ATA/822/2026

A.

a. A______ est propriétaire de la parcelle n° 2'274, sise quai de B______ , à Cette parcelle, de 18'799 m2, comporte une maison de maître (n° B46), une serre (n° B42), une dépendance principale (n° B43), un dépôt (n° B44) et une orangerie (n° B45), construits au milieu du XIXe siècle. Elle se situe en 5e zone, dans un périmètre couvert par la loi sur la protection générale des rives du lac du 4 décembre 1992 (LPRLac - L 4 10). b. L’ancienne parcelle n° 841, comprenant les actuelles parcelles nos 2'274 et 2'275 a fait l’objet d’un recensement architectural le 6 octobre 1992. Les bâtiments susmentionnés étaient présentés comme comportant une valeur de 2 (remarquable), 3 (intéressante) ou 4+ (bien intégré). c. L’ancienne parcelle n° 841 a aussi fait l’objet d’une fiche de recensement le 14 mars 2005 dans le cadre du recensement des parcs et jardins historiques de Suisse par le conseil international des monuments et des sites (ICOMOS) entre 1995 et 2014. La conservation de la substance historique y était décrite comme bonne, l’entretien comme bon, et l’environnement comme assez intact. d. Selon le rapport de l’office du patrimoine et des sites du 21 janvier 2011 (ci-après : le rapport de l’OPS), faisant suite à une visite du 4 novembre 2010 concernant le projet de division de l’ancienne parcelle n° 841, la situation du domaine était exceptionnelle, aux portes de la Ville, avec une vue imprenable sur le lac, tirant le meilleur parti de la topographie du site. La maison de maître, entourée de pelouses avec plantations de type paysager, était implantée en rupture de pente, au centre de la parcelle. La dépendance, à la limite nord du domaine, était complétée d’une serre et d’un jardin potager, lesquels se prolongeaient en terrasses et en belvédère avec vue sur la rade de Genève. Un petit pavillon de type orangerie néo-classique marquait l’entrée du domaine. Une allée en serpentine, bordée de haies, de massifs d’arbres et d’un alignement de platanes sillonnait le parc et permettait de relier le bas de la parcelle, au niveau du quai, à la partie supérieure qui longeait le chemin D______. Le rapport de l’OPS comportait une description détaillée de l’évolution dans l’histoire ainsi que de l’état de la dépendance, de la serre, des terrasses aménagées, du parc, du portail, de l’orangerie ainsi que de la maison de maître.

En conclusion, l’intérêt particulier du domaine résidait dans l’articulation d’ensemble, les aménagements paysagers et le maintien des différents niveaux et points de vue sur le lac, soit dans la disposition des bâtiments et des surfaces engazonnées en rupture de pente ou en position de belvédère, l’étagement des jardins potagers en terrasses, la disposition des allées en serpentine qui établissaient un raccord entre le haut et le bas de la parcelle, les aménagements à proximité des allées (plusieurs fontaines et portails), ainsi que dans la qualité des plantations et des agencements paysagers sous forme de haies, d’alignements d’arbres, de massifs ou d’essences isolées. Il semblait impératif qu’une mesure de protection soit appliquée à l’ensemble du domaine, laquelle prendrait en compte les bâtiments, le parc et les jardins, sous forme d’un classement de tout ou partie de la parcelle et de l’enveloppe des bâtiments. e. En 2011, à la suite de la division de l’ancienne parcelle n° 841, celle-ci a été amputée de la surface correspondant à l’actuelle parcelle n° 2'275, de 8'995 m 2, pour devenir la parcelle n° 2'274. f. Selon le recensement architecturel du canton de Genève (RAC-2022), la maison de maître et ses dépendances, évaluées par la commission scientifique de suivi le 5 avril 2023, ont été considérées comme des objets patrimoniaux d’exception. g. Le 11 mars 2022, le propriétaire a déposé une demande d’autorisation de construire (DD 1______/1) portant sur la transformation, la rénovation et l’extension de la maison de maître et de l’annexe, ainsi que sur la construction d’un bâtiment pour le personnel, d’un pavillon, de piscines et de bassins chauffés. h. Le 18 octobre 2023, le département a délivré l’autorisation de construire DD 1______/1, intégrant notamment le préavis du service des monuments et des sites du 24 août 2023. Celui-ci prenait note de l’intention du propriétaire de reconstituer les décors intérieurs et imposait la reconstitution des cheminées déposées récemment, ainsi que le maintien de l’escalier et son mur à tous les étages.

