dem NFA-Ent- scheid und der ihm zu Grunde liegenden Erwägungen nicht entziehen.

1.2.1 Gründe für ein wohnungspolitisches Engagement

Für den Entscheid des Bundesrates, sich auch in Zukunft der Entwicklung des Woh- nungswesens anzunehmen, sind folgende Überlegungen ausschlaggebend: – Wohnen gehört wie Nahrung, Sicherheit oder Bildung zu den Grundbedürf- nissen des Menschen. Ein entwickeltes Staatswesen kommt nicht darum he- rum, sich für jene einzusetzen, die das Bedürfnis nicht aus eigener Kraft be- friedigen können. Dazu verpflichtet auch das in der Verfassung verankerte Sozialziel. In den meisten vergleichbaren Ländern gehört die Wohnungspo- litik zu den klassischen öffentlichen Aufgaben. – Wohnungspolitik gehört zur gesellschaftlichen Prophylaxe. Sie kann zum sozialen Frieden, zum Abbau von Verwahrlosung und Vandalismus, zur In- tegration der Generationen und der ausländischen Bevölkerung oder zur bes- seren Akzeptanz von wirtschaftlichen Veränderungen beitragen. Dadurch entlastet sie die Fürsorge und Sozialwerke. Gute Wohn- und Siedlungsver- hältnisse sind aber auch Trümpfe für die Schweiz als Wirtschaftsstandort und gelten vor allem bei Unternehmen mit hoher Wertschöpfung als Stand- ortvorteil. – Wohnungspolitik wirkt sich auf andere Politikbereiche aus und ist selber Be- standteil ressortübergreifender Anliegen, bei denen dem Staat seit jeher eine wichtige oder ausschliessliche Rolle zukommt, so z.B. im Mietrecht, in der

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Raumplanung, der Altersvorsorge, dem Sachenrecht, der regionalen Wirt- schaftsförderung, beim Umweltschutz oder in der Verkehrs- und Fiskal- politik. – Das Wohnungswesen ist von grosser volkswirtschaftlicher Bedeutung und eng mit den Boden-, Bau- und Finanzmärkten verknüpft. Wohnraum ist prinzipiell nach den Regeln der Marktwirtschaft zu erstellen und zu vertei- len. Der Wohnungsmarkt unterliegt jedoch starken zeitlichen Schwankun- gen. Das Angebot ist äusserst unelastisch, was bei Nachfragesteigerungen regelmässig zu Preiserhöhungen und Verschärfungen des Mietrechts führt. Die Wohnung weist als Wirtschaftsgut zudem verschiedene Merkmale auf, die mit den Anforderungen einer rein marktwirtschaftlichen Leistungser- stellung kollidieren. Der Marktprozess führt zu Ergebnissen, welche den realen Bedürfnissen und Möglichkeiten weiter Bevölkerungskreise zu wenig Rechnung tragen. Einkommensschwache Haushalte müssen einen zu grossen Anteil ihrer verfügbaren Mittel für eine bedürfnisgerechte Wohnung ausge- ben. Personen und Haushalte werden auf Grund persönlicher Umstände auf dem Markt diskriminiert. Wohnungspolitik soll daher volkswirtschaftlich kostspielige Zyklen glätten und partielles Marktversagen korrigieren. – Wohnungspolitik kann darüber hinaus zur Erfüllung verschiedener traditio- neller Aufgaben des Staates einen direkten Beitrag leisten. Dazu gehören die Bereitstellung der Infrastruktur, die Sorge um optimale wirtschaftliche Rah- menbedingungen, die Pflege kultureller Anliegen, die Erstellung von statisti- schen Grundlagen, die Unterstützung von Forschung, Ausbildung und Ent- wicklung insbesondere in Branchen, die kleinbetrieblich strukturiert sind und denen das Potenzial für Grundlagenarbeiten fehlt. Weitere Aufgaben sind die Verfolgung spezifischer gesellschaftlicher Anliegen, sei es die Ei- gentumsstreuung, die Altersvorsorge, die Berücksichtigung der Anliegen von Menschen mit Behinderungen oder die Förderung der Nachhaltigkeit.

1.2.2 Notwendigkeit einer regelmässigen Bundeshilfe

Die Intensität von Eingriffen in das Wohnungswesen wird durch die Versorgungs- lage und die zu bewältigenden Probleme bestimmt. Auch in Phasen mit eher ent- spannten Märkten wäre es jedoch kurzsichtig, gänzlich auf ein Förderungsinstru- mentarium und ein finanzielles Grundengagement zu verzichten. Eine «Stop and go- Politik» zahlt sich im Wohnungswesen nicht aus. Ein Merkmal des Wohnungsmark- tes ist seine hohe Dynamik, und wie die jüngste Vergangenheit zeigt, kann sich die Lage schnell ändern. Es ist die Aufgabe der Politik, neue Situationen zu antizipieren und auf einen allfälligen Wandel zu reagieren. Dafür braucht es ein flexibles Instru- mentarium, das sich für verschiedene Situationen eignet und jeweils bedarfsgerecht eingesetzt werden kann. Gleichzeitig braucht Wohnungspolitik eine langfristige und kontinuierliche Betrachtung. Fehlentwicklungen lassen sich am besten mit einem beständigen Grundengagement verhindern. Allerdings kann und soll der Bund nicht für die Lösung aller Wohnungsprobleme aufkommen. Massnahmen, die zweckmässigerweise auf Bundesebene anzusiedeln sind, müssen sich auf eine landesweite Grundversorgung beschränken. Dazu gehört beispielsweise eine stetige Basisunterstützung von geeigneten Akteuren, welche im öffentlichen Interesse versorgungspolitische Anliegen wahrnehmen. Diese Mass-

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nahmen können je nach Bedarf und Situation durch kantonale und/oder kommunale Leistungen ergänzt werden. Dabei ist jedoch darauf zu achten, dass die Prinzipien der angestrebten Neugestaltung des Finanzausgleichs und der Aufgaben nicht ver- letzt werden. Insbesondere sind finanzielle Verflechtungen zu vermeiden.

1.3 Warum eine neue Förderungspolitik?

1.3.1 Elemente des bisherigen Instrumentariums

Das Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (WEG) vom 4. Oktober 1974 bietet einen Rahmen für eine ganzheitliche Betrachtung und Beeinflussung des Woh- nungswesens. Es bezweckt nicht nur die Verbilligung der Mieten und die Senkung der Eigentümerlasten. Es soll auch die Grundlagen des gesamten Wohnungsbaus durch ein zweckmässiges Erschliessungsrecht, durch Erschliessungs- und Landerwerbs- hilfen sowie durch Forschung und Rationalisierung verbessern. Zu diesen Zwecken wurden bzw. werden folgende Instrumente eingesetzt:

Vorsorglicher Landerwerb Mit der Verbürgung von Terrainkrediten und der darauf lastenden Zinsen konnte gemeinnützigen Bauträgern mit wenig Eigenkapital der frühzeitige Erwerb von Bau- land erleichtert und für die Zeitspanne zwischen dem Landkauf und dem Baubeginn ein Zinsaufschub ermöglicht werden. Im Zuge der Immobilienkrise wurde diese Hilfe 1995 eingestellt. Erschliessungshilfe Diese nur wenig beanspruchte Hilfe bezweckt, das Baulandangebot zu verbessern und das Preisniveau zu dämpfen. Sie umfasst die Verbürgung von Erschliessungs- darlehen sowie Zinszuschüsse, die je nach Zinsniveau 10 Prozent bis 15 Prozent der beitragsberechtigten Erschliessungskosten ausmachen.

Wohnungsmarkt- und Bauforschung Die Förderung der Wohnungsmarkt- und Bauforschung sowie der Baurationalisie- rung dient der Verbesserung der Wissens- und Entscheidungsgrundlagen im Woh- nungsbau. Ferner kann der Bund die für die Baurationalisierung unerlässlichen Bau- vorschriften erlassen. Er hat jedoch von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch ge- macht. Kapitalbeschaffung Bei Mittelverknappung auf dem Kapitalmarkt kann der Bund die Finanzierung des Wohnungsbaus durch eigene Darlehen sichern. Diese Massnahme hat sich indessen nie als notwendig erwiesen.

Massnahmen zur Förderung von Trägern und Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus Der Bund kann direkte Darlehen an einzelne gemeinnützige Bauträger gewähren. Ferner stellt er den Dachorganisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus Mittel zur Äufnung eines Fonds de roulement zur Verfügung. Daraus werden den Mitglie- dern zur Realisierung ihrer Bauvorhaben zinsgünstige Darlehen ausgerichtet.

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Der Bund hat auch die Möglichkeit, sich am Kapital gemeinnütziger Wohnbauträger zu beteiligen. Mit der Emissionszentrale für gemeinnützige Wohnbauträger (EGW) verfügt der gemeinnützige Sektor ferner über ein eigenes Finanzierungsinstrument, mit dem Mittel direkt auf dem Kapitalmarkt aufgenommen und an gemeinnützige Bauträger weitergeleitet werden. Diese Anleihen werden vom Bund verbürgt.

Finanzierungshilfe und Massnahmen zur Verbilligung der Wohnkosten Diese Hilfen stellen die wichtigsten Instrumente der aktuellen Förderung dar. Sie können für die Erstellung, den Erwerb und die Erneuerung von Miet- und Eigen- tumsobjekten eingesetzt werden. – Bürgschaften auf Nachgangshypotheken bis zu 90 Prozent der Anlagekos- ten. – Rückzahlbare, verzinsliche Vorschüsse, mit denen die effektiven Wohnaus- gaben unter das kostendeckende Niveau gesenkt werden (Grundverbilli- gung). Die Vorschüsse müssen inklusive Zinseszinsen innert 30 Jahren zu- rückbezahlt werden. Um das zu ermöglichen, steigen die verbilligten Mieten periodisch um einen bestimmten Prozentsatz an. – Zusatzverbilligungen à fonds perdu für Haushalte in bescheidenen finan- ziellen Verhältnissen. Sie sind zeitlich befristet und werden gewährt, sofern bestimmte Belegungs-, Einkommens- und Vermögensvorschriften eingehal- ten werden. Ihre Höhe wird in einem bestimmten Prozentsatz der Anlageko- sten festgelegt.

1.3.2 Bilanz und Wirkungen der WEG-Förderung

Bis Ende 2001 wurde im Rahmen des WEG für rund 107 000 Wohnungen direkte Bundeshilfe zugesichert. Über den Verlauf der Förderung seit 1976 orientiert die Grafik in Anhang A2. Die Förderung verlief im Zeitablauf sehr uneinheitlich. Die Gründe dafür liegen u.a. in den wechselnden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der unterschiedlichen Verfügbarkeit von öffentlichen Mitteln. Besonders ausgeprägt war das Gesuchs- volumen in den frühen Neunzigerjahren, worin sich die Verknappung des Woh- nungsangebots, das damalige Hochzinsniveau und die vorangegangenen Störungen auf den Boden- und Baumärkten widerspiegeln. Das Parlament stockte 1991 die Mittel aus konjunktur- und regionalpolitischen Gründen kräftig auf. 1993 wurde mit mehr als 13 000 geförderten Wohnungen ein Spitzenwert erreicht. Seither sank das Förderungsvolumen kontinuierlich auf heute unter 2 000 Einheiten. Von den direkt geförderten Wohnungen entfallen etwa ein Drittel auf Eigentums- objekte und der Rest auf Mietwohnungen. Im Mietwohnungsbereich gehört rund die Hälfte der geförderten Wohnungen Genossenschaften, Stiftungen und öffentlichen Körperschaften. Die andere Hälfte teilen sich andere juristische Personen, private Einzelpersonen und institutionelle Anleger. Vervollständigt wird das Förderungsvolumen mit den gut 20 000 Wohnungen, deren Erstellung oder Erneuerung indirekt über die Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus ermöglicht wurde.

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Zwei Evaluationen haben zu Beginn der Neunzigerjahre die Wirkungen der WEG-Förderung untersucht. Ferner hat sich die Parlamentarische Verwaltungskon- trollstelle mit dem WEG beschäftigt4. Die Analyse der Eigentumsförderung5 kam zum Schluss, dass zwar gewisse Mitnahmeeffekte bestehen, die Zielgruppe jedoch erreicht wird. Das WEG unterstützt vor allem jüngere Familienhaushalte, deren Ein- kommen den Erwerb von Wohneigentum ohne Finanzierungshilfen noch nicht zu- lässt. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer zahlen die bezogenen Grundverbilli- gungsvorschüsse bereits nach wenigen Jahren zurück, so dass dem WEG in vielen Fällen die Funktion einer Starthilfe zukommt. Zu ähnlich positiven Ergebnissen kam die Evaluation der Förderung im Miet- wohnungsbereich6. Das WEG-Modell habe im Mietwohnungsbereich bis zu Beginn der Neunzigerjahre die Erwartungen vor allem in sozialpolitischer Hinsicht erfüllt. Die Zielgruppen wurden erreicht. Einkommensschwache Haushalte, Familien mit Kindern und betagte Personen sind unter der Mieterschaft von WEG-Wohnungen deutlich häufiger vertreten als im schweizerischen Mittel. Rund 60 Prozent der Mieterhaushalte nehmen in geförderten Wohnungen die nicht rückzahlbaren Zusatz- verbilligungen in Anspruch, und mehr als ein Viertel der geförderten Mietwohnun- gen wird an ältere Personen oder an Menschen mit Behinderungen vermietet. Unbestritten sind ferner die Beiträge des WEG zur Stärkung der gemeinnützigen Bauträger und ihrer Dachorganisationen sowie die Tätigkeiten der Wohnforschung. Letztere ermöglichte die Erarbeitung von methodischen Hilfsmitteln, die wie das Wohnungs-Bewertungs-System (WBS), die Anleitung zur Ermittlung von Erneue- rungskosten oder andere Handbücher häufig benutzt werden. In der Gesetzgebung haben die Arbeiten über die Nutzbarmachung der Vorsorgegelder für den Wohn- eigentumserwerb, die Studien zu «verdichteten» Wohnformen oder in jüngster Zeit die Vorschläge zu einem «Kleinen Wohnungseigentum» Impulse ausgelöst. Die periodische Untersuchung der Lage und Entwicklungstendenzen im Wohnungs- wesen trägt wie die Evaluation der bisherigen Förderungsmassnahmen zur politi- schen Entscheidungsfindung bei. Und auch zu den Bereichen der Mitwirkung oder der Versorgung benachteiligter Gruppen haben Forschungsarbeiten nützliche Bei- träge geleistet.

1.3.3 Probleme der WEG-Förderung

Die seit Mitte der Neunzigerjahre offenkundig gewordenen Schwierigkeiten sind an anderer Stelle7 detailliert dargelegt worden. Zusammenfassend sei hier nochmals da- rauf hingewiesen, dass sich aus der Wohnbau- und Eigentumsförderung auf Grund

4 Die konjunkturpolitische Wirksamkeit und die gesamtwirtschaftlichen Wirkungen des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes, Parlamentarische Verwaltungskontroll- stelle, Bern 1996. 5 Schulz u.a., Wohneigentumsförderung durch den Bund / Die Wirksamkeit des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes, Schriftenreihe Wohnungswesen, Band 55, Bern 1993. 6 Hanser u.a., Die Bundeshilfen für den Mietwohnungsbau / Vollzug und Wirkungen des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes, Schriftenreihe Wohnungswesen, Band 59, Bern 1995. 7 Botschaft vom 24. Februar 1999 zum Bundesbeschluss über Massnahmen zur Bereini- gung und Minderung der Verluste und Zahlungsrisiken aus der Wohnbau- und Eigen- tumsförderung und zur Änderung des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes (BBl 1999 3330).

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der anhaltenden Immobilienkrise und der wirtschaftlichen Rezession unerwartete Kosten ergaben. Betroffen vom Einbruch der Immobilienpreise wurden insbeson- dere Bürgschaftsverpflichtungen, die honoriert werden mussten. Zudem traten in ei- nem Umfeld mit steigenden Wohnungsleerständen, sinkenden Baukosten, stagnie- renden oder gar rückläufigen Mieten und Löhnen auch verschiedene System- schwächen des WEG-Modells hervor: – Die periodischen Mietzinserhöhungen liessen sich nicht mehr überall durch- setzen. Sie bilden aber die Voraussetzung für die Rückzahlung der Grund- verbilligungsvorschüsse durch die Vermieterschaft. – Vielfach wurde eine Wohnung ausserhalb des geförderten Bestandes oder eine neuere und preisgünstigere WEG-Wohnung gesucht und gefunden. – Von Auszügen besonders betroffen waren Wohnungen, die im Wettbewerb standen mit einem nicht geförderten, grösstenteils ebenfalls preisgünstigen Angebot aus der selben Bauperiode, dessen Mietzinsen stagnierten oder gar zurückgingen. – Es wurde schwieriger, für leer gewordene WEG-Wohnungen Mieterinnen und Mieter zu finden. In Phasen allgemeiner Mietzinsstagnation ist man nicht bereit, einen Vertrag mit periodisch ansteigenden Mietzinsen abzu- schliessen. – Bei den Investoren häuften sich Liquiditätsengpässe. Für Bauträger mit we- nig Eigenmitteln sind Leerstände und die mit häufigeren Mieterwechseln zunehmenden Transaktions- und Verwaltungskosten schnell nicht mehr zu verkraften. Die Leerstände sind zwar mehr der allgemeinen Immobilienkrise als dem Verbilligungsmodell anzulasten. Dennoch musste der Bund zur Abwendung der Zahlungsunfähigkeit der Vermieterinnen und Vermieter häufig mit zusätzlichen Vorschüssen unter die Arme greifen. – Mit der Gewährung von Liquiditätshilfen und der Sistierung von Mietzins- anstiegen sind beträchtliche Zahlungsrisiken für uneinbringliche Grundver- billigungsvorschüsse entstanden. Bundesrat und Parlament haben auf diese Schwierigkeiten reagiert. Die im Bundes- beschluss vom 20. September 19998 getroffenen Massnahmen zur Minderung der Verluste und Zahlungsrisiken sowie die am Förderungsinstrumentarium und am Adressatenkreis vorgenommenen Anpassungen werden helfen, die Schwierigkeiten zu überwinden. Bis Ende des Jahres 2003 sollten die grössten Altlasten aus der WEG-Förderung mit den bis dahin in der Finanzplanung enthaltenen Sonderkredi- ten bereinigt sein. Ab 2004 wird im Finanzplan nur noch die ordentliche Rubrik zur Deckung künftiger Verluste aus dem weiter laufenden Vollzug der bestehenden WEG-Geschäfte vorgesehen. Sie wird anfänglich mit jährlich 45 Millionen Franken dotiert, was ungefähr einem Prozent der im Rahmen des WEG noch bestehenden Garantieleistungen von rund 4000 Millionen Franken entspricht. Der im Zeitablauf abnehmenden Höhe der bestehenden Garantieleistungen wird mit einer Reduktion der jährlich vorzusehenden Mittel auf 40 Millionen Franken ab dem Jahr 2006 Rechnung getragen. Darüber hinaus werden mit der vorliegenden Botschaft weitere

8 BBl 2000 1585.

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Änderungen am WEG beantragt, die nach 30 Jahren Laufzeit einen klaren Schluss- punkt hinter die Bundeshilfe setzen und in speziellen Fällen schon vorher eine Aus- stiegsmöglichkeit eröffnen sollen.

1.3.4 Folgerungen

Es wäre falsch, auf Grund der Schwierigkeiten mit einem Förderungsinstrumenta- rium und der Folgen der Immobilienkrise auf die Förderung generell und damit auf einen weit herum anerkannten öffentlichen Auftrag zu verzichten. Auch wenn be- reits wieder Stimmen laut werden, die für dynamische Finanzierungsmodelle wie das WEG plädieren, soll für die künftige Förderung jedoch das Konzept geändert wer- den. Ein System, das periodisch steigende Mietzinsen über die Kostenmiete hinaus vorsieht, ist schlecht mit der Unterstützung von Bewohnerschichten vereinbar, die oft ausgesprochene Mietzinsprobleme haben. Und bei einer Marktlage mit Wahl- möglichkeiten sind Mieterinnen und Mieter an entsprechenden Mietverträgen nicht interessiert. Ferner verläuft die Rückzahlung der Vorschüsse trotz vertraglichen Ve- reinbarungen oft harzig und verursacht einen hohen Kontroll- und Verwaltungsauf- wand. Schliesslich stehen auch die Banken aus verschiedenen Gründen der WEG- Förderung heute ablehnend gegenüber.

1.4 Grundzüge und Stossrichtung der

vorgeschlagenen Politik

1.4.1 Lage und Entwicklungstendenzen

im Wohnungswesen Flächenkonsum und Wohnkostenbelastungen: Beträchtliche soziale Unterschiede Der Wohnflächenkonsum nimmt als Folge der demografischen und sozialen Ent- wicklung sowie des steigenden Wohlstands kontinuierlich zu. Er betrug 1980 noch 34 m2 pro Person, 1990 bereits 39 m2. Dieser Trend dürfte sich seit 1990 fortgesetzt haben. Erst die Auswertung der Gebäude- und Wohnungszählung 2000 wird darüber näheren Aufschluss geben. Entsprechend gehen die durchschnittliche Wohnungs- belegung (Anzahl Personen pro Wohnung) und Wohndichte (Anzahl Personen pro Zimmer) zurück, wobei deutliche regionale und soziale Unterschiede zu beobachten sind. Die Wohnungsbelegung sank zwischen 1970 und 1990 von 2,9 auf 2,4 Per- sonen pro Wohnung. In 45 Prozent der Haushalte standen einer Person mindestens zwei, in gut einem Viertel der Fälle ein bis zwei Zimmer zur Verfügung. In jedem fünften Haushalt stimmten Personen- und Zimmerzahl überein. In 7 Prozent der Haushalte übertraf die Personenzahl die Zimmerzahl. Generell haben sich die so- zialen Unterschiede bezüglich Wohndichte und Flächenkonsum verstärkt. Ausländer und Ausländerinnen, Familien mit Kindern und Personen mit knappen finanziellen Mitteln sind unter den Haushalten mit hohen Belegungsdichten überdurchschnittlich vertreten. Ein wichtiger Indikator der Wohnungsversorgung und für die Wohnungspolitik von besonderer Bedeutung ist die Mietzinsbelastung, die das Verhältnis zwischen dem Einkommen und der Miete ausdrückt. Gemäss eidgenössischer Verbrauchserhebung von 1998 haben sich die Durchschnittswerte seit 1990 kaum erhöht, obwohl die Mietpreise (+26 Prozent) im Durchschnitt rascher als die Einkommen der Mieter-

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haushalte (+20 Prozent) gestiegen sind. Verantwortlich für die geringe Verschie- bung dürfte vor allem der überdurchschnittliche Anstieg der tiefen Rentnereinkom- men sein. Die Mieterhaushalte gaben 1998 im Schnitt 17,3 Prozent (netto) bzw. 19,6 Prozent (brutto) ihres Brutto-Einkommens für die Miete aus9. Insgesamt liegt die Netto-Mietbelastung von rund 70 Prozent der Haushalte weiterhin im günstigen Bereich von unter 20 Prozent. 7 Prozent der Haushalte haben Netto- Mietbelastungen von 25 Prozent bis 30 Prozent, 8 Prozent eine solche von über

30 Prozent. Bezogen auf die Brutto-Mietbelastungen (inklusive Nebenkosten) sind

die Anteile höher. Bei 10 Prozent der Haushalte liegt sie zwischen 25 Prozent und

30 Prozent, bei 12 Prozent über 30 Prozent. Von überdurchschnittlichen Belastun-

gen betroffen sind vor allem Haushalte mit einem Brutto-Einkommen unter

4 000 Franken. Im Vergleich zu 1990 haben die Belastungen von grösseren Haus-

halten und von Alleinerziehenden am stärksten zugenommen. Eine Netto-Mietzinsbelastung von über 25 Prozent oder eine die Zimmerzahl über- steigende Personenzahl gelten gemeinhin als Indizien einer unzulänglichen Woh- nungsversorgung. Dies war in den Neunzigerjahren bei rund 20 Prozent der Haus- halte der Fall. In absoluten Zahlen sind das rund 400 000 Haushalte. Die subjektive Einschätzung der Mieterschaft bestätigt diese Grössenordnung10. Danach ist für rund ein Drittel der Mieterhaushalte die Budgetbelastung durch das Wohnen nicht (17%) oder nur teilweise (18%) verkraftbar. Ferner fühlen sich grössere Teile der Bevölkerung durch eine unwirtliche Wohnumgebung und mangelhafte (Verkehrs-) Sicherheit beim Wohnen beeinträchtigt. Vor allem in städtischen Gebieten ist schliesslich jeder vierte Haushalt von starkem oder ziemlich starkem Lärm betroffen.

Tiefe Eigentumsquote Die Wohneigentumsquote ist in der Schweiz im internationalen Vergleich nach wie vor niedrig. 1990 wurden 31 Prozent der Wohnungen von ihren Eigentümerinnen oder Eigentümern bewohnt, wovon 7,3 Prozent im Stockwerk- oder Miteigentum. Berücksichtigt man jene Haushalte, die selber zur Miete wohnen und Eigentum be- sitzen, das sie vermieten oder als Zweitwohnung nutzen, steigt die Eigentümerquote auf rund 36 Prozent (1998). Die Wohneigentumsquote ist in den städtischen Räu- men halb so hoch wie in den ländlichen Regionen. Neben dem selbstbewohnten Ei- gentum machten 1990 «normale» Mietwohnungen 63 Prozent und Genossenschafts- wohnungen 3,7 Prozent des Bestandes aus. Der Rest entfiel auf Pächter-, Dienst- und Freiwohnungen.

Rückläufige Investitionen im Wohnungsbau Seit der konjunkturellen Trendwende ab 1997 zieht die Wohnungsnachfrage wieder an. Dafür verantwortlich sind vor allem die verbesserten Einkommenserwartungen und das Bevölkerungswachstum. Letzteres war in den Jahren 1999 und 2000 mit je rund 40 000 Personen wieder deutlich höher als in den Vorjahren. Auf diese jüng- sten Entwicklungen der Nachfrage hat das Angebot noch nicht reagiert. Die Zahl der neu erstellten Wohnungen ist nach einem Zwischenhoch Mitte der Neunzigerjahre kontinuierlich gesunken. Im Jahr 2000 wurden nur noch gut 32 000 Einheiten neu gebaut. Gemäss Quartalserhebungen dürfte sich der Abwärtstrend auch im Jahre

9 Frohmut W. Gerheuser, Mietbelastungen und Wohnverhältnisse, Ergebnisse der eidg. Verbrauchserhebung 1998, Schriftenreihe Wohnungswesen, Band 73, Grenchen 2001. 10 Frohmut W. Gerheuser, Mietbelastungen und Wohnverhältnisse, Ergebnisse der Eidg. Verbrauchserhebung 1998, Schriftenreihe Wohnungswesen, Band 73, Grenchen 2001.

2841

2001 fortgesetzt haben. Bemerkenswert sind bei den Neuerstellungen die Verände-

rungen nach Gebäude- und Wohnungsstruktur. So verdoppelte sich die Produktion von Einfamilienhäusern zwischen 1993 und 1999 von 7000 auf 14 000 Einheiten. Bei den Mehrfamilienhäusern ging sie von 5600 Einheiten mit 35 000 Wohnungen auf 3000 Gebäude mit 18 000 Wohnungen zurück. Die durchschnittliche Zahl der Wohneinheiten pro Gebäude nimmt somit bei wachsendem Bodenverbrauch ab. Auch die Umbauinvestitionen in Mehrfamilienhäuser sind seit 1993 deutlich zu- rückgegangen. Dies ist um so problematischer, als ein steigender Anteil der Woh- nungen den zeitgemässen Nutzungsansprüchen nicht mehr genügt. Das vorhandene Angebot setzt sich mehrheitlich aus Drei- und Vierzimmerwohnungen mit ungenü- gender Wohnfläche zusammen. In städtischen Gebieten haben vier Fünftel der Woh- nungen höchstens vier Zimmer, und ihre Grundrisse bilden weitgehend die Kernfa- milie ab. Diese stellt jedoch nicht mehr die dominante Haushaltsform dar. Viele Wohnungen müssen an veränderte Bewohnerbedürfnisse angepasst und aus bau- und energietechnischen Gründen erneuert werden. Für die rückläufigen Wohnbauinvestitionen ist in erster Linie die lange Nachfrage- schwäche verantwortlich. Auch die noch skeptische Beurteilung des Aufschwungs durch die Investoren und die wachsende Bedeutung alternativer Anlageformen dürf- ten eine Rolle spielen. Von untergeordneter Bedeutung ist dagegen die Entwicklung der Angebotsfaktoren. Ein Blick auf die vorgelagerten Märkte zeigt nämlich bei den Kapital-, Boden- und Baukosten relativ günstige Voraussetzungen. Die Zinssätze sanken bis Ende der Neunzigerjahre auf ausgesprochen tiefe 3,75 Prozent, und der bisherige Wiederanstieg fiel moderat aus. Allerdings reagierten die Finanzierungs- institute auf die Immobilienkrise mit genereller Zurückhaltung bei der Darlehens- gewährung, mit einer Herabsetzung der Belehnungsgrenzen sowie mit der Einfüh- rung von objekt- und schuldnerspezifischen Ratings. Wer wie die gemeinnützigen Bauträger über wenig Eigenmittel verfügt, kann vor allem das für die Bestandes- erneuerung notwendige Kapital oft nicht beschaffen. Auch die im vergangenen Jahrzehnt stark gesunkenen Bodenpreise ziehen an guten Lagen wieder an. Ähnlich ist die Entwicklung der Baukosten. Nach einem stetigen leichten Rückgang in den Neunzigerjahren finden seit etwa drei Jahren wieder Erhö- hungen statt.

