Teilrevision der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG)

Eidgenössisches Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschung WBF

Bern, 25. Februar 2026

Änderung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG)

Erläuternder Bericht zur Eröffnung des Vernehmlassungs- verfahrens

BWO-D-7E013501/66

1 Ausgangslage

1.1 Handlungsbedarf und Ziele

Bei der Umsetzung des Verfassungsauftrags, Vorschriften gegen missbräuchliche Mietzinse zu erlassen (vgl. Art. 109 BV; SR 101), definiert das Mietrecht in Artikel 269 des Obligationenrechts (OR; SR 220) Mietzinse als missbräuchlich, wenn aus der Miet- sache ein übersetzter Ertrag erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich über- setzten Kaufpreis beruhen. Um dies zu prüfen, kommt in der Rechtsprechung die Be- rechnung der Brutto- oder Nettorendite 1 zur Anwendung. Damit wird das Ziel verfolgt, dass der verlangte Mietzins weder übermässig hoch für die Mieterschaft noch unange- messen tief für die Eigentümerschaft ist und Letztere eine angemessene Verzinsung des investierten Eigenkapitals erhält. Bei Mietobjekten, die in den letzten dreissig Jah- ren keinen Eigentümerwechsel erfahren haben, 2 kommt die Nettorenditeberechnung zur Anwendung. Jüngere Bauten oder Objekte, die innerhalb der letzten zehn Jahre den Eigentümer gewechselt haben, unterliegen hingegen der Bruttorenditeberech- nung. Bei Liegenschaften, die älter als dreissig Jahre sind, wird die orts- und quartier- übliche Vergleichsmiete herangezogen.

Gemäss langjähriger Praxis des Bundesgerichts zur Feststellung missbräuchlicher Mietzinsen durfte die zulässige Nettorendite höchstens 0,5 Prozentpunkte über dem jeweiligen Referenzzinssatz liegen. Dabei wurde das investierte Eigenkapital lediglich zu 40 Prozent an die Teuerung angepasst. 3 Im tiefen Zinsumfeld der letzten Jahre führte dies nach Ansicht des Bundesgerichts zu unangemessen niedrigen Erträgen. Mit seinem Urteil 147 III 14 vom 26. Oktober 2020 nahm das Bundesgericht deshalb eine Praxisänderung vor, und dies in zwei Punkten, die für die Bestimmung des zulässigen Anfangsmietzinses auf Basis der Nettorendite entscheidend sind. Künftig kann das ein- gesetzte Eigenkapital vollumfänglich der Teuerung angepasst werden. 4 Zudem gilt ein Ertrag als zulässig, wenn er bei Mietverhältnissen nicht mehr als 2 Prozentpunkte über dem geltenden hypothekarischen Referenzzinssatz liegt, sofern dieser die Marke von

2 Prozent nicht überschreitet. 5

Auch Eigenkapitalrendite genannt. Ein Erbgang zählt hierbei nicht als Eigentümerwechsel. In einem solchen Fall wird die Eigentumsdauer dem Erben angerechnet. Statt Vieler: BGE 112 II 149. Bis dahin war eine Umwälzung von 40 Prozent der Teuerung erlaubt, vgl. BGE 147 III 14, E. 8.5; Medienmitteilung des Bundesgerichts vom 16. November 2020. Bis dahin war ein Zuschlag von 0,5 Prozentpunkten über dem Referenzzinssatz erlaubt, vgl. BGE 147 III 14, E. 8.5; Medienmitteilung des Bun- desgerichts vom 16. November 2020.

