ACJC/1292/2008

Par jugement JTBL/315/2008, rendu le 3 mars 2008 et notifié par plis recommandés du 7 du même mois, le Tribunal des baux et loyers a, sur demande principale du locataire: déclaré valables les congés notifiés le 2 décembre 2002 à X______ pour les appartements sis au 1er, 2ème et 3ème étage, de l'immeuble 2-2bis, rue ______ à Genève et, sur demande reconventionnelle du bailleur, l'a condamné à verser à Y______ 19'760 fr. avec intérêts à 5% dès le 1er avril 2004. Les parties ont été déboutées de leurs autres conclusions.

Ce jugement est consécutif à une requête en annulation de résiliation de bail, subsidiairement en prolongation de bail, formée par X______ et à une demande reconventionnelle de Y______, actuel propriétaire de l'immeuble, en paiement de 41'839 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 1er avril 2004, au titre d'arriérés de loyer et d'indemnités pour occupation illicite pour la période courant de mars 2002 à février 2006 inclus.

X______ appelle de cette décision par acte déposé le 23 avril 2008 au greffe de la Cour. Il conclut, ce jugement étant mis à néant, à ce que la Cour : sur demande principale, annule les congés notifiés le 2 décembre 2002 et relatifs aux appartements au 1er, 2ème et 3ème étage de l'immeuble sis 2-2bis rue ______, avec suite de dépens, et, sur demande reconventionnelle, déboute Y______ de toutes ses conclusions. Subsidiairement, il sollicite l'ouverture de probatoires.

L'intimé Y______ conclut au rejet de l'appel et forme appel incident, sollicitant, sur demande reconventionnelle et avec suite de dépens, d'une part, la condamnation de X______ à lui verser 157'000 fr. et 225'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 15 avril 2005 à titre de loyer et une indemnité mensuelle pour occupation illicite de 3'000 fr. dès décembre 2005 et jusqu'au jour du prononcé de l'arrêt et, d'autre part, l'évacuation de X______ des locaux qu'il occupe encore dans l'immeuble considéré, le jugement étant confirmé pour le surplus.

X______ conclut au rejet de l'appel incident.

Lors des plaidoiries devant la Cour, Y______ a fait valoir que ses conclusions contenaient une erreur de plume, en ce sens que le dies a quo de l'indemnité de 3'000 fr. mensuelle était réclamée dès le 1er juin 2008. Il a en outre invoqué le fait qu'il avait déposé une demande d'autorisation tendant à la démolition/reconstruction de l'immeuble et que les squatters occupant une partie des locaux avaient récemment été évacués. Pour le surplus, les parties ont persisté dans leurs arguments et conclusions.

Les éléments suivants résultent du dossier :

A.

a. Le 26 août 1994, X______ et A______, alors propriétaire de l'immeuble sis 2- 2bis rue ______ à Genève, ont conclu deux conventions, d'une teneur identique, portant l'une sur un appartement de 3 pièces au 2ème étage, l'autre sur un appartement 5 pièces au 3ème étage de l’immeuble sis 2, rue ______, à Genève.

Ces conventions ont la teneur suivante :

"Je soussigné (soit X______), reconnais avoir pris possession de l'appartement de 3 pièces au 3ème étage depuis le 24 août 1994 (respectivement l'appartement de 5 pièces au 3ème étage dès le 16 août 1994), pour le compte de mes employés.

Monsieur A______, propriétaire de l'immeuble précité, est d'accord de mettre à ma disposition et à bien plaire l'appartement ci-dessus, pour la somme mensuelle de 400 fr. (respectivement 600 fr.) payable à B______ (…).

Je m'engage également à régler les frais d'eau et d'électricité auprès des Services industriels ainsi que toutes les charges communes.

Je m'engage enfin à accepter de quitter ce logement dans le mois qui suit un seul avis placardé sur la porte d'entrée et envoyé sous pli recommandé, sans condition ni indemnité.

