ACJC/343/2020

A.

Par jugement JTPI/6004/2019 du 29 avril 2019, reçu le 1er mai 2019 par A______ SA, le Tribunal de première instance, statuant par voie de procédure ordinaire, a condamné la précitée à payer à B______ la somme de 87'000 fr. plus intérêts à 5% dès le 29 septembre 2014 (chiffre 2 du dispositif), arrêté les frais judiciaires à 9'150 fr., compensés avec les avances versées par les parties et mis à la charge de A______ SA (ch. 3), condamné la précitée à verser à B______ un montant de 6'400 fr. en remboursement des avances versées par cette dernière (ch. 4), condamné A______ SA à payer à l'Etat de Genève, soit pour lui les Services financiers du Pouvoir judiciaire, un montant de 1'350 fr. (ch. 5), condamné A______ SA à payer à B______ un montant de 11'203 fr. TTC à titre de dépens (ch. 6) et débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 7).

B.

a. Par acte expédié le 31 mai 2019 à la Cour de justice, A______ SA a formé appel de ce jugement, concluant à son annulation et au déboutement de B______ de toutes ses conclusions en paiement, sous suite de frais et dépens de première instance et d'appel.

Elle a formulé des allégués nouveaux (all. 22 à 28) et produit une pièce nouvelle, à savoir l'arrêt ACJC/401/2019 rendu par la Cour le 12 mars 2019 dans la cause

b. Dans sa réponse du 20 août 2019, B______ a conclu à la confirmation du jugement entrepris, avec suite de frais et dépens.

c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions.

d. La cause a été gardée à juger le 30 septembre 2019, ce dont les parties ont été avisées le même jour.

C.

Les faits pertinents suivants résultent de la procédure :

De la vente de l'appartement de B______

a. A______ SA est une société de courtage active dans l'immobilier, dont le siège se trouve à Genève.

L'intégralité de son capital-social est détenue par une société elle-même détenue

b. B______ était propriétaire d'un appartement soumis au régime de la propriété par étages sis 2______ à Genève (ci-après : l'appartement 2______), qu'elle a décidé de mettre en vente dans le courant de l'année 2012.

Par l'entremise d'une amie, B______ a été mise en contact avec D______, courtière indépendante à Genève. Celle-ci a contacté diverses agences de ce que B______ cherchait un acquéreur pour son bien.

c. Le 28 mars 2014, G______ – alors domicilié à O______ [Grande-Bretagne] et à la recherche d'un bien immobilier à Genève pour s'y installer avec sa famille – a visité l'appartement 2______ en présence de D______ et de H______, courtier auprès de A______ SA.

d. Par courriels du 16 avril 2014, G______ a fait part à A______ SA, soit pour elle à H______, de son intérêt pour le bien de B______, ainsi que pour trois autres appartements situés respectivement à 3______ (ci-après : l'appartement 3______), au chemin 4______ à I______ [GE] (ci-après : l'appartement 4______) et au chemin 5______ (ci-après : l'appartement 5______). Il offrait de les acquérir au prix de 2'000'000 fr., à l'exception de l'appartement 3______ qu'il offrait d'acquérir pour 2'300'000 fr.

Par courriel séparé du même jour, G______ a avisé H______ de ce que sa préférence portait en premier lieu sur l'appartement 3______, puis sur l'appartement 4______, puis, à égalité, sur l'appartement 2______ et sur celui

L'acquisition de l'un de ces biens par G______ était subordonnée à la possibilité pour celui-ci d'obtenir un prêt bancaire.

e. Par courriel du 22 avril 2014, J______, employée de A______ SA, a informé B______ de ce que G______ avait sélectionné quatre appartements, dont le sien, qu'il proposait d'acquérir au prix de 2'000'000 fr.; elle a encore précisé qu'il s'agissait d'un client sérieux, qui avait visité "beaucoup d'objets" et qui allait acheter l'un de ces quatre appartements très rapidement.