Mässiger Preisanstieg bei sinkendem Leerwohnungsbestand Als Folge der ungleichen Entwicklung von Nachfrage und Angebot nimmt die Zahl der Leerwohnungen ab. Gemessen am Wohnungsbestand Ende 2000 ist die gesamt- schweizerische Leerwohnungsziffer von Juni 2000 bis Juni 2001 von 1,49 Prozent auf 1,34 Prozent gesunken. 1998 hatte sie noch 1,85 Prozent betragen. Die Verände- rungen vollziehen sich räumlich sehr unterschiedlich. Während die Marktverhält- nisse in Städten wie Zürich (Leerwohnungsquote 0,08%) oder in Kantonen wie Zug (0,31%), Genf (0,39%) oder Zürich (0,47%) sehr angespannt sind, stehen in den Kantonen Glarus, Schaffhausen und Thurgau weiterhin mehr als 2,5 Prozent der Wohnungen leer. 37 Prozent der Wohnbevölkerung leben aber bereits wieder in Kantonen mit einer Leerwohnungsziffer von höchstens einem Prozent. Betrachtet man allein den Mietwohnungsmarkt, ist der Anteil noch höher. Kleinwohnungen sind vergleichsweise stärker von Leerständen betroffen. Wohnungen mit 1 oder

2 Zimmern machen 33 Prozent der Leerstände, aber nur 22 Prozent des Wohnungs-

bestandes aus.

2842

Diese Verknappungen drücken sich auch in den Preisen aus. Die Bestandesmieten waren seit Beginn der Neunzigerjahre bis Ende 1999 nur moderat gestiegen. Als Folge der Hypothekarzinserhöhungen setzte im Jahre 2000 eine stärkere Erhöhung ein. Bei den neu vermieteten Wohnungen wurde der Preisrückgang der Neunziger- jahre gestoppt und in Regionen mit geringen Leerständen ins Gegenteil verkehrt. Die Preise für Eigentumswohnungen und besonders für Einfamilienhäuser hatten sich an besseren Lagen schon früher von der Krise erholt.

Folgerungen Die skizzierte Entwicklung zeigt, dass keine allgemeinen Angebotsüberschüsse mehr bestehen. Der Markt lässt vielfältige Muster erkennen. Regional bestehen wieder Engpässe, die sich bei günstiger wirtschaftlicher Entwicklung weiter ausdehnen könnten. Die generelle Marktentwicklung ist jedoch unsicher, und die Investoren halten sich zurück. Von den regionalen Verknappungen sind nicht nur wirtschaftlich Schwächere und Angehörige von «Randgruppen» mit mangelhafter Wohnkompe- tenz betroffen. Die Wohnungsfrage beschäftigt heute wieder weite Kreise der Öf- fentlichkeit, wobei folgende Unzulänglichkeiten im Vordergrund stehen: – Eine hohe Wohnkostenbelastung für wirtschaftlich schwächere Personen und Haushalte sowie eine hohe Wohnungsbelegung. – Diskriminierungen bestimmter Nachfragergruppen bei der Wohnungsverga- be (Ausländer und Ausländerinnen, Alleinerziehende, Kranke, usw.). – Ein zu geringes Angebot an Wohnungen für Personen und Haushalte mit be- sonderen Bedürfnissen. Betroffen sind nicht nur Menschen mit Behinderun- gen, ältere Personen und Familien mit mehreren Kindern, sondern auch die immer zahlreicher werdenden «Lebensstilgruppen», deren Wohnvorstellun- gen nicht dem gängigen Angebot entsprechen. – Die im internationalen Vergleich tiefe Wohneigentumsquote. – Die rückläufigen Wohnbauinvestitionen, insbesondere im Mietwohnungsbe- reich. – Der Erneuerungsbedarf in verschiedenen Landesgegenden und die abneh- mende Versorgungsqualität in einzelnen Stadtquartieren. Letztere ist u.a. ei- ne Folge der Abwanderung aus den Kernstädten und der finanziellen Schwierigkeiten der Städte. – Die zunehmende Segmentierung und Polarisierung des Wohnungsmarktes. Als Folge der hohen Marktdynamik in den vergangenen Jahren haben sozial stärkere Haushalte jene Siedlungen oder Liegenschaften verlassen, deren Qualität und Ruf gelitten hat. Sie wurden in der Regel durch Angehörige von «Problemgruppen» ersetzt, woraus sich verschiedentlich eine Negativ- spirale mit hohem Konfliktpotenzial ergab. – Die Finanzierungsschwierigkeiten vor allem gemeinnütziger Bauträger als Folge veränderter Kreditbedingungen (Risikodifferenzierung und damit In- dividualisierung des Hypothekarzinssatzes, generell restriktivere Kreditpoli- tik). – Die ungenügenden Wissensgrundlagen zum Marktgeschehen und in einzel- nen Segmenten auch im Zusammenhang mit der Verwaltung und Vermie- tung von Wohnungen.

2843

– Der nach wie vor geringe und stagnierende Anteil der gemeinnützigen Woh- nbauträger am gesamten Wohnungsbestand. Damit besteht ein zu geringes Angebot an langfristig preisgünstigen Mietwohnungen. – Eine geringe Sensibilität gegenüber Nachhaltigkeitserfordernissen auch im Wohnungs- und Siedlungswesen (z.B. bodenverbrauchende Siedlungs- struktur mit negativen Auswirkungen für das Verkehrswesen).

1.4.2 Rahmenbedingungen und Grundsätze

der künftigen Politik Auch für die künftige Politik gilt, dass die Wohnungsversorgung primär eine Aufga- be der Privatwirtschaft ist, und die Finanzierung des Wohnungsbaus in erster Linie durch den privaten Kapitalmarkt zu erfolgen hat. In beiden Bereichen soll der Staat nur bei Bedarf und dann lediglich marktergänzend und fördernd aktiv werden. Es bleibt somit auch in Zukunft ausgeschlossen, dass der Bund Wohnungen für Bevöl- kerungsgruppen mit Marktzugangsschwierigkeiten selbst baut. Die Wohnungspolitik des Bundes soll sich an Zielen orientieren, die mit einem ver- tretbaren finanziellen Aufwand erreicht werden können und für welche die Zustän- digkeit des Bundes zweckmässig ist. Ausser Betracht fällt damit zum Beispiel eine in der Vernehmlassung verschiedentlich geforderte allgemeine Förderung der Sied- lungs- und Stadterneuerung, um drohender Verslumung entgegenzuwirken und den Wohnungsbestand an geänderte Bedürfnisse anzupassen. Diese Problematik ver- dient Beachtung, doch würde ein solches Erneuerungsprogramm die finanziellen Möglichkeiten des Bundes übersteigen. Auch eine allgemeine Subjekthilfe, die in den Vorarbeiten eingehend geprüft wur- de11, ist aus den gleichen Gründen unrealistisch. Deshalb wird in der künftigen Bundesförderung an der Objekthilfe grundsätzlich festgehalten. Sie eignet sich für die angestrebte Bereitstellung und Erhaltung eines Grundstockes von preisgünstigen Wohnungen für die wirtschaftlich schwächere Bevölkerung. Dies soll in enger Zu- sammenarbeit mit dem gemeinnützigen Wohnungsbau und mit andern Bauträgern geschehen, die gemeinnützige Aufgaben wahrnehmen wollen. Weil mit der Bundes- hilfe allein nicht in allen Fällen die beabsichtigte Wirkung erzielt werden kann, sind im Sinne einer politischen Feinsteuerung jedoch ergänzende Massnahmen von Kantonen und Gemeinden unter Umständen nötig und zweckmässig. Es kann sich dabei ebenfalls um Objekthilfen handeln, die mit der Bundeshilfe kombinierbar sind. Zusatzhilfen können aber auch in Form von subjektbezogenen Mietzinsbeiträ- gen erfolgen, wobei bezüglich Adressatenkreis, Umfang und Laufzeit verschiedene Varianten möglich sind12. In der Vernehmlassung wurde der Bundesrat in seiner Meinung bestätigt, dass sich der Bund auf eine objektbezogene Grundversorgung konzentrieren soll und Ergänzungen dazu in den Kompetenzbereich der Kantone und Gemeinden gehören. Dort bestehen bereits die dafür nötigen Verwaltungsstel- len, und allfällige Subjekthilfen sind mit anderen Sozialhilfen entsprechend den Be- dürfnissen am besten koordinierbar. Der Bund kann die Kantone und Gemeinden in

11 Siehe Abschnitt 4.5.4 «Alternative Regelungen».

12 Mietzinsbeiträge, Grundsätze und Musterlösungen, Schriftenreihe Wohnungswesen, Band 72, Grenchen 2001.

2844

diesen Bestrebungen unterstützen, indem er zu bereits bestehenden Modellen und Musterlösungen Kostenschätzungen vornimmt, Erfahrungen auswertet und den Kan- tonen die Ergebnisse zur Verfügung stellt.

1.4.3 Ziele

Innerhalb der erwähnten Rahmenbedingungen ergeben sich auf Grund der Markt- und Versorgungsprobleme für die künftige Förderung des Bundes vier Hauptziele: – die Förderung eines Angebots von preisgünstigen Mietwohnungen für wirt- schaftlich benachteiligte Personen und Haushalte; – die Förderung von preisgünstigem Wohneigentum; – die Stärkung der Träger und Organisationen des gemeinnützigen Wohnungs- baus; – die Verbesserung der Wissens- und Entscheidungsgrundlagen, insbesondere die Erhöhung der Markttransparenz. Zusätzlich wird angestrebt, mittels Forschungs- und Beratungstätigkeit nicht nur im geförderten Segment, sondern im gesamten Wohnungswesen den Prinzipien einer nachhaltigen Entwicklung mehr Nachdruck zu verschaffen und insbesondere den Energieverbrauch zu senken. Dies soll unter anderem mit einer Konzentration der Hilfe auf Wohnungserneuerungen erreicht werden. Mit Ausnahme der «nachhaltigen Entwicklung» handelt es sich durchwegs um woh- nungspolitische Grundanliegen, die bereits im WEG enthalten sind. Sie haben auch mit der Veränderung des wirtschaftlichen, sozialen und politischen Umfelds nicht an Bedeutung eingebüsst. Hingegen müssen die Instrumente der veränderten Ausgangs- lage angepasst werden. Dabei steht die Ablösung des mit Grundverbilligung, Zusatz- verbilligung und periodisch steigenden Mietzinsen bzw. Eigentümerlasten operie- renden WEG-Modells durch ein einfaches Darlehensmodell im Vordergrund. Die Einengung auf wenige Zielbereiche bedeutet auch, dass verschiedene in der ak- tuellen Wohnbau- und Eigentumsförderung enthaltene Ziele in der künftigen Politik des Bundes keinen Platz mehr haben. Dies betrifft vorab die generelle Förderung des Wohnungsbaus. Es ist nicht die Auf- gabe der öffentlichen Hand, bei periodisch auftretenden Marktengpässen auf eine allgemeine Ausweitung des Wohnungsangebots hinzuwirken. Die Erfahrungen der letzten 26 Jahre haben gezeigt, dass rein quantitativ motivierte Markteingriffe wie auch der Einsatz der Wohnbauförderung für konjunkturelle Anliegen die Ziele häu- fig nicht erreichen. Die Wirkungen sind meist gering13, erfolgen in der Regel zu spät und generieren grosse Risiken. Weitere WEG-Ziele, die der Entwurf des neuen Gesetzes nicht mehr enthält, sind Verbesserungen beim Zugang zu Bauland (heutiger vorsorglicher Landerwerb) und die Erhöhung des Angebots an erschlossenem Bauland (Erschliessungshilfe). Sie könnten zwar wieder grössere Bedeutung erlangen, weshalb in der Vernehmlassung

13 Die konjunkturpolitische Wirksamkeit und die gesamtwirtschaftlichen Wirkungen des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes, Parlamentarische Verwaltungskontroll- stelle, Bern 1996.

2845

verschiedentlich die Beibehaltung gefordert wurde. Nach Ansicht des Bundesrates sind dafür aber in erster Linie die Kantone und Gemeinden zuständig. Schliesslich wird darauf verzichtet, dem Bund über die Wohnbauförderung die oh- nehin nie genutzte Kompetenz für den Erlass landesweiter Bauvorschriften sowie für die generelle Bereitstellung von Mitteln für die Wohnbaufinanzierung zu geben. Diese Abstriche gegenüber der heutigen Gesetzgebung verdeutlichen die Stossrich- tung der künftigen Politik: Beschränkung auf wenige Ziele und Aufgaben, die alle ein kontinuierliches und längerfristiges Engagement erfordern und einen gezielten Einsatz der Mittel erlauben. Neben dem versorgungsspezifischen Auftrag gibt es Anliegen, die ebenfalls das Wohnungswesen betreffen, jedoch nicht im Rahmen des Wohnraumförderungsgesetzes, sondern in einer übergeordneten Wohnungspolitik zu behandeln sind. Dazu gehören unter anderem der Ausgleich der Mieter- und Ver- mieterinteressen im Mietrecht, die Eigentumsbildung und die Altersvorsorge mit fiskalischen Massnahmen, die Stadt- und Quartiererneuerung in der Raumplanung und in der Agglomerationspolitik oder die Weiterentwicklungen im Sachenrecht, um den rechtlichen Spielraum für neue Eigentumsformen zu erweitern. Auch die Har- monisierung des heute zersplitterten Schweizer Baurechts, das für die Entfaltung des Binnenmarktes eine erhebliche Hürde darstellt, bleibt ein wichtiges Anliegen. Für all diese Massnahmen sind verschiedene staatliche Stellen zuständig, weshalb der Koordination und Abstimmung der Massnahmen Aufmerksamkeit geschenkt werden muss.

1.5 Ergebnis der Vernehmlassung

Das Vernehmlassungsverfahren zum Entwurf des WFG wurde im Mai 2001 eröffnet und dauerte bis zum 31. August 2001. Zur Vernehmlassung eingeladen wurden alle Kantonsregierungen, 10 politische Parteien, das Bundesgericht sowie 59 Organisa- tionen. Insgesamt sind 88 Stellungnahmen eingegangen (26 Kantone, 6 Parteien,

56 Organisationen). Die Mehrheit der Kantone, Parteien und Organisationen stimmt

der Gesetzesvorlage grundsätzlich zu. Die mehrheitlich positive Haltung der Ver- nehmlassenden kommt in folgenden Punkten zum Ausdruck: – Die Ablösung des WEG durch ein knappes Gesetz und der Ersatz der rück- zahlbaren Vorschüsse durch zinslose oder zinsgünstige Darlehen werden als richtig erachtet. – Der Verzicht auf eine generelle Förderung des Wohnungsbaus sowie die Eingrenzung der Ziele, insbesondere die gezielte Unterstützung der wirt- schaftlich benachteiligten Personen, werden gutgeheissen. – Die Absicht, die Förderung stärker auf Wohnungserneuerungen auszurich- ten, wird von etlichen Kantonen sowie von einzelnen Parteien und Organi- sationen ausdrücklich begrüsst. – Es wird anerkannt, dass die Organisationen des gemeinnützigen Wohnungs- baus bisher einen wichtigen Beitrag zur Förderung des Wohnungsbaus ge- leistet haben. Die vorgesehene Stärkung der Organisationen des gemeinnüt- zigen Wohnungsbaus findet deshalb Zustimmung.

2846

– Die Förderung der Forschung und des Wissensaustausches wird gutgehei- ssen. Einzelne Stimmen regen an, als Forschungsschwerpunkt explizit die Siedlungserneuerung zu nennen, da dort ein grosser Nachholbedarf bestehe. Grundsätzlich kritisch äussern sich eine Partei sowie die Immobilienverbände der Romandie, die keinen Bedarf für eine Förderung auf Bundesebene sehen. Ein Kan- ton und einzelne Wirtschaftsorganisationen bedauern, dass keine Kantonalisierung stattfindet. Andere Wirtschaftskreise fordern eine Beschränkung auf Massnahmen, die zwingend auf Bundesebene getroffen werden müssen. Einzelne Vernehmlassen- de finden, der Bund soll auf eine direkte Förderung von Einzelobjekten verzichten. Für die ohnehin skeptischen Stimmen sind die vorgesehenen Aufwendungen zu hoch. Für viele Vernehmlassende – insbesondere für die Kantone der Romandie und Organisationen mit sozialpolitischen Zielen – ist angesichts der bestehenden Bedürf- nisse das vorgeschlagene finanzielle Engagement hingegen viel zu niedrig. Etliche Kantone und Organisationen beurteilen die Verbilligungswirkung der vorge- schlagenen zinslosen oder zinsgünstigen Darlehen als ungenügend. Sie fordern eine Erhöhung der Darlehenspauschalen oder eine weitere Ausrichtung von à fonds per- du-Zuschüssen. Kontroverse Meinungen bestehen auch in Bezug auf die vorgeschlagene Mittel- verteilung. Einige Organisationen verlangen ausdrücklich eine Bevorzugung des Mietwohnungsbereichs. Andere beanstanden das Ungleichgewicht zwischen der Förderung der Mietwohnungen und der Wohneigentumsförderung und befürworten eine Verlagerung des Mitteleinsatzes zu Gunsten des Wohneigentums. Von vielen Stimmen wurden zwei Punkte besonders hervorgehoben, die nachfol- gend separat betrachtet werden.

1.5.1 Forderung nach verstärkter Eigentumsförderung

Eine klare Mehrheit der Kantone, etliche Parteien und zahlreiche Organisationen fordern eine verstärkte Förderung des preisgünstigen Wohneigentums. Übereinstim- mend wird bemängelt, dass nur eine indirekte Förderung des Wohneigentums vorge- sehen ist. Das Instrument der Rückbürgschaften wird als ungenügend erachtet. Es wird verlangt, dass für die Förderung des preisgünstigen Wohneigentums die glei- chen Instrumente und Mittel eingesetzt werden wie im Mietwohnungsbereich. Von vielen Vernehmlassenden wird darauf hingewiesen, dass die im Entwurf vorge- sehene Förderung im ländlichen Raum nicht zum Tragen komme, da dort der Miet- wohnungsbau eine untergeordnete Rolle spiele. Die Wohnungsversorgung für sozial benachteiligte Personen erfolge im ländlichen Raum und insbesondere im Berg- gebiet nicht über Mietwohnungen, sondern über die Nutzung von Einzelobjekten, die sich im Eigentum der Bewohnerinnen und Bewohner befinden. Deshalb müsse der Entwurf durch griffige Instrumente zu Gunsten des Wohneigentums ergänzt wer- den. Der unterbreitete Gesetzesentwurf trägt diesen Wünschen Rechnung. Die ursprüng- lich vorgeschlagenen Rückbürgschaften wenden sich in der Tat ausschliesslich an so genannte Schwellenhaushalte, die über wenig Eigenmittel, jedoch gute Einkommen verfügen. Nicht erfasst werden Haushalte mit geringeren Einkommen insbesondere in ländlichen Regionen, wo Eigentum die dominante Besitzform darstellt. Diese Zielgruppe entspricht jener im Mietsektor. Aus Gründen der Gleichbehandlung ist

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daher die Forderung verständlich, auch ihnen zinslose oder zinsgünstige Darlehen zu gewähren. Die hängige Frage eines steuerlichen Systemwechsels hat für die ange- peilten Haushalte nur eine geringe Bedeutung, da sie fiskalisch ohnehin nicht stark belastet werden.

1.5.2 Zukunft der Verbesserung der Wohnverhältnisse

in Berggebieten Die Massnahmen auf Grund des Bundesgesetzes über die Verbesserung der Wohn- verhältnisse in Berggebieten (WS) sollen im Zusammenhang mit der Neugestaltung des Finanzausgleichs und der Aufgaben (NFA) in die Kompetenz der Kantone über- gehen. Diese Absicht wird von zahlreichen Stimmen in Frage gestellt. Insbesondere fordern etliche Kantone, dass das WS in das WFG integriert und das Förderungs- volumen entsprechend angepasst wird. Auch eine Partei und verschiedene Organisa- tionen verlangen eine Ergänzung des WFG durch Massnahmen zu Gunsten des Berggebietes. Nur ein Kanton vertritt ausdrücklich die Ansicht, das WS sei nicht im Rahmen des WFG, sondern allenfalls bei der NFA gebührend zu berücksichtigen. Der Bundesrat hat in seiner Botschaft zur NFA vom 14. November 2001 seine Vor- stellungen zur Zukunft des WS festgehalten. Es gibt keinen Anlass, von der vorge- schlagenen Übertragung auf die Kantone abzurücken. Im Gegensatz zur WEG- bzw. WFG-Förderung handelt es sich bei den WS-Massnahmen um eine regional be- grenzte Aufgabenerfüllung, die am besten von den betroffenen Kantonen selber wahrgenommen wird. Zudem werden die Kantone im Rahmen des Ressourcenaus- gleichs für die Übernahme dieser Aufgabe kompensiert, da die WS-Förderung be- reits heute in den Finanzausgleich eingebunden ist. Allerdings ist in diesem Zusam- menhang zu beachten, dass die WFG-Förderung regional nicht eingegrenzt werden soll und somit auch von bedürftigen Haushalten in Berggebieten beansprucht wer- den kann.

1.5.3 Übrige Vorschläge

Verschiedene weniger gewichtige Hinweise und Vorschläge wurden bei der Über- arbeitung des Gesetzesentwurfes berücksichtigt. Dies betrifft unter anderem die För- derungsgrundsätze, die im Entwurf nach Meinung vieler Vernehmlassungsstimmen zu perfektionistisch ausgestaltet waren. Auch der verschiedentlich erhobenen Forde- rung, dass mit Blick auf die einkommensschwache Zielgruppe nicht nur Wohnungs- erneuerungen mit substanziellen Wertvermehrungen, sondern auch «sanfte» Reno- vationen unterstützt werden sollen, wurde Rechnung getragen. Hingegen kann dem ebenfalls verschiedentlich geäusserten Vorschlag, die Ausrichtung von Bundeshilfe an kantonale oder kommunale Leistungen zu knüpfen, nicht nachgekommen werden. Eine solche Verflechtung von Bundes- und Kantonsleistungen würde den Grund- sätzen der NFA widersprechen. Andere Vorschläge werden bei der Ausarbeitung der Vollzugsbestimmungen und -reglemente einbezogen. Dies gilt etwa für die Forderung, bei der Festlegung der Kostenlimiten, der Einkommens- und Vermögensgrenzen, der Belegungsvorschrif- ten sowie der Prioritäten die regional unterschiedliche Wohnungsmarktsituation zu berücksichtigen bzw. vorgängig die Kantone anzuhören. Auch die namentlich von

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Kantonen aufgeworfene Frage der generellen Zusammenarbeit des zuständigen Bun- desamtes mit den kantonalen Fachstellen wird in der Vorbereitung des Vollzugs be- rücksichtigt. Vorstellbar sind neben der direkten, im WEG-Vollzug bewährten Zu- sammenarbeit mit den kantonalen Fachstellen auch Varianten, die auf regionalen Kompetenzzentren öffentlicher oder privater Natur abstellen. Schliesslich sollen im Vollzug auch die aus Kreisen der Mietervertretungen geforderten Informations- pflichten gegenüber der Bewohnerschaft im geförderten Bestand ernst genommen werden.

1.6 Die neue Förderungspolitik im Überblick

Das WFG bezweckt die Bereitstellung von preisgünstigem Wohnraum für Personen und Bewohnergruppen, denen der Zugang zum Miet- oder Eigentumsmarkt aus ei- gener Kraft nicht möglich ist. Für die Umsetzung der Förderung braucht es zudem Trägerschaften, weshalb wie im WEG spezielle Hilfen für Institutionen und Organi- sationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus vorgeschlagen werden. Auch der be- reits heute bestehende Forschungsauftrag wird in das neue Gesetz übernommen.

1.6.1 Versorgung mit Mietwohnungen

Im Mietsektor bilden jene Personen und Haushalte die Zielgruppe, die keine ihren wirtschaftlichen Verhältnissen und spezifischen Bedürfnissen entsprechende Woh- nung haben. Zur Bereitstellung preisgünstiger Wohnungen werden Finanzierungs- hilfen in Form von zinslosen oder zinsgünstigen Darlehen und Bürgschaften vorge- schlagen. Bauträger, die sich für die Erfüllung spezieller Bewohnerbedürfnisse einsetzen, ha- ben häufig wenig Eigenkapital. Die blosse Verbürgung einer hohen Fremdbeleh- nung hat jedoch gezeigt, dass die Bauträger schon bei geringen Störungen des Woh- nungsmarktes mit leerstandsbedingten Liquiditätsproblemen konfrontiert werden, was Überbrückungshilfen des Staates erfordert. Um diesem Umstand vorzubeugen, werden für das in Frage stehende Marktsegment künftig direkte Darlehen des Bun- des gewährt. Bürgschaften sollen noch in Fällen mit beschränktem Risiko ausge- richtet werden. Die Verbilligung der Wohnkosten wird für die wirtschaftlich schwächeren Haus- halte durch variable Zinsvergünstigungen auf den Darlehen vorgenommen. Die Hilfen können für Neubauten, Erwerb, Erneuerungen oder Umnutzungen bean- sprucht werden. Sie sollen durch Leistungsvereinbarungen umgesetzt werden, in de- nen sich die Bauträger unter anderem bereit erklären, langfristig preisgünstigen Wohnraum im Sinne des WFG zu vermieten, nach gemeinnützigen Grundsätzen zu handeln und notwendige Überwachungsfunktionen für den Bund wahr zu nehmen. Letzteres bedeutet, dass Kontrollaufgaben des Bundes auf Stichproben beschränkt werden können.

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1.6.2 Förderung von preisgünstigem Wohneigentum

Im Eigentumsbereich werden zwei Arten von Unterstützung vorgeschlagen. Für finanziell schwächere Eigentümerhaushalte, die aus strukturellen Gründen be- sonders benachteiligt sind, sollen wie im Mietwohnungsbau zinslose oder zinsgün- stige Bundesdarlehen ausgerichtet werden können. Für die Abwicklung dieser Hilfe kann auf bestehende Einrichtungen abgestützt werden. Für Schwellenhaushalte mit geringem Eigenkapital sollen im Sinne von Starthilfen die Eigenkapitallücke geschlossen und die Anfangsbelastung gesenkt werden. Dafür haben sich Bürgschaften und rückzahlbare Vorschüsse bewährt. Bereits heute ge- währen die vom Bund initiierten Hypothekar-Bürgschaftsgenossenschaften Bürg- schaften für Hypotheken sowie für Vorschüsse zur Verminderung der Anfangsbe- lastung. Der Bund unterstützt sie mit Rückbürgschaften, womit das Risiko unter den beiden Bürgen aufgeteilt wird. Die bisherige Praxis sieht normalerweise zwischen dem Haupt- und Rückbürgen eine Verlustteilung von 30/70 Prozent vor. Diese Hilfe soll fortgeführt und ausgebaut werden. Zudem ist vorgesehen, die Hypothekar- Bürgschaftseinrichtungen mit weiteren Kapitalbeteiligungen zu stärken und ihnen Leistungsaufträge zu erteilen. Falls Finanzierungsprobleme entstehen, wäre auch denkbar, dass die Schwellen- haushalte die erforderlichen Fremdmittel über verbürgte Anleihen der Emissions- zentrale für gemeinnützige Wohnbauträger (EGW) beschaffen können, sofern sie sich einer genossenschaftlichen Trägerschaft anschliessen. Direkte Finanzierungs- hilfen und Vergünstigungen sind für diese Zielgruppe nicht nötig. Das Wohnsparen wird bereits über die Instrumente der beruflichen und freiwilligen Vorsorge begünstigt. Zudem sind heute die Schuldzinsen und die Unterhaltskosten steuerlich ab- zugsfähig, und auch bei einem allfälligen Systemwechsel der Eigenheimbesteuerung sind für Neuerwerber und Neuerwerberinnen weiterhin fiskalische Anfangserleichte- rungen zu erwarten. Die genannten Hilfen sollen für den Neubau, den Erwerb und die Erneuerung von qualitativ gutem und preisgünstigem Eigentum eingesetzt werden. Im Fall der Dar- lehen stehen besonders die Erneuerungen im Vordergrund.

