ACJC/1171/2008

A.

Par jugement du 10 mars 2008, communiqué aux parties par pli du greffier du 25 avril 2008, le Tribunal des baux et loyers a statué sur la requête en réduction de loyer et exécution de travaux en raison de défauts affectant l'appartement de 4,5 pièces loué par Y______ à X______ dans l'immeuble sis 5, chemin ______ au Grand-Lancy (Genève).

Le Tribunal a constaté l'existence d'un défaut sous la forme de problèmes thermiques dans l'appartement, de différences de températures sur les parois extérieures et d'apparition de moisissures à plusieurs endroits. Il a retenu que ces phénomènes avaient une origine structurelle liée à la nature du bâtiment. En fonction de ces constatations, le Tribunal a réduit le montant du loyer de l'appartement de 50% dès le 1er avril 2003, le fixant à 610 fr. par mois, charges comprises, jusqu'à complète exécution des travaux nécessaires à la bonne isolation externe et interne de l'appartement (ch. 1). Il a en conséquence ordonné aux Services financiers du Pouvoir judiciaire de restituer au locataire la somme de 9'760 fr. (16 mois à 610 fr.) et le solde des loyers consignés à X______ (ch. 2). Le Tribunal a en outre donné acte à X______ de son engagement à effectuer différents travaux dans la cuisine et la salle de bains (ch. 3) et l'a condamnée à supporter les frais d'interprète de la procédure arrêtés à 100 fr. (ch. 4 et 5). Enfin, les parties ont été déboutées de toutes autres conclusions (ch. 6).

B.

Par acte déposé au greffe de la Cour le 25 avril 2008, X______ a formé appel de ce jugement dont elle demande l'annulation des chiffres 1, 2 et 4 à 6 du dispositif.

Sans contester l'existence d'un défaut ayant pour origine une humidité trop importante dans l'appartement du locataire, la bailleresse conclut à ce que la réduction de loyer soit limitée à 10% à compter du 1er avril 2003 et à ce qu'aucune réduction de loyer ne soit accordée durant la saison chaude débutant en avril et se terminant en septembre de chaque année. X______ conclut également à ce qu'il soit ordonné à Y______ de respecter les mesures élémentaires permettant d'éviter l'aggravation du défaut, à savoir en particulier le maintien dans l'appartement d'une température ambiante et d'une aération naturelle. Elle requiert enfin que la réduction de loyer soit supprimée si Y______ ou sa famille ne respectait ou refusait de suivre les mesures élémentaires décrites ci-dessus.

Dans sa réponse, Y______ a conclu à la confirmation du jugement entrepris.

Lors de l'audience du 16 juin 2008, les parties ont plaidé par le biais de leur avocat, persistant dans les termes de leurs précédentes conclusions. En plaidant, X______ a proposé, en attendant de trouver une solution définitive à l'élimination des défauts, de nettoyer à ses frais les moisissures et de procéder au nettoyage des parties touchées de l'appartement. Cette proposition a encore été réitérée au locataire par courrier du 1er juillet 2008.

C.

Les faits pertinents suivants ressortent du dossier :

a. Par contrat du 6 avril 1995, Y______ est devenu sous-locataire d'un appartement de 4,5 pièces situé au 1er étage de l'immeuble sis 5, chemin ______ au Grand-Lancy (Genève) dont X______ est propriétaire. Le loyer d'origine a été fixé à 635 fr. par mois. L'immeuble a été construit en 1930 et se trouve inscrit au recensement des logements économiques du canton de Genève établi en 2004; la valeur patrimoniale attribuée au bâtiment, selon l'histoire et la description générale de l'objet, est "exceptionnelle".