Le même jour, B______ a répondu qu'elle refusait cette offre qu'elle jugeait trop basse. Elle ne pensait pas descendre en dessous d'un prix de 2'200'000 fr. "pour le moment", étant précisé qu'elle avait déjà refusé des offres supérieures au montant proposé par G______.

f. Par courriel du 23 avril 2014, A______ SA, soit pour elle H______, a transmis à G______ les contre-offres formulées pour trois des objets sélectionnés, dont l'appartement 2______ (proposé à 2'280'000 fr.). Jugeant ces contre-offres trop élevées, G______ a précisé, par courriel du 25 avril 2014, qu'il était prêt à négocier l'achat des biens concernés dans les fourchettes de prix suivantes : 2'400'000 fr. à 2'450'000 fr. pour l'appartement 3______, 2'000'000 fr. à 2'100'000 fr. pour l'appartement 2______ et 2'100'000 fr. à 2'150'000 fr. pour l'appartement 4______. Il a ajouté que le premier prix indiqué pour chaque bien (par ex.

2'400'000 fr. pour l'appartement 3______) correspondait à l'offre jugée adéquate par son épouse, tandis que le second prix correspondait à l'offre qu'il était parvenu à "arracher" à cette dernière. Il laissait le soin à H______, en sa qualité d'expert, de "piloter" les négociations aux fins d'obtenir le meilleur résultat possible.

g. Le 30 avril 2014, H______ a informé G______ de ce que son offre d'acquérir l'appartement 3______ à 2'450'000 fr. avait été acceptée par le propriétaire, à

Par courriel du lendemain, G______ a félicité le courtier pour son travail ("Great! Et félicitations. Je n'avais aucun [doute] que tu bouclerais sereinement ce deal") et lui a confirmé qu'il pouvait finaliser la vente, sous réserve que les banques acceptent de financer l'acquisition de cet appartement, ce qui, selon lui, ne devait "poser aucun problème".

Devant le Tribunal, H______ a déclaré qu'à ce moment-là, il ne s'attendait pas à ce que le financement de l'acquisition envisagée pose une quelconque difficulté, G______ lui ayant indiqué qu'il pourrait acheter "dans les 48 heures n'importe lequel [des] appartements [sélectionnés]" et qu'il s'agissait donc "d'une simple formalité".

h. Entre le 1er mai et le 12 juin 2014, G______ a été en contact avec divers établissements bancaires, dont L______, M______ et N______, en vue d'obtenir le financement utile à l'acquisition de l'appartement 3______.

Par courriel du 15 mai 2014 (transféré à H______ le jour même), L______ a informé G______ de ce qu'elle ne pouvait pas entrer en matière sur sa demande visant à financer cette acquisition. Les autres banques ont également refusé d'octroyer le financement requis, ce dont A______ SA a été avisée au plus tard le 12 juin 2014. Ce jour-là, G______ s'est adressé en ces termes à H______ : "Ces banques me mettent complètement dans la galère. Je débarque [de O______, Grande-Bretagne] avec la famille ce dimanche et l'expose dans une galère pas possible au lieu que ce soit un plaisir. [Ç]a commence bien avec la Suisse […]".

téléphone. Les parties divergent sur la teneur exacte de la conversation tenue à cette occasion.

A______ SA allègue que lors de cet entretien, H______ a annoncé à B______ que G______ proposait d'acquérir son bien pour le prix de 2'100'000 fr. Il a toutefois spécifié que le précité était également intéressé par trois autres objets et que l'appartement 2______ ne figurait pas en première place sur sa liste de préférence, cette place étant occupée par l'appartement 3______. B______ lui a répondu qu'elle était d'accord de vendre au prix indiqué, si l'offre était confirmée. Tel n'avait pas été le cas, G______ ayant porté son choix sur l'appartement 3______ (réponse, ad all. 30 à 33, p. 5).

Interrogée par le Tribunal, B______ a déclaré que H______ l'avait appelée pour lui faire part de ce que G______ était disposé à acheter son appartement pour 2'100'000 fr. Il avait ajouté qu'elle devait se décider rapidement (l'offre était "à prendre ou à laisser"), car si l'appartement 2______ était en tête de liste, G______ avait également fait trois autres offres pour d'autres biens. Elle avait alors immédiatement donné son accord oralement, étant précisé que son acceptation était inconditionnelle. Elle était certaine de ce que cette conversation téléphonique s'était tenue dans "la semaine du 8 mai 2014, à un ou deux jours près", car elle revenait de voyage et avait reçu l'appel juste après son retour. Une fois l'appel terminé, elle avait annoncé aux deux amies qui déjeunaient avec elle que "le chinois" (à savoir G______, qu'elle désignait sous cette dénomination vu son origine asiatique) avait décidé d'acheter son appartement.