1.6.3 Massnahmen zu Gunsten der Organisationen

des gemeinnützigen Wohnungsbaus Der gemeinnützige Sektor nimmt nicht nur wichtige Versorgungsfunktionen im Inte- resse der Öffentlichkeit wahr. Er vereinigt auch gewisse Vorteile des selbstbewohn- ten Eigentums (z.B. Wohnsicherheit und Mitwirkung) mit solchen des normalen Mietverhältnisses (z.B. höhere Mobilität). Die Orientierung an der Kostenmiete führt zu einem Grundstock von preisgünstigen Wohnungen, der einen dämpfenden Einfluss auf die Entwicklung des generellen Mietzinsniveaus ausübt. Mit der Akzentverschiebung in der neuen Politik soll die Rolle des gemeinnützigen Woh- nungsbaus gestärkt werden. Vorgeschlagen werden dazu vier Massnahmen. Erstens will der Bund auch in Zukunft die Anleihen der Emissionszentrale für ge- meinnützige Wohnbauträger (EGW) verbürgen und dadurch die Übernahme sozial- politischer Aufgaben durch die Gemeinnützigen unterstützen. Die gemeinnützigen

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Wohnbauträger sind in jüngerer Zeit vermehrt mit der Zurückhaltung traditioneller Kreditinstitute bei Neufinanzierungen und manchmal mit der Kündigung bestehen- der Hypotheken konfrontiert. Als Finanzierungsalternative beschafft die EGW Ka- pital für gemeinnützige Wohnbauträger direkt auf dem Kapitalmarkt und stellt es diesen langfristig zu günstigen Bedingungen zur Verfügung. Wie bereits angetönt, könnten auf diesem Weg auch Mittel für die Eigentumsförderung nutzbar gemacht werden. Zweitens soll der Bund den Hypothekar-Bürgschaftsgenossenschaften der gemein- nützigen Bauträger wie bereits heute Rückbürgschaften gewähren können. Das Bürgschaftsrisiko ist relativ gering, da es unter den beiden Bürgen aufgeteilt ist. Die bisherige Praxis sieht in der Regel zwischen dem Haupt- und Rückbürgen auch hier eine Verlustteilung von 30/70 Prozent vor. Drittens wird die Fortführung der bewährten Darlehen und Beteiligungen empfoh- len. Mangelndes Eigenkapital stellt nach wie vor ein Hauptproblem der gemeinnüt- zigen Wohnbauträger dar. Die Förderungsmassnahmen haben sich deshalb wie bis anhin auf die Erleichterung der Restfinanzierung zu konzentrieren. Die Abwicklung der Darlehen, die von den Dachorganisationen in Form von Fonds de roulement- Krediten an ihre Mitglieder für Neubau- und Erneuerungsvorhaben weitergegeben werden, soll weiterhin über diese Organisationen erfolgen. Weiter soll es dem Bund wie bereits unter dem WEG möglich bleiben, sich direkt am Kapital von Organisa- tionen des gemeinnützigen Wohnungsbaus zu beteiligen, soweit diese zur Erfüllung ihrer Aufgaben auf Dotationskapital angewiesen sind. Viertens ist vorgeschlagen, dass die Dachorganisationen auch Vollzugsaufgaben übernehmen und damit den Bund administrativ entlasten. Sie haben ihre Bedeutung im Vollzug der Wohnbauförderung und als Vermittlerinnen von Informationen und Know-how in der Vergangenheit unter Beweis gestellt. Die 1999 erstmals an die Dachorganisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus erteilten Leistungsaufträge werden deshalb fortgeführt. Die Finanzierung der im Auftrag des Bundes erbrachten Leistungen soll weiterhin über die Zinsmarge auf den Darlehen für die Fonds de roulement erfolgen. Mit den in den Leistungsvereinbarungen enthaltenen Vorgaben und einer ständigen Qualitätskontrolle ist eine optimale Erfüllung der von den Dachorganisationen übernommenen Dienstleistungen gewährleistet.

1.6.4 Forschung und Wissensaustausch

Mittels Studienaufträgen an private und öffentliche Forschungsinstitute sollen Un- tersuchungen über die auf dem Wohnungsmarkt bestehende Lage, die Wirkungszu- sammenhänge und Entwicklungstendenzen unterstützt werden. Ferner will der Bund mit dem gleichen Mittel die Erarbeitung von Entscheidungshilfen für die öffentliche Hand und die Marktakteure fördern. Der Bund soll die Kompetenz haben, die Akti- vitäten der Wohnforschung zu koordinieren und am internationalen Erfahrungsaus- tausch teilzunehmen. Gerade im Vergleich zum Ausland bestehen nach wie vor be- trächtliche Defizite bezüglich Markttransparenz und statistischer Informationen zum Marktgeschehen. Eine unabhängige Stelle, welche diese Informationen aufbereitet, analysiert und weitervermittelt ist daher weiterhin nötig. Darüber hinaus sollen Pilot- und Demonstrationsobjekte unterstützt werden, von de- nen in qualitativer Hinsicht eine Vorbildwirkung auf den gesamten Wohnungsbau erwartet werden darf (z.B. Häuser mit sehr geringem Energieverbrauch, neue Wohn-

2851

formen, vorbildliche Umnutzungen usw.). Vorgesehen ist, jährlich einen Anteil der Förderungsmittel für Modellvorhaben zu reservieren. Zudem sollen solche Projekte jeweils forschungsmässig begleitet und evaluiert werden.

1.6.5 Zusammenfassung der vorgeschlagenen

Massnahmen Mietwohnungen Wohneigentum Gemeinnützige Forschung und für benachteiligte Gruppen Organisationen Modellvorhaben

Neubau / Erwerb / Neubau / Erwerb / Neubau / Erwerb / Aufträge / Neu- oder Erneuerung Erneuerung Erneuerung Umbau

– Zinslose oder zins- – Zinslose oder zins- – Verbürgung von – Studienaufträge günstige Darlehen günstige Darlehen Anleihen und – Bürgschaften, – Bürgschaften für wirtschaftlich Rückbürgschaften zinslose oder schwächere Eigen- für Nachgangs- zinsgünstige Dar- tümer und prioritär hypotheken lehen für Modell- für Erneuerungen – Darlehen und Kapi- vorhaben – Rückbürgschaften talbeteiligungen – Leistungsaufträge – Leistungsaufträge an an Vollzugsorgani- Dachorganisationen sationen

2 Erläuterung der einzelnen Bestimmungen

2.1 Allgemeine Bestimmungen (Art. 1–9)

2.1.1 Zweck (Art. 1)

Nach Artikel 41 BV setzen sich Bund und Kantone in Ergänzung zu persönlicher Verantwortung und privater Initiative dafür ein, dass Wohnungssuchende für sich und ihre Familie eine angemessene Wohnung zu tragbaren Bedingungen finden können. Gemäss Artikel 108 BV fördert der Bund den Wohnungsbau, den Erwerb von Wohnungs- und Hauseigentum, das dem Eigenbedarf Privater dient, sowie die Tätigkeit von Trägern und Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus. Er berücksichtigt dabei namentlich die Interessen von Familien, Betagten, Bedürftigen und Behinderten. Artikel 1 des Wohnraumförderungsgesetzes (WFG) trägt diesen Verfassungsbestimmungen Rechnung. Absatz 1 legt fest, dass mit diesem Gesetz Wohnraum für Haushalte mit geringem Einkommen sowie der Zugang zu Wohneigentum gefördert werden sollen. Die För- derung erfasst somit sowohl den Mietwohnungsbereich als auch das preisgünstige Wohneigentum. Im Mietwohnungsbereich soll das Angebot an Mietwohnungen zu günstigen Miet- zinsen für wirtschaftlich oder sozial benachteiligte Personen gefördert werden. Aus wirtschaftlichen Gründen kann es schwierig sein, eine angemessene Mietwohnung zu finden und zu behalten, weil für die entsprechenden Haushalte die Mietzinsbe- lastung nicht oder nicht mehr tragbar ist. Erreicht die Mietzinsbelastung (ohne Ne- benkosten) bei einer angemessenen Belegung mehr als 25 Prozent des Bruttoein- kommens, so dürfte dies nach den bisherigen Beobachtungen in der Regel innerhalb

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eines eher tiefen bis mittleren Einkommensbereichs der Fall sein. Als soziale Grün- de gelten persönliche Umstände, welche den Zugang zu einer angemessenen Woh- nung erfahrungsgemäss erschweren. Zur Förderung werden zinslose oder zinsgüns- tige Darlehen oder Bürgschaften eingesetzt. Die Wohnraumförderung im Eigentumsbereich richtet sich an finanziell schwächere Eigentümerhaushalte sowie an Schwellenhaushalte. Für die erste Gruppe, Personen, die aus strukturellen Gründen besonders benachteiligt sind und insbesondere Mühe haben, ihr Wohneigentum zu erneuern, werden wie im Mietwohnungsbereich zins- lose oder zinsgünstige Darlehen gewährt. Mit der Zinsvergünstigung für die Darle- hen soll ein wesentlicher Beitrag an die Tragbarkeit des Wohneigentums geleistet werden. Für die zweite Gruppe, Personen, die nur über geringe Eigenmittel aber über genügend Einkommen verfügen, gewährt der Bund Rückbürgschaften für Bürgschaften von Hypothekar-Bürgschaftseinrichtungen, wenn damit die Förderung von preisgünstigem Wohneigentum sichergestellt wird. Zusätzlich können rückzahl- bare Vorschüsse rückverbürgt werden. In Absatz 2 wird beispielhaft und nicht abschliessend aufgezählt, in welchen Fällen eine Benachteiligung auf dem Wohnungsmarkt typischerweise auftreten kann. Dabei kann zwischen sozialen und wirtschaftlichen Gründen nicht scharf getrennt werden. Betroffen sind insbesondere Familien mit mehreren Kindern, allein erziehende Per- sonen, Menschen mit Behinderungen, ältere Menschen in bescheidenen finanziellen Verhältnissen und Personen in Ausbildung. Erfasst werden sämtliche Formen des Einzel- oder Zusammenlebens. Für Menschen mit Behinderungen ist es schwierig, eine angemessene Wohnung zu finden, weil entsprechende Vorkehren für den Zugang und die behindertengerechte Ausgestaltung des Wohnraums fehlen. Hier könnte das Behindertengleichstellungsgesetz, das als indirekter Gegenvorschlag zur Initiative «Gleiche Rechte für Behinderte» vom Bundesrat vorgeschlagen wird, Vor- teile bringen und für die Wohnungsversorgung von Menschen mit Behinderungen als Katalysator wirken. Im Bereich des geförderten Wohnungsbaus wurde diesen Anliegen schon früh Rechnung getragen; es wurden auch entsprechende Standards entwickelt.

2.1.2 Gegenstand (Art. 2)

Um den anvisierten Personengruppen den Zugang zu Wohnraum zu erleichtern, för- dert der Bund den Bau, die Erneuerung und den Erwerb von preisgünstigem Wohn- raum. Das Schwergewicht soll fortan nicht mehr auf den Bau von Wohnungen ge- legt werden; wo geeignete Bausubstanz vorhanden ist, sollen Erneuerungen gegen- über Neubauten bevorzugt werden. Der Erwerb von Mietwohnungen wird nur noch sehr zurückhaltend gefördert. Der Bund unterstützt die Tätigkeit von Organisationen des gemeinnützigen Woh- nungsbaus. Verschiedene Förderungsmassnahmen erfolgen indirekt über Dachorga- nisationen, Hypothekar-Bürgschaftseinrichtungen oder Emissionszentralen, denen auch Vollzugsaufgaben übertragen werden. Es handelt sich dabei teils um eine Übertragung von öffentlichen Aufgaben auf Dritte und teils um den hilfsweisen Bei- zug Privater («administrative Hilfstätigkeit»). Sofern die beauftragten Rechtsträger über Entscheidkompetenzen verfügen, handeln sie öffentlich-rechtlich. Sie sind – wie die Bundesbehörden auch – an die Grundrechte sowie an die Prinzipien der Le- galität und der Rechtsgleichheit gebunden. Die Angestellten unterstehen, soweit sie

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mit der Erfüllung der staatlichen Aufgabe betraut werden, der Amtspflicht und dem Amtsgeheimnis. In Absatz 2 wird festgehalten, dass beim Bau und der Erneuerung von Wohnraum innovative Bau- und Wohnformen sowie Siedlungserneuerungen besonders zu un- terstützen sind. Exemplarische und innovative Bauprojekte sowie Siedlungserneue- rungen können zudem im Rahmen der Forschung gefördert werden (vgl. Art. 41).

2.1.3 Geltungsbereich (Art. 3)

Unter dem Begriff «Wohnraum» werden auch in Zukunft mehrheitlich die klassi- schen Formen der Mietwohnung im Mietbereich und jene der Eigentumswohnung und des (Reihen-) Einfamilienhauses im Eigentumsbereich gefördert; diese Formen werden deshalb exemplarisch erwähnt. Wie unter dem Regime des WEG sind auch nach dem WFG Zweit- und Ferien- wohnungen von der Förderung aufgrund der verfolgten Ziele ausgeschlossen.

2.1.4 Begriffe (Art. 4)

In Absatz 1 wird der Begriff «Wohnraum» definiert. Darunter fallen alle ständig dem Wohnen dienenden Räume. Der Ausdruck wird im ganzen Gesetz als Oberbe- griff für alle Arten von Wohnungen verwendet. In Absatz 2 wird für Träger des gemeinnützigen Wohnungsbaus, für ihre Dachorga- nisationen, Hypothekar-Bürgschaftseinrichtungen, Emissionszentralen und für an- dere Institutionen, die sich der Förderung von preisgünstigem Wohnraum widmen, ein gemeinsamer Oberbegriff geschaffen, der in der Folge soweit möglich verwendet wird. Der Oberbegriff lautet «Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus». Das Bundesamt fördert die Tätigkeit von Organisationen des gemeinnützigen Woh- nungsbaus. Es ist deshalb festzulegen, was in diesem Zusammenhang unter «ge- meinnützig» verstanden wird: Als gemeinnützig gilt eine Tätigkeit im Rahmen dieses Gesetzes, welche nicht gewinnstrebig ist und der Deckung des Bedarfs an preisgünstigem Wohnraum dient. Nicht gewinnstrebig bedeutet wie bereits nach dem WEG, dass keine Tantiemen ausgerichtet werden dürfen. Zudem darf das An- teilscheinkapital höchstens zum Zinssatz verzinst werden (bei Aktiengesellschaften in Form einer Dividende), wie er in Artikel 6 Absatz 1 Buchstabe a des Bundesge- setzes vom 27. Juni 1973 über die Stempelabgaben (SR 641.10) festgeschrieben wird; die Dividende ist demnach heute auf höchstens 6 Prozent des einbezahlten Gesellschafts- oder Genossenschaftskapitals beschränkt. Bei der Auflösung der Ge- sellschaft oder Genossenschaft ist der nach Rückzahlung des einbezahlten Gesell- schafts- und Genossenschaftskapitals verbleibende Teil des Vermögens zwingend dem erwähnten Zweck zuzuwenden. Diese Grundsätze sind in den Statuten der Organisationen des gemeinnützigen Woh- nungsbaus zu verankern. Es findet eine Überprüfung der Statuten durch das Bun- desamt statt. Diesem sind allfällige Statutenänderungen unaufgefordert zur Prüfung zuzustellen.

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2.1.5 Förderungsgrundsätze (Art. 5)

In diesem Artikel werden die Rahmenbedingungen der Förderung beschrieben. In Buchstabe a wird festgehalten, dass mit Ressourcen wie Boden und Energie haushälterisch umzugehen ist. Dem Grundsatz der haushälterischen Bodennutzung wird Rechnung getragen, indem prioritär Erneuerungen gefördert werden. Insgesamt sind verdichtete Bauweisen anzustreben. Wesentlich ist dabei auch der Anschluss an den öffentlichen Verkehr. Im Eigentumsbereich werden bei Neubauten insbesondere Stockwerkeigentum und Reiheneinfamilienhäuser unterstützt. Des Weitern wird bei der Förderung eine sparsame und rationelle Energieverwendung angestrebt. Der geförderte Wohnraum hat eine gute bauliche Qualität und einen hohen Ge- brauchswert aufzuweisen (Bst. b), wobei diese zwei Begriffe im Mietwohnungs- bereich durch das Wohnungs-Bewertungs-System WBS14 eine Konkretisierung erfahren. Nach diesem System bestehen für den Wohnraum verschiedene Beurtei- lungskriterien, welche die Wohnung, die Wohnanlage und den Wohnstandort be- treffen. Als Qualitätsmassstab dient der Gebrauchswert der Wohnung. Er stellt den Nutzen für die Bewohner und Bewohnerinnen in den Vordergrund: Grösse, Aus- stattung und Möblierbarkeit von Räumen, Beziehungen von Räumen untereinander oder Veränderbarkeit sind Stichworte dazu. Wichtige Massstäbe für die Wohnanlage betreffen das Angebot an gemeinschaftlichen und unterschiedlich nutzbaren Ein- richtungen und Aussenräumen. Für den Wohnstandort sind die Nähe zu Infrastruk- turanlagen wie Schulen und Geschäfte oder die Nähe zu Erholungsgebieten des Quartiers, des Ortes und der Region bedeutungsvoll. Neben der Zentrumsnähe wird die Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln stark gewichtet. Ergänzend zum WBS sind die einschlägigen SIA-Normen zu beachten. Nicht ausdrücklich erwähnt wird der Schallschutz. Er bildet aber Kriterium bei der Beurteilung der Wohnung und Wohnanlage gemäss WBS. In der Lärmschutz-Verordnung (LSV) sind die ein- schlägigen Grenzen festgelegt. Eine weitere Konkretisierung erfährt der Schall- schutz in der SIA-Norm 181. Mit Buchstabe c soll sichergestellt werden, dass der Wohnraum mit Rücksicht auf Familien, ältere Menschen und Menschen mit Behinderungen ausgestaltet wird. Insbesondere bei grösseren Mietobjekten ist schliesslich auf eine angemessene so- ziale Durchmischung der Bewohnerschaft zu achten (Bst. d). In grösseren Mietob- jekten soll je nach Bedarf nur ein Teil der Wohnungen mit Bundeshilfe gefördert werden, während die restlichen Wohnungen keine Unterstützung erhalten. Damit soll der «Ghettobildung» vorgebeugt werden.

2.1.6 Bedarf und Prioritäten (Art. 6)

Mit dem Bedarfsnachweis nach Absatz 1 wird angestrebt, die Entstehung von Über- kapazitäten zu verhindern. Im Mietwohnungsbereich soll damit präventiv und im Interesse aller Beteiligten die Gefahr von Leerständen vermindert werden. Positiv ausgedrückt dient die Abklärung dazu, so viele Einheiten zu fördern, als zur Woh- nungsversorgung nötig sind, soweit entsprechende finanzielle Mittel dazu zur Ver- fügung gestellt werden können.

14 Wohnungs-Bewertungs-System (WBS), Schriftenreihe Wohnungswesen, Band 69,

Grenchen 2000.

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Übersteigen die eingereichten oder zu erwartenden Gesuche die verfügbaren finan- ziellen Mittel, so erstellt das Departement eine Prioritätenordnung, nach der die Ge- suche beurteilt werden. Damit kann auf kurzfristige Entwicklungen des Wohnungs- marktes angemessen reagiert werden. Dies entspricht Artikel 13 des Bundesgesetzes vom 5. Oktober 1990 über Finanzhilfen und Abgeltungen (Subventionsgesetz; SuG, SR 616.1).

2.1.7 Erneuerung von bestehendem Wohnraum (Art. 7)

Der Bundesrat ordnet, soweit nötig, die besonderen Bedingungen, unter denen Bun- deshilfe für die Erneuerung von bestehendem Wohnraum gewährt wird. Zu denken ist zum Beispiel an Mindestbeträge für Investitionen, die unterstützt werden. Unter dem heutigen WEG werden Erneuerungen nur gefördert, wenn sie mit Investitionen von mindestens 50 000 Franken pro Wohnung verknüpft sind. Diese Praxis hat sich bewährt. Aus der systematischen Stellung dieses Artikels ist ersichtlich, dass diese Vorschriften sowohl für den Mietwohnungs- als auch für den Wohneigentumsbe- reich gelten.

2.1.8 Kostenlimiten (Art. 8)

Durch Festlegung von Kostenlimiten für die Erstellung, die Erneuerung und den Er- werb von Wohnraum soll sichergestellt werden, dass die geförderten Objekte preis- günstig sind. Bei der Festlegung der Kostenlimiten werden auch Nebenräume ange- messen berücksichtigt. Zu denken ist etwa an Bastelräume, Gemeinschaftsräume, Mansarden, usw. Nach dem Wohnungs-Bewertungs-System WBS ist ein Mindest- umfang an Nebenräumen vorgesehen. Werden zusätzliche Nebenräume errichtet, die den Wohnraum bedeutend aufwerten, können die Kostenlimiten entsprechend er- höht werden. Diese Erhöhung wirkt sich nur auf die Bürgschaften und Rückbürg- schaften aus, indem die Finanzierung dieser Nebenräume mitverbürgt wird. Bei den Pauschalbeträgen für die Darlehen im Mietwohnungsbereich und beim Wohneigen- tum werden diese zusätzlichen Räume hingegen nicht berücksichtigt; die Zinsver- günstigung betrifft einzig die unabhängig von den effektiven Anlagekosten pauschal gewährten Darlehen. Angestrebt wird eine flexible Lösung, die den unterschiedlichen Verhältnissen auf dem Wohnungsmarkt in den einzelnen Regionen angemessen Rechnung trägt.

2.1.9 Auskunftspflicht (Art. 9)

Bei der Bearbeitung der Gesuche um Bundeshilfe sind die Vollzugsbehörden darauf angewiesen, dass ihnen alle Auskünfte erteilt werden, die als Entscheidungsgrund- lagen notwendig sind. Sind die Gesuchsteller nicht bereit, den zuständigen Stellen die notwendigen Auskünfte zu geben, so fehlt diesen die Grundlage zur Feststellung der Förderungsberechtigung. Artikel 9 des Gesetzes statuiert deshalb unter Verweis auf Artikel 11 Absätze 2 und 3 SuG eine Auskunftspflicht der Gesuchsteller. Diese sind verpflichtet, den zuständigen Stellen jegliche mit dem Gegenstand der Bundes- hilfe zusammenhängende Auskunft zu erteilen und auf Verlangen Einsicht in

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Geschäftsbücher, Abrechnungen und sonstige Unterlagen zu gewähren. Diese Pflichten bestehen auch nach der Gewährung von Finanzhilfen und Abgeltungen, damit die zuständige Behörde die notwendigen Kontrollen durchführen und Rück- forderungsansprüche abklären kann (vgl. Art. 11 Abs. 3 SuG). Absatz 2 enthält einen Verweis auf Artikel 40 SuG; das Bundesamt kann, falls die Auskunftspflicht verletzt wird, die Zusicherung oder Ausrichtung von Bundeshilfe ablehnen oder bereits erbrachte Leistungen zurückfordern.

2.2 Preisgünstige Mietwohnungen (Art. 10-21)

2.2.1 Grundsatz (Art. 10)

Diese Bestimmung zielt darauf ab, das Angebot an Mietwohnungen zu günstigen Mietzinsen für die in Artikel 1 erwähnten Bevölkerungsgruppen zu verbessern. Ein Schwergewicht liegt dabei auf der Förderung von Erneuerungen, wie dies in Arti- kel 2 Absatz 2 zum Ausdruck gebracht wird. Der Begriff Erneuerung wird umfas- send verstanden, so dass auch gewisse Unterhaltsarbeiten oder die Umgestaltung von Wohnraum, wie z.B. das Zusammenlegen von kleinen Wohneinheiten, darunter fallen. Damit soll den Bedürfnissen der angesprochenen Haushalte optimal Rech- nung getragen werden. Zurückhaltung ist geboten bei Investitionen, mit welchen vorwiegend vernachlässigter Unterhalt nachgeholt wird. Prioritär werden deshalb Erneuerungen gefördert, bei welchen der wertvermehrende Teil einen bestimmten Umfang ausmacht. Für die Definition des Begriffes «wertvermehrende Erneuerung» kann auf die Grundsätze zurückgegriffen werden, wie sie im Mietrecht und der dazu ergangenen Rechtsprechung entwickelt wurden (vgl. Art. 269a Abs. 1 Bst. b OR in Verbindung mit Art. 14 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen [VMWG, SR 221.213.11]). Die Überwälzung der Investitionen auf die Mietzinse als Mietzinserhöhung ermittelt sich in jedem Fall nach mietrechtlichen Kriterien.

2.2.2 Instrumente (Art. 11)

Hier werden die zur Förderung vorgesehenen Instrumente vorgestellt. Hauptsächlich werden zinslose oder zinsgünstige Darlehen gewährt, nur ausnahmsweise sollen auch Bürgschaften zum Zuge kommen. Beide Instrumente kommen ausschliesslich im Nachgang zu den vorrangigen Bankdarlehen der I. Hypothek zur Anwendung. Eine Kombination von Bundesdarlehen und -bürgschaften ist ausgeschlossen, da der Bund nicht die von ihm für den selben Bereich der Finanzierung gewährten Darle- hen verbürgen kann. Die einzelnen Förderungsinstrumente werden nachfolgend in den Artikeln 12 und 18 vorgestellt.

2.2.3 Zinslose oder zinsgünstige Darlehen (Art. 12)

Um die Mietzinse für die in Artikel 1 erwähnten Bewohnergruppen auf ein tragbares Mass zu verbilligen, werden den Eigentümerinnen und Eigentümern beziehungs- weise den Baurechtsinhaberinnen und Baurechtsinhabern der betreffenden Objekte

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Darlehen gewährt. Die Ausrichtung der Darlehen wird in Absatz 1 an die in den Buchstaben a und b beschriebenen Voraussetzungen geknüpft. Nach Buchstabe a werden Darlehen nur gewährt, wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer über Eigenkapital in einer bestimmten Höhe verfügt. Gemäss Buchstabe b wird im Weiteren vorausgesetzt, dass der Mietzins in der Regel in der ganzen Liegenschaft in Funktion der Kosten festgelegt wird. Die Eigentümer- schaft kann den Mietzins in der geförderten Liegenschaft nicht frei festlegen. Sie ist an Vorgaben gebunden, deren Einzelheiten vom Bundesrat auf Verordnungsstufe festgelegt werden. Gemäss Artikel 54 WFG unterliegt der Mietzins während der Dauer der Bundeshilfe einer amtlichen Mietzinskontrolle. Damit gelten nach Arti- kel 253b Absatz 3 OR die Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse nicht. Die amtliche Mietzinskontrolle betrifft ausschliesslich den Netto- mietzins. Wird ein Mietobjekt infolge Zeitablaufs oder vorzeitig aus der Bundeshilfe «entlassen», endet auch die amtliche Mietzinskontrolle. Die Vermieterschaft kann eine Überprüfung des Mietzinses nach der absoluten Methode verlangen. Dies be- deutet heute, dass eine aktuelle Neubewertung der Anlagekosten erfolgt und eine entsprechende Nettorendite-Berechnung vorgenommen wird15. Sollte das neue Mietrecht diese Methode nicht mehr vorsehen, ist der Mietzins gestützt auf die neu- en Vorschriften nach Obligationenrecht (OR) festzulegen. Unter den in Artikel 12 Absatz 2 Buchstaben a und b erwähnten Bedingungen wird für die Darlehen eine Zinsvergünstigung gewährt. Von der Zinsvergünstigung sollen diejenigen Personengruppen profitieren, die u.a. aus wirtschaftlichen Gründen dar- auf angewiesen sind. Aus diesem Grunde sieht Buchstabe a Einkommens- und Vermögensgrenzen vor. Solche Limiten haben sich unter dem WEG bewährt; der Vollzug hat sich ebenfalls als einfach und wirkungsvoll erwiesen. Bei den Einkom- mensgrenzen wird auf das steuerbare Einkommen nach dem Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer (SR 642.11) abgestellt. Bei der Vermögensgrenze ist auf das Reinvermögen abzustellen, d.h. auf das Vermögen ab- züglich ausgewiesener Schulden. Zusätzlich sollen laut Buchstabe b Belegungsvorschriften die Treffsicherheit der Förderungsmassnahmen erhöhen. Die Belegungsvorschriften werden indes so aus- gestaltet, dass vor allem Missbräuche ausgeschlossen werden. So ist es z.B. nicht denkbar, dass eine Einzelperson von den verbilligten Mietzinsen in einer fünf Zim- mer-Wohnung profitieren kann. Im Übrigen werden bei der konkreten Ausgestal- tung die Erfahrungen berücksichtigt, die sich aus der WEG-Praxis ergeben haben. Hier hat sich gezeigt, dass moderate Belegungsvorschriften im Vollzug effizienter sind und Missbräuche trotzdem verhindert werden können. In Absatz 3 wird dem Bundesrat die Kompetenz erteilt, die massgebenden Einkom- mens- und Vermögensgrenzen der Mieterschaft festzulegen. Die Grenzen werden periodisch der Wirtschaftslage sowie der allgemeinen Einkommensentwicklung an- gepasst. Ebenso legt der Bundesrat die Belegungsvorschriften fest und bestimmt die anrechenbaren Liegenschaftskosten sowie die Höhe des erforderlichen Eigenkapi- tals. In Absatz 4 wird festgehalten, dass die Darlehen mit Grundpfandrechten sicher- zustellen sind. In Absatz 5 wird festgelegt, dass eine Amortisation der Darlehen verlangt wird. Eine Ablösung der Finanzierung nach Ablauf der Bundeshilfe wäre sonst in vielen Fällen

15 Vgl. BGE 117 II 77 ff.

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mit Schwierigkeiten und Risiken verbunden. Die Amortisationen werden bei der Miete als Kostenfaktoren angerechnet und können auf die Mieterschaft überwälzt werden.