Das Bundesgericht erklärte die Praxisänderung damit, dass die frühere Rechtspre- chung aus den Jahren 1986 6 beziehungsweise 1995 stammte. 7 Damals lag der mass- gebende Hypothekarzins bei 5,5 Prozent beziehungsweise 7 Prozent. Seither haben sich die Rahmenbedingungen verändert. Mit der Praxisänderung trägt das Bundesge- richt insbesondere den deutlich gesunkenen Hypothekarzinsen und dem inzwischen eingeführten Referenzzinssatz Rechnung. Nach Ansicht des Bundesgerichts haben diese Zinssenkungen dazu geführt, dass die früher zulässigen Mietzinserträge heute in keinem angemessenen Verhältnis mehr zum Wert der Bereitstellung der Wohnnut- zung und somit für Vermietende ein unverhältnismässiges Risiko darstellen. Hierbei erwähnte die bundesgerichtliche Rechtsprechung insbesondere die Pensionskassen, die ihren Versicherten Renten auszahlen müssen. 8 Letztere seien darauf angewiesen, aus der Vermietung ihrer Liegenschaften hinreichende Erträge zu erzielen, um die Ren- tenleistungen für ihre Versicherten sicherstellen zu können. 9

Das Bundesgericht liess es jedoch offen, wie hoch die zulässige Nettorendite anzuset- zen sei, wenn der Referenzzinssatz über 2 Prozent ansteigen sollte. Der Referenzzins- satz war seit seiner Einführung im September 2008 stets gesunken und befand sich

2020 mit 1,25 Prozent auf einem historischen Tiefpunkt 10.

Seit dem Jahr 2021 führten die ökonomischen Folgen der globalen Covid-19-Pandemie sowie der Krieg in der Ukraine zu einer Zinswende, welche die langjährige Tiefzins- phase beendete. 11 Dies führte erstmals zu einem Anstieg des Referenzzinssatzes, der am 2. Dezember 2023 den Stand von 1,75 Prozent erreichte. 12 Diese Entwicklung führte in der Lehre und Praxis zur Frage, was geschehen würde, wenn der Referenz- zinssatz weiter steigen und die 2 Prozent-Marke überschreiten würde. 13 Insbesondere im Zusammenhang mit der sinkenden Leerwohnungsziffer und den daraus resultieren- den Auswirkungen auf das Mietzinsniveau wurde die Frage nach dem missbräuchli- chen Ertrag einer Mietsache bei Überschreitung der 2 Prozent-Marke des Referenz- zinssatzes wiederholt gestellt. 14

Am 15. Dezember 2022 reichte Ständerat Stefan Engler die Motion 22.4448 «Mehr Rechtssicherheit im Mietrecht» ein und forderte den Bundesrat auf, die rechtlichen und ökonomischen Grundlagen zu prüfen, um mehr Transparenz und Rechtssicherheit für BGE 112 II 149. BGE 147 III 14 E.8.4.; Damals betrug der Hypothekarzins 5,5 % bzw. 7 %. BGE 147 III 14 E. 8.4. Medienmitteilung des Bundesgerichts vom 16. November 2020 zum Urteil vom 26. Oktober 2020. Seit dem 3. März 2020 betrug der Referenzzinssatz 1,25 Prozent. Wohnungsmarkt auf einen Blick (WaeB III/2024). 12 Am. 2. Juni 2023 stieg der Referenzzinssatz auf 1,5 Prozent und am 2. Dezember 2023 stieg er erneut auf 1,75 Prozent. STASTNY, mp/2001, S. 7 ff. ROHRER, MRA 3/21, S. 113 ff.

alle Betroffenen zu gewährleisten. Für den Fall, dass der Referenzzinssatz über 2 Pro- zent steigt, sollten klare gesetzliche Vorgaben für den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen gemäss Artikel 269 des Obligationenrechts (OR; SR 220) festlegt werden. Die Motion wurde am 28. September 2023 im Ständerat und am 12. Dezember 2023 im Nationalrat angenommen.

Die Motion 22.4448 Engler zielte auf die Klärung der Nettorenditeberechnung ab. Arti- kel 269 OR hingegen knüpft an den Begriff des «missbräuchlichen» Ertrags an, ohne zwischen Netto-, Bruttorendite oder wertvermehrenden Investitionen zu unterscheiden. Diese Unterscheidung beruht auf der bundesgerichtlichen Praxis 15 und hat in den letz- ten Jahren auch zu entsprechenden Urteilen geführt. 16 Um Systemkohärenz und damit Rechtssicherheit in der Anwendung zu gewährleisten, ist es daher sinnvoll, nicht nur die Nettorendite, wie von der Motion gefordert, sondern auch die Begriffe Bruttorendite und wertvermehrende Investitionen präzise zu definieren. Dies gilt umso mehr, als das Bundesgericht mit seinen neueren Entscheiden hinsichtlich der Bruttorendite 17 und wertvermehrender Investitionen 18 auf sein Urteil BGE 147 III 14 Bezug nimmt.