Entendues comme témoins par le Tribunal, P______ et Q______ ont précisé être des amies de longue date de B______. Au printemps 2014, alors que les trois femmes déjeunaient ensemble, cette dernière s'était éloignée de leur table pour répondre à un appel téléphonique. Lorsqu'elle était revenue s'asseoir, B______ leur avait annoncé qu'elle avait trouvé un acquéreur pour son appartement : elle venait en effet d'accepter l'offre de "son chinois", l'acquéreur en question étant d'origine asiatique.

Devant le Tribunal, B______ a encore déclaré qu'en date du 16 juin 2014, n'ayant plus reçu aucune nouvelle, elle avait contacté A______ SA qui lui avait expliqué que G______ avait finalement acheté un autre bien.

j. Par courriel du 23 juin 2014, H______ a relancé G______ pour savoir quels étaient ses projets suite à l'échec du projet d'acquisition de l'appartement 3______.

Le même jour, aux alentours de 20h30, G______ lui a répondu en ces termes : "Comme je te disais, ce fut la galère avec ce changement de programme de der des ders par [la banque] N______. Nous [lui-même et sa famille] atterrissons et louons actuellement. Nous allons travailler en 1er lieu sur le financement et verrons par la suite selon les réponses des banquiers genevois pour prendre notre décision. On ne veut plus se faire balader au bon vouloir de ces banques".

k. Le 23 juin 2014 toujours, par courriel expédié vers 23h00, R______, courtière auprès de E______ SA, a demandé à B______ s'il lui était possible de faire visiter son appartement, le lendemain, à G______ et à son épouse, en précisant : "Il s'agit du couple G______, lui […] avait déjà vu votre appartement en avril dernier. Nous pensions qu'ils avaient acheté un autre bien mais nous venons d'apprendre que la transaction n'a pas eu lieu".

l. G______ et son épouse ont visité l'appartement 2______ le 24 juin 2014. Cette visite, dont A______ SA n'a pas été avisée, a été organisée par E______ SA.

Devant le Tribunal, B______ a exposé que lors de cette seconde visite, G______ lui avait indiqué qu'il ne voulait plus avoir affaire à A______ SA, sans lui préciser pourquoi. Lorsqu'elle lui avait demandé pour quelle raison il n'avait pas acheté son bien alors qu'elle-même avait accepté sa proposition d'achat à 2'100'000 fr., G______ lui avait répondu qu'il n'avait pas été informé de son acceptation.

m. Suite à cette visite, une promesse de vente entre B______ et G______ a été signée le 1er juillet 2014. La vente définitive a été conclue le 29 septembre 2014 pour un prix de 2'000'000 fr., B______ ayant décidé de vendre l'appartement pour la somme de 1'950'000 fr., commission de courtage déduite.

Cette commission a été fixée à 2.5% du prix de vente, soit 50'000 fr. Selon l'acte de vente, la commission de courtage, à prélever sur le produit de la vente, était due par B______ à E______ SA et à D______, à hauteur de 25'000 fr. chacune. Cette commission a effectivement été versée à ses destinataires par le notaire chargé d'instrumenter la vente.

La demande d'autorisation (art. 39 LDTR) liée à cette vente a été publiée dans la Feuille d'avis officielle (FAO) du ______ 2014. Suite à l'entrée en force de la décision LDTR, la vente de l'appartement de B______ à G______ a été publiée

n. Par courriel du 28 août 2014, ayant eu connaissance de la vente en consultant la FAO, H______, agissant pour A______ SA, a réclamé le paiement d'une commission de courtage de 30'000 fr. plus TVA à B______ et à D______. Il a notamment indiqué ce qui suit :

"J'ai appris que la vente [de l'appartement] au 2______ avait finalement eu lieu, et que le contrat a été récemment conclu avec notre acheteur, M. G______. Nous sommes très étonnés d'avoir découvert cela en lisant la FAO et d'avoir été ainsi évincés du processus. Notre surprise est d'autant plus importante que nous avons été délibérément induits en erreur avec des informations erronées, selon lesquelles la vente aurait été conclue avec un tiers et que notre acquéreur, M. G______ se serait porté locataire seulement.

A______ SA est néanmoins très heureuse d'avoir pu trouver le bon acquéreur pour ce bien, en dépit des conditions défavorables du marché.