Je m'engage à ne pas céder la présente convention en faveur d'une tierce personne et à ne pas loger une autre personne dans ce logement sans que celle-ci soit au bénéfice du même type de convention, laquelle n'est pas transmissible.

Je m'engage à ne pas causer de dommages extérieurs à l'immeuble ni à poser de banderoles ou de "sprayages".

En cas d'amélioration du logement par moi-même, je m'engage à ne pas réclamer d'indemnités et à en avertir Monsieur A______ avant l'exécution de travaux. "

b. Par ailleurs, par contrat de travail du 7 décembre 1994, A______ a confié à X______ la conciergerie, à temps partiel, de l’immeuble sis 2, rue recte 2) ______; il n'est pas contesté qu'il lui a alors mis à disposition un appartement de 3 pièces sis au 1er étage de l’immeuble. Le salaire mensuel de X______ était fixé à 260 fr. et la valeur de la prestation en nature, correspondant à la mise à disposition du logement, à 300 fr. Le contrat de travail prévoit un délai de résiliation de deux mois pour la fin d'un mois de la première à la neuvième année de service et de 3 mois pour la fin d'un mois, dès la dixième année.

c. Enfin, par convention du 3 août 1999, B______, en charge de la gestion de l'immeuble, a autorisé X______, à bien plaire et à titre gracieux, à utiliser le jardin de l’immeuble sis 2-2bis rue ______, jusqu’à la date à laquelle devaient commencer des travaux de rénovation du bâtiment en cause, étant précisé que X______ était informé qu’une autorisation de rénovation et de transformation de l’immeuble avait d’ores et déjà été délivrée par le DAEL (aujourd’hui DCTI). Il est constant que les travaux autorisés, dont la nature n'a pas été précisée, n'ont finalement pas été entrepris.

En relation avec la conclusion de ces différentes conventions, C______, employé de B______ jusqu'à fin mai 2003, a expliqué que A______ avait le projet de démolition/reconstruction relatif à l'immeuble, mais que les autorisations se faisaient attendre. Le bâtiment se trouvait dans un état de vétusté important et le propriétaire ne voulait pas engager de travaux dans l’attente de l'autorisation requise. Pour éviter que l'immeuble ne soit squatté, il avait été décidé de conclure avec X______ des "baux de confiance" portant sur quelques appartements, X______ devant verser un loyer et quitter les lieux dans l’hypothèse de l’obtention de l’autorisation de construire.

B.

A______ est décédé le 16 août 2000.

Sa succession a été répudiée et liquidée par voie de faillite, D______ et E______ étant désignés comme administrateurs spéciaux de la faillite.

B______ a continué à s'occuper de la gérance de l'immeuble.

C.

Le 2 avril 2002, X______ s'est plaint à B______ d'avoir reçu un "rappel relatif aux appartements" loués. Faisant référence à un entretien du 10 mars précédent, il a rappelé qu'il avait été convenu qu'il ne paierait plus aucun loyer à dater du 1er janvier 2002, ce pour une durée indéterminée, et qu'en lieu et place, il prendrait à sa charge les réparations des appartements.

X______ relève dans ce courrier qu'en temps de pluie, l'eau entre dans les appartements, que le chauffage ne fonctionne plus, "etc."

Dans un courrier du 12 juin 2002, X______, faisant référence à un nouvel entretien ayant eu lieu dans l'immeuble, a confirmé à la régie qu'à teneur d'un accord intervenu entre lui-même, la régie et F______ (créancière de la succession A______), étant donné l'état des immeubles 2-2bis rue ______, il ne paierait plus aucun loyer dès le 1er janvier 2002, qu'en échange il entreprendrait des travaux (tels que peinture, eau chaude, chauffage, électricité etc.) pour une somme équivalent à 15'600 fr. l'an et fournirait chaque année un justificatif des travaux effectués et leur prix.

