ACJC/614/2026

A.

Par jugement JTBL/1208/2025 du 13 novembre 2025, le Tribunal des baux et loyers a condamné A______, B______ et C______ à évacuer immédiatement de leur personne et de leurs biens ainsi que toute autre personne faisant ménage commun avec eux l'appartement de 5 pièces n° 3______ situé au 11ème étage de l'immeuble sis chemin 2______ no. ______ à Genève ainsi que ses dépendances (ch. 1 du dispositif), autorisé D______, E______ et F______ ainsi que G______ à requérir l'évacuation par la force publique de A______, B______ et C______ dès le 1er mars 2026 (ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 4).

B.

a. Par acte expédié le 28 novembre 2025 à la Cour de justice, A______, B______ et C______ ont formé appel contre ce jugement. Ils ont conclu, au fond, principalement, à son annulation et, cela fait, à ce que la requête en évacuation soit déclarée irrecevable et, subsidiairement, à ce qu'ils soient acheminés à prouver par toute voie de droit utile les faits pertinents allégués à l'appui de leur appel. b. Dans leur réponse du 12 décembre 2025, D______, E______ et F______ ainsi que G______ ont conclu à la confirmation du jugement entrepris. c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions respectives. d. Les parties ont été avisées le 3 février 2026 par la Cour de ce que la cause était gardée à juger.

C.

Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : a. Le 22 mars 1978, I______, en qualité de bailleresse d’une part, J______ et K______, en qualité de locataires d’autre part, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de 5 pièces n° 3______ situé au 11ème étage de l'immeuble sis chemin 2______ no. ______ à Genève, ainsi que sur la cave Le contrat était conclu pour une durée de trois ans, renouvelable selon l’art. 2 des conditions générales. A teneur du contrat de bail, les clauses complémentaires 1 à 3 jointes faisaient partie intégrante du contrat de bail. Il était en outre spécifié que les parties déclaraient connaître et accepter les conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève qui faisaient partie intégrante du bail. b. Le 10 novembre 1980, un nouveau bail portant sur le même appartement ainsi que sur la cave a été conclu entre I______, en qualité de bailleresse, et J______ et K______, en qualité de locataires. Le bail était conclu pour une durée initiale d’une année et six mois. A teneur du contrat, les conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève, édition 1978, faisaient partie intégrante du bail.

c. Le 27 janvier 2014, à la suite du décès de K______, un avenant n° 1 a été signé entre L______ et J______, faisant poursuivre le bail au seul nom de ce dernier, toutes les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées. d. Le 25 janvier 2022, à la suite du décès de J______, un avenant n° 2 a été signé entre la succession de feu L______ et A______, faisant poursuivre le bail au seul nom de ce dernier, toutes les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées. e. Le loyer de l'appartement a été fixé en dernier lieu à 2'191 fr. par mois, auxquels s'ajoutent la provision pour charges en 170 fr. et des frais de 25 fr. pour le téléréseau. f. Par courriers recommandés du 12 novembre 2024, [la régie] H______, pour les parties bailleresses, a mis A______ et "son épouse" en demeure de lui régler sous 30 jours le montant de 4'772 fr., à titre d'arriérés de loyers et de charges pour les mois d'octobre et de novembre 2024, à défaut quoi le bail serait résilié conformément à l'art. 257d CO. g. Ni A______, ni "son épouse" n'ont retiré les plis recommandés leur étant destinés, malgré les avis de retrait déposés dans la boîte-aux-lettres le 13 novembre 2024. h. Le 18 novembre 2024, A______ a effectué un virement de 2'406 fr. i. Considérant que la somme réclamée n'avait pas été entièrement réglée dans le délai imparti, les bailleurs ont, par avis officiels du 8 janvier 2025, résilié le bail de l'appartement pour le 28 février 2025. j. Par requête du 14 mars 2025, les parties bailleresses ont requis l'évacuation par la voie de la procédure en protection des cas clairs de A______, ainsi que celle de B______ et de C______, oncle et mère du premier cité occupant occasionnellement le logement, ainsi que le prononcé de mesures d'exécution directe de cette décision. k. Lors de l'audience du Tribunal du 30 juin 2025, les parties bailleresses ont indiqué que les arriérés étaient résorbés tant pour l'appartement que pour le parking et ont accepté d'accorder à A______ un délai de départ de six mois moyennant paiement régulier des indemnités pour occupation illicite. l. Lors de l'audience du Tribunal du 19 août 2025, les parties bailleresses ont confirmé qu'il n'y avait pas d'arriéré et que les indemnités pour occupation illicite étaient payées. Elles ont pour le surplus persisté dans leur requête, expliquant

vouloir valoriser l'appartement en effectuant des travaux, en modifiant notamment sa configuration. Les locataires ont conclu à l'irrecevabilité de la requête liée à l'appartement, alléguant que le cas n'était pas clair. En substance, ils ont fait valoir avoir effectué un paiement dans le délai comminatoire. Les bailleurs n'avaient pas prouvé que le loyer de l’appartement était payable par mois et d'avance, de sorte que seul l'art. 257c CO serait applicable. Le loyer du mois de novembre 2024 n'était ainsi pas exigible, de sorte qu'ils n'étaient pas en retard de paiement.