1.2 Vorgeschlagene Lösung

1.2.1 Allgemeines

Ziel der Umsetzung der Motion ist eine Definition, welche Rendite bei welchem Refe- renzzinssatz als zulässig gilt. Die Konkretisierung dieser Vorgaben stellt eine Ausfüh- rungsbestimmung dar und soll daher auf Verordnungsebene umgesetzt werden. Aus diesem Grund ist eine Anpassung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 (VMWG; SR 221.213.11) 19 vorgesehen.

1.2.2 Senkung des zulässigen Zuschlags in Schritten von 0,25 Prozent-

punkten, wenn der Referenzzinssatz mindestens 2,25 Prozent beträgt Mit der vorgeschlagenen Anpassung der VMWG wird die zulässige Eigenkapitalrendite auf Verordnungsstufe in Abhängigkeit vom Niveau des Referenzzinssatzes definiert. Bis und mit einem Referenzzinssatz von 2 Prozent wird die Festlegung des Bundesge- richts übernommen. Ab einem Referenzzinssatz von 2,25 Prozent nimmt der Zuschlag zur Berechnung der maximalen Rendite schrittweise ab und erreicht bei einem Refe- renzzinssatz von 6 Prozent erneut die Höhe von 0,5 Prozentpunkten. Als das Bundes- gericht diesen Zuschlag erstmals festlegte, lag der Hypothekarzinssatz mit 5,5 Prozent auf einem vergleichbaren Niveau. Zwar ist fraglich, ob der Referenzzinssatz künftig

Vgl. BGE 112 II 149 oder 117 II 77. Urteil für die Nettorendite: BGE 147 III 14; Urteil für die Bruttorendite: A4_339/2022 vom 31. Oktober 2024; Urteil zur Verzinsung wertvermehren- der Investitionen: 4A_75/2022 vom 30. Juli 2024. Urteil des Bundesgerichts 4A_339/2022 vom 31. Oktober 2024. Urteil des Bundesgerichts 4A_75/2022 vom 30. Juli 2024. 19 SR 221.213.11

wieder ein solch hohes Zinsniveau erreicht. Nach Erreichen des Minimalwerts von 0,5 Prozentpunkten über dem Referenzzinssatz soll der mögliche Zuschlag jedoch stabil bleiben. Dieses Vorgehen ergibt eine langfristige Glättung der Mietzinse wie auch der zulässigen Rendite, was den Interessen sowohl der Mietenden als auch der Ver- mieterschaft gerecht wird.

Der Zuschlag wird jeweils bei einer Erhöhung des Referenzzinssatzes um 0,75 Pro- zentpunkte in Schritten von 0,25 Prozentpunkten gesenkt. Unterhalb der bundesge- richtlich festgelegten Grenze von 2,25 Prozent bleibt der Zuschlag unverändert bei 2 Prozent. Im oberen Referenzzinsniveau, ab 6 Prozent, beträgt der Zuschlag 0,5 Pro- zentpunkte.

Referenzzinssatz Zuschlag Zulässige Rendite 1,25 % 2,00 % 3,25 % 1,50 % 2,00 % 3,50 % 1,75 % 2,00 % 3,75 % 2,00 % 2,00 % 4,00 % 2,25 % 1,75 % 4,00 % 2,50 % 1,75 % 4,25 % 2,75 % 1,75 % 4,50 % 3,00 % 1,50 % 4,50 % 3,25 % 1,50 % 4,75 % 3,50 % 1,50 % 5,00 % 3,75 % 1,25 % 5,00 % 4,00 % 1,25 % 5,25 % 4,25 % 1,25 % 5,50 % 4,50 % 1,00 % 5,50 % 4,75 % 1,00 % 5,75 % 5,00 % 1,00 % 6,00 % 5,25 % 0,75 % 6,00 % 5,50 % 0,75 % 6,25 % 5,75 % 0,75 % 6,50 % 6,00 % 0,50 % 6,50 %

