Verordnung über den Schutz von Wohnraum

Die Bestimmungen des 3. Kapitels gelten in Zeiten der Wohnungsnot in Ergänzung zu den Bestimmungen der vorangegangenen Kapitel.

Die Wohnschutzkommission regelt im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften ihre Organisation, die Geschäftsverteilung, den Geschäftsgang sowie die Aufgaben der Schreiberinnen und Schreiber in einem durch den Regierungsrat zu genehmigenden Reglement.

Sie entscheidet unter Vorbehalt von Abs. 3 und 4 als paritätische Dreierkammer.

Die oder der Vorsitzende gemäss § 3a Abs. 2 und Satz 2 WRFG⁴ ist zuständig für:

1. die Bewilligung von Mietzinsaufschlägen gemäss § 8d WRFG;

2. den Beschluss betreffend Erstattung einer Anzeige bei der zuständigen Strafverfolgungsbehörde bei Verdacht auf Verstösse gegen § 20 WRFG;

3. den Beschluss betreffend Durchführung des Augenscheins und der Teilnahme daran;

4. den Beschluss über einen Verfahrenswechsel von Amtes wegen.

Die oder der Vorsitzende sowie die Schreiberin oder der Schreiber ist zuständig für:

1. den Erlass der erforderlichen verfahrensleitenden Verfügungen;

2. den Erlass von Verfügungen gemäss § 8c Abs. 2 WRFG;

3. den Erlass von Nichteintretens- und Abschreibungsverfügungen;

4. den Antrag an das Grundbuchamt betreffend Anmerkung der Mietzinskontrolle gemäss § 8b Abs. 1 WRFG und § 8f Abs. 2 WRFG;

5. die Durchführung des Kontroll- und Mietzinskontrollverfahrens gemäss § 26 und den Erlass der entsprechenden Verfügungen.

Im Reglement gemäss Abs. 1 können die Zuständigkeiten der Schreiberinnen und Schreiber gemäss Abs. 4 präzisiert werden.

Die Wohnschutzkommission ist für die Behandlung sämtlicher ihr durch das Gesetz zugewiesener Aufgaben zuständig.

Ihr Aufgaben- und Kompetenzbereich umfasst namentlich:

1. die Bewilligung der Begründung von Stockwerkeigentum bei bereits gebauten Liegenschaften mit vier oder mehr Wohnungen;

2. die Abfassung von Stellungnahmen und den eigenständigen Erlass von Verfügungen;

3. die Festlegung, die Grundbuchanmerkung und die Kontrolle von Auflagen gemäss dieser Verordnung für die Bewilligung;

4. den Entscheid über die maximalen Nettomietzinsen bei Ersatzneubau zu Gesuchen betreffend Bewilligung bei Abbruch gemäss § 7 WRFG;

5. die Durchführung des Meldeverfahrens (Einfaches Prüfungsverfahren) gemäss § 8c WRFG;

6. den Entscheid über die maximalen Mietzinsaufschläge gemäss §§ 8d und 8e WRFG bei Umbau, Renovation und Sanierung von bestehendem bezahlbarem Mietwohnraum;

7. die Kontrolle der Einhaltung der Auflagen gemäss der Bewilligung;

8. die Erstattung einer Anzeige bei der zuständigen Strafverfolgungsbehörde bei Verdacht auf Verstösse gegen § 20 WRFG.

Der Abbruch und der Ersatzneubau sowie die Zweckentfremdung von bestehendem Wohnraum setzen stets ein ordentliches Baubewilligungsverfahren voraus.

Die Verfahren vor der Wohnschutzkommission erfolgen schriftlich, ausser es gelangen abweichende Bestimmungen des WRFG oder dieser Verordnung zur Anwendung.

…

Verfügungen der Wohnschutzkommission können nach den Bestimmungen des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsrechtspflege (VRPG) vom 14. Juni 1928 beim Verwaltungsgericht angefochten werden.

Rekurse gegen Verfügungen in Bausachen sowie gegen Verfügungen, für welche die Koordinationspflicht nach dem Bundesgesetz über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) vom 22. Juni 1979 gilt, werden von der Baurekurskommission beurteilt.

Im Verfahren nach § 8e WRFG⁵ findet in der Regel ein Augenschein statt. In begründeten Fällen, namentlich wenn der Sachverhalt ohne Augenschein zweifelsfrei festgestellt werden kann, kann auf diesen verzichtet werden.

In den übrigen Verfahren kann die oder der Vorsitzende einen Augenschein anordnen, wenn dies zur Sachverhaltsfeststellung erforderlich erscheint.

