Anschlussbeiträge (VA 25 4)

1. Anfechtungsobjekt Anfechtungsobjekt bildet im vorliegenden Verfahren der Regierungsratsbeschluss vom 17. Dezember 2024 (RRB Nr. 787) in Sachen definitive Festlegung der Anschlussbeiträge für Wasser und Abwasser, Wohnüberbauung 12 MFH, A.__ 1-12, Liegenschaften Nrn. __, __ und __–__, alle Grundbuch X.__, mit welchen die Verwaltungsbeschwerde der Beschwerdeführerin vom 30. Januar 2023 teilweise gutgeheissen wurde.

2. Eintreten

2.1 Die Behörde prüft von Amtes wegen, ob die Voraussetzungen für den Erlass eines Entscheides erfüllt sind (Art. 54 Abs. 1 VRG; NG 265.1). Fehlt eine Voraussetzung für den Erlass eines Entscheides, tritt die Behörde auf die Sache nicht ein (Art. 54 Abs. 3 VRG). Sind alle verfahrensrechtlichen Voraussetzungen erfüllt, entscheidet die Behörde in der Sache (Art. 55 Abs. 1 VRG).

2.2 Letztinstanzliche Entscheide einer Verwaltungsbehörde – worunter der Regierungsrat fällt (Art. 4 Abs. 2 i.V.m. mit Abs. 1 Ziff. 2 VRG) – können mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Verwaltungsgericht angefochten werden (Art. 89 Abs. 1 VRG). Zuständig ist die Verwaltungsabteilung, die in Fünferbesetzung entscheidet (Art. 31, Art. 33 Ziff. 3 und Art. 38 Abs. 1 GerG (NG 261.1). Das Verwaltungsgericht ist somit örtlich wie sachlich zuständig.

Zur Beschwerde ist berechtigt, wer formell und materiell beschwert ist, d.h. wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat (Art. 70 Abs. 1 Ziff. 1 VRG), durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist (Ziff. 2) und ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des Entscheides hat (Ziff. 3). Verlangt ist somit neben der formellen Beschwer, dass die Beschwerdeführer über eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache verfügen und einen praktischen Nutzen aus der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids ziehen. Die Beschwerdeführerin ist als Adressatin der Rechnungen über die Anschlussbeiträge für Wasser und Abwasser sowie des RRB Nr. 787 vom 17. Dezember

2024 direkt berührt und verfügt über ein schutzwürdiges Interesse an der Beurteilung der vorliegenden Beschwerde (Art. 70 Abs. 1 VRG). Die Beschwerdeführerin war zudem bereits am vorinstanzlichen Verfahren als Beschwerdeführerin beteiligt und hat somit zweifellos ein schutzwürdiges Interesse bzw. einen praktischen Nutzen an der Aufhebung des vorinstanzlichen Beschlusses.

Nachdem auch die übrigen Sachentscheidvoraussetzungen nach Art. 54 ff. und Art. 71 ff. VRG erfüllt sind, ist unter Vorbehalt der nachstehenden Erwägungen auf die Beschwerde einzutreten und in der Sache zu entscheiden (Art. 55 VRG).

2.3 Nicht einzutreten ist auf die Beschwerde, soweit sich die Kritik der Beschwerdeführerin gegen den Beschluss des Gemeinderates vom 10. Januar 2023 (vi-BF1-A-2) richtet. Dieser ist im Rahmen des Streitgegenstands durch den RRB Nr. 787 vom 17. Dezember 2024 ersetzt worden (Devolutiveffekt) und gilt als inhaltlich mitangefochten (Art. 78 Abs. 1, Art. 80 Abs. 2 und Art. 87 VRG; CAVELTI/VÖGELI, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, 2. Aufl. 2003, N. 934 f.; ATTILIO R. GADOLA, Das verwaltungsinterne Beschwerdeverfahren, Diss. Zürich 1991, S. 117). Wird der angefochtene RRB aufgehoben, fällt auch der gemeinderätliche Beschluss dahin. Der Beschluss ist damit nicht mehr Anfechtungsgegenstand (vgl. BGE 134 II 142 E. 1.4; 129 II 438 E. 1; 113 Ib 257

2.4 Der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kommt sodann in Anwendung von Art. 72 Abs. 1 VRG unter dem Vorbehalt abweichender gesetzlicher Bestimmungen aufschiebende Wirkung zu, weshalb auf den Antrag auf Erteilung der aufschiebenden Wirkung (vgl. Antragsziffer 6) mangels schutzwürdigen Interesses nicht einzutreten ist. Die Beschwerdeführerin hält denn auch selbst fest, es gebe keinen sachlichen Grund, um von diesem gesetzlichen Grundsatz abzuweichen (vgl. Beschwerde Rz. 7, S. 8).