1.3 Geprüfte Alternativen

Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) beauftragte Dr. Urs Hausmann mit der Analyse «Mehr Rechtssicherheit im Mietrecht: Bericht mit einer ökonomischen Analyse zu Renditemassen für die Überprüfung auf missbräuchliche Mietzinsen bei Wohn- und Geschäftsräumen» 20. Der Bericht analysiert drei Varianten zur Umsetzung der Motion, die eine schrittweise Senkung des zulässigen übersetzten Ertrags vorsieht. Die erste Variante sieht eine Rückkehr zum alten Wert von 0,5 Prozentpunkten vor, sobald der Referenzzinssatz 2,25 Prozent erreicht; bei der zweiten Variante erfolgt eine Senkung in Schritten von 0,5 Prozentpunkten; die dritte Variante plant hingegen Anpassungen in kleineren Schritten von 0,1 Prozentpunkten.

1.3.1 Wechsel zur ursprünglichen Lösung von 0,5 Prozentpunkten, wenn

der Referenzzinssatz mindestens 2,25 Prozent beträgt Bis zum Bundesgerichtsurteil von 2020 galt der Ertrag aus dem investierten Eigenka- pital als zulässig, solange er den Zinssatz der Grossbanken für erste Hypotheken, den Vorgänger des hypothekarischen Referenzzinssatzes, nicht um mehr als 0,5 Prozent- punkte überstieg. Diese Grenze stützte sich auf ökonomische Erwägungen aus der Hochzinsphase der 1980er Jahre, als die Hypothekarzinssätze bei rund 5,5 Prozent lagen, und sollte der Vermieterschaft eine kostendeckende Rendite bei Berücksichti- gung der laufenden Kosten und Risiken sichern. 21 Das Bundesgericht beabsichtigte damit, einen Ausgleich zwischen dem Schutz der Mietenden vor überhöhten Mietzin-

Vgl. BGE 112 II 149.

sen und dem berechtigten Anspruch der Vermietenden auf eine angemessene Verzin- sung des eingesetzten Kapitals zu schaffen. Im damaligen Hochzinsumfeld erschien dieser Zuschlag als angemessen, um eine vertretbare Rendite sicherzustellen.

Als Folge des zitierten Bundesgerichtsurteils von 2020 würde eine Rückkehr zur bis- herigen Praxis beim Anstieg des Referenzzinssatzes auf 2,25 Prozent mit einem ab- rupten Abfall des Zuschlags von 2 Prozentpunkten auf 0,5 Prozentpunkten einherge- hen. Der zulässige Nettoertrag sänke dadurch schlagartig von 4,0 Prozent auf 2,75 Prozent, und ein allfällig eintretender JoJo-Effekt würde eine erhebliche Volatilität verursachen. Aus diesem Grund wird von einer Rückkehr zu diesem System abgese- hen.

1.3.2 Senkung des zulässigen Ertrages in Schritten von 0,5 Prozent-

punkten, wenn der Referenzzinssatz mindestens 2,25 Prozent beträgt Für die Absenkung des Zuschlags wären auch Schritte von 0,5 Prozentpunkten vor- stellbar. Diese Variante wurde jedoch abgelehnt, da ein eventuell eintretender JoJo- Effekt den Glättungsanspruch und die Planungssicherheit beeinträchtigen würde, wenn auch nicht ganz so stark wie in der unter Ziffer 1.3.1 beschriebenen Variante.

1.3.3 Senkung des zulässigen Ertrages in Schritten von 0,1 Prozent-

punkten, wenn der Referenzzinssatz mindestens 2,25 Prozent beträgt Ebenfalls erwogen wurde eine Senkung der Obergrenze in Schritten von 0,1 Prozent- punkten. Diese Variante hätte zur Folge, dass jede Änderung des Referenzzinssatzes automatisch eine Anpassung der Höhe des zulässigen Zuschlags erforderlich machen würde. In der praktischen Anwendung führte dies zu einer häufigen und komplexen Nachjustierung des Zuschlags, was mit entsprechendem administrativem Aufwand und zusätzlichen Kosten verbunden wäre. Zudem hätte eine solche Regelung ebenfalls Auswirkungen auf die Glättung der Entwicklung der zulässigen Rendite, da vermehrte Anpassungen stärkere Schwankungen begünstigen und die angestrebte Stabilität der Renditeentwicklung beeinträchtigen können.