Ce courrier mentionne en annexe un récapitulatif des loyers déjà versés en 2002, des factures relatives à la dératisation de l'immeuble ainsi qu'un devis. Aucune de ces annexes n'a été produite à la procédure. Sans être contesté, X______ a toutefois allégué, dans sa requête introductive, qu'il s'était régulièrement acquitté des loyers de janvier et février 2002, ce qui résulte d'ailleurs également du décompte de régie produit par sa partie adverse, qui fait état d'un solde dû de 10 mois de loyer pour l'année 2002.

D.

Le 3 septembre 2002, un incendie d’origine criminelle est survenu dans l’immeuble, détruisant le toit, la charpente, les combles ainsi que l’appartement de

5 pièces sis au 3ème étage et endommageant partiellement les autres appartements mis à disposition de X______. Les dégâts ont été qualifiés "d'importants" par C______, chargé à l'époque de la gestion de l'immeuble. A teneur d'un rapport établi par les squatters ayant par la suite investi une partie de l'immeuble, la toiture, les combles et le troisième étage de l'immeuble étaient sérieusement touchés; la seule mesure prise avait été la pose d'une bâche sur le toit, mais les gravats n'avaient pas été évacués et les travaux de consolidation de la charpente n'avaient pas été entrepris; quantité d'eau s'infiltrait ainsi dans la maison par temps de pluie. Les squatters disaient avoir évacué les gravats, sécurisé la toiture et les combles, réhabilité les appartements dévastés et effectué des travaux de rafraîchissement de l'ensemble de l'immeuble (peinture, remise en état des plafonds et parquets, électricité, plomberie, vitres, plâtre), entretenu les coursives et la cour de l'immeuble, enfin procédé au maintien d'une température constante dans l'immeuble et effectué des dératisations chaque année entre 2003 et 2006.

Le 5 septembre 2002, la régie a prié X______ de cesser d’utiliser le jardin, la cheminée de l’immeuble risquant de s’effondrer des suites de l’incendie survenu deux jours auparavant.

Le 17 septembre 2002, la Police des constructions a constaté la présence d’une terrasse avec cabane aménagée en cuisine, publiquement exploitée dans le jardin entourant le bâtiment. Ordre a alors été donné d’interrompre immédiatement l’exploitation de ladite terrasse, interdiction que l'administration de la faillite a communiquée à X______.

Le 18 octobre 2002, X______ a réclamé à l’administration spéciale de la faillite paiement de 30'000 fr. au titre de dommage subi par son mobilier et ses affaires personnelles en raison de l’incendie survenu le 3 septembre 2007. Il a relevé dans son courrier que l'appartement du 3ème étage avait été "ravagé", l'incendie ayant détruit tant le toit que les combles, et qu'il demeurait inutilisable. Les occupants des appartements des 1er et 2ème étage, après remise en état par ses soins, avaient en revanche pu réintégrer les lieux le 16 octobre 2002. Il avait ainsi été contraint de reloger temporairement ses employés, ce qui avait entraîné 2'150 fr. de frais, dont il réclamait également indemnisation. A cela s'ajoutaient les frais de relogement des employés qui occupaient l'appartement au 3ème étage, frais qui couraient toujours.

Relevant que le toit et la charpente de l'immeuble étaient totalement détruits, et que l'immeuble n'était protégé que par une bâche de plastique, X______ réservait dès lors ses droits pour tout dommage qui pourrait survenir si l'administration spéciale de la faillite n'effectuait pas rapidement les travaux de remise en état nécessaire. Il sollicitait en outre que des travaux de peinture et le changement des moquettes soient rapidement effectués dans les appartements des 1er et 2ème étage, et que le chauffage, endommagé par l'incendie, soit rapidement remis en l'état.