B.

a. Le 17 octobre 2022, le département a ouvert une procédure d’inscription à l’inventaire des bâtiments B42, B43, B44, B45 et B 46 de la parcelle n° 2'274. b. Le 15 novembre 2022, la commune s’est déclarée favorable à cette mesure. c. Le 16 novembre 2022, le propriétaire s’y est opposé. Le précédent propriétaire n’ayant pas entretenu le bien-fonds, l’état des bâtiments était considérablement dégradé par rapport à ce qui avait été relevé en 2011. Le parc avait été amputé de la parcelle n° 2'275 et le terrain restant était proche de l’abandon. L’ensemble de la parcelle était en outre déjà protégé puisque situé dans le périmètre de protection des rives du lac. Les bâtiments ne se distinguaient par ailleurs pas des autres maisons de maître construites dans la seconde partie du XIXe siècle. d. Le 19 décembre 2023, la commission des monuments, de la nature et des sites (ci-après : CMNS) a préavisé favorablement l’inscription à l’inventaire au vu de l’ancienneté des bâtiments, de leur valeur historique en lien avec le président de la Confédération Gustave ADOR, de la rareté, de l’ingéniosité et de l’excellence de la réalisation des aménagements paysagers, ainsi que de la valeur d’ensemble et de site de tous ces éléments. Le directeur du service de l’inventaire des monuments d’art et le coordinateur des recensements avaient visité les bâtiments, le parc et l’environnement proche le

2 février 2023. Ils avaient à cette occasion pris des photographies, lesquelles ont été versées au dossier. Sur cette base, la CMNS a constaté que tous les décors de la maison de maître avaient été retirés des murs à la suite d’un dégât d’eau, sans montrer pour autant des désordres à la structure, ni de modification significative de la typologie originelle de la maison. La dépendance principale était dans un état identique à celui observé dans le rapport de 2011, avec des aménagements intérieurs modestes, mais une structure et une enveloppe très bien préservées. Il en allait de même de la substance architecturale des trois autres dépendances. Le parc avait été tronqué de la parcelle n° 2'275, sur laquelle avait été construite une nouvelle maison. Il préservait cependant, autour de la maison de maître, l’axe de composition majeur, le système d’accès sinueux, quelques essences d’arbres anciennes, la majestueuse structure en terrasses située sous la dépendance, supportée par de remarquables murs en pierre, ainsi que divers aménagements de qualité, comme le triple portail sur le quai de B______, des portails secondaires, des fontaines, ainsi que les garde-corps en fer forgé et les balustrades en pierre, qui permettaient de jouir depuis la lisière des terrasses, de la vue admirable sur le lac et les crêtes du Jura. e. Par arrêté du 9 avril 2024, le département a approuvé l’inscription à l’inventaire des immeubles dignes d’être protégés des bâtiments B42, B43, B44, B45, B46, des éléments dignes d’intérêt non cadastrés (aménagements de jardin, murs, portails, fontaines ainsi que garde-corps en fer forgé et balustrades en pierre) et de la parcelle n° 2'274. Ces éléments, par leur emplacement, leur ancienneté, leurs remarquables caractéristiques architecturales propres au XIXe siècle, leur valeur paysagère et leur témoignage historique, présentaient un intérêt patrimonial évident. Ils composaient un ensemble patrimonial de qualité exceptionnelle. Le domaine, constituant un exemple remarquable de propriété de plaisance, bénéficiait d’une situation unique et remarquable sur le coteau de B______, avec une vue admirable sur la rade de Genève. La maison de maître était un exemple particulièrement riche de demeure de cette envergure. Il en présentait les caractéristiques typiques, en particulier un volume