Ein allfälliger Augenschein ist in Anwesenheit der Gesuchstellerin oder des Gesuchstellers und der Eigentümerschaft oder einer entsprechend bevollmächtigten Vertretung durchzuführen. Seitens Wohnschutzkommission ist die Teilnahme der oder des Vorsitzenden in Begleitung der Schreiberin oder des Schreibers zwingend. Die Gesuchstellerin oder der Gesuchsteller können die Teilnahme der paritätischen Dreierkammer gemäss § 14 Abs. 2 beantragen.

Die Gesuchstellerin oder der Gesuchsteller hat mit dem Gesuch darzulegen, welcher bestehende bezahlbare Mietwohnraum betroffen ist und ob dieser durch Wohnraum oder Mietwohnraum ersetzt wird.

Die Wohnschutzkommission orientiert sich bei der Festlegung der maximalen Netto-Mietzinsen des ersetzten bezahlbaren Mietwohnraums insbesondere an der Zimmeranzahl, der Landwertkategorie des Grundstücks und den entsprechenden maximalen Netto-Mietzinsen gemäss Anhang 2. Der Wohnraum ist der Mietzinskontrolle durch die Wohnschutzkommission gemäss § 8b WRFG unterstellt.

Nach Vollstreckbarkeit der Bewilligung erfolgt durch die Wohnschutzkommission der Antrag auf Anmerkung im Grundbuch gemäss § 8f Abs. 2 WRFG.

Die jeweils massgebenden Netto-Mietzinsen werden jährlich anhand der Formel in Anhang 2 ermittelt. Die Fachstelle Grundstücksbewertung ermittelt die Landwertkategorien und teilt diese der Wohnschutzkommission mit.

Die Wohnschutzkommission informiert private kantonale Organisationen im Kanton gemäss Anhang 3 in geeigneter Weise über bei ihr eingegangene Gesuche.

Ein angemessener Standard für Stockwerkeigentum besteht, wenn ein zeitgemässer Wohnstandard vorliegt, insbesondere wenn die Liegenschaft über eine Zentralheizung, sanitäre Einrichtungen in der jeweiligen Wohnungseinheit und die für einen Kochbereich notwendigen Anschlüsse für Energie, Wasser und Abwasser verfügt.

Als einfacher ordentlicher Unterhalt sind all jene Investitionen zu verstehen, welche der Vermieterschaft für die Erhaltung des Mietobjekts in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand (Art. 256 Abs. 1 OR⁶) notwendigerweise entstehen, ohne dass dabei eine Wertvermehrung gemäss Art. 14 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG)⁷ vom 9. Mai 1990 vorliegt oder seitens der Vermieterschaft geltend gemacht wird.

Nicht unter Abs. 1 fallende Investitionen entsprechen dem einfachen ordentlichen Unterhalt, wenn:

1. sie insgesamt 5'000 Franken pro Wohnung und Kalenderjahr nicht überschreiten und

2. für sie kein Mietzinsaufschlag gemäss dieser Verordnung geltend gemacht wird.

Massnahmen gemäss dieser Bestimmung sind weder bewilligungs- noch meldepflichtig nach WRFG.

Investitionen in Photovoltaik-Anlagen sind weder bewilligungs- noch meldepflichtig nach WRFG⁸.

Werden Photovoltaik-Anlagen im Rahmen von gemäss WRFG bewilligungspflichtigen Umbau-, Renovations- oder Sanierungsvorhaben realisiert, so werden die entsprechenden Investitionen bei der Bewilligung der maximalen Mietzinsaufschläge nicht berücksichtigt.

Den einfachen ordentlichen Unterhalt gemäss § 20 übersteigende Investitionen, für die kein Mietzinsaufschlag im Sinne dieser Verordnung geltend gemacht wird, sind der Wohnschutzkommission (WSK) innert drei Monaten nach Abschluss der Arbeiten zu melden.

Die Meldungen umfassen insbesondere:

1. die Bezeichnung der Liegenschaft und der betroffenen Wohnungen und deren Mieterschaften;

2. eine Übersicht über die durchgeführten Massnahmen;

3. die Bestätigung, dass aufgrund der Massnahmen gemäss lit. b keine Mietzinsanpassung erfolgt.

Die Wohnschutzkommission stellt Formulare zur Verfügung, mit denen sie die zu übermittelnden Angaben und Unterlagen präzisieren kann.

Die oder der Vorsitzende beziehungsweise die Schreiberin oder der Schreiber erlässt gestützt auf die Meldungen gemäss Abs. 2 eine Verfügung gemäss § 8c Abs. 2 WRFG.