Le 18 octobre 2002, X______ a effectué un nouveau décompte de son dommage, qu'il a arrêté à 78'950 fr., montant qu'il déclarait produire dans la faillite de la succession. Ce montant comprend le relogement des occupants de l'appartement de 5 pièces du 3ème étage pour une durée approximative de 18 mois.

Devant les premiers juges, X______ a allégué, sans toutefois étayer son dire, qu'à la suite de l'incendie ses employés auraient pu réintégrer les appartements du 1er et du 2ème étage dès d'octobre 2002 à mars 2003. Les trois appartements auraient ensuite "temporairement" été occupés par des squatters dès le 9 mars 2006; lui-même aurait repris possession de l'appartement de 3 pièces au 2ème étage en décembre 2005, et l'occuperait encore actuellement, ce que Y______ conteste.

Il ne résulte pas de la procédure que l'administration de la succession faillie ou la régie en charge de l'immeuble ait réclamé quelque loyer ou indemnité pour occupation illicite à X______ postérieurement à mars 2002. Il n'est pas non plus soutenu qu'une telle créance à l'encontre de X______ ait été portée à l'état de collocation dressé dans le cadre de la faillite de la succession de A______, ni qu'elle ait été cédée à Y______ lorsqu'il a acquis l'immeuble.

E.

Le 2 décembre 2002, B______ a :

- résilié le contrat de conciergerie de X______ pour le 31 mars 2003, joignant à la lettre de résiliation un avis officiel de résiliation de bail pour la même date, portant sur l'appartement de 3 pièces au 1er étage de l’immeuble sis 2-2bis, rue ______;

- par avis officiel, déclaré résilier pour le 31 mars 2003 le bail de l’appartement de 3 pièces sis au 2ème étage de l’immeuble, motivant ce congé par le fait que l'appartement était devenu dangereux à la suite de l'incendie du 3 septembre 2002 et par le non-respect de la convention du 26 août 1994;

- informé X______ que la convention du 26 août 1994 relative à l'appartement de 5 pièces au 3ème étage était éteinte, en raison de l'impossibilité objective d'exécution, l'appartement ayant été détruit lors de l'incendie du 3 septembre 2002;

- enfin, retiré à X______ l'autorisation accordée le 3 août 1999 d’utiliser le jardin avec effet au 31 mars 2003.

C'est le lieu de préciser que postérieurement à ces résiliations, l'immeuble 2-2bis rue ______ a été vendu aux enchères le 12 décembre 2005 et acquis à cette occasion par Y______.

C'est également le lieu de préciser que les parties aux conventions de 1994 étaient conscientes du fait que X______ utilisait les appartements mis à sa disposition pour y loger des employés, ainsi qu'il résulte du texte même des conventions. La procédure ne permet par ailleurs pas de déterminer quels locaux X______ et/ou ses employés occupent encore actuellement, les dires des parties à ce sujet n'étant ni concordants, ni d'ailleurs précis et les probatoires n'ayant pas porté sur le sujet. Plus spécifiquement, X______ admet que l'appartement de 5 pièces au 3ème étage a, jusqu'en 2005, été occupé par des squatters, et son dire, à teneur duquel il l'occuperait actuellement, est contesté par l'intimé.

F.

Par requêtes du 10 décembre 2002, X______ a contesté les résiliations du 2 décembre 2002 devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, sollicitant leur annulation et subsidiairement une prolongation de bail

Ces causes sont demeurées pendantes devant la Commission de conciliation jusqu'au 19 janvier 2006, date à laquelle cette autorité a ordonné leur jonction, a déclaré valables les congés notifiés le 2 décembre 2002 avec effet au 31mars 2003, enfin a débouté X______ de ses conclusions en prolongation de bail. A l'appui de cette décision, la Commission a retenu qu'aucune circonstance ne permettait de considérer que les congés seraient contraires aux règles de la bonne foi. Aucune prolongation de bail ne se justifiait, dans la mesure où X______ n’occupait pas personnellement les lieux et où il avait bénéficié d'une prolongation "de fait" de près de deux ans et demi.