2.2.4 Nebenkosten (Art. 13)

In diesem Artikel wird zum Ausdruck gebracht, dass die Vermieterinnen und Ver- mieter alle Nebenkosten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen, ver- rechnen können. Der Kreis der möglichen Nebenkosten ergibt sich aus Artikel 257a OR. Die Nebenkosten werden ausdrücklich nicht von der amtlichen Mietzinskon- trolle gemäss Artikel 54 WFG erfasst. Hierfür sind vielmehr die Schlichtungsbehör- den nach Artikel 274a OR zuständig, wie dies in Artikel 54 Absatz 4 bestimmt wird. Übergangsrechtlich von Bedeutung ist, dass dies auch für die Verfahren nach dem WEG zutrifft. Für unter dem alten Gesetz zu beurteilende Nebenkostenstreitigkeiten ist demnach nach Inkrafttreten des WFG ebenfalls die Schlichtungsbehörde nach OR zuständig. Einzig im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes bereits hängige Streitigkeiten über Nebenkosten werden noch vom Bundesamt beurteilt (vgl. Art. 59 Abs. 5 WFG).

2.2.5 Weitergabe der Zinsvergünstigung (Art. 14)

Die Eigentümerinnen und Eigentümer sowie die Baurechtsberechtigten sind ver- pflichtet, die durch zinslose oder zinsgünstige Darlehen erzielte Reduktion der Liegenschaftskosten durch entsprechende Ermässigung der Mietzinse an die Mieter- schaft weiterzugeben. Wird in einer Liegenschaft nur ein Teil der Wohnungen gefördert, so kann die Zins- vergünstigung für die bei Beginn der Bundeshilfe festgelegte Anzahl der unterstütz- ten Wohnungen ausgerichtet werden, sofern die Bewohnerinnen und Bewohner die Anspruchsvoraussetzungen nach Artikel 12 erfüllen. Unerheblich ist, wo sich die jeweilige Wohnung örtlich in der Liegenschaft befindet. Damit soll ermöglicht werden, dass in einer Liegenschaft immer die maximal mögliche Anzahl der vor- schriftsgemäss belegten Wohnungen von der Zinsvergünstigung profitieren kann. Die Empfängerinnen und Empfänger der Bundeshilfe weisen die Ermässigung, die sie erhalten und an die Mieterschaft weitergegeben haben, dem Bundesamt peri- odisch nach.

2.2.6 Überprüfung der Voraussetzungen

für die Zinsvergünstigung (Art. 15) Diese Bestimmung legt fest, dass die Mieterinnen und Mieter der geförderten Woh- nungen verpflichtet sind, den zuständigen Stellen die notwendigen Auskünfte zu er- teilen, damit die Einkommens-, Vermögens- und Belegungsvorschriften überprüft werden können. Sind diese Vorschriften nicht oder nicht mehr erfüllt, sind die Dar- lehen für die betreffenden Wohnungen ordentlich zu verzinsen, was eine entspre- chende Erhöhung der Mietzinse bewirkt. Auf Verordnungsstufe wird geregelt, ab

2859

welchem Zeitpunkt die Zinsvergünstigung bei Fehlen der Anspruchsberechtigung wegfällt respektive ab wann die Erhöhung der Mietzinse wirksam wird.

2.2.7 Bemessung der Darlehen (Art. 16)

Das Bundesamt legt die Darlehen pauschal auf Grund der Wohnungsgrösse fest. Dabei wird auch die angestrebte Verbilligungswirkung berücksichtigt. Die Pauschal- beträge erlauben es einem Bauträger, sich im Voraus ein Bild über den zu bean- spruchenden Darlehensbetrag zu machen.

2.2.8 Bemessung der Zinsvergünstigung (Art. 17)

Mit den Darlehen wird beabsichtigt, die Mietzinse für die entsprechenden Bewoh- nergruppen auf ein tragbares Mass zu verbilligen. Dabei wird eine Mietzinsbe- lastung (Nettomietzins) von bis zu rund 25 Prozent des Bruttoeinkommens als trag- bar erachtet. Damit die angestrebte Verbilligungswirkung erzielt werden kann, wird es notwendig sein, die Darlehen zinslos oder zumindest zinsgünstig zu gewähren. Für den Fall, dass sich das Zinsniveau in der Schweiz nachhaltig verändern sollte, kann das Bundesamt den Zins sowohl in den bereits bestehenden Darlehensverhält- nissen wie auch in neu abzuschliessenden Darlehensverträgen anpassen.

Wohnkostenbelastung in Mietobjekten ohne Verbilligung durch Darlehen 7% Bruttorendite

Angenommene Darlehens- Verbilligungs- Wohnkostenbelastung in % exkl. NK Wohnungsgrösse Anlagekosten betrag wirkung bei Bruttoeinkommen von 45’000 55’000 65’000 75’000

1- / 2-Zimmer 200’000 0 0.00% 31.11% 25.45% 21.54% 18.67% 3-Zimmer 250’000 0 0.00% 38.89% 31.82% 26.92% 23.33% 4-Zimmer 320’000 0 0.00% 49.78% 40.73% 34.46% 29.87% 5-Zimmer 380’000 0 0.00% 59.11% 48.36% 40.92% 35.47%

Obige Tabelle zeigt die Wohnkostenbelastung ohne Verbilligung durch den Bund auf Grund der Wohnungsgrösse und somit abgestufter Anlagekosten bei unter- schiedlich hohen Bruttoeinkommen. Die angenommenen Anlagekosten liegen im Rahmen der heutigen WEG-Limiten. Der schraffierte Bereich signalisiert, wo bereits ohne Bundeshilfe eine Wohnkostenbelastung von höchstens einem Viertel des Bruttoeinkommens resultiert und demzufolge keine Hilfe nötig ist.

2860

Werden durch den Bund zinslose Darlehen gewährt, ergibt sich folgendes Bild:

Wohnkostenbelastung in Mietobjekten nach Berücksichtigung der Darlehen keine Darlehen erforderlich Wohnkostenbelastung exkl. Nebenkosten zwischen rund 18% und 26% des Bruttoeinkommens Wohnkostenbelastung exkl. Nebenkosten von mehr als 26% des Bruttoeinkommens 7.00% Bruttorendite 5.50% Zinssatz zur Berechnung der Verbilligungswirkung durch die Darlehen

Angenommene Darlehens- Verbilligungs- Wohnkostenbelastung in % exkl. NK Wohnungsgrösse Anlagekosten betrag wirkung bei Bruttoeinkommen von 45’000 55’000 65’000 75’000

1- / 2-Zimmer 200’000 70’000 27.50% 22.56% 18.45% --- --- 3-Zimmer 250’000 90’000 28.29% 27.89% 22.82% 19.31% --- 4-Zimmer 320’000 115’000 28.24% 35.72% 29.23% 24.73% 21.43% 5-Zimmer 380’000 135’000 27.91% 42.61% 34.86% 29.50% 25.57%

Die Darlehensbeträge werden pauschal so bestimmt, dass die Wohnkosten gemessen an den Bruttoeinkommen für einen Grossteil der für die einzelnen Wohnungsgrö- ssen anvisierten Bewohner- und Einkommensgruppen tragbar werden. Wo trotz der Bundeshilfe Belastungen von mehr als 26 Prozent resultieren, weil die Haushalte tiefere Einkommen haben oder wegen ihrer Grösse auf geräumigere Wohnungen an- gewiesen sind, öffnet sich das Feld für mögliche kantonale Zusatzhilfen (dunkelgrau hinterlegt). Zwei Berechnungsbeispiele für unterschiedliche Wohnungsgrössen finden sich in Anhang A3.

2.2.9 Bürgschaften (Art. 18)

In besonderen Fällen können Objektfinanzierungen verbürgt werden. Bürgschaften sind im Gegensatz zum WEG für Mietwohnungen nur noch ausnahmsweise vorge- sehen. Trotzdem sind Fälle denkbar, in denen eine direkte Verbürgung von nach- rangigen Darlehen durch den Bund als ergänzende Massnahme sinnvoll sein kann. Die Bürgschaft tritt dann an Stelle des Darlehens. Grundsätzlich ist zu beachten, dass die mit Bürgschaften geförderten Mietwohnungen den gleichen Zwecken die- nen müssen wie die mit Darlehen geförderten Wohnungen und dass die allgemeinen Anforderungen des 1. Abschnitts auch in diesen Fällen zur Anwendung gelangen. Die Eigentümerin oder der Eigentümer muss ausserdem über Eigenkapital in einer bestimmten Höhe verfügen. Ausdrücklich festgehalten wird in Absatz 2, dass auch bei einer Unterstützung mittels Bürgschaft die Mietzinse aufgrund der Liegen- schaftskosten festgelegt werden müssen und somit einer amtlichen Mietzinskontrolle unterstehen.

2.2.10 Dauer der Bundeshilfe (Art. 19)

Die Dauer der Bundeshilfe wird hier begrenzt auf höchstens 25 Jahre. Nach Ablauf dieser Dauer fallen erfahrungsgemäss auch an Gebäuden mit guter Bauqualität erste

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grössere Erneuerungsarbeiten an. Wird die Zinsvergünstigung für die Darlehen wäh- rend längerer Zeit nicht mehr beansprucht, kann das Bundesamt nach Absatz 2 ver- langen, dass innert angemessener Frist eine Umfinanzierung vorgenommen und die Bundeshilfe beendet wird. Damit wird bezweckt, dass die Darlehen zurückfliessen und wieder zur Förderung von Wohnraum für die nach Artikel 1 WFG anvisierten Personengruppen zur Verfügung stehen. Werden die Darlehen vorzeitig zurückbezahlt beziehungsweise die Bundesbürg- schaften abgelöst, so ist mit Zustimmung des Bundesamtes ausnahmsweise eine vor- zeitige Beendigung der Bundeshilfe möglich. Das entsprechende Objekt wird aus der Bundeshilfe entlassen und untersteht danach den Regeln, welche für frei tra- gende Liegenschaften zur Anwendung gelangen. Insbesondere endet damit auch die amtliche Mietzinskontrolle.

2.2.11 Zweckerhaltung (Art. 20)

Solange die Bundeshilfe andauert, dürfen die geförderten Wohnungen für keine an- deren als für Wohnzwecke verwendet werden (Zweckentfremdungsverbot). Zur Sicherung der Zweckerhaltung steht dem Bund ein Vorkaufsrecht in der Höhe des jeweiligen Ertragswertes, der bei zweckmässiger Vermietung zu erzielen ist, zu. Mit dieser Wertbestimmung soll garantiert werden, dass der Bund die Zweckerhaltung in jeder Wirtschaftslage durchsetzen kann. Das Zweckentfremdungsverbot sowie das damit verbundene Kaufs- und Vorkaufsrecht sind als öffentlich-rechtliche Eigen- tumsbeschränkungen im Grundbuch anzumerken. In Absatz 4 ist vorgesehen, dass das Kaufs- und Vorkaufsrecht den Kantonen, Gemeinden sowie Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus abgetreten werden kann.

2.2.12 Zwangsverwertung (Art. 21)

Gelangt ein gefördertes Mietobjekt in die Zwangsverwertung, so wird die Bundes- hilfe durch die Zwangsvollstreckung vorzeitig beendet.

2.3 Preisgünstiges Wohneigentum (Art. 22–32)

2.3.1 Grundsatz (Art. 22)

Gefördert werden der Bau, die Erneuerung und der Erwerb preisgünstigen Wohn- eigentums.

2.3.2 Instrumente (Art. 23)

Zur Förderung von Wohneigentum werden entweder zinslose oder zinsgünstige Darlehen ausgerichtet oder Rückbürgschaften gewährt. Zielgruppe für Darlehen sind einkommensschwache Haushalte, denen mit zinslosen oder zinsgünstigen Darlehen ein spürbarer Beitrag an die Erneuerung oder den all- fälligen Erwerb von Wohneigentum geleistet werden soll.

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Das Wohneigentum muss unter Berücksichtigung der Vergünstigung tragbar sein. Damit dieses Instrument treffsicher wirkt, sind in Artikel 28 WFG Vermögens- und Einkommensgrenzen vorgesehen. Die zweite Zielgruppe bilden jüngere Schwellenhaushalte mit geringem Eigenkapi- tal, deren Einkommen die langfristige Tragbarkeit des Wohneigentums erlaubt. Mit Rückbürgschaften soll bei ihnen die Eigenkapitallücke geschlossen und mit Vor- schüssen die Anfangsbelastung gesenkt werden. Für diese Zielgruppe bestehen keine Einkommenslimiten. Vermögende Personen, die über hinreichend eigene Mittel verfügen respektive ihr Wohneigentum ohne Hilfe über Kreditinstitute finanzieren können, sollen von der Förderung hingegen nicht profitieren können. Zu diesem Zweck werden für die Empfängerinnen und Empfänger der Bundeshilfe Vermögens- grenzen festgelegt (vgl. Art. 28 Abs. 1 Bst. d WFG).

2.3.3 Zinslose oder zinsgünstige Darlehen (Art. 24)

Die Darlehen werden als Pauschalbeträge ausgerichtet. Das Bundesamt legt die Pauschalbeträge so fest, dass die Darlehen etwa 15 Prozent der anrechenbaren Anlagekosten, aber nicht mehr als einen bestimmten Betrag, zum Beispiel 60 000 Franken, ausmachen. Das ist weniger als im Mietwohnungsbereich. Es ist jedoch zu beachten, dass bei den Mietwohnungen die Erzielung möglichst tiefer Mietzinse für wirtschaftlich schwache und stets wieder wechselnde Haushalte im Vordergrund steht. Beim Eigentum dagegen soll Haushalten in schwierigen fi- nanziellen Verhältnissen vor allem geholfen werden, ihre Häuser und Wohnungen zu erneuern oder bescheidene Objekte zu erwerben. Dazu vermögen die in Aussicht genommenen Darlehen erfahrungsgemäss einen wirksamen Beitrag zu leisten (siehe Beispiel in Anhang A4). Von einer weitergehenden Subventionierung des Wohn- eigentums muss jedoch abgesehen werden, denn einerseits hat sich gezeigt, dass die eigenen vier Wände für die anspruchsberechtigte Einkommensgruppe schon bei ge- ringsten Störungen des wirtschaftlichen und persönlichen Umfelds zu einer zu gro- ssen Belastung werden können. Anderseits ist angesichts der mit dem Eigentum ver- bundenen Vermögensvorteile und der meist langfristigen Bevorzugung des gleichen Haushalts auch darauf zu achten, dass die beschränkten Mittel nicht nur einem sehr kleinen Kreis von Beihilfeempfängern und -empfängerinnen zufliessen. Die Darlehen sind gemäss Absatz 1 grundpfändlich sicherzustellen und nach Ab- satz 3 zu amortisieren.

2.3.4 Bemessung der Zinsvergünstigung (Art. 25)

Die Zinsvergünstigung bei den Darlehen ist so zu bemessen, dass für die angespro- chenen Bewohnergruppen ein spürbarer Unterstützungseffekt entsteht. Im heutigen Umfeld ist dies nur möglich, wenn die Darlehen zinslos ausgerichtet werden. Im Hinblick auf mögliche Änderungen der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen wird jedoch in Absatz 2 die Möglichkeit offen gelassen, den Zinssatz an das veränderte Umfeld anzupassen.

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2.3.5 Rückbürgschaften (Art. 26)

Die interessierten Personen können an Hypothekar-Bürgschaftseinrichtungen ge- langen, die ihnen für die beabsichtigte Bankfinanzierung eine Bürgschaft zur Verfü- gung stellen können. Das Bundesamt kann solche Bürgschaften rückverbürgen, wenn damit die Finanzierung für preisgünstiges Wohneigentum sichergestellt wird. Werden zusätzlich Vorschüsse ausgerichtet, so erstreckt sich die Rückbürgschaft nach Absatz 2 auch auf diese Beträge. Das Verfahren richtet sich nach Artikel 55; Gesuche sind bei den Hypothekar-Bürg- schaftseinrichtungen einzureichen. In Absatz 3 wird dem Bundesrat die Kompetenz erteilt, die Verteilung der Risiken zwischen den Hypothekar-Bürgschaftseinrichtungen und dem Bund zu regeln. Das Engagement des Bundes könnte beispielsweise 70 Prozent des von der Hypothekar- Bürgschaftseinrichtung verbürgten Höchsthaftungsbetrages umfassen. Die übrigen

30 Prozent wären demgegenüber von der Hypothekar-Bürgschaftseinrichtung selber

zu tragen.

2.3.6 Empfängerinnen und Empfänger der Bundeshilfe

(Art. 27) In den meisten Fällen wird Bundeshilfe den Eigentümerinnen oder Eigentümern der entsprechenden Objekte ausgerichtet. Grundsätzlich sollen aber auch Inhaberinnen und Inhaber von sonstigen dinglichen oder persönlichen Rechten, die eigentumsähn- liche Wohnansprüche begründen, Anspruch auf Bundeshilfe haben. Mit der vorlie- genden Formulierung wird ein Auffangtatbestand geschaffen, welcher z.B. das Bau- recht, die Nutzniessung, das Wohnrecht oder neuartige Eigentumsformen umfassen kann.

2.3.7 Voraussetzungen für die Bundeshilfe (Art. 28)

Grundsätzlich sollen Personen in den Genuss der Förderung kommen, welche über geringe Eigenmittel verfügen. Die Empfängerinnen und Empfänger der Bundeshilfe sollen aber auch eine gewisse Eigenleistung erbringen und nach Absatz 1 Buchsta- be a einen Mindestanteil an Eigenkapital für die Finanzierung ihres Wohneigentums einsetzen. In Absatz 1 Buchstabe b wird gefordert, dass die Eigentümerin oder der Eigentümer über ein Einkommen verfügen muss, das die Verzinsung und die Amortisation der Fremdfinanzierung jederzeit ermöglicht. Bei den Darlehen kann für die Beurteilung der Tragbarkeit die Zinsvergünstigung mitberücksichtigt werden. Das Objekt soll gemäss Absatz 1 Buchstabe c in der Regel dem Eigenbedarf dienen und angemessen belegt werden. Die Belegungsvorschriften sollen Missbräuche ver- hindern; für den Bau, die Erneuerung und den Erwerb von grossen Wohnungen soll von Einzelpersonen keine Bundeshilfe beansprucht werden können. Das Vermögen der Eigentümerin oder des Eigentümers darf nach Absatz 1 Buchstabe d eine be- stimmte Grenze nicht überschreiten; sehr vermögende Personen, die ihr Wohnei-

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gentum anderweitig finanzieren können, sollen damit von der Förderung ausge- schlossen werden. Bei den Darlehen sind gemäss Absatz 2 zusätzlich Einkommensgrenzen einzuhalten, weil hier der Beitrag des Bundes mit der Zinsvergünstigung substanziell ist, wäh- rend mit den Rückbürgschaften der Zins für die verbürgten Darlehen nur auf das Ni- veau des jeweils geltenden Zinssatzes für Darlehen der I. Hypothek gesenkt werden kann. Nach Absatz 3 werden die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals, die Mindestbele- gungsvorschriften sowie die obere Grenze für Vermögen und Einkommen vom Bundesrat auf Verordnungsstufe festgelegt. Ebenso bestimmt der Bundesrat, unter welchen Voraussetzungen eine Vermietung des Objektes gestattet wird. In bestimm- ten Fällen ist aufgrund der persönlichen Situation der Eigentümerin oder des Ei- gentümers eine Vermietung unumgänglich. So kann jemand gezwungen sein, eine neue Stelle anzutreten und muss deshalb den Wohnort ändern. Es kann auch vor- kommen, dass Empfängerinnen und Empfänger von Bundeshilfe die finanziellen La- sten für das Wohneigentum nicht mehr tragen können. Je nach Wirtschaftslage kann aber das Wohneigentum nur mit Verlust veräussert werden. Um solchen Situationen Rechnung zu tragen, soll in bestimmten Fällen eine Vermietung ermöglicht werden.

2.3.8 Überprüfung der Voraussetzungen

für die Zinsvergünstigung (Art. 29) Dieser Artikel betrifft hauptsächlich die Zinsvergünstigung für die Darlehen. Die Vergünstigung entfällt, wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer der geförderten Wohnungen die Einkommens-, Vermögens- und Belegungsvorschriften nicht oder nicht mehr erfüllt. In diesem Fall sind die Darlehen zu marktüblichen Konditionen zu verzinsen. Die Einhaltung dieser Vorschriften wird überprüft. Die Eigentümerin- nen und Eigentümer sind verpflichtet, den zuständigen Stellen die entsprechenden Auskünfte zu erteilen. In der Verordnung wird ergänzend zu regeln sein, ab wel- chem Zeitpunkt die Vergünstigung für die Darlehen wegfällt, wenn die Anspruchs- berechtigung nicht mehr vorhanden ist. Bei den Rückbürgschaften wird primär das Vermögen der Eigentümerinnen und Eigentümer und die Belegung zu Beginn der Bundeshilfe kontrolliert.

2.3.9 Dauer der Bundeshilfe (Art. 30)

In Absatz 1 wird festgehalten, dass die Bundeshilfe für höchstens 25 Jahre gewährt wird. Wenn das Darlehen zurückbezahlt oder die Rückbürgschaft abgelöst worden ist, wird die Empfängerin oder der Empfänger aus der Bundeshilfe entlassen.

2.3.10 Zweckerhaltung (Art. 31)

Das mit Bundeshilfe geförderte Wohneigentum darf während der Dauer der Hilfe nicht seinem Zweck entfremdet werden. Darunter zu verstehen ist vorab, dass das

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Objekt dem Wohnen dienen und von der Eigentümerin oder vom Eigentümer dauernd selber bewohnt werden soll. Die Zweckerhaltungspflicht wird durch Eintrag eines Zweckentfremdungsverbotes und einer Veräusserungsbeschränkung im Grundbuch gesichert. Eine freihändige Veräusserung kann nach Artikel 30 Absatz 2 bewilligt werden, sofern das Darlehen zurückbezahlt oder die Rückbürgschaft abge- löst worden ist.

2.3.11 Zwangsverwertung (Art. 32)

Gelangt ein gefördertes Eigentumsobjekt in die Zwangsverwertung, so wird das Bundeshilfeverhältnis durch die Zwangsvollstreckung vorzeitig beendet.

2.4 Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus

(Art. 33–40)

2.4.1 Grundsatz (Art. 33)

Hier wird der bereits in Artikel 2 enthaltene Grundsatz, wonach Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus unterstützt werden, wieder aufgegriffen. Im Rahmen des WFG unterstützt der Bund den gemeinnützigen Wohnungsbau sowohl via Dachorganisationen wie auch direkt über die Bauträger mittels der im 2. Abschnitt erwähnten Instrumente. Der Bund arbeitet bereits nach dem WEG eng mit Organi- sationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus zusammen. Diese Zusammenarbeit hat sich bewährt und soll nach den Vorschriften dieses Abschnittes weitergeführt wer- den. Die Förderung setzt gemäss Absatz 2 explizit voraus, dass die Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus Mindestanforderungen hinsichtlich Zweckbestim- mung, Zwecksicherung, Geschäftsführung, Rechnungslegung und Statuten erfüllen. In der Zweckbestimmung hat zum Ausdruck zu kommen, dass sich die Organisation der Förderung des preisgünstigen Wohnraums widmet und keine dieser Aufgabe wi- dersprechende Tätigkeit ausübt. Wichtig sind die Mindestanforderungen an die Rechnungsführung. Nach Artikel 957 OR sind Genossenschaften lediglich verpflichtet, «diejenigen Bücher ordnungs- gemäss zu führen, die nach Art und Umfang (ihres) Geschäftes nötig sind». Dazu haben sie in jedem Jahr ein Inventar, eine Betriebsrechnung und eine Bilanz aufzu- stellen, die «vollständig, klar und übersichtlich» sind (vgl. Art. 959 OR). Dies allein wird bei der zukünftigen Förderung nicht mehr genügen; vielmehr sind Genossen- schaften, die als Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus Bundeshilfe nach dem WFG beanspruchen möchten, verpflichtet, gestützt auf eine ausdrückliche diesbezügliche Statutenbestimmung, die gleichen Bücher wie Aktiengesellschaften nach den Bestimmungen von Artikel 662 ff. OR zu führen. Dies wird im Übrigen auch im Rahmen der Statutenprüfung kontrolliert. Der Bundesrat legt die Einzel- heiten fest.

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2.4.2 Instrumente (Art. 34)

Dieser Artikel enthält eine Reihe von Instrumenten, die zur Stärkung der Organisa- tionen des gemeinnützigen Wohnungsbaus eingesetzt werden. Zum Teil werden mit diesen Instrumenten zwei Ziele gleichzeitig verfolgt. Einerseits geht es um die Un- terstützung der Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus als solche und andererseits um die Gewährung von Hilfen, von welchen letztlich die Bewohnerin- nen und Bewohner profitieren. In Artikel 34 werden die Instrumente aufgezählt und in den nachfolgenden Arti- keln 35–38 einzeln geregelt.

2.4.3 Bürgschaften (Art. 35)

In letzter Zeit ist es für gemeinnützige Bauträger zusehends schwieriger geworden, auf dem Kapitalmarkt die nötigen Mittel für ihre Objektfinanzierungen zu erhalten. Es ist deshalb vorgesehen, dass das Bundesamt wie bisher Anleihensobligationen von gemeinnützigen Emissionszentralen verbürgen kann, welche die aufgenomme- nen Gelder in Form von Darlehen weitergeben. Für bereits gewährte Darlehen, die zurückbezahlt werden müssen, sind Anschluss- finanzierungen zu ermöglichen. In den nächsten Jahren werden etliche Anleihen der bestehenden Emissionszentrale zur Rückzahlung fällig. Für die beteiligten gemein- nützigen Bauträger stellt sich das Problem der Refinanzierung. Um Verluste aus be- stehenden Bürgschaftsverpflichtungen zu vermeiden, muss den Bauträgern ermög- licht werden, sich an einer neuen Anleihe zu beteiligen. Die Emissionszentralen richten nach Buchstabe a Darlehen an Träger des gemein- nützigen Wohnungsbaus aus. Mit den Darlehen sind preisgünstige Mietwohnungen beziehungsweise preisgünstiges Wohneigentum zu finanzieren. Nach Buchstabe b ist vorgesehen, dass gemeinnützig organisierte Zusammenschlüs- se von Eigentümerinnen und Eigentümern die von den Emissionszentralen ausgelie- henen Gelder auch an einzelne Mitglieder zur Finanzierung von Eigentumsobjekten weitergeben können. Eine Darlehensgewährung ist nur möglich, wenn die Eigentü- merinnen und Eigentümer Mitglied einer gemeinnützigen Organisation sind. Zudem müssen sie die Vorschriften von Artikel 28 Absatz 1 WFG erfüllen, das heisst insbe- sondere, dass sie über ein Eigenkapital in bestimmter Höhe verfügen sollen und dass sie aufgrund ihres Einkommens die finanziellen Lasten für das Wohneigentum tra- gen können. Zudem soll ihr Vermögen eine gewisse Grenze nicht überschreiten und es wird verlangt, dass das Objekt dem Eigenbedarf dient und angemessen belegt wird. Die Vergabe der Darlehen richtet sich nach den Statuten und Reglementen der beteiligten Organisationen. Eigentümerinnen und Eigentümer, die sich keiner sol- chen Organisation anschliessen möchten, haben die Möglichkeit, Bundeshilfe für den Erwerb, den Bau und die Erneuerung preisgünstigen Wohneigentums nach dem

3. Abschnitt in Anspruch zu nehmen. Die heute bestehende Emissionszentrale ist

selber als private Genossenschaft organisiert, die nach Massgabe ihrer Statuten nicht gewinnstrebig sein darf. Da die Laufzeit der Anleihen in der Regel 10 Jahre beträgt, wäre denkbar, dass ei- nem einzelnen Mitglied die vorzeitige Rückzahlung seines Darlehens gestattet wird und dafür ein höherer Zins, eine Risikoprämie zu Beginn oder eine Rückzahlungs-

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prämie verlangt wird. Die somit verfügbaren Mittel können wiederum einem Mit- glied zu marktkonformen Konditionen als Darlehen zur Verfügung gestellt werden. Soweit mit der Zinsdifferenz ein Gewinn erzielt wird, besteht die Verpflichtung, diesen zur Stärkung der Eigenmittel zu verwenden.