Le 19 mai 1998, X______ a directement remis à bail à Y______ l'appartement qu'il occupait. Le bail a été conclu pour une durée initiale d’un an et dix mois, soit du 1er mars 1997 au 31 décembre 1998 et se renouvelle ensuite tacitement d’année en année. Le loyer annuel, charges comprises, a été fixé à 14'640 fr., dès le 1er avril 1999, à la suite de la rénovation complète de l'appartement, incluant la pose de nouvelles fenêtres de bonne qualité et étanches.

b. Par lettre signature du 15 mars 2003, le locataire s'est plaint auprès de la régie de la présence de fissures, ainsi que d'humidité et de moisissures sous les fenêtres de son appartement. Après avoir procédé à une visite des lieux le 7 mai 2003, la régie alors en charge de l'immeuble a commandé des travaux de peinture des murs et plafonds de plusieurs pièces ainsi que la réfection des soubassements de fenêtres des chambres, salon et cuisine avec pose de plaques d'isolation.

Ces travaux ont été exécutés au courant du mois de novembre 2004, par l'intermédiaire de la nouvelle régie en charge de l'immeuble.

Le 22 décembre 2004, à la requête de Y______, la régie a procédé à un nouveau transport sur place. Le locataire a alors sollicité l'isolation des cinq soubassements de fenêtres, des travaux de peinture ainsi que la dépose de catelles dans la salle de bains. Le 17 janvier 2005, la propriétaire confirmait la présence de taches d'humidité dans l'appartement, malgré les précédents travaux d'isolation. Afin de diminuer le taux d'humidité, elle appelait le locataire à aérer régulièrement les locaux.

c. Différentes interventions techniques ont eu lieu dans l'appartement depuis 2005.

aa. Selon l'expertise du 15 février 2005 de la société A______ SA, mandatée par la propriétaire, des mesures de température et d'humidité ont été prises dans l'appartement entre le 18 et le 25 janvier 2005. La température moyenne s'élevait à plus de 23°C avec des pics à 25°C chaque jour aux alentours de midi et minuit. Quant à l'humidité ambiante, elle était en moyenne de 48%, avec des pics à 55% entre 6 heures et 9 heures du matin.

Cette expertise conclut à l'existence d'un phénomène de condensations superficielles lié à deux paramètres: les conditions de vie à l'intérieur de l'appartement et la température de surface des faces intérieures des parois du local considéré. Ce second paramètre dépend de la température extérieure et est directement lié aux performances thermiques du matériau et donc de la composition des parois. Des solutions techniques étaient proposées pour pallier le problème structurel du bâtiment et supprimer les ponts thermiques. Par ailleurs, la société A______ SA recommandait de diminuer de 2 degrés la température ambiante de l'appartement.

Ce rapport a été confirmé sous la foi du serment par son auteur, technicien en bâtiment. Celui-ci a précisé que, lors de son intervention, la ventilation mécanique de l'appartement fonctionnait mal dans la cuisine et pas du tout dans la salle de bains. Il a ainsi émis l'hypothèse selon laquelle ce dérèglement de la ventilation avait favorisé l'apparition de moisissures.

bb. La propriétaire a ultérieurement mandaté la société B______ SA pour établir un avis technique en vue de lutter contre les problèmes d'isolation de l'immeuble en question. Le 30 mars 2006, cette société a relevé que l'humidité constatée sur les murs extérieurs de l'immeuble était d'origine intérieure, les condensations se trouvant le plus souvent sur des parties de mur cachées par du mobilier. Pour des raisons constructives, l'isolation thermique insuffisante des murs de la façade ne pouvait pas être compensée par une isolation intérieure.

Entendu en qualité de témoin, l'auteur de cette expertise a indiqué que le problème rencontré dans cet appartement est principalement dû au mode de vie actuel des locataires. A son avis, les solutions techniques qu'il proposait, à savoir l'isolation extérieure de la façade ou l'amélioration de la ventilation ne garantissaient pas la disparition de l'humidité si le mode de vie actuel des habitants - impliquant une température des pièces trop élevée - ne changeait pas. Enfin, s'agissant de l'isolation extérieure, celle-ci est contraire aux prescriptions en matière de protection du patrimoine.

cc. Le 15 février 2007, le Service cantonal de toxicologie industrielle et de protection contre les pollutions intérieures (ci-après: STIPI) du Département du territoire est intervenu dans l'appartement à la suite d'une plainte du locataire.

