ACJC/1590/2022

A.

Par jugement JTPI/14104/2021 du 5 novembre 2021, reçu par A______ le 10 novembre 2021, le Tribunal de première instance (ci-après : le Tribunal), statuant par voie de procédure ordinaire, a déclaré recevable l'action en libération de dette formée par B______ le 27 février 2020 (chiffre 1 du dispositif), constaté que la précitée ne devait pas à A______ la somme de 200'000 fr. avec intérêts à 5% dès le 1er septembre 2017, objet du prononcé de la mainlevée provisoire du 10 janvier 2020 (ch. 2), dit que la poursuite n° 1______ n'irait pas sa voie (ch. 3), arrêté les frais judiciaires à 11'000 fr., compensés avec les avances effectuées par les parties et mis à la charge de A______, condamné celui-ci à verser le montant de 10'800 fr. à B______ (ch. 4), ainsi que le montant de 16'000 fr. TTC à titre de dépens (ch. 5), et débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 6).

B.

a. Par acte déposé devant la Cour de justice (ci-après : la Cour) le 9 décembre 2021, A______ a conclu à l'annulation de ce jugement, sous suite de frais et dépens de première et seconde instances. Cela fait, il a conclu, principalement, au déboutement de B______ de toutes ses conclusions, au prononcé de la mainlevée définitive de l'opposition formée au commandement de payer, poursuite n° 1______, à concurrence de 200'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 1er septembre 2017, à ce qu'il soit dit en conséquence que ladite poursuite irait sa voie à due concurrence, et, subsidiairement, au renvoi de la cause au Tribunal pour nouvelle décision dans le sens des considérants.

b.a Par avis de la Cour du 22 décembre 2021, reçu le 23 décembre 2021, un délai de 30 jours a été imparti à B______ pour répondre à l'appel.

b.b Par pli du 31 janvier 2022, le conseil de la précitée a sollicité la prolongation du délai pour répondre au 25 février 2022, invoquant une surcharge de travail.

b.c Par décision du 1er février 2022, la Cour a informé le conseil de B______ que les délais légaux, tels que le délai de réponse de l'art. 312 al. 2 CPC, n'étaient pas prolongeables (art. 144 al. 1 CPC), de sorte qu'il ne pouvait être donné suite à sa requête du 31 janvier 2022.

b.d Le 14 février 2022, B______ a formé une requête en restitution du délai pour répondre à l'appel formé par A______. Elle a fait valoir qu'en sollicitant la prolongation du délai pour répondre, son conseil avait appliqué erronément et dans la précipitation l'art. 144 al. 2 CPC, communément utilisé en première instance, en "perdant de vue" la règle de l'art. 312 al. 2 CPC. Il s'agissait "objectivement d'une erreur grossière commise typiquement en accomplissant trop vite les tâches durant une surcharge de travail".

A______ a conclu au rejet de cette requête, sous suite de frais et dépens.

b.e Par arrêt ACJC/487/2022 du 6 avril 2022, la Cour a rejeté la requête en restitution de délai formée par B______, arrêté les frais judicaires de la procédure en restitution à 500 fr., mis à la charge de la précitée et compensés avec l'avance versée, acquise à l'Etat de Genève, et condamné B______ à verser à A______ la somme de 500 fr. à titre de dépens.

En substance, la Cour a retenu qu'il était établi que B______, soit pour elle son conseil, avait ignoré la teneur de l'art. 144 al. 1 CPC, selon lequel les délais légaux ne pouvaient être prolongés. Comme l'intéressée l'avait admis elle-même, il s'agissait là d'une erreur grossière, qui ne saurait être considérée comme une faute légère, dès lors que l'on pouvait attendre d'un avocat qu'il connaisse et applique le code de procédure civile.

c. La cause a été gardée à juger le 9 juin 2022, ce dont les parties ont été avisées le jour même.

C.

Les faits pertinents suivants résultent de la procédure :

a. B______ était la propriétaire de la parcelle n° 2______ située sur la commune de C______ [GE], à l'adresse chemin 3______ no. ______, sur laquelle était érigée une maison (ci-après : la parcelle n° 2______).

b. D______, apporteur d'affaires pour E______, courtier immobilier, a mis en contact F______, fille de B______, avec A______, actif en tant que promoteur immobilier.

c. A______ a développé le projet de construire trois villas sur la parcelle n° 2______, celle-ci devant faire l'objet d'une division parcellaire. Selon ce projet, deux des villas seraient vendues à des tiers (lots B et C) et la troisième serait conservée par B______ (lot A). Devant le Tribunal, A______ a déclaré qu'une fois l'autorisation de construire entrée en force, il était prévu que les futurs acquéreurs des villas signeraient les contrats - de vente et d'entreprise générale - "directement avec le vendeur".