2.4.4 Rückbürgschaften (Art. 36)

Mit diesem Instrument wird gemeinnützigen Bauträgern eine Finanzierungshilfe ge- währt. Sie besteht in Rückbürgschaften gegenüber Hypothekar-Bürgschaftseinrich- tungen, welche den Bauträgern eine Bankfinanzierung verbürgen. Dabei ist auf eine angemessene Verteilung der Risiken zwischen den Hypothekar-Bürgschaftseinrich- tungen und dem Bund zu achten. Das Engagement des Bundes könnte beispielswei- se 70 Prozent des von der Hypothekar-Bürgschaftseinrichtung verbürgten Höchst- haftungsbetrages umfassen. Die übrigen 30 Prozent wären demgegenüber von der Hypothekar-Bürgschaftseinrichtung selber zu tragen. Nach Absatz 2 wird voraus- gesetzt, dass für die Objektfinanzierung Eigenkapital in bestimmter Höhe ausge- wiesen ist. Der genaue Anteil wird in der Verordnung festgelegt, ebenso die Vertei- lung der Risiken zwischen den Hypothekar-Bürgschaftseinrichtungen und dem Bund (Abs. 3).

2.4.5 Zinslose oder zinsgünstige Darlehen

an Dachorganisationen (Art. 37) Bereits heute werden den Dachorganisationen zur Äufnung eines Fonds de roule- ment zinsgünstige Darlehen gewährt, die sie ihren Mitgliedern weitergeben. Diese Förderungsmassnahme hat sich bewährt und soll deshalb beibehalten werden. Die zinslosen oder zinsgünstigen Darlehen werden mit langjährigen Laufzeiten gewährt und dienen wie bis anhin der Erleichterung der Restfinanzierung. Rechte und Pflich- ten der Dachorganisationen im Zusammenhang mit dem Fonds de roulement werden in Leistungsaufträgen geregelt (vgl. Art. 47 WFG).

2.4.6 Kapitalbeteiligungen (Art. 38)

Wie bereits unter dem WEG ist es möglich, dass sich das Bundesamt in Ausnahme- fällen am Kapital von Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus direkt beteiligt. Diese Förderung soll stattfinden, soweit die Organisationen zur Erfüllung ihrer Aufgaben auf Garantiekapital angewiesen sind. Insbesondere ist eine Beteili- gung an den Hypothekar-Bürgschaftseinrichtungen für Wohneigentum vorgesehen.

2.4.7 Kontrolle (Art. 39)

Das Bundesamt kontrolliert regelmässig die Tätigkeit der Dachorganisationen, der Emissionszentralen, der Hypothekar-Bürgschaftseinrichtungen sowie der anderen Institutionen. Diese haben dem Bundesamt unaufgefordert Bilanz und Erfolgsrech- nung zuzustellen. Zudem kann auch das Budget einverlangt werden. Im Geschäfts- bericht resp. im Jahresbericht sind der Geschäftsverlauf sowie die wirtschaftliche

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und finanzielle Lage der Gesellschaft darzustellen. Das Bundesamt als Subventions- geber kann - falls notwendig - ergänzende Informationen verlangen.

2.4.8 Ausserordentliche Beendigung der Förderung

(Art. 40) Erfüllt eine Organisation des gemeinnützigen Wohnungsbaus die Anforderungen gemäss Artikel 33 oder 39 nicht, so ist die Förderung ihrer Tätigkeit einzustellen. Damit soll unterstrichen werden, dass die Bundeshilfe nur gemeinnützigen Akteuren zur Verfügung gestellt wird, welche sich an die einschlägigen Vorschriften halten.

2.5 Forschung (Art. 41 und 42)

2.5.1 Förderung der Forschung (Art. 41)

Der bereits im WEG enthaltene Forschungsauftrag wird in das neue Gesetz über- nommen. Die seit über 20 Jahren betriebene Forschung im Bereich des Wohnungs- wesens hat sich bewährt und hat dazu beigetragen, Entscheidungsgrundlagen, Infor- mationen und Detailkenntnisse zu vermitteln. Durch die Veröffentlichungen in der Schriftenreihe Wohnungswesen, in den Arbeitsberichten Wohnungswesen und via Internet wurden die Ergebnisse den interessierten Kreisen zugänglich gemacht. Die Forschungsarbeiten aufgrund des WEG haben verschiedene Innovationen im Woh- nungswesen ausgelöst. In Anbetracht der Bedeutung des Wohnens, der involvierten finanziellen Ressourcen und der komplexen Marktzusammenhänge ist eine Weiter- führung der Forschung im Bereich des Wohnungswesens nötig. Die Ziele dieses Gesetzes, wie die Förderung preisgünstigen Wohnraums für Perso- nen und Haushalte mit besonderen wirtschaftlichen und sozialen Schwierigkeiten sowie die qualitative Verbesserung der Wohnverhältnisse, lassen sich nur sinnvoll verwirklichen, wenn die Wohnungsmarktforschung die dafür nötigen Wissens- und Entscheidungsgrundlagen erarbeitet. Die Forschung im Bereich des Wohnungswesens soll insbesondere die Markttrans- parenz erhöhen sowie die Grundlagen für eine Verbesserung des Wohnraumange- bots und des Wohnumfeldes erarbeiten. Die Kenntnisse bezüglich der Marktpro- zesse, der Wohnkosten und der Eigentumsstrukturen sind generell zu verbessern. Statistische Informationen zum Marktgeschehen sind aufzubereiten, zu analysieren und weiter zu vermitteln. Zudem sind die Bedürfnisse nach bestimmten Wohnfor- men abzuklären. Bei alledem ist die Forschung problem- und lösungsorientiert zu betreiben. Die Wohnungsmarktforschung umfasst ein weites Themenspektrum. Die Prioritäten werden in jeweils mehrjährigen Forschungsprogrammen festgelegt und durch die Eidgenössische Kommission für Wohnungswesen (EKW) verabschiedet. Vergabe, Koordination und Überwachung von Forschungsaufträgen erfolgen durch die beste- hende Fachstelle des Bundesamtes für Wohnungswesen in Zusammenarbeit mit ex- ternen Experten. Die Fachstelle des Bundesamtes pflegt auch den Wissensaustausch mit nationalen und internationalen Institutionen und sorgt für eine angemessene Veröffentlichung der Forschungsergebnisse.

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In Absatz 2 werden die Massnahmen zur Förderung der Forschung näher umschrie- ben: Das Bundesamt kann selbständig Forschungstätigkeiten im Rahmen des WFG aus- führen. Ein überwiegender Teil der Wissensbeschaffung erfolgt jedoch über die Er- teilung von Studienaufträgen an geeignete öffentliche und private Institute und Fachleute. Neben der Erteilung von Studienaufträgen soll eine finanzielle Beteiligung an ande- ren Forschungsprojekten möglich sein. Dabei werden in erster Linie Beteiligungen an Untersuchungen von anderen Bundesstellen in Betracht gezogen, aber auch Pro- jekte von Kantonen, Städten oder Privaten können unterstützt werden. Die Unterstützung von Pilotprojekten oder Demonstrationsobjekten soll in der künf- tigen Wohnungspolitik einen festen Platz haben. Deshalb wird in Buchstabe c aus- drücklich eine Förderung von exemplarischen Projekten mit innovativem und nach- haltigem Charakter vorgesehen. Dazu werden zinslose oder zinsgünstige Darlehen oder Bürgschaften gewährt. Es geht dabei um die Förderung von Projekten, von denen in qualitativer Hinsicht eine Vorbildwirkung auf den gesamten Wohnungsbau erwartet werden darf (z.B. Häuser mit geringem Energieverbrauch, neue Wohnformen, vorbildliche Umnutzun- gen). Jährlich soll ein Anteil der Förderungsmittel für solche Modellvorhaben re- serviert werden. Das Bundesamt hat für eine angemessene Kontrolle der Auftrags- und Beitrags- empfänger zu sorgen, es wird die Forschungsaufträge eng begleiten und für die wis- senschaftliche Auswertung besorgt sein. Die Forschung im Bereich des Wohnungswesens kann nicht isoliert, sondern nur in Zusammenarbeit mit anderen geeigneten Institutionen betrieben werden. Von be- sonderer Bedeutung ist der stetige Wissensaustausch mit nationalen und internatio- nalen Organisationen. Im nationalen Bereich soll der Wissensaustausch mit anderen Bundesstellen, Kantonen, Städten, Gemeinden, Universitäten, Hochschulen und an- deren interessierten Stellen gefördert werden. Auch mit internationalen Organisa- tionen, mit denen bereits ein Informations- und Erfahrungsaustausch über Woh- nungspolitik stattfindet (z.B. UN-Habitat, Europäische Wirtschaftskommission (ECE) der UNO, Europarat und European Network of Housing Research), sollen die Kontakte weiterhin gepflegt werden. Dies wird in Absatz 3 besonders erwähnt.

2.5.2 Auskunftspflicht (Art. 42)

Diese Bestimmung statuiert eine Auskunftspflicht für natürliche und juristische Per- sonen des privaten und öffentlichen Rechts, soweit es für die Forschung notwendig ist und keine überwiegenden privaten oder öffentlichen Interessen entgegenstehen. Die Auskünfte sollen innert angemessener Frist, wahrheitsgetreu und unentgeltlich erteilt werden. Eine solche Auskunftspflicht ist bereits im WEG festgelegt und hat sich als zweckmässig und problemlos in der Durchsetzung erwiesen. Grundsätzlich sind auch im Rahmen der Forschung die Vorschriften des Bundesge- setzes vom 19. Juni 1992 über den Datenschutz (Datenschutzgesetz; DSG, SR 235.1) zu berücksichtigen. Das Bundesamt achtet zudem auf ein möglichst scho- nendes, transparentes und die Persönlichkeit der Betroffenen schützendes Vorgehen.

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Zudem sorgt es bei der Wissensbeschaffung dafür, dass den Befragten möglichst ge- ringe Umtriebe entstehen. Die Daten, die namentlich der Forschung, der Planung und der Statistik dienen, werden nur in anonymisierter Form weitergegeben. Die He- rausgabe dieser anonymisierten Daten kann ohne Zustimmung der betroffenen Per- sonen erfolgen.

2.6 Finanzierung und Gebühren (Art. 43–45)

2.6.1 Bereitstellung der Mittel (Art. 43)

Der Entwurf sieht vor, dass die Bundesversammlung die zu Lasten der Finanzrech- nung aufzubringenden Mittel mit mehrjährigen Verpflichtungskrediten bewilligt. Dies betrifft die zinslosen und zinsgünstigen Darlehen nach den Artikeln 11 Buch- stabe a, 23 Buchstabe a und 34 Buchstabe c, die Kapitalbeteiligungen nach Arti- kel 34 Buchstabe d sowie die Bürgschaften und Rückbürgschaften nach den Arti- keln 11 Buchstabe b, 23 Buchstabe b und 34 Buchstaben a und b. Die Mittel für die Forschungsaufwendungen und für Entschädigungen aufgrund von Leistungsaufträ- gen werden nicht mehr über Rahmenkredite, sondern über die Jahresbudgets bereit gestellt. Die Rahmenkredite werden mit einer Botschaft in der Form einfacher, nicht referendumspflichtiger Bundesbeschlüsse angefordert. Sie geben dem Bundesrat die Ermächtigung, im Rahmen der vom Parlament bewilligten Jahreskredite Massnah- men auf Grund des vorliegenden Gesetzes zu beschliessen und die dafür notwen- digen Verpflichtungen einzugehen. Der erste dieser Rahmenkredite soll gleichzeitig mit dem neuen Bundesgesetz in Kraft gesetzt werden.

2.6.2 Gebühren (Art. 44)

Diese Bestimmung legt fest, dass die mit dem Vollzug des Gesetzes betrauten Stel- len für Verfügungen und zusätzliche Dienstleistungen angemessene Gebühren er- heben können. Die Gebühr ist die finanzielle Gegenleistung, die eine Person für eine bestimmte Leistung des Staates entrichtet. Für die Festlegung der Gebühr sind die Grundsätze der Kostendeckung, der Verhältnismässigkeit und der Rechtsgleichheit zu beachten. Die Gebühr muss in einem vernünftigen Verhältnis zur erbrachten Lei- stung stehen, der Tarif muss nach sachlich haltbaren Gesichtspunkten ausgestaltet sein und darf keine Unterscheidungen vorsehen, für die ein vernünftiger Grund nicht ersichtlich ist. Ein gewisser Ausgleich von bedeutenden und geringfügigen Fällen und eine gewisse Schematisierung sind möglich. Auf keinen Fall darf durch die Hö- he der Gebühr die Inanspruchnahme der Leistung verunmöglicht oder übermässig erschwert werden. Der Bundesrat regelt die Gebührenansätze.

2.6.3 Gebührenfreiheit (Art. 45)

Aufgrund dieser Bestimmung sind Anmerkungen im Grundbuch nach diesem Gesetz sowie deren Änderungen gebührenfrei. Die Anmerkungen dienen der Kundbar- machung rechtlich relevanter Tatsachen. Sie haben keine rechtsbegründende Wir- kung, sondern vermitteln Informationen über rechtlich bedeutsame Fakten, die unab- hängig vom Eintrag bestehen. Bezweckt wird insbesondere der Schutz der Erwerber-

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innen oder der Erwerber, die über die im Zusammenhang mit der Bundeshilfe beste- henden Rechtsverhältnisse orientiert sein sollen. In Artikel 20 des Entwurfs wird festgelegt, dass bei geförderten Mietwohnungen dem Bund zur Sicherung der Zweckerhaltung ein Kaufs- und Vorkaufsrecht in der Höhe des jeweiligen Ertragswertes zusteht und dass beide als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch anzumerken sind. Gemäss Artikel 31 WFG werden beim geförderten Wohneigentum ein Zweckentfremdungsverbot sowie eine Veräusserungsbeschränkung als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkun- gen im Grundbuch angemerkt. Diese vom Bund verlangten Anmerkungen und deren allfällige Änderungen sollen der Empfängerin oder dem Empfänger von Bundeshilfe keine zusätzlichen Kosten verursachen. Nach Absatz 2 sind auch Auszüge aus dem Grundbuch und dem Handelsregister ge- bührenfrei, sofern das Bundesamt sie im Rahmen der Wahrnehmung seiner Aufga- ben benötigt. Zu näheren Abklärungen, z.B. bei Handänderungen, Todesfällen oder Veränderungen der betroffenen Grundstücke, benötigt das Bundesamt oft solche Auszüge, was nicht mit der Auferlegung von zusätzlichen Kosten verbunden sein soll.

2.7 Vollzug (Art. 46–53)

2.7.1 Zuständigkeiten (Art. 46)

Absatz 1 erteilt dem Bundesrat die Kompetenz, die nötigen Ausführungsbestimmun- gen auf Verordnungsebene zu erlassen. Nach Absatz 2 ist das Bundesamt zuständig für den Vollzug des vorliegenden Gesetzes. Dies steht in Übereinstimmung mit Artikel 10 der Organisationsverord- nung für das Eidgenössische Volkswirtschaftsdepartement vom 14. Juni 1999 (SR 172.216.1), wonach das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) das Kompe- tenzzentrum des Bundes im Bereich der Wohnungspolitik ist. Angestrebt wird eine Zusammenarbeit des Bundesamtes mit den kantonalen Fach- stellen für Wohnbau- und Eigentumsförderung. In grösseren Städten könnte auch eine Zusammenarbeit mit den Gemeinden von Bedeutung werden. Zudem ist es eine Besonderheit des vorliegenden Entwurfs, dass verschiedene Vollzugsaufgaben von Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus wahrgenommen werden. In Ab- satz 3 wird deshalb festgelegt, dass das Bundesamt den Vollzug mit der Tätigkeit von Kantonen, Gemeinden und Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus koordiniert. Bei der Zusammenarbeit mit den Kantonen wird darauf geachtet, dass komplizierte Abläufe vermieden werden. Wenn Kantone selber Gesetze zur Förderung des preis- günstigen Wohnraums erlassen und namhafte eigene Fördermittel einsetzen, kann unter Umständen eine gewisse materielle Harmonisierung geboten sein, um Doppel- spurigkeiten zu vermeiden und die Förderung effizient durchzuführen.

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2.7.2 Übertragung von Vollzugsaufgaben;

Leistungsaufträge (Art. 47) Bereits heute bestehen mit verschiedenen Dachorganisationen Leistungsaufträge. Im Auftrag des Bundesamtes nehmen sie dabei Aufgaben wie Darlehenskontrollen, Mit- hilfe bei Sanierungen, Beratung oder die Durchführung von Aus- und Weiter- bildungskursen wahr. Die Übertragung von Vollzugsaufgaben durch die Dachorga- nisationen hat sich bewährt und soll weiter ausgebaut werden. In Artikel 47 wird deshalb festgelegt, dass der Bund Dachorganisationen, Emissionszentralen, Hypo- thekar-Bürgschaftseinrichtungen und andere geeignete Institutionen mit Vollzugs- aufgaben betrauen und mit ihnen zu diesem Zweck Leistungsaufträge abschliessen kann. Es handelt sich dabei um die Übertragung einer öffentlichen Aufgabe an Dritte. Die beauftragten Organisationen sind in ihrem Handeln an rechtsstaatliche Prinzipien gebunden. Ferner kommt ihnen Verfügungskompetenz zu. Die Bauträger müssen das Gesuch direkt bei der zuständigen Organisation einreichen. Das Verhältnis zwi- schen der beauftragten Organisation und den ein Gesuch stellenden Personen ist öf- fentlich-rechtlich und entsprechend auch der Rechtsschutz. Als Dachorganisation gilt ein Rechtsträger, in welchem eine Vielzahl von gemein- nützigen Bauträgern zusammengeschlossen sind und der in der Regel gesamt- schweizerisch tätig ist. Die heute agierenden Dachorganisationen weisen je über 100 Bauträger als Mitglieder auf. Eine gewisse Grösse der Dachorganisation erleich- tert die Zusammenarbeit und garantiert einen einheitlichen Vollzug. In den Leis- tungsaufträgen werden Art, Umfang und Abgeltung von Leistungen, welche die Auftragsnehmerinnen und Auftragsnehmer erbringen, festgelegt. Ausserdem werden die Modalitäten für eine periodische Berichterstattung, Qualitätskontrolle, Budgetie- rung und Rechnungslegung umschrieben. Mit diesen Vorgaben wird eine optimale Erfüllung der übernommenen Aufgaben gewährleistet.

2.7.3 Evaluation (Art. 48)

Gemäss Artikel 170 BV sind die Massnahmen des Bundes auf ihre Wirksamkeit zu überprüfen. Dies gilt auch für das staatliche Engagement bei der Förderung von preisgünstigem Wohnraum. Wirkungen und Wirtschaftlichkeit der neuen Regelun- gen sollen daher periodisch überprüft und analysiert werden. Der Bundesrat sorgt für die wissenschaftliche Evaluation; das zuständige Departement erstattet ihm nach erfolgter Auswertung Bericht und unterbreitet Vorschläge für das weitere Vorgehen.

2.7.4 Eidgenössische Kommission für Wohnungswesen

(Art. 49) Als beratendes Organ des Bundes in Fragen des Wohnungswesens besteht die Eid- genössische Wohnbaukommission (EWK). Diese hat die Auswirkungen des WEG überwacht, hat zu den damit zusammenhängenden Kreditvorlagen und Massnahmen Stellung genommen, hat die Entwicklung im Wohnungswesen beobachtet und dem Bundesrat sowie dem zuständigen Departement Vorschläge für Gesetzesänderungen und für die Vollzugstätigkeit unterbreitet. Überdies hat die EWK Fragen begutach-

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tet, die das Wohnungswesen generell betreffen und die ihr vom Bundesrat, vom Eid- genössischen Volkswirtschaftsdepartement (EVD) oder vom Bundesamt unterbreitet wurden. Sie hat auch von sich aus Abklärungen zu Fragen des Wohnungswesens vorgeschlagen und dem Bundesrat im Rahmen ihrer Aufgaben Anträge gestellt. Der EWK gehören 20 vom Bundesrat gewählte Mitglieder aus Kreisen der Kantone, Wirtschaft, Wissenschaft, Mieterschaft und Vermieterschaft an. Die Tätigkeit der EWK im Rahmen des WEG hat sich bewährt. Sie soll deshalb für das neue Gesetz weitergeführt werden. Artikel 49 WFG sieht vor, dass die Kommis- sion, die neu als «Eidgenössische Kommission für Wohnungswesen» (EKW) be- zeichnet wird, weiterhin als beratendes Organ des Bundes für Fragen des Woh- nungswesens tätig sein soll. Sie überwacht die Auswirkungen des WFG, beobachtet die Entwicklung des Wohnungsmarktes und unterbreitet dem Bundesrat und dem zuständigen Departement Vorschläge für Gesetzesänderungen und für die Vollzugs- tätigkeit. Sie verfolgt auch die Entwicklung des Mietrechts. Zudem übernimmt sie Aufgaben, welche früher die Eidgenössische Forschungskommission Wohnungs- wesen (FWW), die auf den 1. Januar 2001 aufgelöst wurde, erfüllt hat. Der Bundes- rat wählt die Mitglieder und achtet dabei auf eine paritätische Vertretung der inter- essierten Kreise. Es ist von Bedeutung, dass in der EKW sowohl die Interessen der Nachfrageseite (Mieterschaft) wie auch die Interessen der Angebotsseite (Vermie- terschaft) gleichwertig vertreten sind. Das Sekretariat der Kommission soll weiterhin durch das Bundesamt geführt werden.

2.7.5 Datenschutz (Art. 50)

Das WEG vom 4. Oktober 1974 enthielt noch keine Rechtsgrundlage für die Rege- lung der Erhebung und Verwendung von Daten. Mit einer Verordnungsänderung - in Kraft getreten am 1. Juli 1998 - wurde der Verordnung ein Artikel über den Da- tenschutz beigefügt. Nach den Grundsätzen des Datenschutzgesetzes sind aber die wesentlichen datenschutzrechtlichen Bestimmungen in einem Gesetz im formellen Sinn zu verankern. Das WEG wurde deshalb durch den Artikel 62a «Daten- bearbeitung» ergänzt, der am 1. September 2000 in Kraft getreten ist. Dieser Artikel wird im Wesentlichen unverändert in das neue Gesetz übernommen. Absatz 1 des vorgeschlagenen Gesetzesartikels ermächtigt in allgemeiner Weise das Bundesamt, die für den Vollzug des Gesetzes notwendigen Daten zu erheben und zu verwenden. Es darf dabei auch besonders schützenswerte Personendaten – nament- lich betreffend die Gesundheit oder Massnahmen der sozialen Hilfe – bearbeiten. Der Verwendungszweck der Daten ist aber im Gesetz eng umschrieben. Die Daten dienen einzig der Überprüfung des Anspruchs auf Bundeshilfe. Die Daten müssen vertraulich behandelt werden, und sie dürfen nur unter den Bedingungen nach Ab- satz 2 an Dritte bekannt gegeben werden. Absatz 2 räumt dem Bundesamt die Befugnis ein, im Einzelnen umschriebenen Drit- ten Daten bekannt zu geben. Dies gilt aber nur, wenn die Daten für den Vollzug des Gesetzes notwendig sind und die Antragsteller den Nachweis dafür erbringen. Die Bekanntgabe besonders schützenswerter Personendaten ist ohne Einwilligung der Betroffenen nicht möglich. Absatz 3 ermöglicht die Bekanntgabe von Daten an Dritte auf Abruf über ein auto- matisiertes Verfahren. Dies gilt für Daten, welche nicht besonders schützenswert sind. Zudem dürfen die Daten nur an die in Absatz 2 umschriebenen Dritten bekannt

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gegeben werden. Bezweckt wird mit dieser Bestimmung die erleichterte Zusammen- arbeit des Bundesamtes mit den zuständigen kantonalen Amtsstellen für den Vollzug des Gesetzes. Absatz 4 räumt dem Bundesrat die Zuständigkeit ein, Ausführungsbestimmungen insbesondere über den Betrieb des Informationssystems, die Verantwortung für die Datenverarbeitung, die Kategorien der zu erfassenden Daten sowie deren Aufbewah- rungsdauer, die Zugriffs- und Bearbeitungsberechtigung und die Datensicherheit zu erlassen.

2.7.6 Verwaltungsrechtliche Sanktionen (Art. 51)

Werden Behörden durch unrichtige Angaben oder durch Vorspiegelung oder Unter- drückung von Tatsachen irregeführt oder wird eine solche Irreführung versucht, so ist die Zusicherung oder Ausrichtung der Bundeshilfe zu verweigern; bereits erfolgte Leistungen sind zurückzufordern. Dieser Tatbestand ist im Wesentlichen bereits im WEG geregelt und hat sich bewährt. Er wird deshalb auch ins WFG aufgenommen und durch die «Vorspiegelung» von Tatsachen ergänzt. Es handelt sich dabei um eher geringfügige Verfehlungen, bei denen das Bundesamt reagiert, indem es die Bundeshilfe verweigert bzw. die Rückforderung der bereits ausgerichteten Leistun- gen verlangt (Abs. 1). In Absatz 2 wird festgehalten, dass Personen, die gegen Absatz 1 oder gegen die Ar- tikel 37 und 38 SuG verstossen, nicht nur von der Gewährung von Bundeshilfe nach diesem Gesetz ausgeschlossen werden können, sondern auch von der Gewährung von Bundeshilfe nach anderen Erlassen des Bundes. Zudem können sie auch bei der Vergabe von Arbeiten des Bundes gesperrt werden.

2.7.7 Strafbestimmungen (Art. 52)

In Artikel 52 WFG wird auf die Artikel 37–39 SuG verwiesen. Mit diesen Bestim- mungen des SuG wird eine Vereinheitlichung der Straftatbestände angestrebt. In Artikel 37 SuG wird festgelegt, dass für Leistungs- und Abgabebetrug, Urkunden- fälschung, Erschleichen einer falschen Beurkundung, Unterdrückung von Urkunden und Begünstigungen die Artikel 14–18 des Bundesgesetzes vom 22. März 1974 über das Verwaltungsstrafrecht (Verwaltungsstrafrechtsgesetz; VStrR, SR 313.0) gelten. Nach Artikel 38 SuG wird mit Busse bestraft, wer vorsätzlich in einem Finanzhilfe- oder Abgeltungsverfahren unrichtige oder unvollständige Angaben macht, um da- durch einen ungerechtfertigten Vorteil zu erwirken. Dieser Übertretungstatbestand wird vom Verwaltungsstrafrechtsgesetz nicht abgedeckt. Der Bussenrahmen richtet sich nach den allgemeinen Regeln des Strafgesetzbuches. Gemäss Artikel 106 des Strafgesetzbuches beträgt der Höchstbetrag 5000 Franken. Handelt die Täterin oder der Täter aus Gewinnsucht, so besteht keine Bindung an diesen Höchstbetrag. Gemäss Artikel 39 Absatz 1 SuG werden Widerhandlungen nach den Artikeln 37 und 38 SuG nach dem Verwaltungsstrafrechtsgesetz vom zuständigen Bundesamt verfolgt und beurteilt soweit der Bundesrat nicht eine andere Verwaltungseinheit des Bundes als zuständig bezeichnet. Nach Artikel 39 Absatz 2 SuG müssen Organisa- tionen und kantonale Stellen, die Finanzhilfe- und Abgeltungserlasse des Bundes

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vollziehen, die zuständige Behörde des Bundes sofort benachrichtigen, wenn sie von Widerhandlungen nach Artikel 37 oder 38 SuG Kenntnis erhalten.

2.7.8 Ausserordentliche Massnahmen (Art. 53)

Nach Artikel 53 kann das Bundesamt bei allenfalls notwendig werdenden wirt- schaftlichen Sanierungen von mit Bundeshilfe finanzierten Objekten ganz oder teil- weise auf die Rückzahlung von Darlehen verzichten und Bürgschaften unter Aus- schluss des Regressrechts vorzeitig honorieren. Voraussetzung ist dabei in jedem Fall, dass damit die Risiken für den Bund insgesamt vermindert werden. Mit ande- ren Worten ist ein Sanierungsbeitrag des Bundes nur möglich, wenn im Vergleich zur Zwangsverwertung ein voraussichtlich geringerer Verlust resultiert.

