Martin Miescher

1. Nach einer Voranfrage vom August 2023 reichten die Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegner 2 (nachfolgend Beschwerdegegnerschaft) am 23. April 2024 bei der Gemeinde Spiez ein Baugesuch ein für den Abbruch des Wohnhauses (exklusive Untergeschoss) und den Neubau eines Einfamilienhauses sowie die Sanierung des Untergeschosses auf Parzelle Spiez Grundbuchblatt Nr. I.________. Die Parzelle liegt in der Wohnzone 2 Strukturerhaltung (W2S) sowie im Ortsbilderhaltungsgebiet. Gegen das Bauvorhaben erhoben die Beschwerdeführerin 1 und der Beschwerdeführer 2 (nachfolgend Beschwerdeführende) Einsprache.

Mit Gesamtentscheid vom 3. April 2025 erteilte die Gemeinde Spiez die Baubewilligung, welche insbesondere die Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Strassenabstandes beinhaltete.

2. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 5. Mai 2025 Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragten die Aufhebung des Gesamtentscheids vom 3. April 2025 und die Erteilung des Bauabschlags. Eventualiter sei der Gesamtbauentscheid insofern aufzuheben, als damit eine Ausnahme für die Unterschreitung des Strassenabstandes betreffend einen zusätzlichen (neuen) Parkplatz entlang des B.________wegs erteilt wird und es sei dem Bauvorhaben der Teilbauabschlag zu erteilen, soweit diesen Parkplatz betreffend. Subeventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die Beschwerdeführenden machen insbesondere geltend, das rechtliche Gehör sei verletzt worden, die Ausnahmebewilligung zum Unterschreiten des Strassenabstandes sei nicht zu Recht gewährt worden und das Bauvorhaben sei im Strukturerhaltungsgebiet nicht ortsbildverträglich.

3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet[1], führte den Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Mit Eingabe vom 26. Mai 2025 beantragte die Beschwerdegegnerschaft die Sistierung des Verfahrens, da in Absprache mit den Beschwerdeführenden aussergerichtliche Vergleichsverhandlungen geführt würden und eine Projektänderung in Betracht gezogen werde. Die Vorinstanz reichte mit Schreiben vom 10. Juni 2025 ihre Stellungnahme zur Beschwerde ein und gab an, keine Einwände gegen den Sistierungsantrag zu haben. Aufgrund der Zustimmung der Beschwerdeführenden vom 4. Juni 2025 sistierte das Rechtsamt der BVD das Verfahren mit Verfügung vom 11. Juni 2025 bis zum 15. August 2025.

4. Mit Eingabe vom 21. Juli 2025 reichte die Beschwerdegegnerschaft eine Projektänderung ein. Sie führte aus, aufgrund der Vergleichsverhandlungen mit den Beschwerdeführenden sei auf die nördliche Einwandung der Balkone im Erd- und im Obergeschoss sowie auf den Parkplatz entlang des B.________wegs verzichtet worden. Die Parteien seien sich einig, dass das Bauvorhaben gemäss Projektänderungsplänen umgesetzt werden könne.

5. Mit Verfügung vom 7. August 2025 wurde den Verfahrensbeteiligten Gelegenheit zur Einreichung einer Stellungnahme zur Eingabe der Beschwerdegegnerschaft sowie zur Projektänderung gegeben. Die Beschwerdegegnerschaft wurde zudem aufgefordert, einen korrigierten Plan (eine der Änderungen wurde auf dem Plan «Grundriss Erdgeschoss» nicht übernommen) sowie die Projektänderungspläne im Original einzureichen.

6. Mit Eingabe vom 20. August 2025 reichte die Beschwerdegegnerschaft die Projektpläne inkl. des angepassten Planes «Grundriss Erdgeschoss» im Original zu den Akten. Die Beschwerdeführenden gaben in ihrer Eingabe vom 29. August 2025 an, die anbegehrte Projektänderung werde begrüsst.

7. Den Verfahrensbeteiligten wurde mit Verfügung vom 8. September 2025 eine Kopie des angepassten Planes «Grundriss Erdgeschoss» zur Kenntnisnahme zugestellt. Weiter wurden die Beschwerdeführenden gebeten mitzuteilen, ob mit der Projektänderung ihren Anliegen genügend Rechnung getragen wurde oder ob noch Einwände aus der Beschwerde aufrecht erhalten werden.

8. Mit Schreiben vom 19. September 2025 teilten die Beschwerdeführenden mit, die Projektänderung werde im Ergebnis als ausreichend erachtet, um ihrer Beschwerde Rechnung zu tragen. Sofern die Projektänderung als bewilligungsfähig erachtet werde, würden keine Einwände mehr aufrechterhalten.

9. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Eintreten

a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG[2]. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er – unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG[3] innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig.