2 Erläuterungen der einzelnen Artikel

Art. 10… Missbräuchlicher Mietzins aufgrund eines übersetzten Ertrags oder eines offensichtlich übersetzten Kaufpreises

Indem Artikel 10 VMWG nun den höchstzulässigen Nettoertrag auf dem Eigenkapital definiert, erscheint es folgerichtig, die Terminologie auch im Titel anzupassen. Statt wie bisher auf den «offensichtlich übersetzten Kaufpreis» bezieht sich dieser Artikel neu auf den «missbräuchlichen Mietzins aufgrund eines übersetzten Ertrags oder eines of- fensichtlich übersetzten Kaufpreises».

Art. 10 Abs. 1

In seinem ersten Teil regelt Artikel 269 OR, dass Mietzinse dann missbräuchlich sind, wenn aus der Mietsache ein übersetzter Ertrag erzielt wird. Diese Gesetzessystematik

wird nun im neuen Absatz 1 von Artikel 10 VMWG übernommen und dahingehend prä- zisiert, dass ein Ertrag als übersetzt gilt, wenn der Mietzins höher ist als die Summe aus den anrechenbaren jährlichen Liegenschaftskosten und dem höchstzulässigen Nettoertrag auf dem investierten Eigenkapital.

Art. 10 Abs. 2

Dieser Absatz legt die höchstzulässige Nettorendite auf einem Stand von 2 Prozent- punkten über dem Referenzzinssatz für Hypotheken fest, solange der Referenzzins- satz nicht mehr als 2 Prozent beträgt. Damit wird Bundesgerichtsentscheid 147 III 14 vom 26. Oktober 2020 umgesetzt.

Art. 10 Abs. 3

In Absatz 3 folgt die Festlegung der maximalen Nettorendite, wenn der Referenzzins- satz für Hypotheken die Marke von 2 Prozent überschreitet. Die Festlegung erfolgt über eine schrittweise Senkung des Zuschlags in Schritten von jeweils 0,25 Prozentpunkten. Dies erlaubt eine abgestufte und planbare Anpassung und führt zu einer Glättung der Mietzinsentwicklung.

Art. 10 Abs. 4

In Anlehnung an Artikel 10 Absatz 1 VMWG wird hier festgelegt, wann bei neueren Bauten eine erzielte Bruttorendite als missbräuchlich gilt. Die bisherige bundesgericht- liche Rechtsprechung wird übernommen und dahingehend präzisiert, in welchen Fällen ein Ertrag aus einer Mietsache als missbräuchlich zu qualifizieren ist.

Art. 10 Abs. 5

Der bisherige Wortlaut von Artikel 10 VMWG wird neu zum Absatz 5 des Arti- kels 10 VMWG. Diese Platzierung innerhalb des Artikels ist auf die Reihenfolge im Ar- tikel 269 OR zurückzuführen, wo der offensichtlich übersetzte Kaufpreis erst nach dem übersetzten Ertrag Erwähnung findet. Dieser Chronologie des Gesetzestextes wird mit diesem neuen Absatz 5 gefolgt.

Art. 14… Mehrleistungen des Vermieters

Mit den Anpassungen in diesem Artikel wird das Urteil 4A_75/2022 vom 30. Juli 2024 des Bundesgerichts umgesetzt, das damit seine Praxisänderung zur Nettorendite auch auf die Verzinsung wertvermehrender Investitionen ausdehnte. Diese Erweiterung er- fordert eine präzise Definition der im Artikel 14 Absatz 4 der VMWG erläuterten wert- vermehrenden Verbesserungen.

Für die Festlegung des Kapitalisierungssatzes der wertvermehrenden Investitionen ist seit dem Urteil 4A_75/2022 vom 30. Juli 2024 die neue bundesgerichtliche Rechtspre- chung zur Nettorendite hälftig auf die Verzinsung des Eigenkapitals anzurechnen.