2.8 Verfahren und Rechtspflege (Art. 54–57)

2.8.1 Mietzinskontrolle (Art. 54)

Das Rechtsverhältnis zwischen Mieterschaft und Vermieterschaft untersteht grund- sätzlich dem Privatrecht, auch wenn Bundeshilfe gemäss dem zweiten Abschnitt des WFG bezogen wird. Für das Mietverhältnis gelten die Artikel 253 ff. des OR, aller- dings mit der Einschränkung von Artikel 253b Absatz 3 OR, wonach die Bestim- mungen über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse nicht für Wohnräume gel- ten, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Miet- zinse durch eine Behörde kontrolliert werden. Artikel 2 der Verordnung vom 9. Mai

1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG, SR

221.213.11) führt dazu an, dass für Wohnungen, deren Bereitstellung von der öf- fentlichen Hand gefördert wird und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden, nur die Artikel 253–268b, 269, 269d Absatz 3, 270e und 271–274 des OR sowie die Artikel 3–10 und 20–23 VMWG gelten. Der Sinn dieser Bestimmungen liegt darin, dass eine zweispurige Kontrolle von Mietzinsen nach unterschiedlichen Gesichtspunkten und sich daraus ergebende widersprüchliche Entscheidungen ver- mieden werden sollen. Im vorliegenden Entwurf wird nun festgelegt, dass das Bun- desamt die Mietzinse in den mit Bundeshilfe nach dem zweiten Abschnitt des WFG geförderten Liegenschaften während der Dauer der Bundeshilfe kontrolliert. Der Mietzins richtet sich bei den Mietwohnungen dieser Liegenschaften nach den vom Bundesamt festgelegten Bestimmungen. Insbesondere ist die Höhe des Mietzinses durch öffentlich-rechtliche Normen begrenzt. Die Regeln des OR über die Gestal- tung des Mietzinses sind deshalb nicht anwendbar. Die Mietzinskontrolle erstreckt sich grundsätzlich auf die gesamte Liegenschaft. Bei grösseren Mietobjekten, wo nur ein Teil der Wohnungen mit Bundeshilfe gefördert wird, unterstehen auch die nicht geförderten Wohnungen der Mietzinskontrolle. Das WFG spricht Bauträger an, die preisgünstigen Wohnraum für benachteiligte Bevöl- kerungsgruppen erstellen und von ihrer Grundhaltung her bestrebt sind, die Miet- zinse tief zu halten. In der Regel rechnen diese Bauträger ohnehin mit der Kosten- miete und es ist in ihrem Interesse, dass in derselben Liegenschaft nicht für ver- gleichbare Wohnungen unterschiedliche Mietzinsregeln zur Anwendung gelangen. Die Mietzinskontrolle für die gesamte Liegenschaft ermöglicht zudem die Übertra- gung der Zinsvergünstigung auf andere Wohnungen innerhalb einer Liegenschaft.

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Eine Ausnahme von diesem Grundsatz soll jedoch möglich sein, wenn der Bauträger mit Zustimmung des Bundesamtes von Anfang an spezielle Kategorien von Miet- wohnungen (zum Beispiel Attikawohnungen) generell von der Bundeshilfe aus- schliesst. Für diese ausgesonderten Wohnungen sollen die Bestimmungen des Obli- gationenrechts zur Anwendung gelangen. In Absatz 2 wird das Verfahren zur Mietzinsüberprüfung geregelt. Bei Wohnungen, die nach dem WEG gefördert sind sowie in Liegenschaften, für die Bundeshilfe ge- mäss dem zweiten Abschnitt des WFG gewährt wurde, können die Festsetzung des Mietzinses sowie die Mietzinsanpassungen nicht durch die Schlichtungsbehörden nach OR überprüft werden. Der Rechtsschutz der Mieterschaft ist deshalb durch ei- ne eigenständige Überprüfungsmöglichkeit zu gewährleisten. Im Rahmen des WEG ist der Rechtsschutz der Mieterschaft nur in Artikel 17a der Verordnung zum WEG geregelt. Es ist dort allerdings einzig festgelegt, dass die Mieterschaft den Mietzins sowie die Mietzinsanpassungen beim Bundesamt auf ihre Rechtmässigkeit überprü- fen lassen kann und dass die Prüfung in einem einfachen und kostenlosen Verfahren erfolgt. Neu wird der Rechtsschutz im Gesetz geregelt und ausführlicher umschrieben. Der Mieterschaft steht ein ordentliches beschwerderechtliches Verwaltungsverfahren zur Verfügung. Die Mieterschaft kann jederzeit eine Überprüfung des Mietzinses bean- tragen. Ergibt sich bei der Kontrolle, dass der Mietzins den massgebenden Bestim- mungen entspricht, wird dies der Mieterschaft mitgeteilt. Ist der verlangte Mietzins hingegen nicht korrekt, so wird die Vermieterschaft aufgefordert, eine entsprechende Berichtigung vorzunehmen. Es geht dabei in erster Linie darum, die Parteien zu orientieren und eine gütliche Einigung herbeizuführen. Auf diese Weise sollen die meisten Begehren auf der Schlichtungsebene erledigt werden. Kommt in einem Fall keine Einigung zustande, erlässt das Bundesamt eine Verfügung. Diese kann auf dem ordentlichen Beschwerdeweg innert 30 Tagen bei der Rekurskommission EVD angefochten werden. Die Bestimmung in Absatz 3 entspricht sinngemäss Artikel 274d OR. Wie das Ver- fahren vor der Schlichtungsbehörde soll auch das Verfahren vor dem Bundesamt ko- stenlos sein. Einzig bei mutwilliger Prozessführung kann die fehlbare Partei zur gänzlichen oder teilweisen Übernahme von Verfahrenskosten verpflichtet werden. In Absatz 4 wird festgelegt, dass für die Überprüfung der Nebenkosten die Schlich- tungsbehörden nach dem OR zuständig sind. Bis 1998 wurde dies für das WEG so gehandhabt. Anschliessend erfolgte eine Änderung dieser Praxis, gestützt auf ein Urteil des Bundesgerichtes vom 2. Juli 1998, in dem entschieden wurde, die Neben- kosten der dem WEG unterstehenden Wohnungen seien durch das Bundesamt zu überprüfen (BGE 124 III 463 ff.). Auch in den folgenden Jahren wurden jedoch viele Nebenkostenstreitigkeiten bei den Schlichtungsbehörden durch Einigung erle- digt. Sofern sich die Schlichtungsbehörde als nicht zuständig erklärte, keine Eini- gung erzielt wurde oder die Parteien direkt an das Bundesamt gelangten, hat das Bundesamt die Überprüfung vorgenommen. Mit dem WFG soll jetzt eine Rückkehr zu der vor 1998 bestehenden Praxis erfolgen, die sich grundsätzlich bewährt hat. Im WFG wird zwischen Mietzins und Nebenkosten klar getrennt: Die Förderung zielt ausschliesslich auf die Verbilligung des Mietzinses ab. Für die Ausscheidung von Nebenkosten gelten die Bestimmungen des Obligationenrechts. Eine getrennte Überprüfung erscheint deshalb als sachgerecht. Zudem ist es für die Parteien von Vorteil, wenn sie sich für die Überprüfung der Nebenkosten nicht an eine weit ent- fernte Behörde wenden müssen, sondern an die Schlichtungsbehörde am Ort der

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gelegenen Sache gelangen können. Es wird deshalb festgelegt, dass für die Über- prüfung der Nebenkosten die Schlichtungsbehörden nach Artikel 274a des OR zu- ständig sind.

2.8.2 Gesuchsbehandlung durch beauftragte Dritte

(Art. 55) Gesuche um Rückbürgschaften nach den Artikeln 26 und 36 WFG sowie Gesuche um zinsgünstige oder zinslose Darlehen nach Artikel 37 WFG werden von der beauftragten Hypothekar-Bürgschaftseinrichtung beziehungsweise von der beauf- tragten Dachorganisation behandelt. Auch Gesuche um zinslose oder zinsgünstige Darlehen nach Artikel 24 WFG können von speziell beauftragten Institutionen bear- beitet werden. Das Verfahren richtet sich hier wie auch bei der Gesuchsbehandlung durch das Bundesamt nach den Bestimmungen des Subventionsgesetzes. Es handelt sich dabei um die Übertragung einer öffentlichen Aufgabe an Dritte. Die- se haben Verfügungskompetenz. Das Gesuch ist bei der Hypothekar-Bürgschafts- einrichtung beziehungsweise bei der Dachorganisation oder einer anderen beauf- tragten Institution einzureichen. Das entsprechende Verfahren gelangt in folgenden Fällen zur Anwendung: – Das Bundesamt gewährt gemäss den Artikeln 26 und 36 WFG Rückbürg- schaften für von Hypothekar-Bürgschaftseinrichtungen verbürgte Objekt- fnanzierungen. Nach Artikel 26 können sich Eigentümerinnen und Eigen- tümer an Hypothekar-Bürgschaftseinrichtungen wenden, die ihnen für die beabsichtigte Bankfinanzierung eine Bürgschaft zur Verfügung stellen. Das Bundesamt kann solche Bürgschaften rückverbürgen, wenn damit die Finan- zierung preisgünstigen Wohneigentums sichergestellt wird. Nach Artikel 36 wird gemeinnützigen Bauträgern eine Finanzierungshilfe gewährt. Sie be- steht in Rückbürgschaften gegenüber Hypothekar-Bürgschaftseinrichtungen, welche den Bauträgern eine Bankfinanzierung verbürgen. Voraussetzung ist, dass damit die Finanzierung preisgünstiger Mietwohnungen sichergestellt wird. In beiden Fällen haben sich die gesuchstellenden Personen an die Hypothekar-Bürgschaftseinrichtungen zu wenden, die ihr Gesuch prüfen und nach Abklärung der Voraussetzungen und der finanziellen Möglichkeiten das Gesuch genehmigen. In Leistungsaufträgen mit den Hypothekar-Bürg- schaftseinrichtungen werden ihre Aufgaben näher umschrieben. – Gemäss Artikel 37 WFG werden gemeinnützigen Bauträgern zinslose oder zinsgünstige Darlehen gewährt. Diese Darlehen werden jedoch nicht direkt vom Bundesamt ausgerichtet, sondern über eine Dachorganisation, die be- auftragt ist, die Darlehen gemeinnützigen Bauträgern zur Verfügung zu stel- len. Das Gesuch ist in diesem Fall der Dachorganisation einzureichen, die es prüft und über die Zusicherung von Bundeshilfe entscheidet. Das Bundes- amt schliesst mit den zuständigen Dachorganisationen Leistungsaufträge ab, in denen die von den Dachorganisationen zu erbringenden Leistungen um- schrieben und die Modalitäten für Aufsicht und Kontrolle festgelegt sind. Insbesondere werden in diesen Leistungsaufträgen die Prüfung der Darle- hensgesuche sowie die Entscheidkompetenz der beauftragten Dachorganisa- tion umschrieben.

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– Dasselbe gilt für Gesuche um zinslose oder zinsgünstige Darlehen nach Arti- kel 24 WFG. In diesen Fällen ist vorgesehen, dass die Bearbeitung von besonderen Institutionen, die sich der Förderung preisgünstigen Wohn- eigentums widmen, vorgenommen wird, wofür sie vom Bundesamt einen entsprechenden Auftrag erhalten. Das Verfahren findet keine Anwendung auf die von einer gemeinnützigen Emis- sionszentrale weitergegebenen Darlehen im Sinne von Artikel 35 WFG.

2.8.3 Rechtsschutz (Art. 56)

Bei der Hilfe nach den Artikeln 24, 26, 36 und 37 WFG wird der Rechtsschutz gewährleistet, indem gegen Verfügungen der beauftragten Hypothekar- Bürgschaftseinrichtung beziehungsweise der beauftragten Dachorganisation oder anderen Institution innert 30 Tagen beim Bundesamt Beschwerde erhoben werden kann. Das Beschwerdeverfahren gegen Verfügungen von Hypothekar-Bürgschafts- einrichtungen, Dachorganisationen und anderen Institutionen, die in Erfüllung von ihnen übertragenen öffentlich-rechtlichen Aufgaben verfügen, richtet sich grund- sätzlich nach dem Bundesgesetz vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungs- verfahren (VwVG, SR 172.021). Dies ergibt sich aus Artikel 1 Absatz 1 Buchstabe e und Artikel 47 Absatz 1 Buchstaben b und c VwVG. Nach Absatz 2 kann gegen Verfügungen des Bundesamtes innert 30 Tagen seit der Zustellung bei der Rekurskommission EVD (REKO) Beschwerde erhoben werden (Art. 44 ff. und Art. 71a VwVG). Die Beschwerdeschrift ist der REKO im Doppel einzureichen, dies unter Beilage der Verfügung des Bundesamtes und der als Be- weismittel angerufenen Urkunden, soweit diese im Besitz der Beschwerdeführerin bzw. des Beschwerdeführers sind. Die Beschwerde hat die Begehren, deren Begrün- dung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift der Beschwerdeführerin bzw. des Beschwerdeführers oder von deren Vertretung zu enthalten. Mit der Beschwerde steht ein umfassendes Rechtsmittel offen. Gerügt werden kann die Verletzung von Bundesrecht einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, die unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts und die Unangemessenheit (Art. 49 Bst. a, b und c VwVG). Bei Bedürftigkeit kann für ein nicht aussichtsloses Verfahren die unentgeltliche Rechtspflege beansprucht werden. Grundsätzlich ist zur Beschwerde berechtigt, wer durch die angefochtene Verfügung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat (Art. 48 Bst. a VwVG). Auch die Beschwerdeentscheide des Bundesamtes unterliegen der Beschwerde an die Rekurskommission EVD. In Absatz 3 wird darauf hingewiesen, dass im Übrigen die Bestimmungen über die Bundesrechtspflege gelten.

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2.8.4 Streitigkeiten aus Leistungsaufträgen (Art. 57)

Nach Artikel 47 kann das Bundesamt Dachorganisationen, anderen geeigneten In- stitutionen, die sich der Förderung preisgünstigen Wohnraums widmen sowie Hy- pothekar-Bürgschaftseinrichtungen und Emissionszentralen Aufgaben zum Vollzug dieses Gesetzes übertragen und mit ihnen zu diesem Zweck Leistungsaufträge ab- schliessen. In den Leistungsaufträgen werden Art, Umfang und Abgeltung der Leis- tungen festgelegt. Zudem werden die Modalitäten für periodische Berichterstattung, Qualitätskontrolle, Budgetierung und Rechnungslegung umschrieben. Ergeben sich aufgrund dieser Leistungsaufträge Streitigkeiten zwischen dem Bundesamt und den Beauftragten betreffend die Vertragserfüllung, so entscheidet gemäss Artikel 57 die Rekurskommission EVD als Schiedskommission.

2.9 Schlussbestimmungen (Art. 58-61)

2.9.1 Aufhebung bisherigen Rechts (Art. 58)

Das Bundesgesetz vom 19. März 1965 über Massnahmen zur Förderung des Woh- nungsbaus (SR 842) und der Bundesbeschluss vom 11. März 1971 über die zusätzli- che Finanzierung des Wohnungsbaus (SR 842.01) werden aufgehoben. Nach Artikel 7 des Bundesgesetzes vom 19. März 1965 über Massnahmen zur För- derung des Wohnungsbaus hat der Bund jährliche Beiträge an die Kapitalverzinsung der für die Erstellung von Mietwohnungen, einschliesslich Landkosten, erforderli- chen Gesamtinvestitionen ausgerichtet. Nach Artikel 13 desselben Erlasses wurden bei Bauvorhaben, für welche Beiträge an die Kapitalverzinsung zugesichert wurden, Bürgschaften im Umfang von 40 Prozent der Investitionskosten gewährt. Zusiche- rungen für diese Hilfen wurden bis am 31. Dezember 1974 verfügt (vgl. Art. 21 Abs. 2 dieses Bundesgesetzes). Mit dem Bundesbeschluss über die zusätzliche Finanzierung des Wohnungsbaus wurden weitere 400 Millionen Franken bewilligt zur Förderung des Wohnungsbaus nach dem Bundesgesetz vom 19. März 1965. Die Bundeshilfen, die unter dem Regime dieser beiden Erlasse gewährt wurden, sind abgelaufen und sämtliche Leistungen sind zwischen dem Bund sowie den Empfän- gerinnen und Empfängern definitiv abgewickelt.

2.9.2 Übergangsbestimmungen (Art. 59)

Das vorliegende Gesetz soll das Förderungsmodell des WEG ablösen. Das WEG und insbesondere auch seine planungsrechtlichen Vorschriften bleiben indessen in Kraft. Zudem bleiben während rund 25 Jahren Zahlungs- und Rückzahlungsver- pflichtungen aus dem Vollzug des WEG bestehen. Das WEG wird deshalb für diese Verpflichtungen weiterhin Geltung haben. Die übergangsrechtlich relevanten Bestimmungen sind in sechs Absätzen verankert. Nach Absatz 1 werden Gesuche, für die vor dem Inkrafttreten des WFG noch keine Verfügung über die Zusicherung von Bundeshilfe erlassen wurde, nach neuem Recht behandelt.

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Damit nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes möglichst rasch Zusicherungen von Bundeshilfe erfolgen können, ist in Absatz 2 vorgesehen, dass Bundeshilfe nach dem WFG auf Gesuch hin auch für Wohnungen mit Baubeginn ab dem 1. Januar

2003 gewährt werden kann.

Für die Forschungsaufträge, die vor Inkrafttreten des WFG erteilt wurden, gilt ge- mäss Absatz 3 noch das WEG. In Absatz 4 wird bestimmt, dass die unter dem WEG bestehende Eidgenössische Wohnbaukommission mit Inkrafttreten des WFG durch die Eidgenössische Kom- mission für Wohnungswesen ersetzt wird. Die neuen Vorschriften über die Mietzinskontrolle sollen gestützt auf Absatz 5 auch auf Streitigkeiten Anwendung finden, die nach dem WEG beurteilt werden. Dies be- deutet namentlich, dass für die Überprüfung der Nebenkosten mit Inkrafttreten des WFG für alle Verfahren die Schlichtungsbehörden nach dem Obligationenrecht zuständig sind. Nur die im Zeitpunkt des Inkrafttretens des WFG bereits beim Bun- desamt hängigen Streitigkeiten über Nebenkosten werden noch vom Bundesamt be- urteilt. Mit dieser Regelung soll vermieden werden, dass die Akten von hängigen Verfahren an eine andere Behörde überwiesen werden müssen. Absatz 6 ist insofern übergangsrechtlich relevant, als für die Honorierung von Bürgschaften, die unter dem WEG für Mietliegenschaften eingegangen wurden, eine spezielle Regelung vorgesehen wird. Der Bund soll gestützt auf diese Vorschrift altrechtliche Bürgschaften im Rahmen von finanziellen Sanierungen vorzeitig hono- rieren und auf das Regressrecht als Bürge verzichten können, wenn alle in Buchsta- ben a bis c aufgeführten Bedingungen erfüllt sind. Nach Buchstabe a muss der Ver- zicht die Risiken für den Bund insgesamt reduzieren. Dies kann dadurch geschehen, dass bei einer vorzeitigen Honorierung der zu verbürgende Betrag diskontiert wird und eventuell weitere Reduktionen vorgenommen werden. Bedingung ist nach Buchstabe b weiter, dass auch andere beteiligte Gläubiger substanzielle Forderungs- verzichte leisten. Schliesslich ist nach Buchstabe c zu fordern, dass die Eigen- tümerin oder der Eigentümer bei solchen Sanierungen neue Eigenmittel einsetzt. Mit den Buchstaben b und c soll sichergestellt werden, dass bei Sanierungen unter den Investoren eine gewisse Opfersymmetrie zum Tragen kommt.

2.9.3 Altrechtlich gewährte Darlehen (Art. 60)

Gestützt auf den Bundesbeschluss vom 7. Oktober 1947 über Wohnungsfürsorge für Bundespersonal wurden den 157 Wohnbaugenossenschaften des Bundes Hypothe- ken im Umfang von 946 Millionen Franken gewährt. Der Bundesbeschluss wurde

1993 aufgehoben. Die Verwaltung der Darlehen wird durch die Eidgenössische Fi-

nanzverwaltung besorgt. Da künftig keine neuen Finanzierungen von Hypotheken aus Pensionskassenmitteln mehr erfolgen, hat die Eidgenössische Finanzverwaltung kaum mehr Berührungspunkte mit den Wohnbaugenossenschaften des Bundes. Die Betreuung von Darlehen für Wohnbaugenossenschaften gehört auch nicht zu den Kernaufgaben der Eidgenössischen Finanzverwaltung. Vielmehr ist das Bundesamt für Wohnungswesen Kompetenzzentrum für wohnungspolitische Aktivitäten. Die Förderung von gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften hat dabei einen bedeu- tenden Stellenwert. Auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens des WFG wird deshalb die Federführung für die administrative Betreuung durch das Bundesamt für Wohnungs- wesen übernommen. Artikel 60 WFG bildet die rechtliche Grundlage.

2881

2.9.4 Referendum und Inkrafttreten (Art. 61)

Diese Bestimmung präzisiert, dass das vorliegende Gesetz dem fakultativen Referen- dum untersteht. Die Kompetenz zur Bestimmung des Zeitpunkts des Inkrafttretens wird an den Bundesrat delegiert.

3 Änderung des

Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes

3.1 Allgemeines

Das Verbilligungsmodell des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes (WEG, SR 843) ist auf eine Laufzeit von 25 Jahren ausgerichtet. Innerhalb dieser Frist fliessen die zur Verbilligung der Anfangsmietzinse gewährten Vorschüsse bei systemkonformer Entwicklung der Einnahmen und Ausgaben zurück. Wie aus der seinerzeitigen Botschaft16 des Bundesrates zum WEG hervorgeht, war sich der Ge- setzgeber jedoch bewusst, dass infolge Marktstörungen und stagnierender Ein- kommen die periodischen Mietzinserhöhungen unter Umständen nicht durchgesetzt und die Vorschüsse nicht zurückbezahlt werden können. Er hat deshalb in Arti- kel 40 WEG die Rückzahlungsfrist für solche Fälle auf 30 Jahre verlängert und fest- gelegt, dass danach den Eigentümerinnen und Eigentümern von WEG-Mietobjekten die noch geschuldeten Vorschüsse erlassen werden können. Bereits mit dem sogenannten Sanierungspaket17 wurde der Bundesversammlung überdies eine Änderung von Artikel 40 Absatz 2 WEG beantragt, wonach ein Erlass von Vorschüssen vor Ablauf von 30 Jahren möglich ist «wenn die Marktverhältnisse es erfordern und Verluste aus Bürgschafts- oder Schuldverpflichtungen verringert oder vermieden werden können oder bei der Zwangsverwertung von Liegen- schaften» (vgl. BBl 1999 3352). Diese Änderung wurde in beiden Räten mit gro- ssem Mehr angenommen und trat am 15. März 2000 in Kraft (vgl. AS 2000 618, 619). Mit Blick auf diese letzte Änderung, welche den Erlass vor Ablauf von 30 Jahren in bestimmten Fällen ausdrücklich ermöglicht, erscheint eine Präzisierung von Arti- kel 40 Absatz 2 WEG bezüglich des Erlasses nach Ablauf von 30 Jahren ebenfalls als angezeigt, um so mehr als die ersten der seit Inkrafttreten des Wohnbau- und Ei- gentumsförderungsgesetzes vom 1. Januar 1975 zugesicherten Bundeshilfen aus- laufen. Unter Berücksichtigung der möglichen Fristverlängerung um 5 Jahre endet die Dauer der 1975 verfügten Bundeshilfe definitiv im Jahre 2005. Auf diesen Zeit- punkt hin sollte bezüglich der Behandlung der eventuell noch ausstehenden Vor- schussforderungen Klarheit bestehen. Insbesondere sollte die seit Jahren kommu- nizierte Absicht formell bestätigt werden, dass nach Ablauf von 30 Jahren auf diese Ansprüche definitiv verzichtet wird. Jede andere Regelung verstiesse auf Grund der wiederholten Zusicherungen gegen Treu und Glauben. Zudem ist es nicht zumutbar, dass die Eigentümerschaft noch länger für Mietzinsverbilligungen gerade stehen

16 Botschaft des Bundesrates zum Bundesgesetz zur Förderung des Wohnungsbaus und des Erwerbs von Wohnungs- und Hauseigentum vom 17. September 1973, BBl 1973 II 679. 17 Botschaft des Bundesrates zum Bundesbeschluss über Massnahmen zur Bereinigung und Minderung der Verluste und Zahlungsrisiken aus der Wohnbau- und Eigentumsförderung vom 24. Februar 1999, BBl 1999 3330.

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muss, die zum Teil vor Jahrzehnten konsumiert worden sind. Und da die Kosten- miete nach WEG ohnehin eher knapp bemessen ist, fehlt in den meisten Fällen das Geld, bzw. es muss zur Aufrechterhaltung der Vermietbarkeit der Wohnungen drin- gend für Erneuerungsarbeiten eingesetzt werden. Die heutige Fassung von Artikel 40 Absatz 2 WEG enthält eine «Kann-Formulie- rung», ohne dass genau gesagt wird, unter welchen Voraussetzungen ein Verzicht des Bundes nach Ablauf von 30 Jahren möglich ist. Mit der neuen Formulierung sollen nun die Bedingungen für diesen Erlass geklärt werden. Auf eine allfällige Restforderung verzichtet der Bund, sofern der Bundeshilfeempfänger seinen Ver- pflichtungen aus dem Finanzierungs- und Tilgungsplan bis zum Ablauf der Bundes- hilfe nach spätestens 30 Jahren nachgekommen ist. Den ersten Schritt für eine solche Lösung hat das Parlament mit der im Sanierungs- paket 1999 beschlossenen Refinanzierung der Grundverbilligungsvorschüsse durch den Bund gemacht. Schon damals wurde darauf hingewiesen, dass sich aus der künf- tigen Uneinbringlichkeit von Vorschussforderungen mittelfristig erhebliche Ausfälle ergeben werden. Aus heutiger Sicht könnten sich ab etwa 2010 je nach dem zwi- schenzeitlichen Verlauf der Hypothekarzinsen über einen Zeitraum von rund 10 Jah- ren verteilt Abschreibungen zwischen 220 und 320 Millionen Franken ergeben. Wie im Sanierungspaket angekündigt, nimmt die Eidgenössische Finanzverwaltung auf der entsprechenden Darlehensposition bereits vorsorgliche Wertberichtigungen vor. Die zweite Änderung des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes betrifft die vorzeitige Beendigung der Bundeshilfe durch einen Aufhebungsvertrag. Soweit die Interessen der unterstützten Bewohnerschaft gewahrt sind, soll es möglich sein, dass der Bund und die Eigentümerschaft die Bundeshilfe im gegenseitigen Einvernehmen vor Ablauf der bisher in Artikel 46 Absatz 1 WEG stipulierten Mindestdauer von

25 Jahren auflösen können. In diesen Fällen endet entsprechend auch die in Arti-

kel 45 WEG normierte Mietzinsüberwachung. Drittens soll in den Übergangsbestimmungen zum Wohnbau- und Eigentumsförde- rungsgesetz zu Informationszwecken zum Ausdruck gebracht werden, dass die Zusi- cherung von Bundeshilfe mit Inkrafttreten des neuen Gesetzes nur noch nach neuem Recht erfolgt.

3.2 Die einzelnen Bestimmungen

3.2.1 Artikel 40 Absatz 2 erster Satz

Nach der neuen Fassung dieses Artikels verzichtet der Bund auf Vorschüsse und Zinsbetreffnisse, die bei Mietwohnungen nach 30 Jahren noch geschuldet sind, so- weit sie nach dem Finanzierungs- und Tilgungsplan bis zu diesem Zeitpunkt nicht zur Rückzahlung fällig geworden sind. Der Verzicht wird zur Regel, soweit die Bundeshilfeempfänger ihren Verpflichtungen aus dem Finanzierungs- und Tilgungs- plan jederzeit nachgekommen sind und der Ausstand nach 30 Jahren ausschliesslich auf systembedingte Schwierigkeiten des Grundverbilligungsmodells zurückzuführen ist. Für Rückstände in den Rückzahlungen, die nach dem Finanzierungsplan zu lei- sten waren, ist ein Erlass des Bundes auch nach Ablauf von 30 Jahren ausgeschlos- sen. Für solche Ausstände leitet der Bund auch noch nach Ablauf von 30 Jahren das Inkasso und je nach Verwertungsaussichten die Zwangsverwertung der Mietliegen- schaft ein.

2883

3.2.2 Artikel 45

Die Neuformulierung dieses Artikels erlaubt es, nach Vorliegen eines öffentlich- rechtlichen Aufhebungsvertrages gleichzeitig auf die spezifische Mietzinsüberwa- chung zu verzichten. Dies entspricht dem Grundsatz, wonach die Kontrolle der Mietzinse durch das Bundesamt für Wohnungswesen solange stattfindet, als für die betreffenden Mietwohnungen Leistungen der öffentlichen Hand erbracht werden. Besteht kein Engagement des Bundes mehr, so gestaltet sich die Festlegung des Mietzinses und dessen Kontrolle auf Missbräuchlichkeit hin nach den Vorschriften des achten Titels des Obligationenrechts (OR, SR 220). Neben dieser neuen Ausnahme war es bereits beim Erlass der Vorschüsse und Zins- betreffnisse (Art. 40) möglich, die Mietzinsüberwachung zusammen mit der Bundes- hilfe vor Ablauf von 25 Jahren zu beenden. Die neue Regel fügt sich somit problem- los in den bisherigen Ausnahmekatalog ein.