Les parties bailleresses se sont opposées aux arguments soulevés par les locataires, soutenant que les conditions générales faisaient partie intégrante du contrat de bail et ajoutant que leurs allégués n'avaient pas été formellement contestés. m. Par jugement JTBL/809/2025 du 28 août 2025, le Tribunal des baux et loyers a déclaré la requête irrecevable s’agissant de l’appartement, considérant que les requérants n’avaient pas établi que les loyers étaient payables par mois d’avance. nouveau requis l’évacuation de A______, B______ et C______ de l'appartement. Ils ont allégué que les loyers étaient exigibles par mois et d’avance conformément aux conditions générales faisant partie intégrante du bail (édition 1978). Ils ont produit à l’appui de leur requête les conditions générales et règles et usages locatifs, édition 1978. Sur l’exemplaire produit, l’art. 1 est complété en ce sens que le bail était conclu pour une durée initiale de "2 ans et 6 mois". L’art. 8 prévoit que "le loyer et les provisions de chauffage […] sont payables par terme trimestriel d’avance au domicile du bailleur ou à son compte postal ou bancaire. Le locataire a la possibilité de payer par mois et d'avance; toutefois, cette faculté est supprimée en cas de retard de plus de 8 jours dans le paiement d’une indemnité". o. Lors de l'audience du 13 novembre 2025, les parties bailleresses ont persisté dans leurs conclusions. Elles ont indiqué que les propriétaires souhaitaient entamer des travaux et récupérer le logement, comme déjà relevé lors de la première procédure, en alignant leurs propres travaux sur ceux déjà en cours sur l’immeuble. Ils ont donné leur accord à un délai de départ échéant fin février 2026. Les locataires se sont opposés à la requête, estimant que le cas n’était pas clair. Ils ont soutenu qu’il n’y avait aucune urgence pour les travaux évoqués, aucune demande d’autorisation n’ayant été déposée. Par ailleurs, le logement connaissait d’importants problèmes de moisissure. Ils avaient à l’époque retenu le loyer, sans le consigner, pour cette raison. Ils ont évoqué le caractère insolite de la clause du paiement du loyer par mois d’avance et ont requis, subsidiairement, un délai humanitaire d’une année. A teneur des pièces produites, A______ dispose d’un salaire net de 3'853 fr. 55 et souffre d’asthme allergique incompatible avec la vie dans un appartement insalubre

en raison de moisissures et d’humidité. Le Tribunal a gardé la cause à juger à l’issue de l’audience. p. Dans son jugement du 13 novembre 2025, le Tribunal a considéré que le 18 novembre 2024, A______ avait effectué un virement de 2'406 fr., de sorte que la mensualité d'octobre 2024 avait été versée dans le délai comminatoire. En revanche, la mensualité de novembre 2024 n'avait pas été versée dans ce délai. Restait à déterminer si les bailleurs étaient en droit d'exiger le paiement du loyer de l'appartement par mois d'avance, en dérogation au système légal (art. 257c CO) et, partant, si le loyer de novembre 2024 était échu lors de l'envoi de l'avis comminatoire le 12 novembre 2024. A cet égard, le contrat de bail de l'appartement faisait expressément référence aux conditions générales et règles et usages locatifs applicables dans le canton de Genève (édition 1978). Contrairement à ce qui prévalait lors de la première procédure d’évacuation, les requérants avaient produit, dans la présente cause, les conditions générales en question. Le fait que l’exemplaire produit contienne une indication de durée du bail différente de celle prévalant dans les contrats liant les parties ne portait pas à conséquence, les conditions générales étant pour le reste identiques dans tous les contrats. Ces conditions avaient été expressément intégrées aux deux contrats successifs par la signature des locataires et trouvaient toujours application, les avenants ultérieurs n’ayant pas porté sur ce point. Le paiement par mois et d’avance du loyer ne constituait pas une clause insolite dans la mesure où si le régime conventionnel dérogeait au système légal, il n’en demeurait pas moins que le principe du paiement par mois d’avance n'était pas en soi insolite, prévalant depuis très longtemps, à tel point qu’il avait d’ailleurs été concrétisé dans l'art. 1 du contrat cadre romand. Il ressortait en outre des relevés produits par la partie bailleresse qu’avant de connaître des problèmes de régularité de paiement, le locataire s’acquittait toujours des loyers par mois d’avance, à tout le moins avant le 10 du mois. Lorsque tel n’était pas le cas, des frais de rappel avaient été comptabilisés, sans que le locataire ne les ait contestés. Dès lors, le principe du paiement par mois et d’avance ne représentait pas une clause

insolite et le loyer du mois de novembre 2024 était exigible lors de la notification de l’avis comminatoire. Les bailleurs étaient ainsi fondés à donner congé, ce qu'ils avaient fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. L'évacuation devait donc être prononcée. En outre, bien qu'il n'y ait pas d'arriéré de loyer au jour de l’audience, l'octroi du délai humanitaire sollicité serait revenu à prolonger le contrat de bail de manière inadmissible. Les locataires avaient, dans les faits, déjà profité de la durée de deux procédures judiciaires, soit neuf mois de prolongation. Par ailleurs, les fiches de salaire produites, qui établiraient une situation précaire du locataire, paraissaient incompatibles avec les capacités de celui-ci de s’acquitter d’un loyer mensuel représentant plus de 60% du salaire net allégué. Ainsi, compte tenu des circonstances du cas d’espèce et des intérêts en présence, un délai humanitaire serait accordé jusqu’au 28 février 2026, date admise par la partie requérante.