Der maximale monatliche Mietzinsaufschlag gemäss WRFG⁹ entspricht der maximal zulässigen Mietzinserhöhung bei wertvermehrenden Investitionen und energetischen Verbesserungen gemäss Art. 269a lit. b OR¹⁰ und Art. 14 VMWG¹¹ mit folgenden Besonderheiten:

1. die gesamten Investitionen werden um die gemäss WRFG nicht bewilligungsfähigen Investitionen reduziert;

2. die gemäss lit. a bereinigten Investitionen gelten im Regelfall zu 40 % als wertvermehrend gemäss WRFG;

3. in begründeten Fällen kann für die Bestimmung der wertvermehrenden Investitionen gemäss WRFG ein höherer oder tieferer Prozentsatz zur Anwendung gelangen, insbesondere kann der Prozentsatz bei der Umsetzung von ökologischen Massnahmen und Bauweisen gemäss Anhang 4 erhöht respektive bei einem vergleichsweise hohen Unterhaltsanteil reduziert werden.

Die gemäss Abs. 1 lit. a – c bestimmten wertvermehrenden Investitionen werden mit dem kantonalem Überwälzungssatz gemäss Anhang 1 multipliziert und durch 12 geteilt.

Als nicht gemäss WRFG bewilligungsfähig gelten Investitionen in Umbau-, Renovations- und Sanierungsmassnahmen, die gemäss § 5 nicht den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung oder nicht der Voraussetzung des Kategorienverbleibs entsprechen.

Umbau-, Renovations- und Sanierungsmassnahmen können auch dann realisiert werden, wenn die betreffenden Investitionen gemäss Abs. 1 bei der Ermittlung des maximalen monatlichen Mietzinsaufschlags nicht berücksichtigt werden. Vorbehalten bleibt eine allfällig notwendige Bewilligung gemäss Bau- und Planungsgesetz (BPG)¹² vom 17. November 1999 oder der Kantonalen Gewässerschutzverordnung¹³ vom 12. Dezember 2000.

Der maximale monatliche Mietzinsaufschlag für Grundrissanpassungen, die zu einer Veränderung des Wohnungstyps, der Zimmeranzahl, der Wohnungsgrösse oder der Anzahl Wohnungen führen, wird grundsätzlich gemäss § 22 berechnet.

Die Wohnschutzkommission teilt den gemäss Abs. 1 ermittelten maximalen Mietzinsaufschlag sowie die bisherigen Netto-Mietzinsen unter den von den Grundrissanpassungen betroffenen Wohnungen auf. Die Gesuchstellerin oder der Gesuchsteller kann dazu im Bewilligungsgesuch einen Vorschlag unterbreiten.

Meldungen gemäss § 8c WRFG und Gesuche gemäss §§ 8d und 8e WRFG sind bei der Wohnschutzkommission einzureichen.

Setzt ein Umbau, eine Renovation oder eine Sanierung ein baurechtliches Verfahren nach BPG oder eine Kanalisationsbewilligung nach der Kantonalen Gewässerschutzverordnungvom 12. Dezember 2000¹⁴ voraus, so ist dieses im Vorfeld durchzuführen. Nach abgeschlossenem Baubewilligungs- oder Kanalisationsbewilligungsverfahren ist anschliessend bei der Wohnschutzkommission eine Meldung gemäss § 8c WRFG oder ein Gesuch um Bewilligung gemäss §§ 8d oder 8e WRFG einzureichen.

Die Gesuchstellerin oder der Gesuchsteller hat das für die Einleitung des Verfahrens entsprechende Gesuch oder die Meldung inklusive allfälliger weiterer erforderlicher Unterlagen einzureichen. Hierbei hat sich die Gesuchstellerin oder der Gesuchsteller dahingehend zu äussern, ob das Meldeverfahren (einfaches Prüfungsverfahren), das vereinfachte Bewilligungsverfahren oder das umfassende Bewilligungsverfahren beantragt wird.

Die oder der Vorsitzende kann einen Verfahrenswechsel von Amtes wegen oder auf Antrag der Gesuchstellerin oder des Gesuchstellers beschliessen und dafür erforderliche zusätzliche Angaben und Unterlagen einfordern.

Parteien des Bewilligungs- oder Meldeverfahrens sind die Gesuchstellerin oder der Gesuchsteller sowie die Eigentümerschaft. Der Mieterschaft und den privaten kantonalen Organisationen im Kanton gemäss Anhang 3 kommt im Bewilligungsverfahren keine Parteistellung zu.