2.5 Die Beschwerdeführerin beantragt weiter, ihr sei nach Abschluss des Beweisverfahrens Gelegenheit zu geben, ihre Anträge anzupassen bzw. abzuändern; ein Antrag auf allfällige Rückforderung zu viel bezahlter Anschlussbeiträge bleibe ausdrücklich vorbehalten (vgl. Antragsziffer 7). Auch diesem Begehren kann nicht entsprochen werden, nachdem

weder die von der Beschwerdeführerin beantragten Beweise abgenommen werden noch ein Rückforderungsanspruch resultiert, was sich aus den nachfolgenden Erwägungen ergibt.

Auf das Begehren, die Anträge nach Abschluss des Beweisverfahrens zu ändern oder zu erweitern, ist daher nicht einzutreten.

2.6 Praxis- und antragsgemäss wurden die vorinstanzlichen Akten beigezogen (vgl. Editionsbegehren 1).

3. Kognition Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können nur Rechtsverletzungen gerügt werden, wobei Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens ebenfalls als Rechtsverletzung gelten (Art. 90 VRG). Da das Verwaltungsgericht als einzige richterliche Behörde im innerkantonalen Verfahren eingesetzt ist, können sich Beschwerdeführer auch darauf berufen, die angefochtene Verfügung oder der angefochtene Entscheid beruhe auf einem unrichtig oder unvollständig festgestellten Sachverhalt (Art. 110 BGG; SR 173.110). Die Parteien sind nach Massgabe des kantonalen Verfahrensrechts verpflichtet, Anträge zu stellen und in tatsächlicher Hinsicht ausreichend zu begründen, was folglich die Anwendung des Rügegrundsatzes nicht ausschliesst (BERNHARD EHRENZELLER, in: Basler Kommentar zum Bundesgerichtsgesetz, 3. Aufl. 2018, N. 8 und N. 17 ff. zu Art. 110 BGG). Im Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht können die Parteien und die Vorinstanz neue Tatsachen geltend machen und sich auf neue Beweismittel berufen (Art. 91 Abs. 1 VRG). Das Verwaltungsgericht ist verpflichtet, den angefochtenen Entscheid zu überprüfen, die Sache zu entscheiden oder zum neuen Entscheid an die zuständige Instanz zurückzuweisen (Art. 88 Abs. 2 VRG). Die im vorinstanzlichen Verfahren gestellten Sachanträge können die Parteien – wie bereits in der vorstehenden Erwägung 2.5 erwähnt – weder ausdehnen noch inhaltlich anpassen (Art. 91 Abs. 2 VRG). Das Verwaltungsgericht darf über die zur Sache gestellten Parteianträge nicht hinausgehen (Art. 94 VRG).

4. (Abgewiesene) Beweisanträge

4.1 Als Erstes rügt die Beschwerdeführerin unter dem Titel «Abgewiesene Beweisanträge (formelle Rüge)» eine Verletzung des Beweisführungsanspruchs sowie des Anspruchs auf rechtliches Gehör, insbesondere der Begründungspflicht in Bezug auf abgewiesene Beweisanträge. Sie macht geltend, die Vorinstanz sei auf keine ihrer Beweisanträge (Editionsbegehren 1-4, Augenschein, Expertise, amtliche Auskünfte) eingetreten. Die Anträge seien teilweise ohne weitere Begründung abgewiesen worden oder die entsprechende Begründung sei im Rahmen des vorliegenden Verfahrens rechtlich unhaltbar. Der Beweisführungsanspruch und der Anspruch auf rechtliches Gehör sei durch die Vorinstanz gleich mehrfach (und offensichtlich) verletzt worden. Den gestellten Beweisanträgen sei im vorliegenden Verfahren stattzugeben. Eventualiter sei die Sache zur Einholung dieser Beweise (und neuer Entscheidfindung) an die Vorinstanz zurückzuweisen (vgl. Beschwerde Rz. 1-9 S. 17-23).