cubique animé de saillies et de retraits. Les transformations effectuées dans les années 1920 n’avaient pas porté atteinte à sa cohérence d’ensemble. Le dégât d’eau survenu après l’établissement du rapport de l’OPS avait entraîné le retrait de tous les décors des murs, sans toutefois modifier de façon significative la typologie originelle ni la structure. Les dépendances faisaient face à un vaste parc paysagé remarquablement aménagé en terrasses successives descendant jusqu’au quai de B______. L’aménagement, l’articulation et la composition d’ensemble du parc n’avaient pas été affectés par la division parcellaire en 2011. Les dépendances formaient un tout représentatif et cohérent des différentes activités dont était constitué un domaine de plaisance au mitan du XIXe siècle. La présence de l’orangerie et de la serre était emblématique du haut degré de sophistication recherché. Leur substance architecturale et celle du dépôt étaient très bien préservés. La dépendance principale, en particulier ses façades et sa toiture, témoignait du goût prononcé et de l’engouement des architectes en faveur du style pittoresque suisse pour les dépendances rurales de grands domaines. Sa structure et son enveloppe étaient très bien préservés. L’intérêt paysager du site avait été relevé par l’ICOMOS le 14 mars 2005. L’importance du domaine était attestée par sa reprise en 1881 par Gustave ADOR, personnage majeur de l’Histoire politique genevoise. De nombreuses rencontres professionnelles et politiques y avaient eu lieu. Le fait que le domaine soit soumis aux exigences de la LPRLac n’était pas incompatible avec une mesure de protection au sens de la LPMNS. L’inscription à l’inventaire n’empêchait pas la réalisation des travaux de restauration, de transformation ou d’extensions des bâtiments s’ils respectaient leur substance.

C.

a. Par acte du 10 mai 2024, A______ a interjeté recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre l’arrêté du 9 avril précédent, concluant à son annulation et requérant préalablement un transport sur place. Le parc de 28'000 m2 décrit dans le rapport de l’OPS n’existait plus depuis la division de la parcelle d’origine. Le terrain était resté dans un état proche de l’abandon et des aménagements extérieurs avaient disparu. Plusieurs inondations avaient provoqué la destruction d’éléments importants du bâtiment et une détérioration de l’enveloppe extérieure. L’humidité avait en outre causé d’importantes moisissures et l’apparition de champignons. Pour cette raison et au vu également de l’amiante utilisée dans les colles pour le carrelage et les joints des fenêtres, il avait été décidé d’enlever l’ensemble des décors. Cela avait permis de mettre en évidence que l’ensemble de la tuyauterie était pourri et que la structure de la maison était en très mauvais état. Les bâtiments étaient ainsi considérablement dégradés par rapport à ce qui avait été constaté en 2011 ou en 1992, de sorte qu’ils ne remplissaient aucun critère de sauvegarde. Ils ne se distinguaient pas d’autres maisons de maître construites dans la seconde partie du XIXe siècle et existant sur le territoire du canton. Aucun élément constructif ne faisait état d’un savoir-faire particulier. Ils n’étaient pas mentionnés dans la littérature spécialisée. L’intérêt de Gustave ADOR pour la parcelle ne suffisait pas à lui donner un caractère historique. Les bâtiments n’étaient pas en danger au vu de l’intention du propriétaire de les rénover. La maison de maître avait fait l’objet d’importants travaux de transformation en 1929 consistant en une surélévation des deux ailes latérales et la création de combles habitables. Cela avait modifié la configuration des pièces, la structure et l’aménagement intérieur. Le bâtiment n’était donc plus dans son état d’origine. Il en allait de même de l’orangerie dont la structure au sol était plus importante qu’en 2011 et dont l’aspect extérieur avait été abîmé par des interventions. Le dépôt ni le portail côté est n’avaient été recensés. La valeur exceptionnelle attribuée à la maison de maître et à ses dépendances par le RAC-2022 n’était justifiée que par leur appartenance à une vaste propriété de