3.2.3 Artikel 46 Absatz 1 zweiter und dritter Satz

Mit Bundeshilfe geförderte Wohnungen unterstehen grundsätzlich während der Dauer von 25 Jahren einer Zweckbindung und dürfen daher nur für Wohnzwecke genutzt werden. Mit der vorgeschlagenen Änderung soll insofern eine Flexibilisie- rung der bisherigen Regelung erreicht werden, als eine vorzeitige Beendigung der Bundeshilfe und des Zweckerhaltungsgebots durch öffentlich-rechtlichen Aufhe- bungsvertrag frühestens nach Ablauf von 15 Jahren möglich sein soll. Auf die Min- destdauer von 15 Jahren kann nicht verzichtet werden, weil Haushalte, welche die einschlägigen Einkommens- und Vermögensgrenzen nicht überschreiten sowie die Belegungsvorschriften einhalten, während 15 Jahren seit Beginn der Bundeshilfe Anspruch auf die Zusatzverbilligung I (Alleinstehende, Familien und Wohngemein- schaften) haben. Den Interessen der Mieterschaft auf preisgünstigen Wohnraum wird somit Rechnung getragen. Im Weiteren darf im Zeitpunkt des Aufhebungs- vertrages kein Haushalt der betreffenden Mietliegenschaft mehr Anspruch auf die Zusatzverbilligung II (Betagte, Behinderte, Pflegebedürftige, Pflegepersonal und Personen in Ausbildung) nach der Verordnung zum Wohnbau- und Eigentums- förderungsgesetz vom 30. November 1981 (SR 843.1) haben, welche für die Dauer von 25 Jahren seit Beginn der Bundeshilfe ausgerichtet wird. Eine vorzeitige Beendigung im Einvernehmen des Bundes und der Eigentümerschaft der geförderten Mietliegenschaft bedingt, dass die Vorschüsse und Zinsbetreffnisse zurückbezahlt sind und der Bund aus der Bürgschaft entlassen worden ist. Wie zu Artikel 45 dargelegt wurde, endet mit der vorzeitigen Beendigung der Bundeshilfe durch Aufhebungsvertrag auch die amtliche Mietzinsüberwachung.

3.2.4 Artikel 65 Absatz 5

Der neue Absatz dieses Artikels zur Ergänzung der Übergangsbestimmungen des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes zielt darauf ab, zu Informations- zwecken in zeitlicher Hinsicht eine Abgrenzung des Förderungsmodells nach WEG zum neuen Bundesgesetz über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum vorzu- nehmen. Bundeshilfe nach WEG in Form von Grund- und Zusatzverbilligungen

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wurde noch bis am 1. Januar 2002 zugesichert. Bis zum Inkrafttreten des neuen Ge- setzes können im Rahmen der verfügbaren Mittel und in besonderen Fällen noch Darlehen ausgerichtet sowie Bürgschaften und Rückbürgschaften für gemeinnützige Organisationen und Bauträger eingegangen werden. Mit Inkrafttreten des Bundes- gesetzes über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum wird Bundeshilfe nur noch nach neuem Recht zugesichert.

4 Auswirkungen

4.1 Finanzielle Auswirkungen

4.1.1 Förderungsvolumen

In der Frage des finanziellen Engagements gilt es zwischen den haushaltspolitischen Restriktionen und den faktischen Bedürfnissen einen Mittelweg zu finden. Dabei ist zu beachten, dass eine Förderung dem Verfassungsauftrag sinngemäss nur nach- kommen kann, wenn eine «kritische Masse» nicht unterschritten wird und eine ge- wisse Stetigkeit der Massnahmen gewährleistet ist. Andernfalls kann man auf jede Unterstützungstätigkeit ebensogut verzichten. Eine «richtige» Grösse lässt sich naturgemäss nicht fixieren. Stellt man jedoch einerseits auf die minimalsten Erfor- dernisse der Zielgruppen und anderseits auf die traditionelle ordnungspolitische Begrenzung des staatlichen Engagements ab, so sollte ein ausgabenwirksames För- derungsvolumen von jährlich rund 2000 Wohnungen nicht unterschritten werden. Darüber hinaus sind zur Erleichterung der Finanzierung als blosse Garantieleistun- gen Bürgschaften und Rückbürgschaften für jährlich rund 1200 Mietwohnungen und Eigentumsobjekte vertretbar. Gesamthaft ergibt das rund 3200 Wohnungen, die mit staatlicher Unterstützung jährlich renoviert, erworben oder neu gebaut würden. Das dürfte wertmässig in Anbetracht der begrenzten Anlagekosten des Förderungsseg- ments etwa 5 Prozent der aktuellen Neubau- und Erneuerungsinvestitionen im Woh- nungsbau entsprechen. Vom Förderungsvolumen losgelöst sind jene Mittel und Garantieleistungen zu be- trachten, die als Darlehen und Beteiligungen der unmittelbaren Stärkung der ge- meinnützigen Bauträger und ihrer Dachorganisationen dienen oder die Verbürgung von Anleihen zum Gegenstand haben. Erstere sollen ermöglichen, dass insbesondere die Fonds de roulement der Dachorganisationen noch während einer gewissen Zeit weiter aufgestockt werden können, während im zweiten Fall die reibungslose Kon- version fällig werdender Anleihen sowie die Erhaltung einer günstigen Finanzie- rungsquelle für gemeinnützige Bauträger im Miet- und Eigentumsbereich im Vor- dergrund steht. Allerdings ist zu beachten, dass noch während rund 25 Jahren weiterhin Zahlungs- verpflichtungen aus dem Vollzug des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes bestehen. Dazu gehören die Zusatzverbilligungen, die im Jahre 2003 noch rund

145 Millionen Franken ausmachen dürften und anschliessend bis 2009 um jährlich

rund 10 Millionen Franken abnehmen. Ferner werden für die künftige Honorierung von Bürgschaftsverpflichtungen im Finanzplan für die Jahre 2003–2005 45 Millio- nen Franken und später pro Jahr 40 Millionen Franken vorgesehen. Für die weitere Gewährung von Grundverbilligungsvorschüssen dürften ab 2003 ausser bei höheren Hypothekarzinsen keine Mittel mehr erforderlich sein.

2885

Der Bundesrat will mit Rücksicht auf die haushaltspolitischen Realitäten in der Fi- nanzrechnung die Zusatzkosten aus der künftigen Förderungstätigkeit beschränken und schon in der kritischen Anfangsphase im Durchschnitt unter 100 Millionen Franken halten. Anschliessend tragen der sinkende Aufwand für den WEG-Vollzug und die Darlehensrückflüsse relativ rasch zur finanziellen Entspannung bei. Konkret bedeutet dies, dass das wünschbare Volumen anfänglich nicht voll erreicht werden kann. Für 2000 Wohneinheiten beläuft sich der erforderliche Darlehensbetrag näm- lich auf jährlich gut 150 Millionen Franken. Deshalb wird im Jahre 2003 ein An- fangsvolumen von lediglich 870 Wohneinheiten ins Auge gefasst. Anschliessend soll es auf 1500 Einheiten im Jahre 2004 und für 2005 und 2006 auf 1850 Einheiten ansteigen. Selbst wenn man in der Folge an dieser Menge festhalten würde, nähme der gesamte Finanzbedarf ab 2007 sukzessive ab. Über die ab diesem Zeitpunkt er- forderlichen Förderungsaktivitäten wird man aber so oder so erst auf Grund der dannzumaligen Bedürfnisse entscheiden. Im Rahmen dieser Botschaft geht es um eine erste Förderungsperiode von vier Jahren, für welche der Bundesrat mit dem bei- liegenden Bundesbeschluss um einen entsprechenden Rahmenkredit nachsucht.

4.1.2 Rahmenkredit 2003–2006

Die beantragten Verpflichtungskredite belaufen sich gemäss der nachfolgenden Ta- belle auf 496,4 Millionen Franken im Darlehens- und Beteiligungsbereich und auf

1775 Millionen Franken bei den Eventualverpflichtungen. Nicht über den Rahmen-

kredit, sondern über die Jahresbudgets werden die Aufwendungen für die Forschung und die Entschädigungen für Drittleistungen im Bereich der Eigentumsförderung be- reit gestellt (vgl. Ziff. 4.1.3).

2886

Rahmenkredit 2003 – 2006 (in Mio. Fr.) jährliche Verpflichtungen aus Darlehen durchschnittliche Bürgschafts-

1. Jahr 2. Jahr 3. Jahr 4. Jahr Verpflichtungen

2003 2004 2005 2006 pro Jahr

Darlehen für die Förderung von Miet- und Eigentumsobjekten 60.0 106.0 135.2 135.2 0 Aufstockung der Fonds-de-roulement und Beteiligungen 15.0 15.0 15.0 15.0 0 Bürgschaften und Rückbürgschaften Verbürgung von Anleihen der Emissionszentralen 0 0 0 0 350.0 Verbürgung von Nachgangshypotheken 0 0 0 0 18.0 Rückbürgschaften gegenüber Hypothekar-Bürgschaftseinrichtungen 0 0 0 0 75.6

Total jährlicher Finanzbedarf 75.0 121.0 150.2 150.2 443.6

Total Rahmenkredit 2003 – 2006 496.4 1'774.4

4.1.2.1 Darlehen für die Förderung von Miet- und

Eigentumsobjekten Die Darlehen für den Mietwohnungsbau und die Eigentumsförderung sind im Kre- ditantrag in einer Position zusammengefasst. Es ist unzweckmässig, die beantragten Mittel bereits zum Voraus verbindlich auf die beiden Förderungsbereiche sowie auf Neubau- und Erneuerungsprojekte aufzuteilen. Wie die Darlehen schliesslich ver- wendet werden, wird vom effektiven Bedarf, vom Gesuchseingang und den Förde- rungsprioritäten bestimmt. Die jährlich zur Verfügung stehenden Mittel werden zwar jeweils mittels Kontingenten auf die einzelnen Bereiche aufgeteilt, doch soll es möglich sein, auf veränderte Bedürfnisse flexibel zu reagieren, indem man zum Bei- spiel für den Neubau von Mietwohnungen reservierte Darlehen für die Eigentums- förderung einsetzt und umgekehrt. Dessen ungeachtet müssen für die Ermittlung des Mehrjahreskredites bestimmte An- nahmen über die Zusammensetzung des Förderungsvolumens getroffen werden, da mit Darlehenspauschalen operiert wird, deren Umfang je nach Eigentumsform, Inve- stitionsart und Wohnungsgrösse variiert. Die jährliche Anzahl zu fördernder Woh- neinheiten wird deshalb zuerst auf Miet- und Eigentumsobjekte und anschliessend auf Erneuerungs- und Neubauprojekte sowie unterschiedliche Wohnungsgrössen aufgeteilt. Für das erste Jahr sieht der Verteilschlüssel rund 510 Einheiten im Miet- wohnungsbereich und 360 im Eigentumsbereich vor. Entfallen im Mietbereich 170 Einheiten auf Neubauten und 340 auf Erneuerungen, resultiert bei durchschnitt- lichen Darlehenspauschalen von 103 000 respektive 72 000 Franken ein Verpflich- tungsbetrag von 42 Millionen Franken. Im Eigentumssektor werden 225 Neubauten oder Erwerbe und 135 Erneuerungen zu Grunde gelegt, was bei durchschnittlichen Darlehenspauschalen von 50 000 Franken einen Bedarf von 18 Millionen Franken ergibt. Zusammen kommt man damit auf eine erste Jahrestranche von 60 Millionen Franken. Für die Folgejahre wird gleich vorgegangen, doch ist nochmals zu betonen, dass die gewählte Aufteilung kein Präjudiz für die effektive Mittelverwendung dar- stellt.

2887

In den obigen Schätzungen enthalten sind die zinslosen oder zinsgünstigen Darlehen für innovative Projekte. Die Vergabe dieser Gelder ist an die Verpflichtung zur wis- senschaftlichen Begleitung und Auswertung gebunden. Pro Jahr sind rund 5 Prozent bis 10 Prozent des Förderungsvolumens für diesen Zweck reserviert, doch wird auch hier der effektive Bedarf die Mittelverwendung bestimmen.

4.1.2.2 Fonds de roulement-Darlehen und Beteiligungen

Für diese Massnahmen werden in den Jahren 2003–2006 je 15 Millionen Franken vorgesehen. Damit sollen in speziellen Fällen Beteiligungen an gemeinnützigen Or- ganisationen ermöglicht und die Fonds de roulement der Dachorganisationen noch während mindestens vier Jahren weiter aufgestockt werden.

4.1.2.3 Bürgschaften und Rückbürgschaften

Bei dieser Position geht es um die Verbürgung der EGW-Anleihen, um direkte Bürgschaften im Mietwohnungsbereich sowie um Rückbürgschaften zu Gunsten von Hypothekar-Bürgschaftseinrichtungen. Für den ersten Zweck wird im Jahresdurchschnitt von zwei bis drei Emissionen im Gesamtbetrag von rund 350 Millionen Franken ausgegangen. Diese Summe soll für die (Teil-) Konversion fällig werdender Anleihen sowie für Neuausleihungen verwendet werden. Bis heute hat die EGW 18 Anleihen im Gesamtbetrag von

1790 Millionen Franken aufgelegt. Vier davon oder rund 385 Millionen Franken

sind zurückbezahlt. Weitere acht oder rund 740 Millionen Franken werden bis Ende 2006 fällig. Dies bedeutet, dass per Saldo bis 2006 zusätzliche Garantien von ledig- lich 660 Millionen Franken resultieren. Zudem ist zu bedenken, dass für die Erhal- tung der Funktionsfähigkeit der EGW und die geordnete Abwicklung künftiger Kon- versionen mit oder ohne WFG neue Bürgschaftskredite nötig sind. Für die nur noch in Ausnahmefällen vorgesehene Verbürgung von Nachgangshypo- theken wird von einem Jahresvolumen von 200 Mietwohnungen ausgegangen. Bei durchschnittlichen Anlagekosten von 300 000 Franken pro Wohnung und einer Ver- bürgung von 120 Prozent der Nachgangshypothek (maximal 25% der Anlagekosten) ergibt sich bei der entsprechenden Anzahl Wohnungen eine Bürgschaftssumme von jährlich 18 Millionen Franken. Bei den Rückbürgschaften umfasst das Engagement 70 Prozent des von der Bürg- schaftseinrichtung verbürgten Höchsthaftungsbetrages (120% der Nachgangshypo- thek im Ausmass von höchstens 25% der Anlagekosten). Rechnet man in den ersten zwei Jahren pro Jahr mit insgesamt 600 Miet- und Eigentumswohnungen und in den beiden Folgejahren mit insgesamt je 1000 Einheiten zu durchschnittlichen Anlage- kosten von 450 000 Franken, so ergibt sich eine Rückbürgschaftssumme von 75,6 Millionen Franken. Für Bürgschaften und Rückbürgschaften ergeben sich somit jährliche Gesamtver- pflichtungen von 443,6 Millionen Franken. Für Verlustrisiken werden in der Fi- nanzrechnung unter der betreffenden Rubrik angemessene Beträge eingesetzt.

2888

4.1.3 Auswirkungen des Rahmenkredits

auf die Finanzrechnung Wie aus der nachfolgenden Tabelle hervorgeht, werden die eingegangenen Ver- pflichtungen je nach Förderungsbereich erst mit einer gewissen zeitlichen Verzöge- rung zahlungswirksam (vgl. in der Tabelle den schraffierten Bereich). Verantwort- lich dafür ist der Umstand, dass mit Ausnahme der Fonds de roulement-Darlehen alle Beträge erst im Verlauf des Baufortschritts ausgerichtet werden, nämlich

70 Prozent beim Abschluss des Rohbaus und der Rest nach Vorliegen der Bau-

abrechnung. Demzufolge dürften von den mit dem Rahmenkredit beantragten Dar- lehen rund drei Viertel oder jährlich zwischen 35,2 und 138,6 Millionen Franken die Finanzrechnungen der Jahre 2003–2006 und der Rest mit Beträgen von 87, 31,4 und 13,5 Millionen Franken diejenigen der Jahre 2007–2009 belasten. Hinzu kommen die nicht rückzahlbaren jährlichen Beiträge für die Forschung (1 Mio. Fr.) und für Entschädigungen aus den Leistungsaufträgen im Bereich der Eigentumsförderung (0,1 Mio. Fr.). Wie oben erwähnt, fallen von 2007–2009 Zahlungsverpflichtungen an, auch wenn keine weiteren Rahmenkredite bewilligt werden sollten. Würde man dagegen in der Folge Rahmenkredite für jährlich rund 2000 Wohneinheiten sprechen, ergäbe sich ein Finanzbedarf für die Darlehen von gut 150 Millionen Franken, wovon ein rasch wachsender Anteil aus den laufenden Amortisationen refinanziert werden könnte. Betrachtet man abschliessend den Zahlungsmehrbedarf, der sich für die gesamte Wohnbauförderung nach der Einführung des WFG rein netto, also nach Verrech- nung der Darlehensrückflüsse und des Minderaufwands aus dem WEG ergibt, so zeigt sich, dass er mit dem beantragten Rahmenkredit im Jahresdurchschnitt deutlich unter 100 Millionen Franken und damit innerhalb der sich vom Bundesrat gesetzten Grenze liegt. Das Maximum des Mehraufwands ist mit 96,1 Millionen Franken im Jahre 2006 zu gewärtigen, doch nehmen die zusätzlichen Kosten anschliessend mit oder ohne Sprechung weiterer Rahmenkredite schnell ab.

2889

Zahlungskredite aus Verpflichtungen des Rahmenkredits 2003 – 2006 (in Mio. Fr.)

1. Jahr 2. Jahr 3. Jahr 4. Jahr 5. Jahr 6. Jahr 7. Jahr

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Darlehen für die Förderung von Miet- und Eigentumsobjekten Zahlungen aus dem Rahmenkredit 2003 – 2006 Neubau: Zahlung von 70% nach Rohbauabnahme 20.2 34.5 44.0 44.0 0 0 0 Neubau: Zahlung von 30% nach Bauabrechnung 0 0 3.3 10.7 14.9 18.9 13.5 Erneuerungen / Erwerb: Zahlung von 100% nach Bauabrechnung 0 26.7 51.8 68.9 72.1 12.5 0 Weitere Zahlungen bei konstanter Förderung 0 0 0 0 44.0 103.8 121.5 Fonds-de-roulement-Darlehen und Beteiligungen 15.0 15.0 15.0 15.0 15.0 0 0 Leistungsaufträge an Hypothekar-Bürgschaftseinrichtungen 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 Forschung 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0

Total Finanzbedarf WFG bei konstantem Förderungsvolumen ab 2005 36.3 77.3 115.2 139.7 147.1 136.3 136.1

Rückfluss von Darlehen für Miet- und Eigentumsobjekte 0 0 1.2 3.6 8.1 13.5 19.6

Rückgang des WEG-Aufwandes gegenüber Basisjahr 2002 5.0 18.0 26.0 40.0 48.0 61.0 73.0

Nettomehraufwand nach Einführung WFG gegenüber Basisjahr 2002 (195 Mio.) 31.3 59.3 88.0 96.1 91.0 61.8 43.5

4.2 Ausgabenbremse

Artikel 159 Absatz 3 Buchstabe b der Bundesverfassung sieht zum Zweck der Aus- gabenbegrenzung vor, dass Subventionsbestimmungen sowie Verpflichtungskredite und Zahlungsrahmen, die neue einmalige Ausgaben von mehr als 20 Millionen Franken oder wiederkehrende Ausgaben von mehr als 2 Millionen Franken nach sich ziehen, in jedem der beiden Räte der Zustimmung der Mehrheit aller Mitglieder bedürfen. Da sowohl die Subventionen, die in den Artikeln 10, 22, und 33 des Ge- setzes begründet werden, als auch die beantragten Kredite diese Limiten über- schreiten, unterstehen diese Gesetzesbestimmungen sowie der Beschluss über die Bewilligung der finanziellen Mittel der Ausgabenbremse.

4.3 Personelle Auswirkungen

Die personellen Kapazitäten des Bundesamtes für Wohnungswesen sind für den Vollzug des WEG, des Mietrechts und des Bundesgesetzes über die Verbesserung der Wohnverhältnisse in Berggebieten ausgeschöpft. Falls der zusätzliche Vollzug des neuen Bundesgesetzes vorübergehend einen höheren Personalbestand erfordert, werden die zusätzlich benötigten Personalressourcen departementsintern umverteilt. Der Bestand kann jedoch mittelfristig mindestens auf das heutige Niveau reduziert werden, sobald der Betreuungsaufwand für die WEG-Geschäfte abnehmen wird. Für die Abwicklung der Hilfen an die Genossenschaften des Bundespersonals wird eine Stelle von der Eidgenössischen Finanzverwaltung ins Bundesamt für Wohnungs- wesen transferiert.

2890

4.4 Auswirkungen auf die Informatik

Der WEG-Vollzug wird heute durch ein effizientes EDV-Programm unterstützt. Dieses muss an das neue Förderungsinstrumentarium angepasst werden. Dafür ist mit einmaligen Informatikkosten in der Höhe von rund 300 000 Franken zu rechnen.

4.5 Volkswirtschaftliche Auswirkungen

4.5.1 Notwendigkeit und Möglichkeiten staatlichen

Handelns Wie früher dargelegt gehört Wohnen nebst Nahrung, Sicherheit und Bildung zu den Grundbedürfnissen. Weil nicht alle Menschen das Bedürfnis aus eigener Kraft be- friedigen können, verpflichtet die Verfassung den Bund, den Wohnungsbau zu för- dern und sich für die Verbilligung der Wohnkosten und für die Verbreitung des selbst genutzten Wohneigentums einzusetzen. Diesem Auftrag wird mit den vor- geschlagenen Massnahmen nachgekommen. Von den Grundsätzen, dass die Woh- nungsversorgung und deren Finanzierung über den Markt erfolgt und für die Aufbringung der Wohnkosten in erster Linie die Bewohnerinnen und Bewohner zu- ständig sind, wird nicht abgewichen. Wie die eidgenössische Verbrauchserhebung von 1998 zeigt, gibt es jedoch nach wie vor eine beträchtliche Anzahl von Personen und Haushalten, die einen so grossen Anteil ihrer verfügbaren Mittel für eine ange- messene Wohnung ausgeben müssen, dass die Befriedigung anderer Grundbedürf- nisse gefährdet ist. Zudem ist es eine Eigenschaft des Wohnungsmarktes, dass Per- sonen und Haushalte auf Grund persönlicher Umstände diskriminiert werden. Es ist nur wenigen Familien möglich, sich zu einem sinnvollen Zeitpunkt, nämlich dann, wenn die Kinder noch klein sind, den Wunsch nach Wohneigentum zu erfüllen und vorab in ländlichen Gebieten gibt es finanzschwache Haushalte, die mangels Alter- nativen im Mietbereich Zugang zum Hauseigentum haben müssen oder für die Er- neuerung ihres Hauseigentums der öffentlichen Unterstützung bedürfen. Hohe Wohnkostenbelastungen und ein eingeschränkter Marktzugang sind um so häufiger, je angespannter der Wohnungsmarkt ist. Nach einer längeren Phase mit Angebots- überschüssen zeichnen sich wieder Verknappungstendenzen ab. Vor allem in den Agglomerationen gibt es wenig leer stehende Wohnungen, und die Preise steigen erneut an. Der Bedarf für staatliches Handeln ist somit gegeben. Die vorgeschlagenen Hilfen ergänzen die marktwirtschaftliche Versorgung. Sie set- zen den Marktmechanismus nicht ausser Kraft und schränken weder das Spiel von Angebot und Nachfrage noch den Preismechanismus ein. Sie enthalten jedoch An- reize, welche die Bauträger befähigen, Wohnungen so zu bauen oder zu erneuern, dass sie von wirtschaftlich schwächeren Gruppen nachgefragt werden können. In vielen Fällen würde zwar auch ohne Unterstützung gebaut, in der Regel aber nicht für die mit der Vorlage anvisierten Zielgruppen. Das vorgeschlagene Volumen der künftigen Bundeshilfe erlaubt eine Basisunterstützung, die bei Bedarf durch die Kantone oder Gemeinden ergänzt werden kann.

2891

4.5.2 Auswirkungen auf die einzelnen gesellschaftlichen

Gruppen Direkte Nutzniesser der Hilfen sind im Mietwohnungsbereich Haushalte, die erfah- rungsgemäss häufig von Versorgungsdefiziten betroffen sind: Bedürftige ältere Per- sonen, Menschen mit Behinderungen, junge Familien, kinderreiche Familien oder solche mit einem Elternteil. Die Eingrenzung der Zielgruppen erfolgt über Einkom- mens- und Vermögenslimiten. Orientiert man sich an den heute im WEG geltenden Einkommenslimiten, gehören gemäss eidgenössische Verbrauchserhebung 1998 ungefähr jene 25 Prozent aller Haushalte zu den Anspruchsberechtigten, deren mo- natliches Einkommen unter 5000 Franken liegt. Viele von ihnen sind momentan ausreichend versorgt, doch vor allem bei notwendigen Umzügen sind sie auf ein preisgünstiges Angebot angewiesen. Dies gilt auch für neu gegründete Haushalte. Die vorgeschlagene Darlehenslösung erlaubt es, deren Wohnkosten in einem Um- fang zu vergünstigen, der in etwa der Zusatzverbilligung gemäss WEG entspricht. Es ist ein Nachteil der Objekthilfe, dass mit dem anvisierten Förderungsvolumen nur jener Teil der potenziell Anspruchsberechtigten von der Hilfe profitiert, der das Glück haben wird, in einer geförderten Wohnung zu wohnen. Zielkonformer, aber auch bedeutend teurer wäre eine allgemeine Subjekthilfe (siehe Ziff. 4.5.4). Im Mietbereich ist es ein Anliegen, den gemeinnützigen Bauträgern auf dem Woh- nungsmarkt gleich lange Spiesse wie den übrigen Bauträgern zu verschaffen. Nur so können diese im öffentlichen Interesse Versorgungsaufgaben wahrnehmen. Dies be- trifft insbesondere den Zugang zum Kapitalmarkt. Generell bezwecken die in der Vorlage enthaltenen Finanzierungshilfen, dass sich auch bonitätsmässig schlechter gestellte Marktteilnehmer das notwendige Fremdkapital beschaffen können. Ver- drängungswirkungen sind davon nicht zu erwarten. In der Eigentumsförderung werden einerseits Haushalte mit wenig Eigenkapital und Finanzierungsschwierigkeiten unterstützt. Die Bundesbürgschaft erleichtert ihnen die Fremdfinanzierung und die zeitliche Verschiebung der Belastung; das Eigentum müssen sie langfristig jedoch selber tragen können. Gewisse Mitnahmeeffekte kön- nen hier nicht ausgeschlossen werden. Weil die Hilfe hier durch blosse Garantieleis- tungen erfolgt, können sie hingenommen werden. Andererseits gehören finanz- schwache Eigentümerhaushalte zu den Nutzniessenden. Sie sollen mit zinslosen oder zinsgünstigen Darlehen befähigt werden, ihr Wohneigentum zu erneuern oder in ländlichen Gebieten mit wenig Mietalternativen preisgünstiges Eigentum zu er- werben. Die Mittel werden aus dem allgemeinen Bundeshaushalt bereit gestellt und durch die Steuerpflichtigen aufgebracht. Für ihre zielkonforme Verwendung sorgen neben den genannten Einkommens- und Vermögenslimiten zusätzlich Belegungsvor- schriften. Werden diese von einem Haushalt nicht mehr eingehalten, entfällt die in Form von Zinsverzichten auf den Darlehen gewährte Unterstützung. Dieser Mecha- nismus erfordert einen gewissen Kontrollaufwand. Weil die einzelnen Bauträger im Mietwohnungsbau aber mit Leistungsvereinbarungen eingebunden werden, kann er auf Stichproben beschränkt werden.