4.2 Formelle Rügen sind vorab zu prüfen, da sie ungeachtet der materiellen Begründetheit der Beschwerde allenfalls geeignet sein könnten, eine Aufhebung des angefochtenen RRB Nr. 787 vom 17. Dezember 2024 zu bewirken (BGE 142 II 218 E. 2.8.1;141 V 557 E. 3; 138 I 232 E. 5.1; 137 I 195 E. 2.2; 135 I 187 E. 2.2).

Der Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101), Art. 3 Abs. 2 KV (NG 111) und Art. 39 ff. VRG garantiert den vom Entscheid betroffenen Personen insbesondere das Recht, dass ihre Vorbringen von der Behörde tatsächlich gehört, geprüft und bei der Entscheidfindung berücksichtigt werden.

Daraus folgt auch die Pflicht der Behörde, ihren Entscheid zu begründen (vgl. Art. 56 Abs. 1 Ziff. 6 VRG). Die Begründungspflicht verlangt jedoch nicht, dass sich die Behörde mit sämtlichen vorgebrachten Sachverhaltselementen, Beweismitteln und Rügen auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt; sie kann sich vielmehr auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken (BGE 142 I 135 E. 2.1). Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf

die sich ihr Entscheid stützt (BGE 143 III 65 E. 5.2; 142 II 49 E. 9.2; 137 II 226 E. 3.2). Die Begründungspflicht ist nur dann verletzt, wenn die Behörde auf die für den Ausgang des Verfahrens wesentlichen Vorbringen selbst implizit nicht eingeht (BGE 133 III 235 E. 5.2).

Zum Anspruch auf rechtliches Gehör gehört zudem das Recht, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden (BGE 143 V 71 E. 4.1). Gestützt auf Art. 29 Abs. 2 BV ist die urteilende Behörde verpflichtet, rechtsgültig angebotene und zur Klärung des rechtserheblichen Sachverhalts beitragende Beweismittel abzunehmen. Sie ist jedoch nicht zwingend an die Beweisanträge gebunden, sondern hat den Sachverhalt in eigener Verantwortung zu ermitteln und sich die sachdienlichen Beweismittel nötigenfalls auch ohne Antrag beizuziehen (Urteil des Bundesgerichts [BGer]1A.175/2000 vom 30. Oktober 2000 E. 2a). Als Beweismittel gelten unter anderem öffentliche und private Urkunden sowie Auskünfte anderer Behörden und Verwaltungsstellen (vgl. Art. 48 und Art. 49 Abs. 1 Ziff. 1 und 4 VRG). Die Behörde ist zur Abnahme von Beweismitteln verpflichtet, soweit diese erheblich sind, verfügt dabei jedoch über einen pflichtgemäss auszuübenden Ermessensspielraum. Weitere Untersuchungen sind nicht erforderlich, wenn die Sachlage aufgrund der vorhandenen Akten und Parteieingaben als ausreichend abgeklärt erscheint und zusätzliche Beweiserhebungen keine neuen wesentlichen Erkenntnisse versprechen (Urteil des BGer 2C_809/2015 vom 16. Februar 2016 E. 5.5; MICHAEL DAUM, in: Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, 2. Aufl. 2020, Art. 18 N 24 ff.). Eine Behörde ist zur Aktenedition nur verpflichtet, wenn der Sachverhalt anders nicht schlüssig abgeklärt werden kann. Umgekehrt verletzt es den Anspruch auf rechtliches Gehör nicht, wenn ein Gericht auf die Abnahme beantragter Beweismittel verzichtet, weil es aufgrund der bereits vorliegenden Beweise seine Überzeugung gebildet hat (BGE 136 I 229 E. 5.3). Wird ein Beweisantrag abgelehnt, hat sich die Behörde jedoch damit auseinanderzusetzen, da andernfalls die Begründungspflicht verletzt ist (Urteil des BGer 1C_240/2016 vom 5. Januar 2017 E. 2.4; vgl. zum Ganzen auch MARCO DONATSCH, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar VRG, 3. Aufl. 2014, § 60 N. 1 ff.).