B______ et F______ souhaitaient financer la construction de leur villa par la vente des 2/3 de la parcelle n° 2______. Entendue comme témoin par le Tribunal, F______ a déclaré qu'elle vivait dans la maison de sa mère, dans un appartement indépendant, depuis 1965. Il s'agissait d'une maison ancienne, mal isolée, où "[i]l y avait de l'eau qui ruisselait". Elle-même et sa mère n'avaient "pas d'argent". C'était dans ce contexte que D______, un ami d'enfance, lui avait présenté E______, qui lui avait à son tour présenté A______. Avant le projet de construction développé par ce dernier, la parcelle n° 2______était hypothéquée à hauteur de 365'000 fr., dont environ 225'000 fr. pour le compte du frère de F______, G______. Celui-ci ne payait pas sa part des intérêts et H______ (ci- après : la banque), créancière hypothécaire, l'avait menacé de résilier le prêt hypothécaire.

d. Le 14 mai 2014, B______, en tant que "promettant-vendeur", et A______, en tant que "promettant-acquéreur", ont signé une promesse de vente et d'achat, instrumentée par Me I______, notaire à Genève (ci-après : Me I______ ou la notaire). Aux termes de cet acte, B______ s'engageait à vendre à A______, ou à toute autre personne ou société que celui-ci pourrait désigner, les lots B (251 m2) et C (336 m2), que A______ s'engageait à lui acheter, provenant de la future division de la parcelle n° 2______ en trois lots, B______ demeurant propriétaire du lot A (395 m2). Cet acte prévoyait notamment ce qui suit :

- l'échéance de la promesse de vente et d'achat était fixée au 14 janvier 2016, date à laquelle le promettant-vendeur devait obtenir l'autorisation définitive de construire les trois villas susmentionnées (condition résolutoire; art. 2);

- A______ prenait en charge tous les frais de notaire relatifs à la promesse et à l'acte de vente définitif (art. 1), à la demande d'autorisation de construire (art. 2) et aux démarches nécessaires pour la division parcellaire auprès du Registre foncier (art. 3);

- le prix de vente était fixé à 1'000'000 fr.; un montant de 50'000 fr. avait été versé par le promettant-acquéreur sur le compte de la notaire et le solde devait être versé le jour de la signature de l'acte définitif de vente (art. 9);

- un montant de 4'444 fr. 40 serait prélevé par la notaire sur l'acompte de 50'000 fr., pour le compte du promettant-vendeur, aux fins de régler les intérêts échus au 31 mars 2014 et dus sur le prêt hypothécaire; le solde de 45'555 fr. 60 demeurerait consigné en mains de la notaire jusqu'à la signature de l'acte définitif de vente (art. 9);

- le promettant-vendeur autorisait la notaire, lors de la signature de l'acte définitif de vente, "à prélever sur le montant du prix de vente la somme nécessaire, de telle façon que les parcelles présentement promise[s]-vendue[s] puissent être dégrevées de toute inscription hypothécaire quelconque pour le jour de la signature de l'acte de vente définitif", étant spécifié que la parcelle n° 2______ était grevée de deux cédules hypothécaires au porteur, en premier rang et en concours, d'un montant de respectivement 300'000 fr. et 192'000 fr. (art. 10).

e. Le 26 janvier 2015, H______ a fait notifier à B______ un commandement de payer, poursuite en réalisation de gage immobilier n° 4______, portant sur les sommes de 300'000 fr. et 192'000 fr., intérêts en sus, réclamées au titre du capital des cédules hypothécaires grevant la parcelle n° 2______.

f. Le 14 janvier 2016, l'échéance de la promesse de vente et d'achat a été prolongée au 29 avril 2016.

g. Le 18 mars 2016, B______ a vendu les villas à construire sur les lots B et C issus de la parcelle n° 2______ aux époux J______ et K______, respectivement

Les actes de vente - instrumentés par Me I______ - stipulent, à leur article 3, que les acquéreurs ont versé en mains de la notaire, pour le compte de la société N______ SA, à titre d'honoraires forfaitaires pour la mise en valeur des villas vendues, les sommes de 120'000 fr. (époux J______/K______) et de 218'280 fr. (époux L______/M______), dites sommes étant tenues à disposition de N______ SA dans les dix jours suivants l'inscription des actes au Registre foncier.

h. Dans l'intervalle, par pli du 9 mars 2016 adressé à Me I______, H______ a confirmé avoir pris bonne note de l'engagement de la notaire à rembourser l'entier des créances de la banque à l'encontre de B______ et G______ d'ici le 18 mars 2016. H______ acceptait de restituer les cédules hypothécaires contre le paiement de 362'211 fr. 40 (solde des prêts et des intérêts encourus jusqu'au 18 mars 2016) et de donner contrordre à la poursuite une fois l'intégralité du prix de vente des villas versée en mains de la notaire.

i. Le 14 mars 2016, Me I______ a établi un "décompte de vente en faveur de (…) B______", faisant état d'un prix de vente total de 1'000'000 fr. (568'500 fr. ["Prix de vente époux J______/K______"] + 431'500 fr. ["Prix de vente époux L______/M______"]), dont il convenait de déduire différents frais, notamment le paiement des intérêts échus versés à H______ (4'444 fr. 40) et le remboursement des prêts à H______ (362'211 fr. 40). Il en résultait un solde de 623'733 fr. 20 en faveur de B______, auquel s'ajoutait "un versement exigé par la banque" de 13'266 fr. 80, étant précisé que le montant de 637'000 fr. (623'733 fr. 20 + 13'266 fr. 80) resterait consigné en mains de la notaire "jusqu'à la remise des clés".

j. Le même jour, Me I______ a informé O______, employé de H______, qu'elle s'engageait, "sous réserve de la signature des actes et de la réception des fonds", à bloquer la somme de 637'000 fr. en sa comptabilité. Cette somme serait libérée sur le compte ouvert dans les livres de H______ au nom de P______ SA (ci-après : P______ SA) - soit l'entreprise générale mandatée pour la construction des villas (lots A, B et C) - au fur et à mesure de l'avancement des travaux de construction de la villa sur la parcelle n° 5______ de la commune de C______ (issue de la division de la parcelle n° 2______ et correspondant au lot A; ci-après : la parcelle

k. Le 18 mars 2016, Me I______ a transféré la somme de 362'211 fr. 40 en faveur conjointement et solidairement, d'autre part, ont conclu une "Convention de prêt" instrumentée par Me I______. Cet acte stipulait notamment les éléments suivants :

- le but de ce prêt était de permettre à B______ de construire une maison sur la parcelle n° 5______;

- A______ déclarait expressément prêter à B______ la somme de 200'000 fr., somme que B______ et F______ reconnaissaient expressément lui devoir;

- le prêt ne portait pas d'intérêts (art. 1);

- le prêt devait être remboursé au plus tard le jour de la remise des clés de la villa à construire sur la parcelle n° 5______; à cette date, B______ et F______, devraient rembourser à A______ "le capital et les intérêts courus, étant précisé qu'aucun acte de mise en demeure ne ser[ait] nécessaire, la somme en question étant immédiatement exigible à cette date" (art. 2);

- en garantie du prêt, une garantie réelle serait inscrite sous forme d'une cédule hypothécaire au porteur de premier rang, d'un montant de 200'000 fr., sur la parcelle n° 5______ (art. 3);

- les droits et frais du présent acte étaient à la charge de A______ (art. 4),

- une élection de for était prévue à Genève.

m. Par pli du 18 mars 2016, Me I______, s'est adressée en ces termes à A______ :

"Pour faire suite au contrat de prêt hypothécaire intervenu ce jour, entre Madame B______ et Madame F______ et vous-même, je m'engage par la présente à vous remettre, aussitôt que le Registre foncier me l'aura délivrée, une cédule hypothécaire au porteur au montant de [200'000 fr.] grevant en premier rang et sans concours, la parcelle n° 5______de la Commune de C______, propriété de Madame B______.

Toutefois, le présent engagement déploiera ses effets pour autant seulement que vous teniez le prêt hypothécaire directement à la libre disposition de nos clientes communes.

Je ne manquerai pas de vous communiquer dès que possible la date de dépôt de l'acte susvisé au Registre foncier".

n. Le 23 mars 2016, la cédule hypothécaire au porteur n° 7______, grevant la parcelle n° 5______ en premier rang à hauteur de 200'000 fr., avec un taux d'intérêts maximal de 12%, a été inscrite au Registre foncier. Elle a ensuite été remise à A______ à titre de garantie.

o. A une date non spécifiée, B______ a mis fin au contrat d'entreprise la liant à P______ SA. Entendue par le Tribunal le 10 février 2021, F______ a précisé que sa mère faisait l'objet d'une procédure initiée par P______ SA qui lui réclamait de l'argent "pour ce qui n'avait pas été fait".

p.a Les parties divergent sur les modalités d'exécution du prêt de 200'000 fr.

Celle-ci allègue qu'H______ exigeait d'elle un apport minimum de 835'000 fr. pour ouvrir un compte de construction afin de financer les travaux sur sa villa. Or, le solde issu de la vente des 2/3 de la parcelle n° 2______, soit le montant de 637'000 fr. bloqué en mains de la notaire, était insuffisant pour répondre aux exigences de la banque. H______ refusait d'entrer en matière si la différence de 200'000 fr. n'était pas comblée. Afin de débloquer la situation, A______ avait accepté de lui prêter cette somme. A la seule vue de la convention de prêt, H______ avait accepté d'ouvrir un compte de construction. L'intervention de l'entreprise générale en charge des travaux (i.e. P______ SA) s'était arrêtée en cours de chantier. Du fait de l'arrêt des travaux, B______ n'avait pas eu besoin de faire appel au montant censé être mis à sa disposition par A______, que celui-ci n'avait jamais versé en mains de la notaire.