plaisance du XIXe siècle. Les bâtiments ne répondaient pas aux critères d’exception retenus par le service de l’inventaire des monuments d’art et d’histoire. Selon la jurisprudence cantonale, la mise à l’inventaire ne pouvait concerner que les bâtiments, et non leurs abords. Une telle mesure n’était en outre pas nécessaire. L’ensemble de la propriété était situé dans le périmètre de protection des rives du lac, de sorte que tous travaux y étaient soumis au contrôle de l’OPS et de la CMNS. La mise à l’inventaire apparaissait d’autant plus disproportionnée qu’elle portait sur l’ensemble de la parcelle, sans fondement objectif ou scientifique suffisant. b. Le 12 juin 2024, la procédure de recours a été suspendue sur demande des parties. c. Le 22 décembre 2025, le département a ordonné l’arrêt immédiat des travaux en cours sur la parcelle, après avoir constaté de nombreuses violations de l’autorisation de construire, portant atteinte à la substance patrimoniale de bâtiments historiques. Des réouvertures partielles du chantier ont été autorisées les 28 janvier, 9 février et 10 avril 2026. d. Le 8 janvier 2026, la présente procédure a été reprise sur demande du département. e. Dans sa réponse du 9 mars 2026, l’autorité a conclu au rejet du recours contre l’inscription à l’inventaire. Les milieux spécialisés avaient examiné et évalué les bâtiments. Les éléments dignes d’intérêt non cadastrés et la parcelle avaient été considérés de manière concordante et pour des motifs très détaillés comme présentant les caractéristiques d’une œuvre au sens de la jurisprudence. L’inscription à l’inventaire poursuivait un but d’intérêt public en tant que les objets concernés étaient dignes de protection. Elle ne visait pas seulement les bâtiments uniques ou exceptionnels, la rareté n’étant pas un critère exclusif. Le terrain comprenait un dispositif en terrasses du parc paysager original et avait été habité par un éminent homme d’État suisse. Il représentait un témoignage exceptionnel d’une propriété de plaisance, formant un tout cohérent, typique de la seconde moitié du XIXe siècle, et présentant des caractéristiques propres.

Le fait que l’architecte ne soit pas connu n’enlevait rien aux qualités architecturales, historiques, mémorielles et patrimoniales de l’ensemble. Les transformations subies par les bâtiments au fil du temps n’avaient pas altéré leur substance. Le recourant était malvenu d’affirmer que les bâtiments n’étaient pas en danger au vu des travaux illicites réalisés. Ses propos à teneur desquels le manque d’entretien de la parcelle et sa division avaient diminué sa valeur patrimoniale se heurtaient au constat de la CMNS. Les milieux spécialisés intervenus disposaient de l’expérience et des connaissances nécessaires du patrimoine bâti pour apprécier, de manière objective, les objets, leur valeur, leur environnement et la pertinence d’une mise sous protection, en gardant une vision large des enjeux patrimoniaux présents sur le territoire cantonal. Les articles parus dans la presse au sujet du projet de transformation, de l’inscription à l’inventaire et de l’arrêt du chantier témoignaient de l’intérêt du public pour ce site, visible depuis les quais et constituant un des rares exemples de domaine du XIXe siècle sur le coteau de B______. L’application de la LPRLac n’excluait pas l’inscription à l’inventaire. La jurisprudence cantonale et fédérale avait admis que cette mesure pouvait inclure une parcelle entière, ce qui était nécessaire en l’espèce au vu des qualités rares du bien-fonds. f. En annexe de sa réplique du 24 avril 2026, le recourant a produit le rapport de E______ SA du 22 janvier 2026 (ci-après : le rapport d’E______) concernant la « régularisation des plans vis-à-vis des travaux réalisés », dont il ressortait les éléments suivants concernant l’état des bâtiments. Lors des travaux, E______ avait découvert un sous-sol en maçonnerie et béton enterré au pied de la façade sud de la villa dont l’accès avait été muré et qui datait vraisemblablement de la dernière transformation du bâtiment. L’état général de la villa et de sa dépendance était mauvais. Beaucoup de murs avaient été transformés, des passages créés avec des couvertes en béton armé, d’autres obturés avec des remplissages en matériaux hétérogènes, des cheminées murées, des trémies dans les plancher comblées, etc. L’ensemble était dans un état de conservation précaire et avait visiblement fait l’objet de plusieurs transformations lourdes mais de mauvaise qualité. Les têtes de solives à leurs appuis