D'après les indications de la FAO, la vente a eu lieu pour le montant de CHF 2'000'000.-, soit au franc près le montant de l'offre transmise en son temps. La commission promise à A______ SA correspond à 50% de la commission totale, soit 50% de la commission de 3% HT. A______ a donc droit à CHF 30'000.- + TVA (soit 1.5% de CHF 2'000'000.- + TVA)".

o. Les intéressées ont refusé de payer la somme requise, au motif que les services fournis par A______ SA avaient été déficients et que la vente avait été conclue à d'autres conditions que celles négociées par celle-ci avec G______.

Ainsi, par courriel du 29 août 2014, B______ a reproché à A______ SA de ne pas avoir informé G______ de ce qu'elle avait accepté son offre d'achat de 2'100'000 fr. et d'avoir, au contraire, orienté ce dernier vers l'achat d'un autre appartement, plus cher que le sien [i. e. l'appartement 3______], pour lequel A______ SA n'avait pas à partager de commission. De plus, lorsque la vente de cet autre appartement avait échoué, A______ SA n'avait pas "représenté" l'appartement 2______ (alors toujours en vente) à G______. Or, lorsque ce dernier l'avait recontactée, par l'intermédiaire d'une autre agence, elle avait déjà "baissé son prix". G______, qui avait été contraint "de se loger avec sa famille dans un meublé coûteux en attendant de trouver autre chose", avait été fort étonné de constater que l'appartement 2______ était toujours en vente et ravi d'apprendre que son prix avait entretemps baissé. En définitive, A______ SA n'avait pas fait son travail correctement et c'était elle qui avait perdu une somme de 100'000 fr. dans cette affaire. Par ailleurs, H______ était prié de cesser de la menacer et de la harceler par téléphone.

Par courriel du 31 août 2014, D______ a également reproché à A______ SA de n'avoir suivi que son propre intérêt : "Je constate que vous n'avez à aucun moment voulu servir les intérêts de M. G______ (que je connaissais d'ailleurs avant vous), puisque vous avez sciemment refusé de transmettre à celui-ci l'acceptation par la propriétaire de l'appartement 2______ de l'offre à CHF 2'100'000, préférant tenter de lui vendre un autre appartement dans lequel vos intérêts financiers étaient plus élevés. Vous avez d'ailleurs fait perdre à la propriétaire un montant de CHF 100'000 et c'est à elle qu'il appartiendra de décider si elle entend vous poursuivre pour cette somme". La vente – qui avait été conclue sur la base d'une nouvelle offre et par l'intermédiaire d'autres personnes – n'était pas le fait de A______ SA, de sorte que celle-ci n'était pas fondée à réclamer un quelconque partage de la commission due.

De la cause C/1______/2015

p.a Par demande non conciliée le 14 octobre 2015, déposée devant le Tribunal le 29 janvier 2016, A______ SA a assigné D______ et B______, solidairement entre elles, en paiement de la somme de 30'000 fr. avec intérêts à 5 % dès le 17 novembre 2014.

p.b Par jugement JTPI/16872/2017 du 18 décembre 2017, le Tribunal a condamné B______ à payer à A______ SA la somme recherchée, intérêts en sus.

p.c Par arrêt ACJC/401/2019 du 12 mars 2019, statuant sur l'appel formé par B______, la Cour a partiellement réformé ce jugement et condamné la précitée à payer à A______ SA la somme de 20'000 fr., plus intérêts à 5% dès le 17 novembre 2014. Cet arrêt n'a fait l'objet d'aucun recours devant le Tribunal fédéral.

En substance, la Cour a retenu que B______ et A______ SA avaient été liées, par actes concluants, par un courtage mixte d'indication et de négociation : après avoir mis les futurs cocontractants en relation, A______ SA avait poursuivi son activité de courtage, en servant d'intermédiaire à la négociation entre B______ et G______. Cette activité s'était limitée, pour l'essentiel, à transmettre les offres et contre-offres formulées de part et d'autre; les parties étaient en outre convenues que A______ SA suivrait le dossier jusqu'à l'aboutissement du contrat de vente.

Ces pourparlers n'avaient cependant pas abouti : ainsi, lorsque G______ avait porté son choix sur le bien de l'avenue 3______, A______ SA – qui savait que B______ avait accepté la dernière contre-offre de l'acheteur – n'avait entrepris aucune démarche pour maintenir l'intérêt de celui-ci sur l'appartement. Après que G______ avait échoué à obtenir le financement nécessaire pour acheter cet autre bien, A______ SA n'avait pas réactivé le dossier de B______, en dépit de la volonté manifestée par celle-ci de vendre l'appartement à cet acheteur; A______ SA n'avait pas non plus mentionné à la précitée le fait que G______ avait renoncé à acquérir le bien de l'avenue 3______. Lors de leurs échanges postérieurs, A______ SA n'avait pas jugé utile d'informer l'acheteur que B______ était finalement prête à lui vendre son appartement au prix de 2'100'000 fr. Contrairement à ce qu'elle soutenait, A______ SA n'avait pas été écartée indûment du processus de vente : en effet, au moment où elle pouvait relancer les négociations, la précitée n'avait effectué aucune démarche en ce sens. Le fait que G______ ne voulait plus collaborer avec A______ SA n'était pas imputable à B______, celle-ci ayant souhaité poursuivre les négociations, ce à quoi A______ SA n'avait donné aucune suite.

L'activité de négociation déployée par A______ SA n'ayant pas abouti au résultat escompté, c'est uniquement par l'activité subséquente de D______, conjuguée à celle de E______ SA, que le contrat de vente avait finalement pu être conclu; sans leur intervention, la vente n'aurait pas eu lieu. Cela étant, le contrat n'avait pas été conclu sur des bases toutes nouvelles par rapport aux pourparlers menés par A______ SA. Ainsi, deux courtiers successifs étaient intervenus et avaient contribué à la conclusion du contrat souhaité : A______ SA avait présenté l'acheteur et entamé des négociations, puis D______ et E______ SA avaient repris les négociations, qui se trouvaient dans l'impasse, pour finaliser la vente. Il y avait donc lieu de répartir la commission entre les courtiers successifs : il s'agissait de récompenser les efforts fournis par A______ SA, soit l'indication de l'occasion de contracter et la conduite d'une partie des négociations, mais de limiter la quotité de la commission au vu de l'échec des pourparlers menés sous son égide.

En l'occurrence, seule la commission en faveur de A______ SA était litigieuse, de sorte qu'il convenait d'en fixer le montant. L'indication avait été l'activité la plus conséquente, en tant qu'elle avait consisté à prospecter des acheteurs potentiels, à présenter l'objet à vendre aux personnes intéressées et à organiser des visites de l'appartement, étant précisé qu'un seul candidat avait été présenté à B______ en plusieurs mois de recherches. L'activité de négociation s'était quant à elle limitée à transmettre les offres formulées de part et d'autre et à prodiguer quelques conseils. Néanmoins, au moment déterminant, A______ SA avait failli à sa mission, puisqu'elle n'avait pas communiqué l'acceptation d'un prix de 2'100'000 fr. par B______ et qu'elle n'avait pas relancé G______ lorsque celui-ci avait renoncé à acquérir l'appartement 3______. La prestation consistant à assurer le suivi du dossier jusqu'à l'aboutissement de la vente n'avait donc pas été fournie par

Au vu de ces éléments, faisant usage de son pouvoir d'appréciation, la Cour a réparti la commission due, fixée par les parties à 1.5% du prix de vente, à raison de 1%, soit deux tiers, pour l'activité d'indication et les premières étapes des négociations, et à raison de 0.5%, soit un tiers, pour les démarches finales de négociation et de concrétisation de la vente. A______ SA ne pouvait dès lors prétendre qu'à deux tiers de la commission convenue. En conséquence, c'est une somme de 20'000 fr. (soit 1% x 2'000'000 fr.), intérêts en sus, que B______ devait payer à A______ SA.

De la présente procédure

q. Par demande du 31 mai 2016, déclarée non conciliée le 1er septembre 2016 et introduite devant le Tribunal le 6 septembre 2016, B______ a assigné A______ SA en paiement de la somme de 87'000 fr. avec intérêts à 5% dès le 29 septembre 2014.