Die Wohnschutzkommission informiert private kantonale Organisationen im Kanton gemäss Anhang 3 in geeigneter Weise über eingegangene Gesuche.

Die Verfügung der Wohnschutzkommission ist zeitgleich an die Gesuchstellerin oder den Gesuchsteller, die betroffene Mieterschaft sowie den privaten kantonalen Organisationen im Kanton gemäss Anhang 3 zuzustellen.

Nach Vollstreckbarkeit der Bewilligung erfolgt durch die Wohnschutzkommission die Anmerkung gemäss § 8b Abs. 1 WRFG¹⁵.

Mit der Ausführung der baulichen Massnahmen darf erst nach Vollstreckbarkeit der Bewilligungen begonnen werden.

Im vereinfachten Bewilligungsverfahren hat die Gesuchstellerin oder der Gesuchsteller durch eine Selbstdeklaration glaubhaft zu machen, dass die überwiegenden Bedürfnisse der Wohnbevölkerung und der Kategorienverbleib gemäss § 5 erfüllt sind.

Die Gesuchstellerin oder der Gesuchsteller übermitteln der Wohnschutzkommission für das Bewilligungsverfahren mindestens folgende Angaben und Unterlagen:

1. die Bezeichnung der Liegenschaft und der betroffenen Wohnungen und deren Mieterschaften;

2. eine Beschreibung des Liegenschaftszustands;

3. eine Liste der vorgesehenen Massnahmen;

4. eine auf die jeweils betroffenen Wohnungen aufgeschlüsselte Kostenschätzung der geplanten Massnahmen;

5. erhaltene oder beantragte Förderbeiträge;

6. gegebenenfalls und optional einen Vorschlag zur Aufteilung der Mietzinse nach Grundrissanpassungen gemäss § 22a Abs. 2.

Die Wohnschutzkommission stellt Formulare zur Verfügung, mit denen sie die zu übermittelnden Angaben und Unterlagen präzisieren kann.

Die oder der Vorsitzende prüft die Angaben und Unterlagen summarisch und ermittelt den maximalen Mietzinsaufschlag gemäss § 22.

Übersteigt der ermittelte maximale Mietzinsaufschlag die massgebende Pauschale gemäss § 8d Abs. 1 WRFG, ist der maximale Mietzinsaufschlag auf die Pauschale zu begrenzen und festzusetzen. Vorbehalten bleibt deren Senkung oder Erhöhung gemäss Abs. 6.

Wird durch die Gesuchstellerin oder den Gesuchsteller eine Senkung oder Erhöhung der Pauschalen gemäss § 8d Abs. 2 WRFG geltend gemacht und nachgewiesen, kann die Wohnschutzkommission diese um maximal 20 Prozentpunkte senken oder erhöhen.

Die Verfügung fasst die Umbau-, Renovations- und Sanierungsmassnahmen sowie den ermittelten Mietzinsaufschlag kurz zusammen. Die Nichtberücksichtigung von Umbau-, Renovations- oder Sanierungsmassnahmen ist zu begründen.

Wenn sich Grundsatzfragen stellen, kann die oder der Vorsitzende das Verfahren einer paritätischen Dreierkammer zum Entscheid zuweisen.

Im umfassenden Bewilligungsverfahren hat die Gesuchstellerin oder der Gesuchsteller nachzuweisen, dass die überwiegenden Bedürfnisse der Wohnbevölkerung und der Kategorienverbleib gemäss § 5 WRFG¹⁶. erfüllt sind.

Die Gesuchstellerin oder der Gesuchsteller übermitteln der Wohnschutzkommission für das Bewilligungsverfahren mindestens folgende Angaben und Unterlagen:

1. die Bezeichnung der Liegenschaft und der betroffenen Wohnungen und deren Mieterschaften;

2. eine Beschreibung des Liegenschaftszustands;

3. eine Liste der vorgesehenen Massnahmen inkl. Nachweis, dass diese die überwiegenden Bedürfnisse der Wohnbevölkerung und den Kategorienverbleib gemäss § 5 erfüllen;

4. eine auf die jeweils betroffenen Wohnungen aufgeschlüsselte Kostenschätzung der vorgesehenen Massnahmen;

5. erhaltene oder beantragte Förderbeiträge;

6. gegebenenfalls und optional einen Vorschlag zur Aufteilung der Mietzinse nach Grundrissanpassung gemäss § 22a Abs. 2.

Die Wohnschutzkommission stellt Formulare zur Verfügung, mit denen sie die zu übermittelnden Angaben und Unterlagen präzisieren kann.

Die Wohnschutzkommission tritt auf ein Gesuch im umfassenden Bewilligungsverfahren ein, wenn die Gesuchstellerin oder der Gesuchsteller nachweist, dass:

1. durch das Umbau-, Renovations- oder Sanierungsvorhaben eine Energieeinsparung von 15 % gemäss Anhang 5 erzielt wird;

2. die Liegenschaft zum Zeitpunkt der Gesuchseinreichung bereits die GEAK Gebäudehülleneffizienzklasse B aufweist oder

3. die gleichzeitige Erfüllung der Voraussetzung gemäss lit. a aufgrund erschwerter oder zeitlich dringlicher baulicher Bedingungen oder Vorgaben insbesondere betreffend Denkmalschutz, Hindernisfreiheit, Erdbebenertüchtigung oder Gebäudekontamination unverhältnismässig wäre.

Umbau-, Renovations- und Sanierungsmassnahmen, die zu einer bedeutenden Energieeinsparung gemäss Abs. 4 lit. a beitragen, sind den ökologischen Massnahmen gemäss § 5 Abs. 4 bei der Bewilligungserteilung gleichgestellt.

Die Wohnschutzkommission überprüft die Angaben und Unterlagen und ermittelt den maximalen Mietzinsaufschlag gemäss § 22.

1. …

2. …

3. …

4. …

5. …

…

…

…

Die Mietzinskontrolle für die Dauer von fünf Jahren beginnt bei baubewilligungspflichtigen Vorhaben ab dem Zeitpunkt der definitiven Nutzungsfreigabe. Bei nicht baubewilligungspflichtigen Vorhaben beginnt die Mietzinskontrolle für die Dauer von fünf Jahren ab der Mitteilung der Gesuchstellerin oder des Gesuchstellers über den Abschluss der Bauarbeiten an die Wohnschutzkommission.

Die Wohnschutzkommission kontrolliert die Einhaltung der von ihr festgelegten Auflagen sowie die Einhaltung der Verfügung stichprobenartig und auf entsprechende Mitteilung hin.

Die Eigentümerschaft hat der Wohnschutzkommission auf entsprechende Aufforderung hin fristgerecht die verlangten Angaben sowie sämtliche geeigneten Unterlagen zur Kontrolle zu übermitteln.

Die Wohnschutzkommission hält in einer Verfügung fest:

1. die Einhaltung oder Nichteinhaltung der Auflagen beziehungsweise der Verfügung;

2. bei Nichteinhaltung den festgestellten Verstoss sowie den nächsten verbindlichen Kontrolltermin;

3. den Hinweis auf die Strafbarkeit nach § 20 WRFG¹⁷.

Stellt die Wohnschutzkommission einen Verstoss gegen § 20 WRFG fest, kann sie Anzeige bei der zuständigen Strafverfolgungsbehörde erstatten.

Werden während bestehender Kontrollfrist die maximal zulässigen Mietzinsaufschläge im vereinfachten Bewilligungsverfahren, die Ermittlungsmethoden der Mietzinsaufschläge oder die maximalen Netto-Mietzinsen bei Ersatzneubau im WRFG¹⁸ oder dieser Verordnung angepasst, bleibt der bisherige maximale Mietzinsaufschlag beziehungsweise der Netto-Mietzins gemäss der Verfügung der Wohnschutzkommission unverändert massgebend. Es besteht kein Anspruch der Eigentümerschaft zur Anpassung der bisherigen Verfügung.

Endet während noch bestehender Kontrollfrist die Wohnungsnot gemäss § 4 Abs. 4 WRFG, enden auch die von der Wohnschutzkommission verfügten Auflagen und die Kontrollpflicht.

Wird während laufender Mietzinskontrolle ein erneutes Gesuch um Bewilligung eines Umbaus, einer Renovation oder einer Sanierung gestellt, so hat die Gesuchstellerin oder der Gesuchsteller zu begründen, weshalb die baulichen Massnahmen nicht bereits anlässlich des letzten Gesuches berücksichtigt beziehungsweise vorgesehen wurden und weshalb die baulichen Massnahmen noch vor Ende der Mietzinskontrolle ausgeführt werden müssen.

Erachtet die Wohnschutzkommission die Begründung gemäss Abs. 1 als genügend und mit den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung vereinbar, so prüft sie das Gesuch und legt unter Berücksichtigung der genehmigten Mietzinsaufschläge des letzten Gesuches einen neuen Mietzinsaufschlag fest. Die Mietzinskontrolle beginnt erneut für die Dauer von fünf Jahren.

Für die Kontrolle und Mietzinskontrolle kann eine Gebühr zwischen Fr. 150 und Fr. 1’000 erhoben werden.