dans les murs de façade étaient en grande partie pourries et des reprises de charges par des profilés métalliques avaient été réalisées. Au rez-de-chaussée de la villa, les couvertes sur les baies vitrées de la façade lac étaient composées d’un profilé métallique fortement corrodé. Au premier étage, une dalle avait été bétonnée lors de la création d’une terrasse du deuxième étage. Les murs porteurs en maçonnerie, largement fissurés et déjà transformés à plusieurs reprises, ne pouvaient pas être maintenus. Des conduits de cheminée noyés dans les murs rendaient la structure particulièrement instable à plusieurs endroits. Il avait donc été décidé de conserver le plus possible les murs principaux (cage d’escalier, refend devant le palier de l’escalier, etc.) et de remplacer localement ceux qui ne pouvaient être maintenus par des piliers. g. Dans sa réplique, le recourant a souligné que l’intimé s’était appuyé sur des documents anciens, non actualisés et incomplets. La visite de février 2023 s’était concentrée sur les éléments extérieurs, omettant la dégradation massive des structures et éléments intérieurs. Or, une appréciation actuelle et objective de tous les faits pertinents était requise. L’instruction du dossier était donc lacunaire. Le rapport d’E______ et les photographies produites avaient mis en évidence des réalités techniques et structurelles, inconnues, comme des excavations anciennes, des désordres affectant les fondations et l’état dégradé des poutraisons, des instabilités affectant certaines parois, ainsi que des transformations anciennes importantes ayant altéré la cohérence et la stabilité d’origine des bâtiments. De nombreux murs avaient été transformés, certains passages créés puis obturés avec des remplissages hétérogènes, des cheminées murées ainsi que des trémies comblées. Les murs porteurs intérieurs ne remplissaient plus leur fonction initiale et présentaient un risque structurel. Les éléments constatés au sous-sol de la villa avaient mis en évidence un état d’humidité généralisé, causant insalubrité et instabilité. L’escalier de la dépendance était d’origine récente et en mauvais état. L’assemblage incohérent des poutraisons de balcon et des murs de refend avaient modifié ou affaibli la logique constructive d’origine. La villa et ses dépendances correspondaient à des typologies répandues sur les deux

rives du lac. Elles n’étaient pas d’une qualité exceptionnelle au vu en particulier de la surélévation de 1929 et des transformations de 1947. L’intimé reconnaissait l’absence d’auteur connu et de publications spécialisées. Un bâtiment en ruine ne pouvait imposer une protection dans son état. Gustave ADOR n’ayant ni construit, ni transformé la maison de maître, la valeur historique du bien-fonds avait été exagérée par l’autorité. La structure d’ensemble et l’unité du site étaient inexistantes depuis que celui-ci avait été amputé d’un tiers de sa surface et que ses aménagements paysagers avaient disparu. Un transport sur place était nécessaire pour constater les destructions préexistantes et l’état réel du parc et des bâtiments. Le département avait omis d’examiner, sous l’angle de la proportionnalité, la forte protection déjà offerte par la LPRLac. Son art. 4 prévoyait en particulier l’établissement de plans de site au sens de l’art. 38 LPMNS à l’intérieur de certains secteurs. Les infractions à l’autorisation de construire ne pouvaient en rien justifier la mise à l’inventaire, laquelle ne constituait pas l’une des mesures conservatoires prévues par la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988

(LCI - L 5 05). L’existence d’éventuels manquements n’était en outre pas propre à augmenter la valeur patrimoniale d’un bien. h. Sur ce, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger.