Steuern (ST 26 1)

1.

1.1 Angefochten sind die Einspracheentscheide des Steueramts Nidwalden vom 15. Januar 2026, mit welchen die Einsprache des Beschwerdeführers gegen die Veranlagungsverfügungen vom 26. Februar 2025 betreffend die Kantons- und Gemeindesteuern 2023 sowie die Direkte Bun- dessteuer 2023 abgewiesen wurden.

Als Rechtsmittel gegen einen Einspracheentscheid der Verwaltungsbehörde ist sowohl in Be- zug auf die Kantons- und Gemeindesteuern wie auch in Bezug auf die Direkte Bundessteuer die Beschwerde an das Verwaltungsgericht gegeben (Art. 206 Abs. 1 StG [NG 521.1], Art. 140 Abs. 1 und Art. 145 DBG [SR 642.11]). Die Beschwerde muss einen Antrag und eine Begrün- dung enthalten. Beschwerdelegitimiert ist die steuerpflichtige Person (Art. 206 Abs. 1 StG, Art. 145 Abs. 2 i.V.m. Art. 140 DBG).

Der Beschwerdeführer ist durch die angefochtenen Entscheide offensichtlich berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung, sodass er beschwerdele- gitimiert sind (Art. 70 VRG; NG 265.1). Die 30-tägige Beschwerdefrist und die übrigen Form- vorschriften wurden eingehalten, weshalb auf die Beschwerde einzutreten und in der Sache zu entscheiden ist. Das Gericht hat praxisgemäss die vorinstanzlichen Akten beigezogen.

1.2 Sind sowohl Entscheide bezüglich der Kantons- und Gemeindesteuern als auch der Direkten Bundessteuer angefochten, so muss das Verwaltungsgericht zwei Urteile fällen, zumal es sich um verschiedene Steuern handelt, die unterschiedlichen Gemeinwesen zustehen und in ge- trennten Verfahren verlangt werden. Diese können allerdings in ein und derselben Urteils- schrift getroffen werden (vgl. BGE 142 II 293 E. 1.2; 135 II 260 E. 1.3.1; 130 II 509 E. 8.3).

Vorliegend sind dieselben Tat- und Rechtsfragen streitig. Die massgebenden Voraussetzun- gen für die steuerliche Behandlung der Mietzinserträge bzw. den Abzug der geltend gemach- ten Nebenkosten sind – wie die nachfolgenden Erwägungen zeigen werden – nach dem kan- tonalen Recht und dem Recht der Direkten Bundessteuer identisch. Daher kann die Be- schwerde betreffend die Kantons- und Gemeindesteuern 2023 sowie die Direkte Bundes- steuer 2023 in ein und demselben Entscheid behandelt werden.

1.3 Mit der Beschwerde können alle Mängel des angefochtenen Entscheids und des vorangegan- genen Verfahrens gerügt werden (Art. 206 Abs. 2 StG, Art. 140 Abs. 3 DBG). Damit werden die bundesrechtlichen Vorgaben umgesetzt, wonach im kantonalen Rekurs- und Beschwerde- verfahren betreffend die Direkte Bundessteuer gemäss Art. 140 Abs. 3 DBG i.V.m. Art. 145 Abs. 2 DBG alle Mängel des angefochtenen Entscheids und des vorangegangenen Verfah- rens gerügt werden können. Somit kann das Verwaltungsgericht vorliegend auch die Ange- messenheit des angefochtenen Entscheids überprüfen. Eine weitere Besonderheit findet sich in Art. 207 StG, wonach das Verwaltungsgericht bei Beschwerden in Steuersachen nicht an die Begehren der Parteien gebunden ist, sondern ihm die gleichen Befugnisse zustehen wie der Veranlagungsinstanz im Veranlagungsverfahren und nach Anhörung der steuerpflichtigen Person die Veranlagung auch zu ihrem Nachteil abändern kann.

2.

2.1 Gegenstand der vorliegenden Beschwerde ist die Frage, ob die erstmals im Beschwerdever- fahren geltend gemachten Nebenkosten in Höhe von Fr. 7'427.30 an den deklarierten und in den Veranlagungsverfügungen der Steuerperiode 2023 zugrunde gelegten Bruttomietzinsbe- trägen von Fr. 151'200.‒ bzw. Fr. 154'200.‒ abzuziehen sind.