A______ allègue quant à lui que le prêt de 200'000 fr. n'était pas destiné à couvrir le financement du coût de construction de la villa, mais l'ensemble des frais annexes qu'il avait accepté de prendre en charge, à titre d'avances, pour le compte de B______, laquelle ne disposait pas des liquidités nécessaires. Le prêt de 200'000 fr. comprenait les factures que A______ s'engageait à payer à la place de B______ dans le cadre de la promotion immobilière (frais d'architecte et de courtier), ainsi qu'une compensation relative à l'activité conséquente qu'il avait déployée tout au long du projet (honoraires de promoteur), de même qu'une partie du bénéfice lié à la mise en valeur de la parcelle. Les frais annexes qu'il avait assumés s'étaient élevés à un montant total de 223'000 fr., arrêté forfaitairement et à bien plaire à 200'000 fr. Cette somme ayant été mise à disposition de l'intéressée sous forme d'avances, il n'avait jamais été question qu'elle soit versée en mains de la notaire.

p.b Devant le Tribunal, B______ a déclaré confirmer ses allégués. Elle ne s'est pas exprimée plus avant, ayant été victime d'un malaise à l'audience de débats principaux du 10 février 2021.

Lors de cette audience, A______ a déclaré qu'à l'époque de sa rencontre avec B______, la maison de cette dernière était hypothéquée et que les intérêts n'étaient plus payés depuis longtemps, de sorte qu'elle s'exposait à la réalisation forcée de sa parcelle. Lui-même s'était arrangé avec H______ pour payer les intérêts de retard et ceux à venir jusqu'à la vente. Le montant de 637'000 fr. qui était bloqué en mains de la notaire n'était pas suffisant pour financer l'ensemble des frais annexes liés à la construction de la villa de B______ (honoraires de l'architecte et de l'apporteur d'affaires, frais de mise en valeur, ses propres honoraires, etc.). A______ avait suggéré à cette dernière de s'adresser à H______ afin de constituer une hypothèque sur la maison pour couvrir ces frais. Dans la mesure où la maison aurait une valeur de 1'000'000 fr. à 1'500'000 fr. une fois terminée, il était tout à fait envisageable de constituer une hypothèque de 200'000 fr. Malheureusement, H______ ne "voulait plus entendre parler de" B______. Il avait effectué la même démarche auprès du Q______, qui avait "accepté l'idée d'une hypothèque", mais pas tant que la maison n'était pas construite. Il avait finalement consenti à mettre l'argent à disposition de B______, sous forme d'avances, moyennant que celle-ci lui remette une cédule hypothécaire en premier rang sur la parcelle n° 5______. La notaire s'était occupée de "mettre cela sur le papier".

Il avait avancé le montant de 200'000 fr. sous la forme du paiement de différentes factures. "Ces factures arrivaient chez [lui]. En effet, le contrat d'entreprise générale [conclu avec P______ SA] ne couvrait pas ce genre de frais (honoraires d'architecte, courtier, etc.). Les factures étaient [libellées] à son nom [à lui]. C'était entendu avec B______". En réalité, les factures qu'il avait prises en charge étaient supérieures à 200'000 fr., mais les parties s'étaient mises d'accord sur ce montant forfaitaire. Avant d'en fixer la quotité, il avait "fait le tour des différents protagonistes". Il avait facturé ses propres honoraires de promoteur à hauteur de 40'000 fr. Les honoraires de l'architecte s'étaient élevés à 53'850 fr. et ceux du courtier à 10'000 fr. Le solde représentait les frais de mise en valeur, ce qui correspondait au bénéfice brut de l'opération immobilière pour le promoteur (soit la différence entre l'ensemble des dépenses liées à la construction des villas et le prix de vente final). Il s'agissait de la rémunération qui lui était due compte tenu du risque qu'il avait assumé en investissant dans ce projet immobilier. En l'occurrence, trois villas avaient été construites. Pour la vente des villas des lots B et C, il avait encaissé une mise en valeur de 120'000 fr et 220'000 fr. (une des villas ayant été vendue plus cher). Il avait arrêté les frais de mise en valeur de la villa de B______ à 120'000 fr., soit le montant le plus faible obtenu sur la vente des deux autres maisons. A______ a ajouté que B______ n'avait assumé aucun frais dans cette opération. Elle n'avait pas payé ses honoraires. Elle était à l'époque très contente du travail qu'il avait effectué. En effet, avant son intervention, "elle était dans une situation financière difficile et dans une maison en ruine et, à la fin, elle [s'était] retrouvée avec une belle maison neuve", tout en ayant soldé ses dettes vis-à-vis de H______. A______ a relevé que s'il n'ajoutait aucune mise en valeur sur la villa de B______, c'était "comme [s'il] ne faisait aucun bénéfice sur cette maison et que [son] risque initial [d'investissement] n'était pas récompensé".