En substance, elle reprochait à A______ SA de ne pas avoir communiqué à G______ l'acceptation de son offre d'achat au prix de 2'100'000 fr. Si A______ SA avait transmis cette acceptation, conformément à ses obligations contractuelles, elle aurait vendu son appartement à G______ au prix susvisé, de sorte qu'une fois la commission de courtage usuelle payée, elle aurait perçu une somme de 2'037'000 fr. (soit le prix de 2'100'000 fr. réduit de 3%) et non une somme de 1'950'000 fr.; elle avait ainsi essuyé une perte de 87'000 fr. – ce qui correspondait au dommage dont elle demandait réparation.

Selon elle, A______ SA avait délibérément choisi de détourner G______ de cette vente en l'orientant vers l'achat d'un appartement plus cher (i.e. l'appartement 3______), propriété du père de C______, sur lequel A______ SA n'avait pas à partager de commission de courtage avec d'autres intervenants. Le 16 juin 2014, elle avait contacté A______ SA pour avoir des nouvelles et celle-ci lui avait indiqué que G______ avait acheté un autre bien immobilier. Sur la base de cette information, et compte tenu du fait qu'elle n'avait toujours pas trouvé d'acquéreur aux conditions souhaitées jusqu'alors, elle avait décidé de revoir ses exigences à la baisse et d'accepter un prix de vente inférieur, à la condition de toucher la somme – éventuelle commission de courtage déjà déduite – de 1'950'000 fr. Elle avait communiqué ces nouvelles conditions aux agences immobilières avec lesquelles elle était régulièrement en contact depuis 2013 et dont A______ SA ne faisait pas partie. Ce n'était qu'après avoir baissé le prix recherché pour son appartement que G______ l'avait recontactée par le biais de E______ SA. Elle avait finalement vendu son bien au précité pour le prix de 2'000'000 fr., ce qui lui avait permis de percevoir le montant net de 1'950'000 fr., après paiement des commissions de courtage dues à E______ SA et D______.

r. Dans sa réponse du 16 décembre 2016, A______ SA a conclu au rejet de la demande en paiement, sous suite de frais.

Elle contestait ne pas avoir avisé G______ de l'acceptation par B______ de son offre d'achat pour 2'100'000 fr., exposant que G______ n'était pas allé de l'avant avec cette vente du fait qu'il était plus intéressé par l'achat de l'appartement 3______. Après avoir échoué à obtenir le financement utile pour acquérir cet objet, G______ avait été contacté par B______, probablement via D______, qui souhaitait à nouveau lui proposer l'appartement 2______ à la vente. Suite à cela, E______ SA, D______, B______ et G______ avaient organisé la vente dudit appartement sans en aviser A______ SA. En attestait le fait que le même jour, soit le 23 juin 2014, G_____ avait annoncé à H______ qu'il renonçait en l'état à acquérir son propre logement, tandis que E______ SA écrivait à B______ pour lui proposer de faire visiter l'appartement 2______ aux époux G______. Contactée plus tard par A______ SA, B______ avait indiqué que son bien n'était plus disponible, sans spécifier que l'acheteur était G______.

s. Par ordonnance du 20 décembre 2016, le Tribunal a rejeté la requête de B______ tendant à joindre la présente procédure à la cause C/1______/2015. Il a également rejeté la requête de A______ tendant à suspendre la présente procédure jusqu'à droit jugé dans la cause C/1______/2015.

Cette ordonnance n'a fait l'objet d'aucun recours.

t. Lors des audiences de débats des 19 septembre, 4 et 11 octobre 2018, le Tribunal a procédé à l'interrogatoire des parties et à l'audition de plusieurs

t.a A______ SA, représentée par C______, a contesté avoir cherché à favoriser la vente de l'appartement 3______ au détriment de l'appartement 2______. Elle n'avait aucun intérêt à le faire, puisqu'elle détenait un mandat de courtage exclusif pour le premier objet (et qu'elle était donc assurée de percevoir sa commission), alors qu'elle ne détenait qu'un mandat simple pour le second. Ainsi, l'intérêt de A______ SA consistait plutôt à vendre le bien de B______ en priorité, vu qu'elle était en concurrence avec d'autres courtiers pour cette affaire. Du reste, si A______ SA avait réellement souhaité favoriser la vente de l'appartement 3______, il lui aurait suffi de ne présenter à G______ que cet objet.

