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A.

Die Pflichtige verkaufte die Parzelle Nr. xx, Grundbuch [GB] B. mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 2. April 2020, wobei der Kaufpreis inkl. Bauprojekt auf Fr. 645’000.-- festgesetzt wurde. Mit Veranlagungsverfügung der Grundstückgewinnsteuer vom 3. Februar 2021 wurde der steuerbare Grundstückgewinn auf Fr. 145’000.-- und die geschuldete Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 64'041.-- festgelegt.

B.

Mit Schreiben vom 4. März 2021 erhob die Vertreterin der Pflichtigen Einsprache und begehrte im Wesentlichen, dass bei der Berechnung der Gestehungskosten die Planungsaufwendungen gemäss Rechnung Nr. I a vom 17. März 2020 zu berücksichtigen seien, sodass sich die gesamten Gestehungskosten auf insgesamt Fr. 677'529.10 beliefen, wobei die gesamten Leistungen der Erwerberin Fr. 645'000.-- betrügen, wodurch kein Grundstückgewinn aus der Veräusserung von Parzelle Nr. xx, GB B. , entstehe.

Mit Entscheid vom 15. Juni 2021 hiess die Steuerverwaltung die Einsprache teilweise gut, wobei sie zur Begründung unter anderem ausführte, dass die Planungskosten C. in Höhe von Fr. 90’000.-- und Fr. 60'000.-- bereits im Kaufpreis der Liegenschaft gemäss Ziff. II Kaufpreis des Kaufvertrages enthalten seien und nicht nochmals berücksichtigt werden könnten. Das Gleiche gelte für die Ingenieurleistungen D. AG vom 31. Dezember 2018 in Höhe von Fr. 3'694.10. Die Planungskosten der Pflichtigen vom 17. März 2020 in Höhe von Fr. 145’000.--könnten nicht als wertvermehrende Aufwendungen berücksichtigt werden, da diese bereits in den Planungskosten C. enthalten seien. Dabei handle es sich um eine Planung, die bereits mit der Verrechnung beim Erwerb von der Erbengemeinschaft [EG] C. vom 29. Januar 2019 abgegolten worden sei. Auf dem Planbund sei der 24. Oktober 2018 als Erstellungsdatum der Pläne sowie ein Revisionsdatum vom 18. Februar 2019 zu finden. Die Pflichtige habe die Liegenschaft jedoch erst am 29. Januar 2019 erworben. Ebenfalls zeige der Grundriss Kanalisation vom 22. Mai 2019 keine massgeblichen Änderungen. Schliesslich seien einige Planunterlagen eingereicht worden, auf denen der 24. Oktober 2018 als Planungsdatum angegeben sei, wobei die Spalte «revidiert» freigelassen worden sei, weshalb davon ausgegangen werden müsse, dass es sich beim Betrag von Fr. 145’000.-- Planung, A. GmbH vom 17. März 2020 nicht um eine eigentlich Neuplanung handle, vielmehr sei von einer nicht wesentlich anderen Planung auszugehen.

Auch der zweite Planbund datiere fast ausnahmslos vor dem Erwerb von der EG C. vom 29. Januar 2019 durch die Pflichtige, ohne dass ein Revisionsdatum angegeben sei, sodass auch diese Planung den Planungskosten C. zuzurechnen sei.

C.

Mit Schreiben vom 14. Juli 2021 erhebt die Vertreterin der Pflichtigen Rekurs und begehrt, (1)

es sei die Honorarrechnung Nr. I a vom 17. März 2020 als Anlagekosten für die Parzelle Nr. xx, GB B. , zu anerkennen und der Grundstückgewinn der Veranlagung sei mit Fr. 0.-- festzulegen, (2) unter o/e Kostenfolge. Zur Begründung führte sie aus, dass die Pflichtige 2015 durch E. als Vertreter der EG C. kontaktiert worden sei, um in deren Auftrag eine Machbarkeitsstudie für die bessere Nutzung der Parzelle Nr. yy, GB B. , zu erstellen. Dabei sei ein Umbau des Bauernhauses und die Positionierung einer Baute auf der Restparzelle unter Berücksichtigung architektonischer und denkmalpflegerischer Gesichtspunkte das Thema gewesen. lm Zuge dieser Abklärungen sei ein Projekt für ein Mehrfamilienhaus mit sieben Wohnungen entstanden. Die Planung sei bis zur Erteilung der Baubewilligung geleistet worden. Das Projekt sei von den Auftraggebern aus Kosten- und Finanzierungsgründen verworfen worden. Für diese Planungsarbeiten seien vier Honorarrechnungen im Gesamtbetrag von Fr. 227’500.--gestellt worden: Rechnung Nr. II a vom 9. März 2018 in Höhe von Fr. 40'000.--, Rechnung Nr. II b vom 25. Juli 2018 in Höhe von Fr. 60'000.--, Rechnung Nr. II c vom 7. Januar 2019 in Höhe von Fr. 90'000.-- und Rechnung Nr. II d vom 29. März 2019 in Höhe von Fr. 37'500.--. An die Honorarrechnungen Nr. II b und Nr. II c hätten die Auftraggeber keine Zahlungen geleistet. Sie seien letztlich im Rahmen des Grundstückerwerbes vom 14. Januar 2019 durch die Rekurrentin mit dem Kaufpreis verrechnet worden.

Nach Verwerfung des Projekts Nr. I sei eine Planung mit der Projektauftragsnummer II für ein Doppeleinfamilienhaus in Angriff genommen worden. Dieses Projekt sei im Auftrag der EG C. begonnen worden, weshalb auch die Projektdokumente auf diese lauteten. Für die mögliche Realisierung des Doppeleinfamilienhauses sei die Parzelle Nr. xx, GB B. , von der Parzelle Nr. yy, GB B. , abgetrennt worden, um eine Veräusserung an eine Drittperson zu ermöglichen. Überraschend habe am 19. März 2019 die EG C. der Pflichtigen den Planungsauftrag entzogen. Für die Planungsleistungen für das Doppeleinfamilienhaus sei bis zu diesem Zeitpunkt jedoch keine Honorarrechnungen gestellt worden. lm Zuge dieser Auseinandersetzung hätten sich die Parteien geeinigt, dass die Pflichtige die Nr. xx, GB B. , für einen Kaufpreis von Fr. 500'000.-- erwerben und die nicht bezahlten Planungsleistungen für den Auftrag Nr. II mit dem Kaufpreis verrechnen solle.

Die Planungsleistungen für das Doppeleinfamilienhaus seien in der Rechnung Nr. I a vom 17. März 2020 abgerechnet worden. Auf der Basis dieser Berechnung habe die F. GmbH ein Übernahmeangebot für die Parzelle Nr. xx, GB B. , inklusive Bauprojekt unterbreitet. In der Kaufabsichtserklärung vom 27. August 2019 hätten die Erwerberin und die Rekurrentin ausdrücklich vereinbart, dass die Liegenschaft zu einem Preis von Fr. 500'000.-- zuzüglich des Bauprojektes für Fr. 145'000.-- übertragen werden sollte. Dieser Kaufpreis sei im Kaufvertrag vom 2. April 2020 dann mit Fr.

645'000.-- beziffert worden, wobei darin ausdrücklich das Bauprojekt als Teil des Kaufpreises bezeichnet worden sei.

Die von der Rekursgegnerin gemachte Feststellung, es handle sich bei den Leistungen, welche der Rechnung Nr. I a vom 17. März 2020 zugrunde lägen, um Planungsleistungen, welche bereits in den Rechnungen Nr. II b und Nr. II c enthalten seien, sei falsch. Schon die Auftragsnummern erhellten, dass es sich um zwei verschiedene Planungsprojekte handle. Sämtliche Leistungen dieser Rechnungen beträfen das verworfene Projekt Nr. II für das Mehrfamilienhaus auf Parzelle Nr. yy, GB B. . Über die Entschädigung dieser Leistungen habe sich die Rekurrentin mit der EG C. verständigt, eine Schlusszahlung von Fr. 37'500.-- erhalten und die beiden Rechnungen mit dem Kaufpreis für die Parzelle Nr. xx, GB B. , verrechnet.