Concernant le prêt de 200'000 fr., les parties étaient convenues que A______ disposerait de cet argent pour payer les différents frais annexes qu'il avait assumés pour le compte de B______. "Il n'y avait rien dans [la convention] qui prévoyait que le montant devait être versé chez le notaire".

p.c Entendue comme témoin, F______ a déclaré que le contrat de base avec l'entreprise générale s'élevait à 835'000 fr., alors qu'elle-même et sa mère n'avaient que 635'000 fr. à disposition (à savoir le prix de vente des lots B et C, sous déduction des hypothèques). H______ avait refusé d'octroyer le crédit de construction pour les trois villas puisqu'il manquait un montant de 200'000 fr. En outre, la banque avait refusé de prêter cet argent à sa mère "via une hypothèque". A______ avait alors proposé "de garantir la somme de 200'000 fr. pour que H______ accepte", sans qu'il soit question de payer ses honoraires de promoteur. Elle-même avait compris que cet argent devait être versé "sur [leur] compte de construction auprès de la notaire pour que H______ débloque le crédit pour les 3 maisons". Cette somme devait permettre au projet immobilier "d'aller au bout".

F______ et sa mère n'étaient "pas contre le fait" de rembourser la somme de 200'000 fr. à A______, mais elles voulaient savoir si cet argent était dû et "où" celui-ci l'avait versé. Elle ignorait qu'il y avait des frais complémentaires à couvrir. Selon sa compréhension, si sa mère vendait une partie de son terrain, celle-ci pourrait obtenir une "maison clé en main". Ni elle ni sa mère n'avaient jamais reçu de factures de la part de A______, du courtier et/ou des architectes. Le paiement de ces factures n'avait pas été réclamé ni même évoqué. Finalement, le coût de construction de leur villa avait totalisé 635'000 fr. Ce montant n'incluait pas les honoraires du promoteur ni ceux de l'architecte; ces honoraires n'avaient fait l'objet d'aucune discussion entre les parties. Il en allait de même pour la commission du courtier. Elle supposait que A______ s'était "payé" sur la vente des deux autres villas. F______ habitait actuellement dans la maison de sa mère, comme c'était déjà le cas avant le projet immobilier.

p.d Entendue comme témoin, Me I______ a confirmé avoir instrumenté la convention de prêt, sur la base des instructions données par A______. Celui-ci lui avait expliqué avoir effectué des avances en faveur de B______ sur les frais de mise en valeur de la parcelle n° 5______. Il s'agissait de la "cause du prêt", laquelle n'était pas mentionnée dans la convention. Elle n'avait pas de souvenir précis quant aux explications qu'elle avait fournies à B______ à ce sujet. Toutefois, elle exerçait son métier avec sérieux, de sorte qu'elle avait dû lui en parler. B______ avait reconnu devoir le montant de 200'000 fr. à A______. Aucune question particulière n'avait été posée lorsque la convention de prêt avait

Interrogée sur la teneur de son courrier du 18 mars 2016 (cf. supra let. m), la notaire a confirmé l'avoir rédigé. A ce sujet, elle devait reconnaître que le deuxième paragraphe de ce courrier ("Toutefois, le présent engagement déploiera ses effets pour autant seulement que vous teniez le prêt hypothécaire directement à la libre disposition de nos clientes communes") - qui était "une phrase type qu'on envoie au créancier hypothécaire" - n'avait aucun sens dans le contexte de la convention de prêt signée par les parties. En effet, A______ lui avait expliqué que "le montant du prêt correspondait au montant de la mise en valeur", que B______ reconnaissait lui devoir 200'000 fr. et que la cédule hypothécaire avait été créée "dans ce but". La notaire n'avait pas vérifié si l'argent avait été mis à disposition de B______. En effet, dans la mesure "où il s'agissait d'avances", elle ne pouvait pas le vérifier. Elle a ajouté qu'"il n'[était] pas usuel de ne pas vérifier que l'argent a[vait] bien été mis à disposition".

q. Par pli de son conseil du 1er septembre 2017, A______ a dénoncé le prêt au remboursement intégral auprès de B______ et F______, d'une part, et de Me I______, d'autre part. Il a relevé que selon la convention signée par les parties, le prêt était remboursable au plus tard le jour de la remise des clés de la villa construite sur la parcelle n° 5______. Or, il avait appris par le biais de P______ SA que B______ avait mis un terme au contrat d'entreprise la liant à cette société. En agissant de la sorte, la précitée ne respectait pas le timing prévu pour les travaux de construction de sa villa et, incidemment, l'échéance à laquelle le prêt devait être remboursé. Ainsi, la condition à laquelle était subordonné le remboursement du prêt était réputée accomplie (art. 156 CO), puisque B______ en avait volontairement empêché l'avènement. Partant, il exigeait le remboursement intégral du prêt consenti.