2.2 Gemäss Art. 24 Abs. 1 Ziff. 1 StG und Art. 21 Abs. 1 lit. a DBG sind alle Erträge aus unbeweg- lichem Vermögen, insbesondere alle Einkünfte aus Vermietung, Verpachtung, Nutzniessung oder sonstiger Nutzung steuerbar. Unter dem Begriff «Erträge» sind sämtliche Zuflüsse zu verstehen, die dem wirtschaftlich Berechtigten für die Einräumung eines Nutzungsrechts zu- kommen, ohne dass die Vermögensmasse als solche beeinträchtigt wird. Zu den steuerbaren Einkünften gehören demnach alle Arten von Vermögenszugängen, die sich aus einem echten Zufluss in die Vermögensmasse der steuerpflichtigen Person ergeben. Steuerbar sind folglich sämtliche aus diesen Vertragsverhältnissen fliessenden Vermögenszugänge, insbesondere sämtliche direkten oder indirekten Leistungen, welche der Vermieter oder Verpächter vom Mieter oder Pächter erhält (ALBERTO LISSI/NATALIE DINI, in: Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, Kommentar, 4. Aufl. 2022, N. 1 ff. zu Art. 21 DBG). Nicht zum steuerbaren Ver- mögensertrag gehören demgegenüber Nebenleistungen, welche der Vermieter oder Verpäch- ter im Interesse und auf Rechnung des Mieters oder Pächters erbringt und für welche er ledig- lich an Zahlung statt auftritt. Dabei handelt es sich zivilrechtlich um Nebenkosten im Sinne von Art. 257a OR bzw. Art. 281 OR, die kein Entgelt für die Überlassung des Miet- oder Pachtob- jekts darstellen. Solche Vergütungen sind nicht Ausfluss der Nutzungsüberlassung, sondern stellen Einkommensverwendungen des Mieters oder Pächters dar. Dazu zählen insbesondere Heizungs-, Warmwasser- oder vergleichbare Betriebskosten, sofern sie separat abgerechnet werden (ALBERTO LISSI/NATALIE DINI, a.a.O., N. 1 ff. zu Art. 21 DBG; PETER LOCHER, Kommen- tar zum DBG, I. Teil, 2. Aufl., 2019 N. 12 zu Art. 21).

2.3 Soweit der Beschwerdeführer vorbringt, das Steueramt habe irrtümlich die Bruttomieten an- stelle der Nettomieten berücksichtigt, ist dieser Einwand unbegründet.

Aus den Akten ergibt sich, dass er in der Steuerdeklaration 2023 Miet- bzw. Pachtzinsen von insgesamt Fr. 151'200.‒ deklariert hat (STA-act. 34 und 43). Der Beschwerdeführer unterliess es jedoch, in den Deklarationsunterlagen darauf hinzuweisen, dass es sich dabei um Brutto- mietzinsen handelte. Folglich musste das Steueramt mangels anderer Anhaltspunkte davon ausgehen, dass die deklarierten Beträge die Nettomietzinsen darstellen und hat diese zu Recht in der deklarierten Höhe – unter Aufrechnung von Fr. 3'000.‒ für Erträge aus Geschäfts- liegenschaften – als steuerbare Erträge berücksichtigt (STA-act. 77).

Auch im anschliessenden Einspracheverfahren, in dem der Beschwerdeführer zusätzliche Un- terlagen (Mietverträge) einreichte, deklarierte er erneut Mietzinserträge in Höhe von insgesamt Fr. 151'200.‒ und zog leg lediglich pauschal Unterhaltskosten ab, ohne weiterführende Belege oder nachvollziehbare Erläuterungen vorzulegen. Eine gesonderte Ausweisung der Neben- kosten erfolgte ebenfalls nicht (STA-act. 100). Unter diesen Umständen war es für die Steuer- behörde sachgerecht, von deklarierten Bruttomieten auszugehen.

2.4 Die im vorliegenden Verfahren neu eingereichten Nebenkosten samt Belegen (BF-Bel. 4-7) lagen dem Steueramt im Zeitpunkt der Veranlagung nicht vor. Insbesondere weicht die mit Beschwerdebeilage 4 eingereichte Zusammenstellung der Mietzinseingänge von den mit der Deklaration 2023 am 1. Juni 2024 eingereichten Unterlagen ab. Die neu eingereichte Zusam- menstellung weist auf Seite 2 die Positionen «Total Jahresmiete brutto» sowie «Total brutto» aus und beziffert die Bruttojahresmiete auf Fr. 151'200.‒. Die geltend gemachten Nebenkos- ten belaufen sich gemäss den eingereichten Belegen auf insgesamt Fr. 7'427.30 und setzen sich zusammen aus Zahlungen an die C.__ AG für Schneeräumung von Fr. 134.65 vom 2. Mai 2023 (BF-Bel. 5), an die D.__ AG für Heizöl von Fr. 4'312.40 vom 17. April 2023 (BF-Bel. 6) sowie an die E.__ für Wasser-, Kehricht- und Abwassergebühren von Fr. 2'980.25 vom 5. De- zember 2023 (BF-Bel. 7).