t.b Entendu comme témoin, G______ a confirmé avoir proposé d'acheter l'appartement 2______ au prix de 2'100'000 fr.; il n'avait jamais eu de retour à ce sujet; H______ lui avait dit que cette offre "ne passerait pas à ce montant", mais il avait tout de même décidé de "tenter sa chance". S'il avait été informé de l'acceptation de son offre à 2'100'000 fr., il aurait sans doute acquis l'appartement de B______ à ce moment-là. L'appartement 2______ était en effet plus "propre" que d'autres qu'il avait visités et lui occasionnait moins de travaux. En outre, il entrait mieux dans son budget d'alors qui était plus de l'ordre de 2'000'000 fr. que de 2'500'000 fr. Il préférait donc "faire un effort à […] 2'100'000 [fr.] plutôt que prendre un autre bien sur lequel il y avait encore des travaux, ce qui renchérissait le coût global". L'avantage de l'appartement 2______ consistait dans le fait qu'il pouvait y emménager directement, sans faire de travaux.

L'appartement 3______ ne lui convenait "pas tellement car il y avait trop de travaux à faire et en plus il y avait des problèmes [dans la] PPE". H______ avait toutefois "pouss[é]" pour qu'il accepte l'offre relative à cet appartement en lui faisant miroiter qu'il pourrait s'arranger avec le propriétaire pour faire baisser le prix et en précisant que l'appartement pourrait être prêt pour le 15 juin 2014 [date d'arrivée de la famille de G______ à Genève]; H______ savait en effet qu'il était pressé d'emménager. Dans un courriel du 16 avril 2014 (cf. supra EN FAIT, let. C.d, 2ème §), il avait listé plusieurs appartements par ordre de préférence; son objet préféré était bien l'appartement 2______, mais H______ l'avait convaincu qu'il ne pourrait pas l'acquérir au prix offert, tout en l'incitant à s'intéresser à l'appartement 3______; Il avait listé l'appartement 2______ en troisième position au cas où son offre serait tout de même acceptée.

Le 14 juin 2014, il s'était retrouvé en Suisse avec son épouse et leurs deux enfants en bas âge, sans qu'il n'ait acquis d'appartement. Il devenait alors urgent qu'il en trouve un. Il avait tout d'abord loué un appartement meublé. Il avait croisé par hasard D______ qui lui avait demandé s'il cherchait toujours à acquérir un appartement. Elle l'avait informé que l'appartement 2______ était toujours en vente et lui avait demandé s'il était toujours intéressé par cet objet. Il lui avait répondu que tel était le cas "mais à [s]es conditions, c'est-à-dire tout au plus au montant de [s]a dernière offre, soit […] 2'100'000 [fr.]". D______ lui avait alors indiqué que B______ pourrait entrer en matière. Lorsqu'il l'avait rencontrée par la suite, B______ lui avait confirmé que son prix de vente avait baissé et qu'il pouvait acquérir l'appartement pour 2'000'000 fr., à condition de vite se décider, car il y avait deux acquéreurs potentiels et que "c'est le premier qui payait qui serait pris". Il avait pu donner son accord rapidement car il disposait déjà du crédit bancaire utile à cet effet. La vente avait donc été conclue.

t.c R______ a déclaré qu'initialement, courant 2013, B______ souhaitait vendre son appartement au prix de 2'500'000 fr. Elle s'était toutefois rendue compte que son bien ne se vendrait pas au prix souhaité; elle avait donc baissé son prix une première fois à 2'100'000 fr., puis une seconde fois à 2'000'000 fr. En mai 2014, une offre d'achat formulée par un tiers à hauteur de 2'060'000 fr. avait été retirée. La précédente offre de G______, pour un prix de 2'100'000 fr., n'avait pas non plus abouti. Début juin 2014, B______ s'impatientait de ne pas parvenir à vendre son bien. Déterminée à trouver un acheteur, elle s'était résolue à accepter un prix de 2'000'000 fr., pour autant que E______ SA fasse un effort sur sa commission afin que le produit net de la vente soit d'au moins 1'950'000 fr.