Par courriel du 11 septembre 2017, Me I______ a répondu au conseil de A______ qu'elle ne pouvait pas opérer le versement requis par celui-ci, n'ayant reçu aucun montant de sa part pour le compte de B______.

Le même jour, F______ a adressé un courriel au conseil de A______, exposant qu'elle-même et sa mère ne refusaient pas de rembourser le prêt accordé, mais qu'elles souhaitaient savoir ce que représentaient les "honoraires et autres frais de mises en valeur des biens", qui, selon les explications reçues de la notaire, correspondaient à "une partie" des 200'000 fr. visés par la convention de prêt.

r. Le 3 février 2018, A______ a fait notifier à B______ un commandement de payer, poursuite en réalisation de gage immobilier n° 6______, portant sur la somme de 200'000 fr., avec intérêts à 5% dès le 1er septembre 2017, réclamée sur la base du titre de créance suivant : "Convention de prêt du 18.03.2016 (…). Cédule hypothécaire sur papier au porteur de premier rang n° 7______ établie le 23.03.2016 avec le n° ID 8______ et portant sur l'immeuble 5______ (…) sis sur la commune de C______".

Ce commandement de payer a été frappé d'opposition.

s. Par pli de son conseil du 29 mars 2018, B______ a sollicité de A______ qu'il fournisse la preuve de l'exécution de la convention de prêt signée par les parties, étant précisé qu'elle ne trouvait pas trace du versement du montant de 200'000 fr. visé par cette convention.

t. Par jugement JTPI/15255/2018 du 28 septembre 2018, le Tribunal a débouté A______ des fins de sa requête en mainlevée de l'opposition formée à la poursuite n° 6______, au motif que l'exigibilité de la créance invoquée en poursuite n'avait pas été démontrée.

u. Par plis recommandés du 22 octobre 2018 adressés à B______ et à F______, A______ a dénoncé pour le 30 avril 2019 la cédule hypothécaire au porteur d'un montant en capital de 200'000 fr. grevant la parcelle n° 5______, qui lui avait été remise en garantie du prêt consenti le 18 mars 2016.

v. Le 16 mai 2019, A______ a fait notifier à B______ un nouveau commandement de payer, poursuite en réalisation de gage immobilier n° 1______, portant sur la somme de 200'000 fr., avec intérêts à 5% dès le 1er septembre 2017, réclamée sur la base du même titre de créance que celui invoqué dans la poursuite

Ce commandement de payer a été frappé d'opposition.

Par requête formée devant le Tribunal le 8 août 2019, A______ a sollicité le prononcé la mainlevée provisoire de cette opposition. A l'appui de sa requête, il a produit un constat d'huissier, dont il ressortait que la villa construite sur la parcelle n° 5______ était habitée par la famille "F______/R______" et que plusieurs véhicules étaient parqués devant la villa.

Lors de l'audience du Tribunal du 25 novembre 2019, B______ a conclu au rejet de la requête, exposant que A______ ne lui avait pas versé le montant de 200'000 fr., de sorte qu'elle excipait d'inexécution selon l'art. 82 CO.

Par jugement JTPI/899/2020 du 10 janvier 2020, notifié à B______ le 7 février 2020, le Tribunal a prononcé la mainlevée provisoire de l'opposition formée au commandement de payer, poursuite n° 1______, au motif que les titres produits valaient reconnaissance de dette. L'argument soulevé par la poursuivie, à savoir l'exceptio non adimpleti contractus, était inopérant à cet égard.

w. Par acte expédié au Tribunal le 27 février 2020, B______ a formé une action en libération de dette dirigée contre A______. Elle a conclu, sous suite de frais, à ce qu'il soit dit qu'elle ne devait pas la somme de 200'000 fr., ni aucune autre somme, à A______, à ce qu'il soit dit que la poursuite n° 1______ n'irait pas sa voie. Elle a également conclu à l'annulation de cette poursuite.

Elle a fait valoir que le montant de 200'000 fr. visé par la convention de prêt n'avait jamais été mis à sa disposition par A______, sous quelque forme que ce soit. Dans ces conditions, elle excipait de la non-exécution de la convention de prêt par l'intéressé, conformément à l'art. 82 CO. Elle devait dès lors être libérée de toute obligation de paiement envers A______.

x. Dans sa réponse du 18 septembre 2020, A______ a conclu, sous suite de frais, au rejet de la demande de B______, au prononcé de la mainlevée définitive de l'opposition formée au commandement de payer, poursuite n° 1______, à concurrence de la somme de 200'000 fr. avec intérêts à 5% dès le 1er septembre 2017, et à ce qu'il soit dit que cette poursuite irait sa voie à due concurrence.