Unter diesen Umständen durfte die Vorinstanz zum Zeitpunkt ihres Entscheids vom deklarier- ten Mietzinsertrag ausgehen und diesen unter Aufrechnung von Fr. 3'000.‒ für Erträge aus Geschäftsliegenschaften (B.__ AG; vgl. STA-act. 107) als steuerbare Einkünfte berücksichti- gen und auf insgesamt Fr. 154'200.‒ festsetzen (vgl. STA-act. 77). Diese Veranlagung ist nicht zu beanstanden, zumal der Beschwerdeführer zur Aufrechnung der Fr. 3'000.‒ nicht Stellung nimmt (vgl. Beschwerdeschrift). Die im Beschwerdeverfahren nachgereichten Nebenkosten- belege rechtfertigen indessen eine materielle Anpassung der Mietzinserträge, wobei das ver- spätete Vorbringen bei der Kostenverteilung zu würdigen ist. Die Nettomietzinse belaufen sich demnach auf Fr. 146'772.70 (Fr. 154'200.‒ ./. Nebenkosten Fr. 7'427.30). Bei der Würdigung der Kostenverteilung ist das verspätete Vorbringen gebührend zu berücksichtigen. Diese teil- weise Gutheissung entspricht dem Antrag der Veranlagungsbehörde.

Zusammenfassend ist die Beschwerde insoweit teilweise gutzuheissen, als der in den Ein- spracheentscheiden vom 15. Januar 2026 unter Ziffer 180 zugrunde gelegte Mietertrag von Fr. 154'200.‒ aus Liegenschaften, um die im Beschwerdeverfahren erstmals bezifferten und belegten Nebenkosten in Höhe von Fr. 7'427.30 zu reduzieren ist.

3.

3.1 Gemäss Art. 188 StG bzw. Art. 144 Abs. 1 und 5 DBG in Verbindung mit Art. 122 Abs. 1 VRG gehen die Gerichtskosten im Rechtsmittelverfahren grundsätzlich zu Lasten der unterliegen- den Partei und bemessen sich gestützt auf Art. 188 StG in Verbindung mit Art. 78 GerG (NG 261.1) sowie Art. 116 Abs. 3 VRG nach dem Prozesskostengesetz (PKoG; NG 261.2). Indessen gehen Kosten, die eine Partei durch pflichtwidriges Verhalten im Verfahren oder durch verspätetes Vorbringen von Tatsachen oder Beweismitteln verursacht, unabhängig vom Verfahrensausgang zu ihren Lasten (Art. 120 Abs. 1 VRG). Dem obsiegenden Beschwerde- führer werden die Kosten ganz oder teilweise auferlegt, wenn er bei pflichtgemässem Verhal- ten bereits im Veranlagungs- oder Einspracheverfahren zu seinem Recht gekommen wäre (Art. 144 Abs. 2 DBG).

3.2 Für das Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht beträgt die ordentliche Gebühr Fr. 100.‒ bis Fr. 7'000.‒ (Art. 17 PKoG). Innerhalb dieses Rahmens bemisst sich die Gebühr nach der persönlichen und wirtschaftlichen Bedeutung der Sache für die Partei, der Schwie- rigkeit der Sache, dem Umfang der Prozesshandlungen und nach dem Zeitaufwand für die Verfahrenserledigung (Art. 2 Abs. 1 PKoG).

Unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände sowie des gerichtlichen Aufwands wird die Ge- richtsgebühr auf Fr. 1'000.‒ festgesetzt. Diese geht trotz teilweiser Gutheissung vollumfänglich zu Lasten des Beschwerdeführers, da er die Nebenkosten samt Belegen erst im Beschwerde- verfahren geltend gemacht hat, obwohl ihm dies bereits im Veranlagungs- oder zumindest im Einspracheverfahren möglich gewesen wäre.

Die Gerichtsgebühr von Fr. 1'000.‒ ist mit dem vom Beschwerdeführer geleisteten Gerichts- kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen und hat als bezahlt zu gelten.

3.3 Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird dem Beschwerdeführer keine Parteientschädigung zugesprochen (Art. 123 Abs. 2 VRG). Ebenfalls keine Parteientschädigung ist dem am Ver- fahren beteiligten Gemeinwesen zuzusprechen (Art. 123 Abs. 4 VRG).