Par requête du 15 février 2006, X______ a contesté la décision de la Commission devant le Tribunal des baux et loyers, concluant principalement à l’annulation des congés notifiés le 2 décembre 2002 et réclamant subsidiairement une prolongation de bail "conforme à l'art. 272b CO".

En substance, il a fait valoir que les congés en cause avaient été donnés en rétorsion au fait qu'il a avait fait valoir de bonne foi des prétentions qui découlaient du bail. Il a par ailleurs invoqué la nullité de son engagement, pris aux termes des conventions conclues en 1994, de quitter les appartements mis à sa disposition dès première réquisition de la régie.

G.

Y______ a conclu à la confirmation de la décision de la Commission de conciliation et, à titre reconventionnel, a réclamé la condamnation de X______ à lui verser 41'839 fr. 80 au titre de loyer et d'indemnités pour occupation illicite dus à fin février 2006.

A l’appui de ses conclusions, il a fait valoir que les prétentions formulées par X______ n'avaient pas été émises de bonne foi; plus spécifiquement, il a allégué que les appartements de 3 pièces aux 1er et 2ème étages de l’immeuble en cause avaient été investis à la fin de l’année 2002 par des squatters, contre lesquels plainte pénale avait été déposée. Les conventions conclues en 1994 avec X______ devaient en outre être comprises comme une mise à disposition précaire des lieux et non comme un contrat de bail à durée indéterminée. X______ devait enfin être condamné à verser les loyers ayant couru de mars 2002 à février 2006, l'existence et la validité de l'accord conclu en avril 2002 étant contestées et X______ n'ayant pas démontré avoir effectué les réparations auxquelles il disait s'être engagé.

H.

Le locataire s'est opposé aux conclusions reconventionnelles. Il a allégué avoir réalisé, au 19 mai 2006, des travaux dans l'immeuble pour un montant totalisant 50'000 fr. et ayant principalement consisté en l'installation de six radiateurs dans trois appartements et de tuyauterie, en le remplacement de chaudières à gaz en 2002, notamment dans l'appartement de 3 pièces, en divers travaux de peinture et de menuiserie, ainsi qu'en le changement des vitres dans plusieurs appartements; à cela s'ajoutait la réhabilitation de 2 appartements de 3 pièces après l'incendie.

Sur le sujet, X______ a produit une facture du 20 août 2002 de la société G______ SA, pour un montant de 7'255 fr. 45 en relation avec le remplacement d'une chaudière à gaz, travaux qu'il indique avoir été exécutés en juillet 2002.

Les témoignages suivants ont en outre été recueillis par les premiers juges :

- H______, monteur en chauffage, a déclaré avoir, à la fin des années 90, changé ou réparé certains radiateurs dans l'immeuble, pour un coût estimé à 6'000 fr.

- I______, gypsier-peintre, a déclaré avoir établi pour X______, avant 2002, un devis pour des travaux de peinture à exécuter dans deux appartements, mais n'avoir finalement pas exécuté ceux-ci.

- J______, ingénieur, a déclaré avoir effectué des travaux dans l’immeuble, en particulier lors de deux interventions urgentes. Les travaux accomplis (représentant 10'000 fr. environ à la charge de X______ sur une période de quinze ans) n'avaient pas fait l’objet d’une facturation séparée, mais avaient été intégrés dans la facturation relative à des travaux effectués dans un immeuble sis rue ______, dont X______ était par ailleurs propriétaire. Il a toutefois fait état d'une facture de 200 fr. relative à l’immeuble rue ______.