Il a fait valoir que les parties s'étaient mises d'accord sur le fait que la somme de 200'000 fr. ne serait pas directement versée à B______, mais qu'il prendrait en charge, pour le compte de celle-ci, diverses factures en lien avec la parcelle faisant l'objet de la promotion immobilière, et qu'il renoncerait, dans un premier temps, à lui facturer les honoraires et frais auxquels il avait droit dans le cadre de cette promotion. Le montant avancé pour un total de 223'000 fr., arrêté forfaitairement à 200'000 fr., se décomposait comme suit :

(i) 53'850 fr. pour les honoraires d'architecte, selon facture du 14 mars 2016 établie par S______[SA] et adressée à A______ c/o N______ SA (cette facture portant sur les "honoraires d'architectes" relatifs aux prestations fournies sur le "Lot A - villa F______", à l'adresse chemin 3______ no. ______ à C______);

(ii) 10'000 fr. pour les honoraires du courtier, soit le tiers de la facture de 30'000 fr. établie le 23 mars 2016 par D______ à l'attention de N______ SA;

(iii) 120'000 fr. de frais de mise en valeur de la parcelle;

(iv) 40'000 fr. pour ses propres honoraires de promoteur, selon facture du 26 mai 2016, concernant le "Terrain Mme B______ et Mme F______" et faisant état des prestations suivantes : "Pilotage et prestations comprises depuis le 1er rendez-vous avec Mme F______ jusqu'à la signature chez le notaire, suivi avec H______, divers contacts avec les tiers (courtiers, financiers, etc.), divers rendez-vous avec la cliente, développement et valorisation de la parcelle".

A______ a par ailleurs allégué que la société N______ SA, qui détenait des droits en lien avec la promotion immobilière qu'il avait développée sur la parcelle n° 2______, lui avait cédé l'ensemble des créances dont elle était titulaire envers B______. Il a produit à cet égard un acte de "cession de créances" signé le 30 octobre 2017 par lui-même et N______ SA, aux termes de laquelle la société déclarait "céder irrévocablement et sans condition à Monsieur A______ toutes les créances dont elle [était] titulaire à l'encontre de Madame B______ concernant la promotion immobilière développée sur la parcelle n° 2______ (…), à savoir en particulier mais non exclusivement les créances qu'elle [détenait] contre cette dernière suite aux factures acquittées envers des tiers (courtiers, architectes, etc.) pour le compte de Madame B______, ainsi que pour les frais non facturés de mise en valeur de la parcelle n° 2______".

A______ a encore fait valoir que B______ avait mandaté une autre entreprise que P______ SA pour terminer les travaux de construction, que ces travaux étaient achevés et la villa habitée, ce qui démontrait qu'il y avait eu remise des clés et que le remboursement du prêt était exigible.

y.a Lors des audiences des 10 mai, 16 juin et 27 septembre 2021, le Tribunal a entendu plusieurs témoins, dont les déclarations ont été reprises ci-avant dans la mesure utile.

y.b R______ a déclaré qu'il était le compagnon de F______. Ils vivaient ensemble depuis presque sept ans. En signant la convention de prêt, A______ s'était porté garant à hauteur de 200'000 fr. vis-à-vis de la banque, qui ne voulait pas octroyer un prêt hypothécaire directement à B______. Le chantier devait coûter 835'000 fr. et il manquait 200'000 fr. Le prêt devait permettre de combler ce manque pour que la construction des trois villas puisse commencer. Lui-même avait travaillé sur le chantier de la maison de B______. Il s'était occupé du chauffage, de la ventilation et des sanitaires, ce qui avait permis de diminuer le coût des travaux. Il n'avait donc pas été nécessaire d'utiliser le prêt consenti par A______.

y.c E______ a déclaré avoir accompagné B______ dans les différentes démarches chez la notaire, le développement du projet, la vente des deux autres villas et la construction de sa propre maison. Elle était au courant qu'il était au bénéfice d'un contrat de courtage sur les trois villas, sans toutefois connaître le montant des commissions convenues. Il avait perçu une commission totale de l'ordre de 100'000 fr. pour les trois villas, soit 80'000 fr. pour les villas des lots B et C (2 x 40'000 fr.) et 19'000 fr. pour celle de B______. A______ avait payé l'ensemble de ces commissions. D______, qui était un apporteur d'affaires pour la société de E______, avait également touché une commission de 30'000 fr., soit 10'000 fr. par villa.