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren Einsprache abgewiesen wurde, sind durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Projektänderung

a) Der Beschwerdegegnerschaft wurde mit Gesamtbauentscheid vom 3. April 2025 der Abbruch des bestehenden Wohnhauses bis auf das Untergeschoss, die Sanierung des Untergeschosses sowie den Neubau eines Einfamilienhauses bewilligt. Sowohl an der Nordost-Fassade als auch an der Südwest-Fassade sind Balkone vorgesehen. Die Balkone an der Nordost-Fassade waren gemäss den ursprünglich bewilligten Plänen an der nördlichen und östlichen Seite teilweise eingewandet. Neben dem bestehenden Parkplatz in der nördlichen Ecke der Bauparzelle wurde zudem entlang der nordöstlichen Parzellengrenze ein neuer Parkplatz bewilligt. Aufgrund der Beschwerde der Beschwerdeführenden vom 5. Mai 2025, in welcher sie insbesondere die Rechtmässigkeit der Ausnahmebewilligung zum Unterschreiten des Strassenabstands in Bezug auf den neuen Parkplatz sowie die fehlende Ortsbildverträglichkeit im Strukturerhaltungsgebiet rügten, haben zwischen den Beschwerdeführenden und der Beschwerdegegnerschaft aussergerichtliche Einigungsverhandlungen stattgefunden.

b) Im Nachgang zu diesen Verhandlungen hat die Beschwerdegegnerschaft im Beschwerdeverfahren eine Projektänderung vom 21. Juli 2025 eingereicht. Mit dieser wurde auf die Einwandung der Balkone im Erd- und Obergeschoss in der nördlichen Ecke sowie die teilweise Einwandung der Balkone im Erd- und Obergeschoss in der östlichen Ecke verzichtet. Ebenfalls wurde auf den (neuen) Parkplatz entlang des B.________wegs an der nordöstlichen Parzellengrenze der Bauparzelle verzichtet.

c) Gemäss Art. 43 Abs. 1 und 3 BewD[4] kann eine Projektänderung im laufenden Beschwerdeverfahren beurteilt werden, wenn das Bauvorhaben in seinen Grundzügen gleich bleibt. Die Gemeinde, die Gegenpartei und allfällig von der Projektänderung berührte Dritte sind anzuhören. Wird in einem laufenden Verfahren eine Projektänderung im Sinne von Art. 43 BewD eingereicht, tritt das geänderte Projekt an die Stelle des ursprünglichen Bauvorhabens respektive der früheren Projektänderung.[5]

d) Die vorliegende Projektänderung betrifft lediglich die Einwandung der nordöstlichen Balkone im Erd- und Obergeschoss sowie die Aufhebung eines ursprünglich geplanten Parkplatzes entlang der nordöstlichen Parzellengrenze. Das Bauvorhaben bleibt damit in seinen Grundzügen gleich. Es handelt sich um eine Projektänderung im Sinne von Art. 43 BewD. Die Verfahrensbeteiligten erhielten Gelegenheit, sich dazu zu äussern. Dritte wurden durch die Projektänderung nicht neu betroffen. Verfahrensgegenstand ist das Bauvorhaben gemäss der Projektänderung vom 21. Juli 2025 (mit Eingangsstempel des Rechtsamts der BVD vom 23. Juli 2025).

e) Aufgrund der Anpassungen in der Projektänderung erklären sich die Beschwerdeführenden mit dem aktuell zu beurteilenden Bauprojekt einverstanden. Entsprechend geben die Beschwerdeführenden in ihrer Eingabe vom 19. September 2025 an, die Einwände ihrer Beschwerde nicht mehr aufrechtzuerhalten, sofern diese bewilligungsfähig sei. Die Gemeinde hat sich nicht zur Projektänderung geäussert. Gründe, die gegen eine Bewilligung sprechen, sind nicht erkennbar. Der Verzicht auf den Parkplatz entlang des B.________wegs ist der Verkehrssicherheit sowie der Ästhetik zuträglich, kann doch der als Parkplatz vorgesehene Bereich nun ebenfalls begrünt werden. Für das Einfamilienhaus muss mindestens ein Parkplatz zur Verfügung gestellt werden, maximal dürfen vier Parkplätze erstellt werden (Art. 16 Abs. 1 BauG i.V.m. Art. 51 Abs. 1 Bst. b BauV). Diese Voraussetzung wird mit dem bereits bestehenden Parkplatz an der nordwestlichen Parzellengrenze erfüllt. Auch mit der Entfernung der Einwandung der Balkone an der Nordostfassade gewinnt das Bauprojekt aus Sicht der Ästhetik, da die Nordwest- und die Südostfassade nicht mehr als bis zum Dachvorsprung hin reichende Wand in Erscheinung tritt. Die Projektänderung kann bewilligt werden. Die Beschwerde ist damit gegenstandslos geworden.