- C______, en charge de la gestion de l'immeuble jusqu'à fin mai 2003, a déclaré que X______ avait procédé lui-même à certains travaux, en particulier à la réparation du toit et à la rénovation de certains appartements dans les combles, dans lesquels il avait installé le chauffage. En 2002, il avait été convenu que X______ ne paierait pas de loyer "tant que la situation n’évoluait pas", compte tenu du fait qu’il avait investi plusieurs milliers de francs dans ses travaux, soit selon son souvenir 30'000 fr. environ et que le montant des loyers n'atteindrait pas cette somme.

- K______, sous-locataire d’une arcade dans l'immeuble depuis 20 ans, a déclaré que les propriétaires successifs de l’immeuble n’avaient jamais effectué de travaux; après l'incendie, des travaux avaient été effectués par X______, par ses ouvriers, ce parfois en présence de A______. Ces travaux concernaient les immeubles 2-2bis rue ______ et plus spécifiquement les montées d’escaliers, la cour et certains appartements; il s'agissait de travaux de peinture, de changement de fenêtres et de plomberie dans les étages.

I. En substance, les premiers juges ont qualifié les conventions conclues pour les appartements de 3 et 5 pièces sis au 2ème et 3ème étage de l'immeuble de baux de durée déterminée soumis à une condition résolutoire, ce qui rendait inapplicables les art. 271 et 271 a CO. Le bailleur n'avait toutefois pas fait usage de la clause à teneur de laquelle le locataire s'engageait à quitter l'immeuble dans le mois d'un avis placardé sur la porte de l'immeuble ou envoyé par pli recommandé, mais avait résilié les conventions moyennant un préavis de trois mois; il était établi que les dégâts consécutifs à l'incendie du 3 septembre 2002 étaient importants et le lien entre les prétentions litigieuses du locataire et le congé était ténu. Les résiliations concernant ces deux logements étaient dès lors valables. Le locataire n'occupait plus l'appartement de 3 pièces sis au 3ème étage et admettait que celui de 3 pièces sis au 2ème étage était occupé par ses employés; aucune prolongation de bail n'était dès lors justifiée, ce d'autant plus que le locataire avait déjà bénéficié d'une prolongation de fait correspondant à la prolongation légale maximale.

L'appartement de 3 pièces au 1er étage avait été mis à disposition du locataire, pour une durée indéterminée, en raison de la conciergerie qui lui était confiée. La résiliation, donnée avec un préavis de trois mois, ne respectait pas le terme trimestriel légal, ses effets devaient être reportés au 30 mai 2003; le locataire n'avait pas démontré que cette résiliation était en lien avec les prétentions qu'il avait élevées et devait dès lors être considérée comme valable. Pour les mêmes motifs que ceux développés précédemment, aucune prolongation de bail ne se justifiait.

L'usage du jardin avait été concédé à titre gratuit; les parties n'étaient dès lors pas liées par un contrat de bail et le Tribunal des baux n'était pas compétent ratione materiae pour connaître de la résiliation de ce contrat.

Enfin, sur demande reconventionnelle, les premiers juges ont tenu pour établi qu'en juin 2002, le locataire et la régie avaient convenu que le premier nommé serait dispensé de payer un loyer dès le 1er janvier 2002, moyennant la prise à sa charge de travaux à hauteur de 10'500 fr. annuellement. Le locataire n'avait toutefois pas justifié avoir exécuté sa contreprestation, la facture produite et les témoignages recueillis ne permettant pas d'établir l'ampleur des travaux exécutés postérieurement à janvier 2002. Les arriérés de loyer pour la période antérieure à l'incendie étaient donc dus, le locataire ayant pu faire un usage normal des locaux mis à sa disposition. Le locataire devait dès lors s'acquitter des loyers courant de mars 2002 à septembre 2003, soit de 19'760 fr. Les baux ayant ensuite été résiliés en raison d'une impossibilité objective d'exécution, le bailleur ne pouvait en revanche prétendre à aucune indemnisation pour la période postérieure à l'incendie, soit au 3 septembre 2003.

Les arguments des parties devant la Cour seront repris ci-après dans la mesure utile.