Même si la maison construite sur le lot A n'avait pas été vendue, la moitié du travail effectué par E______ concernait cette maison. En particulier, il s'était chargé de présenter la promotion immobilière à la banque (avec des images de synthèse, un dossier de vente et un dossier publicitaire). Le processus de promotion nécessitait diverses démarches auprès des notaires, des banques, des architectes et des entreprises générales. Dans le cadre d'une promotion, le promoteur avançait "plusieurs frais pour que le projet avance". En l'occurrence, A______ avait payé les intérêts hypothécaires en retard auprès de H______, la commission de D______ et sa propre commission, les frais d'architectes, de géomètre, ainsi que diverses taxes. Dès la signature de la promesse de vente, A______ avait assisté à tous les rendez-vous "dans ce dossier". Le témoin pouvait confirmer "qu'il y avait une avance de 200'000 fr.". Il était au courant du prêt conclu entre A______, B______ et F______, mais il n'avait pas été présent lorsque le contrat de prêt avait été signé.

y.d D______ a confirmé avoir perçu une commission qui avait été "payée par la société de A______". Il était l'auteur de la facture du 23 mars 2016 adressée à N______ SA pour une commission de 30'000 fr. TTC (cf. supra let. x).

y.e O______, employé de H______ depuis 1990, a déclaré qu'il travaillait au "département des promotions" en 2016. Il se souvenait de la promotion relative au chemin 3______ no. ______, qui portait sur la construction de trois villas. Il n'avait pas suivi les travaux de construction des villas, car il n'y avait pas de financement de la part de la banque ("les clients étaient en fonds propres"). Le produit de la vente des deux villas avait permis de rembourser les hypothèques et de financer la construction de la troisième villa. La banque s'était assurée "qu'il y avait les fonds nécessaires pour financer le contrat d'entreprise générale". A la connaissance du témoin, le financement de la villa de B______ portait sur 637'000 fr. "et pas plus". Le dossier de la précitée était suivi par le "service recovery", soit le service en charge des "financements problématiques" au sein de la banque. C'était le même service qui s'était occupé de la procédure de poursuite en réalisation de gage immobilier n° 4______ (cf. supra let. e).

z. Lors de l'audience du 27 septembre 2021, les parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions respectives, après quoi le Tribunal a gardé à juger.

D.

Dans le jugement attaqué, le Tribunal a retenu, en substance, que la convention de prêt avait été signée car il manquait 200'000 fr. à B______ pour financer la construction de sa villa (le coût de construction étant de 835'000 fr. alors qu'elle ne disposait que d'une somme de 637'000 fr.). Tant que ce financement n'était pas garanti, la promotion immobilière était bloquée, de sorte que les deux parties avaient intérêt à trouver une solution pour garantir ce financement.

Dans la convention de prêt, B______ et sa fille reconnaissaient devoir 200'000 fr. à A______. Elles alléguaient toutefois n'avoir jamais bénéficié de cet argent. Il ressortait des enquêtes qu'elles avaient limité les frais de la construction de leur villa afin d'avoir à emprunter une somme moins importante à la banque. De son côté, A______ n'expliquait pas comment B______ avait pu financer sa villa puisque le montant de 200'000 fr. en souffrance n'avait pas été déposé en garantie. A cet égard, il ne démontrait pas que l'intéressée avait obtenu un prêt d'un montant de 835'000 fr. En outre, il n'était pas établi que B______ aurait accepté de prendre en charge les frais annexes dont se prévalait A______ (honoraires pour son activité de promoteur, honoraires d'architecte, commission de courtage, frais de mise en valeur de la parcelle). Il n'y avait ainsi pas de volonté commune des parties quant au paiement de ces frais par B______, de sorte que celle-ci n'assumait aucune obligation à cet égard. A______ avait d'ailleurs admis que B______ souhaitait financer la construction de sa villa avec la vente des 2/3 de la parcelle n° 2______. Il était donc vraisemblable que celle-ci avait compris qu'elle n'aurait pas à s'acquitter de montants supplémentaires, ce d'autant que A______ s'était engagé à prendre en charge les frais de notaire relatifs à la promesse de vente et d'achat, à la demande d'autorisation de construire et aux démarches nécessaires pour la division parcellaire auprès du Registre foncier. Au demeurant, A______ n'avait pas travaillé gratuitement sur cette promotion, puisqu'il avait perçu un montant d'environ 340'000 fr. pour les frais de mise en valeur des villas construites sur les lots B et C. Dans ces circonstances, il n'avait pas établi l'existence de sa créance en remboursement du prêt octroyé à B______.

Dans la mesure où la créance de base n'existait pas, A______ ne pouvait pas se fonder sur la cédule hypothécaire grevant la parcelle n° 5______ pour obtenir le paiement du montant recherché en 200'000 fr., intérêts en sus. Il s'ensuivait que ce montant n'était pas dû, ce qu'il y avait lieu de constater.