En juin 2014, R______ avait été informée par D______ de ce que G______ était toujours à la recherche d'un bien immobilier; celle-ci lui avait demandé d'organiser une visite de l'appartement 2______. Lors de cette visite, l'épouse de G______, qui n'était encore jamais venue sur place, avait beaucoup aimé l'appartement. R______ et D______ avaient alors suggéré aux époux G______ de faire une offre d'achat à 2'000'000 fr., en leur expliquant qu'une telle offre serait probablement acceptée par la propriétaire. De fait, les époux G______ avaient suivi cette suggestion et l'offre avait été acceptée par B______ qui était assurée de toucher, après déduction de la commission, un montant net de 1'950'000 fr.

t.d D______ a déclaré avoir été présentée à B______ par une amie commune. Initialement, les deux femmes étaient convenues d'une commission de courtage de 3% en cas de vente de l'appartement 2______ au prix de 3'000'000 fr. Au fil du temps, et compte tenu du marché à la baisse, B______ avait régulièrement baissé son prix de vente. La "dernière étape de cette baisse" avait eu lieu juste avant que B______ ne vende son bien à G______. B______ l'avait alors informée, de même que R______, de ce qu'elle acceptait de fixer son prix limite à 2'000'000 fr., pour autant qu'elle perçoive la somme nette de 1'950'000 fr. après déduction de la commission de courtage.

Quelque temps avant la vente finale, B______ lui avait fait part de ce que H______ lui avait transmis par téléphone une offre d'achat pour un prix de

2'100'000 fr. ou 2'200'000 fr., offre qu'elle avait acceptée. Un mois ou un mois et demi après avoir reçu cette information, D______ avait croisé par hasard G______. Celui-ci lui avait dit qu'il n'allait pas acheter l'appartement de B______, mais qu'il était en train d'acheter "______" [i.e. l'appartement 3______] et que des travaux étaient prévus; il lui avait encore précisé qu'il "repartait à O______ [Grande-Bretagne] pour aller chercher sa femme et ses enfants". Un soir vers 22h30, G______ l'avait rappelée pour savoir si elle avait "quelque chose à vendre pour 2 millions qui était son budget"; il n'avait pas acheté "______" [appartement 3______] et vivait avec femme et enfants dans un meublé à S______ [GE]. Elle lui avait répondu que l'appartement 2______ était toujours en vente et une visite avait été organisée, avec l'aide de R______, pour le lendemain. G______ avait été enchanté de l'appartement et la vente avait été conclue. Elle n'en avait pas informé A______ SA, G______ lui ayant fait part de ce qu'il ne voulait plus rien avoir à faire avec cette agence "car il s'agissait d'escrocs" – en référence aux "démêlés" qu'il avait eus avec A______ SA en lien avec l'appartement 3______. A la connaissance de D______, A______ SA n'avait présenté qu'un seul acquéreur

t.e J______ a précisé qu'elle avait repris contact avec B______ – sans pouvoir spécifier la date, mais après le 23 juin 2014 –, pour lui présenter un nouvel acquéreur potentiel pour son appartement. B______ lui avait alors répondu que son bien n'était plus disponible.

u. Les parties ont persisté dans leurs conclusions lors de l'audience de plaidoiries finales du 7 février 2019, à l'issue de laquelle le Tribunal a gardé la cause à juger.

D.

Dans le jugement entrepris, le Tribunal a retenu qu'en omettant d'informer G______ de l'acceptation de son offre d'achat à hauteur de 2'100'000 fr., A______ SA avait commis une violation manifeste de son devoir de diligence et peut-être même de fidélité à l'égard de B______. Il importait peu à cet égard de savoir si cette omission avait été délibérée ou non. La violation fautive par A______ SA de ses obligations contractuelles était également en lien de causalité hypothétique naturel et adéquat avec le dommage subi par B______, ce dommage consistant en une non-augmentation de ses actifs. Au vu des déclarations claires de G______, il apparaissait en effet hautement vraisemblable, si ce n'est certain, que dans l'hypothèse où le précité s'était vu transmettre l'acceptation de B______, celle-ci aurait pu lui vendre son appartement au prix de 2'100'000 fr. et ainsi toucher, après versement d'une commission de courtage de 3%, un montant de 2'037'000 fr. En lieu et place de cela, elle n'avait finalement pu retirer de la vente de son appartement qu'un montant de 1'950'000 fr. Toutes les conditions de la responsabilité de A______ SA étant réunies, celle-ci devait se voir condamner à payer la somme réclamée de 87'000 fr. Conformément aux conclusions de B______, cette somme devait porter intérêts à 5% dès le 29 septembre 2014, date à laquelle la vente de l'appartement avait été instrumentée devant le notaire. A cette date, en effet, le non-accroissement de ses actifs (soit son dommage) devait être considéré comme acquis.