Die Amortisation einer Investition orientiert sich an der üblichen Lebensdauer der je- weiligen Installation. Als Richtwerte dienen die vom Mieterinnen- und Mieterver- band (MV) sowie Hauseigentümerverband (HEV) paritätisch erarbeiteten Lebensdau- ertabellen. Bei umfassenden Sanierungen ist hingegen die gewichtete Durchschnitts- lebensdauer der sanierten Bereiche massgebend. 22 Der neue Absatz 4ter präzisiert den angemessenen Amortisationssatz als das Verhältnis von 100 zur voraussichtlichen Le- bensdauer in Prozent.

Art. 14 Abs. 4quater

Nach Lehre und Rechtsprechung sind die laufenden Unterhaltskosten wertvermehren- der Investitionen ebenfalls im Kapitalisierungssatz zu berücksichtigen. Diese Praxis wird unter anderem durch den Schweizerischen Verband für Immobilienwirtschaft (SVIT) 23 sowie durch die bundesgerichtliche Rechtsprechung 24 gestützt. Die bisherige Regelung bleibt inhaltlich unverändert und wird im neuen Absatz 4quater kodifiziert.

Art. 15… Bruttorendite

Die im Artikel 10 VMWG neu verankerte Regelung zum übersetzten Ertrag erfordert einer Ergänzung für die Berechnung der Bruttorendite. Dies gilt insbesondere, seit das Bundesgericht im Urteil 4A_339/2022 vom 31. Oktober 2024 auf die neue Rechtspre- chung zur Nettorendite Bezug genommen und die bisherige Praxis zur Bruttorendite entsprechend angepasst hat.

Art. 15 Abs. 1

Dieser Absatz konkretisiert auf Grundlage von Artikel 10 Absatz 1 VMWG die Voraus- setzungen, unter denen bei jüngeren Bauten eine Bruttorendite als missbräuchlich an- zusehen ist. Er übernimmt die bisherige Rechtsprechung und beruht darauf, dass Bau- ten neueren Erstellungsdatums geringeren Unterhaltskosten ausgesetzt sind, wobei die Lehre von einem Zeitraum von ungefähr zehn Jahren ausgeht. 25

Art. 15 Abs. 2

Dieser Absatz wird in Bezug auf die Bruttorendite konkretisiert, ohne dass materielle Änderungen am ursprünglichen Inhalt vorgenommen werden.

BGE 118 II 421; LACHAT, in: mp 4/93, S. 153. BGE 118 II 429. ROHRER, in: MRA 4/2020 S. 163 ff., S. 180; ROHRER, in: MRA 3/21, S. 113 ff.; GIAVARINI, in MRA 3/2024.

Art. 15 Abs. 3

Dieser Absatz übernimmt die durch das Urteil 4A_339/2022 vom 31. Oktober 2024 festgelegte Regel, wonach die Berechnung der Bruttorendite derjenigen der Nettoren- dite folgt. Der Zuschlag für laufende Betriebs- und Unterhaltskosten bleibt in Anlehnung an das bundesgerichtliche Urteil 4C.464/1996 vom 17. Februar 1997 unverändert, auch wenn seine faktische Höhe je nach Objekt variieren kann.

3 Auswirkungen

3.1 Auswirkungen auf Bund, Kantone und Gemeinden sowie auf urbane Zen-

tren, Agglomerationen und Berggebiete Die Verordnungsanpassung hat für den Bund keine Auswirkungen und kann mit beste- henden Ressourcen umgesetzt werden. Sie wirkt sich wirtschaftlich besonders auf städtische Zentren aus, weil dort der Mietanteil weit über dem Landesdurchschnitt liegt. Die vorgeschlagene Regelung füllt eine Rechtslücke und schafft für Mieter- wie Ver- mieterschaft Rechts- und Planungssicherheit.