Selon le rapport établi le 19 mars 2007, d'importantes moisissures sont visibles sur les murs extérieurs du salon et des trois chambres à coucher, surtout sous les fenêtres. Il a par ailleurs été constaté que la ventilation de la cuisine et de la salle de bains semblait mal réglée, le débit d'air étant inconstant. De l'avis du Service concerné, le positionnement des radiateurs sur les murs adjacents aux fenêtres et non sur les murs extérieurs ainsi que le mauvais fonctionnement de la ventilation étaient responsables du problèmes de moisissures. Le Service relevait cependant la présence d'une température excessive dans l'appartement, ce qui devait amener les locataires à régler les radiateurs, voire à les couper.

Le Service a conclu à la nécessité de procéder à des travaux d'assainissement des moisissures ainsi qu'à la mise en conformité de la ventilation. Il a également souligné que l'état actuel de l'habitation faisait craindre des risques tels que le développement d'allergies, une intoxication chronique due aux émanations des moisissures (endotoxines, glucanes), des dégâts irréparables sur les habits, meubles et autres objets et une odeur de moisi désagréable.

d. Des problèmes d'humidité et de moisissures ont été constatés dans d'autres appartements du même immeuble et d'immeubles voisins.

C______, qui habite dans l'un des immeubles situés en face de celui de Y______, s'est plaint depuis 2002 de problèmes d'humidité dans son appartement. Il a précisé que toutes les pièces de son logement étaient touchées par ce phénomène. Le régisseur en charge de cet immeuble en 2004 et 2006 se souvient avoir visité l'appartement de C______ vers fin 2005, début 2006: des pâtes étaient alors en train de cuire dans la cuisine, toutes fenêtres fermées, de sorte que de l'eau dégoulinait sur les vitres. De l'avis du régisseur, le problème d'humidité provenait donc de l'utilisation faite de l'appartement par son locataire.

D______, ancien voisin de palier de Y______ entre décembre 2000 et mars 2007, a également connu des problèmes d'humidité dans son appartement: les murs au-dessous des fenêtres, de même que les plafonds de la cuisine et de la salle de bain s'effritaient. En outre, il y avait quelques moisissures derrière les meubles de la chambre à coucher. A la fin de l'année 2006, la propriétaire avait installé un radiateur supplémentaire à la cuisine.

Le régisseur en charge de l'immeuble a déclaré que les relations avec Y______ étaient difficiles: les représentants de la régie avaient de la peine à entrer dans l'appartement et à rechercher des solutions avec l'intimé. Il a, en particulier, confirmé avoir proposé plusieurs appartements à Y______ en novembre 2005, mais sans succès. Par ailleurs, la régie avait recommandé aux locataires de dégager les meubles posés contre le mur froid et d'ouvrir plus souvent les fenêtres.

e. A compter du mois de mai 2005, Y______ a consigné l'entier de son loyer et de ses charges.

Par requête déposée le 27 mai 2005 devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, Y______ a assigné X______ en validation de consignation de loyer, en exécution de travaux et en réduction de loyer à raison de 80%. Par décision du 19 avril 2006, la Commission de conciliation a réduit de 50% le loyer de l'appartement, ordonné la libération des loyers consignés à due concurrence, ordonné à X______ d'exécuter dans les règles de l'art les travaux nécessaires à la bonne isolation externe ou interne de l'appartement et aux conséquences du phénomène d'humidité sur les murs et plafonds, ceci dans les meilleurs délais. Enfin, le locataire a été autorisé à déduire directement de son loyer la somme de 610 fr. aussi longtemps que ces travaux ne serait pas exécutés.

Par acte du 19 mai 2006, X______ a formé recours contre cette décision. Après un échange d'écritures, des enquêtes et des conclusions motivées, le Tribunal a rendu le jugement dont est appel.

D.

L'argumentation juridique des parties sera examinée ci-après, dans la mesure utile.