Die Rekurrentin habe Planungsaufwendungen im Betrage von Fr. 145'000.-- geleistet, welche durch die Käuferin übernommen und abgegolten worden seien. Der erzielte Mehrpreis auf dem Grundstück sei daher durch Leistung entstanden. Die von der Käuferin abgegoltene Leistung entspringe nicht einem Wertzuwachs und dürfe daher nicht mit der Grundstückgewinnsteuer belastet werden. Die Planungskosten gemäss Rechnung Nr. I a seien daher als Gestehungskosten zum Abzug zuzulassen.

Mit Vernehmlassung vom 23. September 2021 beantragt die Steuerverwaltung die Gutheissung des Rekurses unter Kostenfolge zulasten der Rekurrentin. Zur Begründung führt sie aus, es zeige sich, dass es sich bei den geltend gemachten Planungs- und Projektierungskosten in Höhe von Fr. 145’000.-- für das Doppeleinfamilienhaus um zusätzliche Kosten handle, welche nicht bereits der EG C. in Rechnung gestellt worden seien. Demgemäss seien diese Kosten steuerlich grundsätzlich abzugsfähig.

Hingegen sei es der Rekurrentin im Rahmen ihrer Mitwirkungspflicht ohne weiteres möglich gewesen, den konkreten Sachverhalt unter Beibringung der entsprechenden Beweismittel bereits im früheren Verfahrensstadium zu klären und zu erstellen. So habe es die Rekurrentin unterlassen, das für die Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer massgebliche Meldeformular einzureichen. Zudem sei es die Rekurrentin selbst gewesen, die im Einspracheverfahren auf das Auftragsverhältnis mit der EG

C. , die getroffene Vereinbarung und auf die im Rahmen des Erwerbs der Parzelle Nr. yy, GB B. , verrechneten Positionen in Höhe von Fr. 150'000.-- verwiesen habe. Erst dadurch sei der Eindruck entstanden, dass womöglich eine doppelte Verrechnung vorliege. Deshalb seien die gesamten Gerichtskosten der Rekurrentin aufzuerlegen und von der Zusprechung einer Parteientschädigung abzusehen.

In ihrer Eingabe vom 18. Oktober 2021 stellt die Vertreterin den Antrag, es seien der Rekursgegnerin die Gerichtskosten wie auch eine angemessene Parteientschädigung aufzuerlegen, wobei sie zur Begründung im Wesentlichen ausführte, dass sämtliche Rechnungen dargebracht worden seien und

deren Verbuchung dokumentiert worden sei. Für die Rekursgegnerin sei hingegen die Sachverhaltsdarstellung mit den Beweismitteln offenbar zu wenig verständlich gewesen. In einer Beweisauflage mittels E-Mail vom 11. März 2021 seien jedoch lediglich fehlende Belege zu den aktivierten Anlagekosten einverlangt worden, obwohl für juristische Personen auch bei der Grundstückgewinnsteuer das Buchwertprinzip gelte. Obwohl die Einsprache unstrittig die Aussage enthalte, es handle sich um zusätzliche Planungsleistungen und die Rekurrentin durch die Ausführungen in der Einsprache etwas verwirrt gewesen sei, sei ein Einspracheentscheid erlassen worden, mit dem der Rekurrentin unterstellt werde, sie habe wissentlich und willentlich Leistungen doppelt geltend gemacht. Bei diesen Widersprüchen sei von der Rekursgegnerin zu erwarten gewesen, zusätzliche Massnahme zur Klärung des Sachverhalts zu ergreifen. Die Steuerbehörde habe sowohl im Veranlagungsverfahren wie auch im Einspracheverfahren nicht über den Sachverhalt zu spekulieren, sondern ihn durch angemessene Untersuchungshandlungen zu klären.

An der heutigen Parteiverhandlung halten die Parteien an ihren Anträgen und Vorbringen fest.