3.2 Auswirkungen auf Wirtschaft, Umwelt und Gesellschaft

Die vorgeschlagene Präzisierung dient primär der Rechts- und Planungssicherheit. Mietzinse dürfen weiterhin nur gestützt auf die gesetzlichen Anpassungsgründe und die geltende Referenzzins-Mechanik angepasst werden; letztere sieht pro Anstieg des Referenzzinssatzes eine Erhöhung um 3 Prozent vor. Die Vorlage legt somit die Obergrenze für den zulässigen Ertrag (Kontrolle des übersetzten Ertrags) fest, ändert aber nicht den Mechanismus der Mietzinsanpassungen selbst. Bis zu einem Refe- renzzinssatz von 2 Prozent wird die Rechtsprechung des Bundesgerichts kodifiziert, die seit Oktober 2020 gilt und angewendet wird. Oberhalb von 2 Prozent wird der für die Berechnung der Rendite maximal zulässige Zuschlag, den das Bundesgericht in seinem Grundsatzentscheid offengelassen hatte, in Schritten degressiv auf 0,5 Pro- zent gesenkt. Die vorgeschlagene Regelung begünstigt damit eine langfristige Glät- tung der Mietzinse und der zulässigen Renditen.

Die Nettorendite ist bei Liegenschaften massgebend, die zwischen zehn und dreissig Jahren alt sind. Jüngere Bauten unterliegen der Bruttorendite, und bei Altliegenschaf- ten (Bauten oder Erwerb 30 und mehr Jahre) geniesst die Orts- und Quartiersüblich- keit Vorrang; in diesen Fällen ist die hier präzisierte Nettorendite nicht ausschlagge- bend. Damit greift die Regelung nicht flächendeckend.

Der Schweizer Gebäudepark ist mehrheitlich alt: Ein grosser Teil der Gebäude mit Wohnnutzung wurde vor 1991 erstellt. Dieses Segment unterliegt der Orts- und Quar- tierüblichkeit.

Gesamtwirtschaftlich betrachtet, dürfte die Änderung eine zwar nur geringfügige, durch den Gewinn an Rechtssicherheit aber positive Wirkung entfalten. Weitere Aus- wirkungen auf Umwelt und Gesellschaft sind nicht ersichtlich.

4 Rechtliche Aspekte

4.1 Verfassungsmässigkeit

Gestützt auf seine Kompetenzen im Zivilrecht (Art. 122 BV) und im Mietwesen (Art. 109 BV) regelt der Bund die Miete sowie die zugehörigen Missbrauchsbestimmun- gen als Teil des Obligationenrechts (Art. 253 ff. OR) abschliessend. Für die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen wird dem Bundesrat in Artikel 253 a Absatz 3 OR die Be- fugnis eingeräumt, auf Verordnungsstufe Ausführungsvorschriften zu erlassen. Der Bundesrat hat von dieser Befugnis mit dem Erlass der VMWG Gebrauch gemacht.

4.2 Vereinbarkeit mit internationalen Verpflichtungen der Schweiz

Die Schweiz ist an keine internationale Verpflichtung gebunden, die ihren Handlungs- spielraum auf dem Gebiet des innerstaatlichen Mietrechts einschränkt. Die Verord- nungsanpassung ist somit in Übereinstimmung mit den völkerrechtlichen Normen, wel- che für die Schweiz verbindlich sind.

4.3 Erlassform

Die Vorlage enthält keine wichtigen rechtsetzenden Bestimmungen, die nach Artikel 164 Absatz 1 BV in der Form des Bundesgesetzes zu erlassen wären. Es handelt sich um Ausführungsbestimmungen auf Verordnungsebene, die die Anwendung und Durch- führung der mietrechtlichen Gesetzesbestimmungen gewährleisten sollen.

4.4 Unterstellung unter die Ausgabenbremse

Mit der Vorlage werden weder neue Subventionsbestimmungen (die Ausgaben über einem der Schwellenwerte nach sich ziehen) geschaffen noch neue Verpflichtungskre- dite / Zahlungsrahmen (mit Ausgaben über einem der Schwellenwerte) beschlossen.

4.5 Datenschutz

Unter dem Gesichtspunkt der Bearbeitung von Personendaten hat die vorliegende An- passung der VMWG keine Auswirkungen.