Nach der Rechtsprechung kann eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit erhält, sich vor einer Beschwerdeinstanz zu äussern, die sowohl den Sachverhalt als auch die Rechtslage frei überprüfen kann (BGE 147 IV 340 E. 4.11.3; 137 I 195 E. 2.3.3; 133 I 201 E.2.2; Urteil des BGer 1C_126/2023 vom 7. März 2024

E. 2.1.1). Von einer Rückweisung der Sache ist jedoch selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des rechtlichen Gehörs dann abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (BGE 147 IV 340 E. 4.11.3; 142 II 218 E. 2.8.1; 137 I 195 E. 2.3.3; 133 I 201 E. 2.2; Urteil des

4.3 Dem angefochtenen RRB Nr. 787 vom 17. Dezember 2024 ist zu entnehmen, dass sich die Vorinstanz sowohl mit den Editionsbegehren 1 bis 4 als auch mit dem beantragten Augenschein, der Expertise sowie den verlangten amtlichen Auskünften befasst hat (vgl. vorinstanzliche E. 2.2 und 2.3). In den nachfolgenden Erwägungen ist daher zu prüfen, ob diese Behandlung der Beweisanträge den rechtlichen Anforderungen genügt und ob die Vorinstanz ihrer Begründungspflicht in ausreichendem Masse nachgekommen ist.

4.4

4.4.1 Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass sie bei der Vorinstanz mit Editionsbegehren 1 beantragt habe, den Gemeinderat zur Edition sämtlicher in dieser Sache angefallenen Akten bzw. Unterlagen im Zusammenhang mit der (definitiven) Festlegung der Anschlussbeiträge für Wasser und Abwasser für die Wohnüberbauung Die Vorinstanz habe diesem Editionsbegehren jedoch mangels genügender Begründung nicht stattgegeben.

4.4.2 Das Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Nidwalden (VRG) schreibt keine besondere Form für ein Editionsbegehren vor. Gleichwohl ist ein solches Begehren zu begründen, soweit es im Rahmen eines Beschwerdeverfahrens gestellt wird. Nach Art. 74 Abs. 1 Ziff. 2 und 3 VRG hat die Beschwerde ein Rechtsbegehren und eine Begründung zu enthalten. Wird im Rahmen einer Beschwerde die Edition von Unterlagen verlangt (vgl. auch Ziff. 4), bildet dieses Editionsbegehren einen Bestandteil der Beschwerdebegründung. Daraus ergibt sich mittelbar eine Begründungspflicht. Die Partei hat

zumindest darzutun, welche konkreten Akten sie ediert haben will, bei welcher Stelle sich diese befinden und inwiefern sie für die geltend gemachten Rügen oder für die Entscheidfindung von Bedeutung sind. Dieses Erfordernis ergibt sich zudem aus dem allgemeinen Substantiierungsgebot sowie aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV, Art. 39 Abs. 1 VRG). Ohne eine solche Begründung ist die Verwaltungsbehörde oder das Gericht nicht in der Lage zu prüfen, ob die verlangten Beweismittel sachdienlich und erforderlich sind.

Das vi-Editionsbegehren 1 erwies sich als unbegründet (vgl. vi-BF1-A Rz. 8 S. 7), da die Beschwerdeführerin nicht konkret dargelegt hatte, inwiefern die verlangten Akten bzw. Unterlagen für die Beurteilung der streitigen Rechtsfragen relevant sein sollen. Die Vorinstanz hat dieses Begehren daher zu Recht nicht berücksichtigt. Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorinstanz habe mit Schreiben vom 2. Februar 2023 (vgl. vi-RR-1) sämtliche in der Sache angefallenen Akten dennoch einverlangt. Nicht beigelegt worden seien einzig die sog. Parallelrechnungen nach neuem Reglement, welche der Gemeinderat nicht aufgelegt habe. Dazu ist festzustellen, dass einerseits die sog. Parallelrechnungen von der Beschwerdeführerin separat herausverlangt wurden (vgl. die nachfolgende Erwägung zum vi-Editionsbegehren 3) und die übrigen verlangten Akten bereits von Amtes wegen vollständig beigezogen worden waren. Das vi-Editionsbegehren 1 war damit materiell erfüllt, ohne dass es eines zusätzlichen Editionsentscheids bedurfte. Der Antrag wäre daher mangels praktischen Interesses abzuweisen gewesen bzw. war er gegenstandslos. Das entsprechende Editionsbegehren erweist sich damit auch in diesem Verfahren als gegenstandslos, zumal das Verwaltungsgericht die vorinstanzlichen Akten praxisgemäss von Amtes wegen beizieht (vgl. E. 2.6 oben).