3. Rechtliches Gehör

a) Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG[6] gibt den Parteien das Recht, sich zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern.

Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt, dass die Behörde die Vorbringen der Betroffenen sorgfältig prüft und beim Entscheid berücksichtigt. Daraus ergibt sich die Pflicht der Behörde, ihre Verfügung zu begründen (Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG[7]). Die Begründung muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen die Verfügung sachgerecht anfechten können. Es müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt. Die Behörde muss jedoch nicht auf jedes Argument der Parteien eingehen; es genügt, wenn sie sich mit den wesentlichen Gesichtspunkten auseinandergesetzt hat.[8]

Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein formeller Anspruch; die Verletzung des rechtlichen Gehörs führt deshalb grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Eine Gehörsverletzung kann aber dann geheilt werden, wenn die Rechtsmittelinstanz dieselbe Kognition hat wie die Vorinstanz und der beschwerdeführenden Person aus der Heilung kein Nachteil erwächst. Eine Heilung kommt in erster Linie bei nicht besonders schwerwiegenden Gehörsverletzungen in Frage. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist aber auch bei schwerwiegenden Gehörsverletzungen eine Heilung nicht ausgeschlossen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären.[9] Die Heilung des rechtlichen Gehörs ist allenfalls bei der Kostenverlegung zu berücksichtigen.[10]

b) Die Beschwerdeführenden bringen in ihrer Beschwerde vor, ihr rechtliches Gehör sei verletzt worden. Die Vorinstanz habe sich bezüglich der strittigen Parkplätze damit begnügt, im angefochtenen Entscheid darauf zu verweisen, es seien keine öffentlichen Interessen tangiert und es liege ein positiver Amtsbericht Tiefbau / Umwelt der zuständigen Behörde vor. Eine inhaltliche Interessenabwägung zwischen dem spezifischen Interesse der Baugesuchsteller mit den allenfalls entgegenstehenden öffentlichen Interessen der Allgemeinheit sowie mit berechtigten entgegenstehenden nachbarlichen Interessen sei nicht vorgenommen worden. Weiter sei die Vorinstanz auch auf weitere Einsprachepunkte der Beschwerdeführenden nicht eingegangen. Es habe keine ausreichende inhaltliche Auseinandersetzung mit den Besonderheiten des vorliegenden Falles sowie seinem Standort innerhalb eines Strukturerhaltungsgebietes stattgefunden.

c) In ihrem Gesamtbauentscheid vom 3. April 2025 hat sich die Vorinstanz in Ziffer 3.4 sowie in Ziffer 3.7 zum Ausnahmegesuch für die Unterschreitung des Strassenabstandes in Bezug auf den neu geplanten Parkplatz entlang des B.________wegs sowie zur Ästhetik im Zusammenhang mit der Gebäudehöhe geäussert. Es ist zutreffend, dass sich die Vorinstanz nicht detailliert mit allen von den Beschwerdeführenden vorgebrachten Punkten auseinandergesetzt hat. Sie hat jedoch in Bezug auf den Parkplatz angegeben, dass keine öffentlichen Interessen beeinträchtigt würden, die Vorgaben in Bezug auf die Sichtverhältnisse eingehalten seien und die Bewirtschaftung in der Verantwortung der Fahrzeuglenkenden liege. Bezüglich Ästhetik hat die Vorinstanz sich zur Einheit zu bestehenden Bauten aufgrund der Gebäudehöhe geäussert und darauf verwiesen, dass die Hauptvolumetrie des Gebäudes aus Sicht des Ortsbilds von der Fachberatung Gestaltung als positiv beurteilt worden sei. Die Vorinstanz hat sich demnach mit den Vorbringen der Einsprechenden und heutigen Beschwerdeführenden in genügender Form auseinandergesetzt und deren Anspruch auf rechtliches Gehör nicht verletzt. Wie die Beschwerde vom 5. Mai 2025 zeigt, war es den anwaltlich vertretenen Beschwerdeführenden denn auch ohne weiteres möglich, den Entscheid diesbezüglich sachgerecht anzufechten. Ob die Begründung korrekt ist, ist keine Frage der Begründungspflicht, sondern eine Frage des materiellen Rechts.

4. Kosten

a) Die Verfahrenskosten für das vorliegende Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr (Art. 103 Abs. 1 VRPG[11]). Diese wird auf CHF 1000.00 festgesetzt (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV[12]).

Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die besonderen Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Als unterliegend gilt auch, wer den Einwänden der Behörden oder der Gegenpartei durch eine Projektänderung Rechnung trägt. Im vorliegenden Verfahren hat die Beschwerdegegnerschaft den Einwänden der Beschwerdeführenden durch ihre Projektänderung Rechnung getragen. Sie gilt daher als unterliegend und hat die Verfahrenskosten zu tragen.

b) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Diese umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführenden macht Parteikosten im Umfang von CHF 6792.55 geltend (Honorar CHF 6100.00, Auslagen CHF 183.60, Mehrwertsteuer CHF 508.95). Die Kostennote der Anwältin der Beschwerdeführenden gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die Beschwerdegegnerschaft hat den Beschwerdeführenden somit die Parteikosten von CHF 6792.55 zu ersetzen (Honorar CHF 6100.00, Auslagen CHF 183.60, Mehrwertsteuer CHF 508.95).

III. Entscheid

1. Die Beschwerde ist gegenstandslos geworden und wird als erledigt vom Geschäftsverzeichnis abgeschrieben.

2. Die Projektänderung vom 21. Juli 2025 (gemäss Plänen vom 3. resp. 8. Juli 2025, gestempelt vom Rechtsamt der BVD am 25. August 2025) wird bewilligt. Massgebend sind – in Abänderung von Ziffer 4.1 des Gesamtbauentscheids der Gemeinde Spiez vom 3. April 2025 – folgende Pläne:

- Situationsplan vom 27. August 2024 (mit Stempel der Planungs-, Umwelt- und Baukommission Spiez vom 3. April 2025)

- Grundriss Untergeschoss vom 28. Oktober 2024 (mit Stempel der Planungs-, Umwelt- und Baukommission Spiez vom 3. April 2025)

- Grundriss Erdgeschoss vom 8. Juli 2025 (mit Stempel des Rechtsamts der BVD vom 25. August 2025)

- Grundriss Dachgeschoss vom 8. Juli 2025 (mit Stempel des Rechtsamts der BVD vom 25. August 2025)

- Schnitt 01-01 vom 8. Juli 2025 (mit Stempel des Rechtsamts der BVD vom 25. August 2025)

- Schnitt 02-02 / 03-03 vom 28. Oktober 2025 (mit Stempel der Planungs-, Umwelt- und Baukommission Spiez vom 3. April 2025)

- Ansicht 01 + Ansicht 03 vom 8. Juli 2025 (mit Stempel des Rechtsamts der BVD vom 25. August 2025)

- Ansicht 02 vom 8. Juli 2025 (mit Stempel des Rechtsamts der BVD vom 25. August 2025)

- Ansicht 04 vom 8. Juli 2025 (mit Stempel des Rechtsamts der BVD vom 25. August 2025)

- Umgebungsgestaltung vom 3. Juli 2025 (mit Stempel des Rechtsamts der BVD vom 25. August 2025)

Folgender Abschnitt von Ziffer 4.1 wird gestrichen:

«Die Ausnahmebewilligung nach Art. 80, für die Unterschreitung des Strassenabstandes unter den Bedingungen und Auflagen gemäss Amtsbericht Tiefbau/Umwelt vom 19. Dezember 2024.»

Im Übrigen wird der Gesamtbauentscheid der Gemeinde Spiez vom 3. April 2025 bestätigt.

3. Je ein Exemplar der Projektänderungspläne (Grundriss Erdgeschoss, Grundriss Dachgeschoss, Schnitt 01-01, Schnitt 02-02 / 03-03, Ansicht 01 + Ansicht 03, Ansicht 02, Ansicht 04 und Umgebungsgestaltung) geht an die Beschwerdegegnerschaft und an die Gemeinde Spiez.

4. Die Verfahrenskosten von CHF 1000.00 werden der Beschwerdegegnerin 1 und dem Beschwerdegegner 2 zur Bezahlung auferlegt. Die Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegner 2 haften solidarisch für den gesamten Betrag. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.

5. Die Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegner 2 haben der Beschwerdeführerin 1 und dem Beschwerdeführer 2 die Parteikosten im Betrag von CHF 6792.55 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. Die Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegner 2 haften solidarisch für den gesamten Betrag.

IV. Eröffnung

Frau Rechtsanwältin E.________, eingeschrieben

Herrn G.________ und Frau F.________, mit Beilagen gemäss Ziffer 3, eingeschrieben

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Spiez, Abteilung Hochbau, Planung, Umwelt, mit Beilagen gemäss Ziffer 3, eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus

Regierungspräsident

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.

[1] Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion (Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)

[2] Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)

[3] Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)

[4] Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)

[5] Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 32-32d N. 13c

[6] Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)

[7] Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)

[8] BVR 2018 S. 341 E. 3.4.2, 2016 S. 402 E. 6.2; BGE 140 II 262 E. 6.2; Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 52 N. 7

[9] BGE 142 II 218 E. 2.8.1; Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 21 N. 9 bis 11

[10] Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 108 N. 21 und 39

[11] Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)

[12] Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21)

BVR 2018 341 BVR 2016 402