2892

4.5.3 Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft

Der jährliche Mitteleinsatz macht selbst unter Berücksichtigung der Zahlungen aus der WEG-Förderung weniger als 1 Prozent des Bundesbudgets aus. Von der Förde- rung können daher keine grossen gesamtwirtschaftlichen Folgen erwartet werden. Es ist auch nicht die Absicht der Vorlage, die Wohnbautätigkeit anzukurbeln. Vielmehr sollen Wohnungen, die häufig auch sonst gebaut würden, gezielt verbilligt werden, und Erneuerungen sollen sozialverträglich vorgenommen werden können. Die Wir- kungen liegen somit primär im individuellen Bereich: Eine Verbesserung der Wohn- verhältnisse steigert das persönliche Wohlergehen, was sich wiederum auf die indi- viduelle Leistungsfähigkeit auswirkt. Eine generelle Förderung des Wohnungsbaus würde bedeutend mehr Mittel erfor- dern. Sie ist jedoch aus ordnungspolitischen Gründen nicht opportun, und überdies kann der Wohnungsbau wegen des hohen Ressourceneinsatzes nur einen kleinen Beitrag zum Wirtschaftswachstum leisten. Ebenso ist nicht vorgesehen, die Förde- rung für konjunkturpolitische Zwecke einzusetzen. Die Erfahrung zeigt, dass es we- gen des meist zeitraubenden politischen Entscheidungsweges und des langen Pro- duktionsprozesses in der Regel zu konjunkturell prozyklischen Wirkungen kommt, d.h. es werden Leerstände produziert, die über die gewünschte Marktreserve hinaus- gehen. Trotzdem ergeben sich aus der Förderung positive Wirkungen für die Haupt- und Nebenzweige der Bauwirtschaft. Die Bundeshilfen werden Investitionen aus- lösen, die sonst nicht oder zu einem späteren Zeitpunkt getätigt würden. Dies gilt insbesondere für die arbeitsintensive Erneuerungstätigkeit. Wichtig sind jedoch die indirekten gesamtwirtschaftlichen Wirkungen der vorge- schlagenen Förderung, die bereits in Abschnitt 1.2.1 ausführlich erwähnt wurden: Befriedigende Wohnverhältnisse sind ein sozialer Schutz im wirtschaftlichen und technologischen Strukturwandel. Sie tragen zum sozialen Frieden bei, sind Teil ei- ner guten Lebensqualität und damit ein Faktor der Standortqualität. Ein in allen Re- gionen ausreichendes Wohnungsangebot fördert die für die wirtschaftliche Ent- wicklung notwendige Mobilität. Mit der gezielten Verbilligung der Wohnkosten können die Fürsorge und die Sozialwerke entlastet und Stigmatisierungen einzelner Personen und Haushalte verhindert werden. Das heute vor allem bei Familien beste- hende Armutsrisiko wird reduziert. Positive sozialpolitische Wirkungen dürfen auch von der vorgeschlagenen speziellen Unterstützung des gemeinnützigen Wohnungs- baus erwartet werden. Da gemeinnützige Bauträger sich nicht am Gewinn orientie- ren, bieten sie einen langfristig preisgünstigen Bestand an Wohnungen an. Darüber hinaus leisten sie oft auch Betreuungs- und Integrationsaufgaben, die sonst das Ge- meinwesen übernehmen müsste. Die Unterstützung von Modellvorhaben und die Ressortforschung werden zur Ent- wicklung innovativer Bau- und Organisationsformen im Wohnungswesen beitragen. Die geförderten Mietwohnungen müssen zudem die Qualitätskriterien gemäss Woh- nungs-Bewertungs-System WBS erfüllen. Sie werden damit eine Schrittmacherrolle spielen für den kostengünstigen und qualitativ hochstehenden Wohnungsbau, der den Erfordernissen einer nachhaltigen Entwicklung Rechnung trägt.

2893

4.5.4 Alternative Regelungen

Die im Rahmen der Neugestaltung des Finanzausgleichs und der Aufgaben zwi- schen dem Bund und den Kantonen ursprünglich vorgesehene Übertragung der För- derung auf die Kantone und eine entsprechende Verfassungsänderung sind in der Vernehmlassung zur NFA abgelehnt worden. Auch in der Vernehmlassung zum WFG hat eine klare Mehrheit die Aufrechterhaltung der Bundeskompetenz begrüsst. Der Verzicht auf jegliche Förderungstätigkeit würde nicht nur dem Verfassungsauf- trag widersprechen. Die damit eingesparten Mittel müssten weit gehend im Rahmen der Sozialhilfe aufgebracht werden18. Im instrumentellen Bereich sind alternative Regelungen aus dem In- und Ausland eingehend geprüft worden. Die dynamische Förderung gemäss WEG ist zwar ein Modell, das mit einer wachsenden Wirtschaft im Einklang steht. Ohne grosse Risi- ken kann sie jedoch weder das Problem der Eigenkapitallücke noch jenes der hohen Wohnkosten lösen. Bei beiden Punkten setzt das vorgeschlagene Darlehensmodell an. Nachteilig ist, dass zu Beginn des Förderungsprogramms verhältnismässig um- fangreiche Mittel bereitgestellt werden müssen. Diese sind jedoch steuerbar, wäh- renddem das dynamische Modell unberechenbare künftige Verlustrisiken generiert. Aus ordnungspolitischen Gründen wäre eine Subjekthilfe der vorgeschlagenen Ob- jekthilfe vorzuziehen. Im Zusammenhang mit der Sicherstellung tragbarer Wohn- kosten ist heute weitgehend unbestritten, dass direkte Wohnbeihilfen bezüglich Treffsicherheit und Wirksamkeit den Objekthilfen tendenziell überlegen sind. Zu- dem gewährleistet der generelle Rechtsanspruch eine Gleichbehandlung aller Markt- teilnehmer. Ein Blick über die Grenze zeigt, dass in verschiedenen europäischen Ländern in jüngerer Zeit objektbezogene Hilfen eher reduziert wurden, während subjektbezogene Leistungen verstärkt und gezielter ausgerichtet werden19. Subjekt- hilfen unterschiedlicher Ausgestaltung und regelmässig ergänzt mit objektbezogenen Massnahmen kennen Deutschland, Österreich, Frankreich, Dänemark, Spanien, die Niederlande und Schweden. Dabei wird die Hilfe in den föderativ organisierten Staaten in der Regel von den staatlichen Ebenen gemeinsam getragen. Wegen des generellen Rechtsanspruchs würde eine Subjekthilfe je nach Modell jährlich wiederkehrende Kosten zwischen 200 und 400 Millionen Franken verursa- chen20. Dabei handelt es sich um à fonds perdu-Zahlungen, während die Darlehen in der Regel wieder zurückfliessen. Zudem nimmt der jährliche Finanzbedarf auf Grund der Amortisationen bei der Darlehenslösung stetig ab, während Mietzinsbei- träge auf hohem Niveau verbleiben würden. Schliesslich tragen die Darlehen lang- fristig zu einem Grundstock von preisgünstigen Wohnungen bei; die Subjekthilfe kann dagegen nicht direkt auf das Angebot einwirken. Neben dem hohen und zudem ungewissen Finanzbedarf sprechen gegen einen Systemwechsel auch ein relativ ho- her Verwaltungsaufwand, die Preiserhöhungsgefahr in angespannten Märkten sowie der Umstand, dass die Diskussion um die Sozialwerke nicht mit einem weiteren Element belastet werden sollte. Zudem würde eine Subjekthilfe das Problem des Marktzugangs für gewisse Bewohnergruppen nicht lösen, weshalb sie mit einer ge-

18 Siehe «Wirkungen und Nutzen der Wohnbauförderung im Kanton Zürich»,

statistik.info 17/2001, Zürich 2001. 19 Favarger u.a., Les politiques du logement en Europe occidentale, Grenchen 1998 (www.bwo.admin.ch/d/publikationen/publikationen_index.htm). 20 Mietzinsbeiträge, Grundlagen und Musterlösungen, Schriftenreihe Wohnungswesen, Band 72, Grenchen 2001.

2894

wissen Objektförderung ergänzt werden müsste. Allerdings ist es bei der nun festge- haltenen Lösung wünschenswert, dass die Kantone oder Gemeinden mit ergänzen- den individuellen Zuschüssen dort aktiv werden, wo die Zinsvergünstigung auf den Darlehen die gewünschte Entlastung des Haushaltsbudgets nicht erreicht. Als Alternative zu den Darlehen sind auch Zuschüsse geprüft worden. Mit ihnen könnte ein gleicher Verbilligungseffekt erreicht werden. Diese Option würde den «Aufwand» rein budgetmässig anfänglich stark reduzieren. In der Folge nähme er jedoch wegen der Kumulation des Förderungsvolumens rasch zu. Würden statt Dar- lehen nur Zuschüsse gewährt, überstiege das Total der Zuschüsse ab dem 16. Jahr den Betrag der Nettodarlehen, der im reinen Darlehensmodell in diesem Zeitpunkt zur Auszahlung gelangt. Anschliessend würde der Betrag für Zuschüsse bei gleich- bleibendem Förderungsvolumen bis zum 28. Jahr weiter ansteigen und danach auf dem erreichten Niveau verharren, während für die Darlehen nach diesem Zeitpunkt per Saldo keine neuen Gelder mehr nötig werden. Beim Zuschussmodell müssten zudem wieder Bürgschaften gewährt werden, wodurch wie im heutigen System er- neut Verlustrisiken generiert würden. Weiter würden solche Zuschüsse tendenziell die Hochhaltung der Zinsen begünstigen. Schliesslich würde der Einbau einer Alter- native zu den Darlehen dem Anspruch auf Einfachheit und Transparenz widerspre- chen. Insbesondere sind Zuschüsse schwierig zu budgetieren, da die Zahl der An- spruchsberechtigten im Voraus nicht bekannt ist. Diese Gründe führten dazu, von diesem Instrument abzusehen.

4.5.5 Zweckmässigkeit im Vollzug

Die im WEG-Vollzug aufgebaute Zusammenarbeit mit den kantonalen Fachstellen für Wohnbau- und Eigentumsförderung hat sich eingespielt und bewährt. Sie soll mit dem neuen Bundesgesetz fortgeführt werden. Je nachdem, ob ein Kanton selber Wohnbau- und Eigentumsförderung betreibt oder nicht, sind dabei verschiedene Va- rianten denkbar. Sie werden im Rahmen der Vollzugsvorbereitungen mit den zu- ständigen kantonalen Amtsstellen eingehend überprüft. Ferner werden verschiedene Vollzugsaufgaben von gemeinnützigen Organisationen wahrgenommen und über Leistungsaufträge abgegolten. Bei den direkten Bundesdarlehen wird mit den Pau- schalbeträgen eine transparente und einfach praktizierbare Lösung vorgeschlagen.

5 Legislaturplanung

Die Vorlage ist im Bericht über die Legislaturplanung 1999–2003 als Richtlinien- geschäft angekündigt (BBl 2000 2337).

6 Verhältnis zum europäischen Recht

Die Wohnungspolitik ist in der EU einzelstaatlich geregelt. Die meisten EU-Länder kennen gesetzliche Grundlagen für die Wohnbau- und Eigentumsförderung.

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7 Rechtliche Grundlage

7.1 Verfassungsmässigkeit

Das neue Bundesgesetz stützt sich auf Artikel 108 der Bundesverfassung. Danach fördert der Bund den Wohnungsbau, den Erwerb von Wohnungs- und Hauseigen- tum, das dem Eigenbedarf Privater dient, sowie die Tätigkeit von Trägern und Orga- nisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus. Er berücksichtigt dabei namentlich die Interessen von Familien sowie von betagten, bedürftigen und behinderten Men- schen.

7.2 Delegation von Rechtsetzungsbefugnissen

Das neue Bundesgesetz delegiert die Rechtsetzung in folgenden Punkten an den Bundesrat: – Voraussetzungen für die Erneuerungen (Art. 7). – Bestimmungen über das erforderliche Eigenkapital, die anrechenbaren Lie- genschaftskosten, die Einkommens- und Vermögensgrenzen sowie die mi- nimale Anzahl Bewohnerinnen und Bewohner für die verschiedenen Woh- nungstypen bei zinslosen oder zinsgünstigen Darlehen (Art. 12 Abs. 3). – Die angemessene Verteilung der Risiken bei den Rückbürgschaften (Art. 26 Abs. 3). – Bestimmungen über die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals, die Mindest- belegung, die Einkommens- und Vermögensobergrenze sowie über die aus- nahmsweise Vermietung von Eigentumsobjekten bei den Darlehen und Rückbürgschaften (Art. 28 Abs. 3). – Mindestanforderungen der geförderten Organisationen hinsichtlich Zweck- bestimmung, Zwecksicherung, Geschäftsführung, Rechnungslegung und Statuten (Art. 33 Abs. 2). – Die angemessene Verteilung der Risiken und die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals bei den Rückbürgschaften (Art. 36 Abs. 3). – Einzelheiten über die Darlehen via Dachorganisationen (Art. 37 Abs. 2) – Die Gebührenansätze (Art. 44 Abs. 2). – Vorschriften über den Betrieb des Informationssystems, die Verantwortung für die Datenverarbeitung, die Kategorien der zu erfassenden Daten sowie deren Aufbewahrungsdauer, die Zugriffs- und Bearbeitungsberechtigung und die Datensicherheit (Art. 50 Abs. 4). In diesen Fällen geht es um Regelungen, die im Interesse flexibler Lösungen bzw. rascher Anpassung an veränderte wirtschaftliche Verhältnisse nicht auf Gesetzes- stufe anzusiedeln sind. Ausserdem sind Materien betroffen, in welchen das spezifi- sche Fachwissen und die Praxiserfahrung eine Normierung durch den Bundesrat erfordern.

2896

7.3 Finanzierungsbeschluss

Die aufzubringenden Bundesmittel sind gestützt auf Artikel 167 der Bundesverfas- sung sowie Artikel 43 des Entwurfes zum WFG mit einfachem Bundesbeschluss zu bewilligen.

2897

A1: Rahmenkredite für die WEG-Förderung Zwischen 1975 und 1997 wurden für Beiträge und Eventualverpflichtungen sieben Rahmenkredite gesprochen:

Bundesbeschluss vom: Nicht rückzahlbare Rückzahlbare Bürgschaften und Beiträge Beiträge Schuldverpflichtungen Mio. Franken Mio. Franken Mio. Franken

4. Juni 1975 201 98 608 (AS 1975 1086) 21. Juni 1982 – – 200 (BBl 1982 II 478) 9. Juni 1983 137 11 695 (BBl 1983 II 723) 30. September 1985 515 65 2 400 (BBl 1985 II 1345) 3. Oktober 1991 1205 300 – (BBl 1991 IV 210) 6. Oktober 1992 – – 7 400 (BBl 1992 VI 149) 3. Dezember 1997 343,5 129 225 (BBl 1998 I 113)

Total 2401,5 603 11 528

Hinzu kommen 140 Millionen Franken für rückzahlbare Darlehen an gemeinnützige Wohnbauträger und 100 Millionen Franken für Beteiligungen an der SAPOMP AG, die mit dem Bundesbeschluss vom 20. September 1999 über Massnahmen zur Min- derung der Verluste und Zahlungsrisiken aus der Wohnbau- und Eigentumsförde- rung gesprochen wurden. Ferner wurden im Rahmen von Beschäftigungs- und Investitionsprogrammen vier Kredite für das WEG beschlossen:

Bundesbeschluss vom: Nicht rückzahlbare Rückzahlbare Bürgschaften und Beiträge Beiträge Schuldverpflichtungen Mio. Franken Mio. Franken Mio. Franken

17. Juni 1975 30 - 24 (BBl 1975 II 208) 17. März 1976 20 - - (BBl 1976 I 1086) 17. März 1983 43 21 225 (BBl 1983 I 1216) 18. März 1993 - 50 - (AS 1993 1068)

Total 93 71 249

2898

2899 Anzahl Wohnungen 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 1976 118 1362 1977 216 1101 1978 245 915 Eigentum 1979 345 1068 1980 325 1035 Miete 1981 516 1523 1982 788 2039 1983 1622 3819 1984 1263 1836 1985 502 1570 1986 894 2830 1987 1258 2246 1988 1339 1604 1989 1116 1769 1990 1277 2574 1991 4240 6427 1992 4037 5975 1993 3433 9714 1994 3114 7135 1995 2671 5333 1996 2811 3310

A2: Gemäss WEG direkt geförderte Wohnungen 1976 - 2001 1997 1486 2667 1998 982 847 1999 901 690 2000 767 250 2001 877 971

A3: Berechnungsbeispiele für den Mietbereich im 1. Jahr der Bundeshilfe ohne Vergünstigung Vergünstigung durch Bund mit Darlehen Bund

Beispiel 1 2 Zimmer-Wohnung, 60 m2 Anlagekosten 200’000 200’000 Finanzierung Fremdkapital 80% ohne / 90% mit Vergünstigung (1. Hypothek 65%, 2. Hypothek 15% / 25%) 160'000 180'000 Eigenkapital 20% / 10% 40'000 20'000 Zinslasten Zinssatz 1. Hypothek und Eigenkapital 4¾%, 2. Hypothek 5½% 9'725 9'875 Zinsloses Darlehen Bund Fr. 70'000.–, ergibt bei der angenommenen Hypothekenverteilung eine Zinsreduktion von 0 -3'700 Amortisationskosten * 2'000 3'500 Unterhalt und Verwaltung 1% der Anlagekosten 2'000 2'000 Total Netto-Jahreslasten (Nettomiete) 13’725 11’675 Monatliche Nettomietzinsbelastung 1'144 973 Nebenkosten ca. 12½% der nicht vergünstigten Nettomiete ** 1'716 1'716 Gesamtbelastung für Wohnen / Jahr (Bruttomiete) 15'441 13'391 Monatliche Bruttomietzinsbelastung 1’287 1’116

Beispiel 2 4 Zimmer-Wohnung , 100 m2 Anlagekosten 320’000 320’000 Finanzierung Fremdkapital 80% ohne / 90% mit Vergünstigung (1. Hypothek 65%, 2. Hypothek 15% / 25%) 256'000 288'000 Eigenkapital 20% / 10% 64'000 32'000 Zinslasten Zinssatz 1. Hypothek und Eigenkapital 4¾%, 2. Hypothek 5½% 15'560 15'800 Zinsloses Darlehen Bund Fr. 115'000.–, ergibt bei der angenommenen Hypothekenverteilung eine Zinsreduktion von 0 -6'063 Amortisationskosten * 3'200 5'750 Unterhalt und Verwaltung 1% der Anlagekosten 3'200 3'200 Total Netto-Jahreslasten (Nettomiete) 21’960 18’687 Monatliche Nettomietzinsbelastung 1'830 1'557 Nebenkosten ca. 12½% der nicht vergünstigten Nettomiete ** 2'745 2'745 Gesamtbelastung für Wohnen / Jahr (Bruttomiete) 24'705 21'432 Monatliche Bruttomietzinsbelastung 2’059 1’786

* Amortisation der 2. Hypothek in 15 Jahren und des Darlehens in 20 Jahren ** Durchschnittlicher Anteil der Nebenkosten in der Schweiz; Gerheuser, Analyse der Eidg. Verbrauchserhebung 1998

2900

A4: Berechnungsbeispiel für ein Eigentumsobjekt im 1. Jahr der Bundeshilfe ohne Vergünstigung Vergünstigung durch Bund mit Darlehen Bund

Erneuerung eines 4½ Zimmer-Einfamilienhauses Anlagekosten Fremdkapital vor Erneuerung Fr. 300'000.– + Erneuerungskosten Fr. 120'000.– 420'000 420'000 Verkehrswertschatzung nach Erneuerung Fr. 500'000.– Finanzierung Fremdkapital: 1. Hypothek Fr. 325'000.–, 2. Hypothek Fr. 75'000.– / Fr. 35'000.– 400'000 360'000 Erforderliches Eigenkapital: Fr. 20'000.– / bzw. Darlehen Bund: Fr. 60'000.– ** 20'000 60'000 Zinslasten Zinslasten vor Erneuerung bei Zinssatz 4¾% auf Fremdkapital von Fr. 300'000.– 14'250 14'250 Zinslasten infolge Erneuerung: Zinssatz 1. Hypothek 4¾%, 2. Hypothek 5½%, Eigenkapital 0% 5'313 0 Zinslasten infolge Erneuerung mit zinslosem Darlehen Bund von Fr. 60'000.– 0 3'113 Amortisation der 2. Hypothek innerhalb von 15 bzw. 10 Jahren * 5'000 3'500 Unterhalt 1% der Anlagekosten 4'200 4'200

Total Brutto-Jahreslasten 28’763 25’063

Monatliche Belastung brutto 2'397 2'089 Monatliche Vergünstigungswirkung durch Darlehen Bund absolut 0 308

Bei Eigentumsobjekten kann grundsätzlich von höheren Netto-Belastungen ausgegangen werden als bei Mietobjekten. * Amortisationsmodell bei Bundeshilfe: Amortisation 2. Hypothek (1. – 10. Jahr), Amortisation Darlehen (11. – 25. Jahr) ** Fremdfinanzierung bei Erneuerungen bis maximal 80% des Verkehrswertes

2901

Inhaltsverzeichnis

Übersicht 2830

1 Allgemeiner Teil 2832

1.1 Ausgangslage 2832

1.1.1 Aktuelle Basis der Wohnbau- und Eigentumsförderung 2832

1.1.2 Neugestaltung des Finanzausgleichs und der Aufgaben: Bestätigung

des Bundesauftrags 2832

1.1.3 Parlamentarische Vorstösse 2833

1.2 Grundsätzliche Überlegungen zum staatlichen Engagement im

Wohnungswesen 2834

1.2.1 Gründe für ein wohnungspolitisches Engagement 2834

1.2.2 Notwendigkeit einer regelmässigen Bundeshilfe 2835

1.3 Warum eine neue Förderungspolitik? 2836

1.3.1 Elemente des bisherigen Instrumentariums 2836

1.3.2 Bilanz und Wirkungen der WEG-Förderung 2837

1.3.3 Probleme der WEG-Förderung 2838

1.3.4 Folgerungen 2840

1.4 Grundzüge und Stossrichtung der vorgeschlagenen Politik 2840

1.4.1 Lage und Entwicklungstendenzen im Wohnungswesen 2840

1.4.2 Rahmenbedingungen und Grundsätze der künftigen Politik 2844

1.4.3 Ziele 2845

1.5 Ergebnis der Vernehmlassung 2846

1.5.1 Forderung nach verstärkter Eigentumsförderung 2847

1.5.2 Zukunft der Verbesserung der Wohnverhältnisse in Berggebieten 2848

1.5.3 Übrige Vorschläge 2848

1.6 Die neue Förderungspolitik im Überblick 2849

1.6.1 Versorgung mit Mietwohnungen 2849

1.6.2 Förderung von preisgünstigem Wohneigentum 2850

1.6.3 Massnahmen zu Gunsten der Organisationen des gemeinnützigen

Wohnungsbaus 2850

1.6.4 Forschung und Wissensaustausch 2851

1.6.5 Zusammenfassung der vorgeschlagenen Massnahmen 2852

2 Erläuterung der einzelnen Bestimmungen 2852

2.1 Allgemeine Bestimmungen (Art. 1–9) 2852

2.1.1 Zweck (Art. 1) 2852

2.1.2 Gegenstand (Art. 2) 2853

2.1.3 Geltungsbereich (Art. 3) 2854

2.1.4 Begriffe (Art. 4) 2854

2.1.5 Förderungsgrundsätze (Art. 5) 2855

2.1.6 Bedarf und Prioritäten (Art. 6) 2855

2.1.7 Erneuerung von bestehendem Wohnraum (Art. 7) 2856

2.1.8 Kostenlimiten (Art. 8) 2856

2.1.9 Auskunftspflicht (Art. 9) 2856

2902

2.2 Preisgünstige Mietwohnungen (Art. 10-21) 2857

2.2.1 Grundsatz (Art. 10) 2857

2.2.2 Instrumente (Art. 11) 2857

2.2.3 Zinslose oder zinsgünstige Darlehen (Art. 12) 2857

2.2.4 Nebenkosten (Art. 13) 2859

2.2.5 Weitergabe der Zinsvergünstigung (Art. 14) 2859

2.2.6 Überprüfung der Voraussetzungen für die Zinsvergünstigung

(Art. 15) 2859

2.2.7 Bemessung der Darlehen (Art. 16) 2860

2.2.8 Bemessung der Zinsvergünstigung (Art. 17) 2860

2.2.9 Bürgschaften (Art. 18) 2861

2.2.10 Dauer der Bundeshilfe (Art. 19) 2861

2.2.11 Zweckerhaltung (Art. 20) 2862

2.2.12 Zwangsverwertung (Art. 21) 2862

2.3 Preisgünstiges Wohneigentum (Art. 22–32) 2862

2.3.1 Grundsatz (Art. 22) 2862

2.3.2 Instrumente (Art. 23) 2862

2.3.3 Zinslose oder zinsgünstige Darlehen (Art. 24) 2863

2.3.4 Bemessung der Zinsvergünstigung (Art. 25) 2863

2.3.5 Rückbürgschaften (Art. 26) 2864

2.3.6 Empfängerinnen und Empfänger der Bundeshilfe (Art. 27) 2864

2.3.7 Voraussetzungen für die Bundeshilfe (Art. 28) 2864

2.3.8 Überprüfung der Voraussetzungen für die Zinsvergünstigung

(Art. 29) 2865

2.3.9 Dauer der Bundeshilfe (Art. 30) 2865

2.3.10 Zweckerhaltung (Art. 31) 2865

2.3.11 Zwangsverwertung (Art. 32) 2866

2.4 Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus (Art. 33–40) 2866

2.4.1 Grundsatz (Art. 33) 2866

2.4.2 Instrumente (Art. 34) 2867

2.4.3 Bürgschaften (Art. 35) 2867

2.4.4 Rückbürgschaften (Art. 36) 2868

2.4.5 Zinslose oder zinsgünstige Darlehen an Dachorganisationen

(Art. 37) 2868

2.4.6 Kapitalbeteiligungen (Art. 38) 2868

2.4.7 Kontrolle (Art. 39) 2868

2.4.8 Ausserordentliche Beendigung der Förderung (Art. 40) 2869

2.5 Forschung (Art. 41 und 42) 2869

2.5.1 Förderung der Forschung (Art. 41) 2869

2.5.2 Auskunftspflicht (Art. 42) 2870

2.6 Finanzierung und Gebühren (Art. 43–45) 2871

2.6.1 Bereitstellung der Mittel (Art. 43) 2871

2.6.2 Gebühren (Art. 44) 2871

2.6.3 Gebührenfreiheit (Art. 45) 2871

2903

2.7 Vollzug (Art. 46–53) 2872

2.7.1 Zuständigkeiten (Art. 46) 2872

2.7.2 Übertragung von Vollzugsaufgaben; Leistungsaufträge (Art. 47) 2873

2.7.3 Evaluation (Art. 48) 2873

2.7.4 Eidgenössische Kommission für Wohnungswesen (Art. 49) 2873

2.7.5 Datenschutz (Art. 50) 2874

2.7.6 Verwaltungsrechtliche Sanktionen (Art. 51) 2875

2.7.7 Strafbestimmungen (Art. 52) 2875

2.7.8 Ausserordentliche Massnahmen (Art. 53) 2876

2.8 Verfahren und Rechtspflege (Art. 54–57) 2876

2.8.1 Mietzinskontrolle (Art. 54) 2876

2.8.2 Gesuchsbehandlung durch beauftragte Dritte (Art. 55) 2878

2.8.3 Rechtsschutz (Art. 56) 2879

2.8.4 Streitigkeiten aus Leistungsaufträgen (Art. 57) 2880

2.9 Schlussbestimmungen (Art. 58-61) 2880

2.9.1 Aufhebung bisherigen Rechts (Art. 58) 2880

2.9.2 Übergangsbestimmungen (Art. 59) 2880

2.9.3 Altrechtlich gewährte Darlehen (Art. 60) 2881

2.9.4 Referendum und Inkrafttreten (Art. 61) 2882

3 Änderung des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes 2882

3.1 Allgemeines 2882

3.2 Die einzelnen Bestimmungen 2883

3.2.1 Artikel 40 Absatz 2 erster Satz 2883

3.2.2 Artikel 45 2884

3.2.3 Artikel 46 Absatz 1 zweiter und dritter Satz 2884

3.2.4 Artikel 65 Absatz 5 2884

4 Auswirkungen 2885

4.1 Finanzielle Auswirkungen 2885

4.1.1 Förderungsvolumen 2885

4.1.2 Rahmenkredit 2003–2006 2886

4.1.2.1 Darlehen für die Förderung von Miet- und

Eigentumsobjekten 2887

4.1.2.2 Fonds de roulement-Darlehen und Beteiligungen 2888

4.1.2.3 Bürgschaften und Rückbürgschaften 2888

4.1.3 Auswirkungen des Rahmenkredits auf die Finanzrechnung 2889

4.2 Ausgabenbremse 2890

4.3 Personelle Auswirkungen 2890

4.4 Auswirkungen auf die Informatik 2891

4.5 Volkswirtschaftliche Auswirkungen 2891

4.5.1 Notwendigkeit und Möglichkeiten staatlichen Handelns 2891

4.5.2 Auswirkungen auf die einzelnen gesellschaftlichen Gruppen 2892

4.5.3 Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft 2893

4.5.4 Alternative Regelungen 2894

4.5.5 Zweckmässigkeit im Vollzug 2895

2904

5 Legislaturplanung 2895

6 Verhältnis zum europäischen Recht 2895

7 Rechtliche Grundlage 2896

7.1 Verfassungsmässigkeit 2896

7.2 Delegation von Rechtsetzungsbefugnissen 2896

7.3 Finanzierungsbeschluss 2897

Bundesgesetz über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum (Entwurf) 2906 Bundesbeschluss über Rahmenkredite für Förderung von preisgünstigem Wohnraum (Entwurf) 2919 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (Entwurf) 2920

2905