4.5

4.5.1 Mangels hinreichender Begründung hat die Vorinstanz auch das vi-Editionsbegehren 3 (nunmehr Editionsbegehren 4) abgelehnt. Mit diesem Begehren verlangte die Beschwerdeführerin die Edition der vom Gemeinderat erstellten Rechnungen über die Anschlussbeiträge für Wasser und Abwasser der Überbauung A.__ gemäss den seit 1. Januar 2020 geltenden Reglementen (vgl. vi-BF1-A Rz. 12 S. 14).

4.5.2 Der Beschwerdeschrift vom 30. Januar 2023 ist zu entnehmen, dass die Beschwerdeführerin unter dem Titel «Mehrfache Verletzung des rechtlichen Gehörs» (vgl. vi-BF1-A Rz. 3/c S. 22) vorbrachte, die Gemeindevertreter hätten anlässlich der Besprechung vom 19. Oktober 2022 ausgeführt, die Abrechnungsgebühren seien auch basierend auf den neuen Reglementen berechnet worden. Die Beschwerdeführerin habe deshalb die Aushändigung beziehungsweise Einsichtnahme in diese sog. Parallelrechnungen verlangt, um die Einhaltung der verfassungsmässigen Prinzipien – namentlich des Kostendeckungsprinzips – überprüfen zu können. Daraus ergibt sich, dass die Beschwerdeführerin das Begehren zumindest indirekt begründet hat, auch wenn die Begründung nicht dort erfolgt ist, wo es erstmals gestellt wurde (vi-BF1-A Rz. Rz. 12 S. 14). Wie die nachfolgenden Erwägungen zeigen werden, spielen die sog. Parallelrechnungen für die rechtliche Beurteilung der hier strittigen Anschlussbeiträge jedoch keine Rolle. Die Vorinstanz hat das Begehren daher zu Recht abgewiesen; es ist auch im vorliegenden Verfahren abzuweisen.

4.6

4.6.1 Weiter beantragte die Beschwerdeführerin die Edition der jährlichen Beurteilungen (mindestens der letzten fünf Jahre) des Gemeinderates betreffend die Einhaltung des Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzips (vgl. vi-Editionsbegehren 2). Der Antrag wurde sinngemäss damit begründet, dass der Gemeinderat sowohl in Art. 38 Abs. 5 des Siedlungsentwässerungsreglements vom 24. Mai 2002 (aSER) wie auch in Art. 55 Abs. 3 des Wasserreglements vom 22. November 2002 (aWSR) beauftragt werde, jährlich die Einhaltung des Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzips vorzunehmen und nötigenfalls die Beiträge anzupassen. Es sei davon auszugehen, dass der Gemeinderat diese gesetzlich geforderten Überprüfungen jährlich nicht vorgenommen habe, ansonsten man aktuell nicht feststellen müsste, dass die Anschlussbeiträge zu hoch seien. Man ersuche daher um Einsichtnahme in die gemeinderätlichen Beurteilungen, damit die Einhaltung der verfassungsmässigen Prinzipien (insb. jenes des Kostendeckungsprinzips) überprüft werden könnten (vgl. vi-BF1-A Rz. 7 S. 11).

4.6.2 Auch diesem Begehren hat die Vorinstanz nicht stattgegeben. Sie begründete ihren Entscheid im Wesentlichen damit, dass die Anschlussbeiträge der Wohnüberbauung «A.__» angefochten seien und nicht zu prüfen sei, ob die Gemeinde eine jährliche Überprüfung des Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzips vorgenommen habe. Es erschliesse sich daher nicht, inwiefern diese Akten für die Beurteilung der vorliegenden Streitigkeit von Relevanz sein sollten (vgl. vorinstanzliche E. 2.2.1.5). Es sei fraglich, ob die (fehlenden) jährlichen Überprüfungen der Anschlussbeiträge überhaupt zum Streitgegenstand gehören würden (vgl. vorinstanzliche E. 2.5.2.6). Selbst wenn diese Überprüfungen zum Streitgegenstand gehörten, sei deren direkte Auswirkung auf die verfügten Anschlussbeiträge nicht ersichtlich.

Die Vorinstanz hat die Ablehnung des Begehrens somit hinreichend begründet. Die Frage der jährlichen Überprüfung der Anschlussbeiträge ist für den vorliegenden Fall nur insofern relevant, als sie Rückschlüsse auf die Gebührenhöhe zulassen kann. Nicht zu klären ist hingegen, weshalb der Gemeinderat nicht früher neue Reglemente erlassen hat; dies ist nicht Verfahrensgegenstand. Anfechtungsgegenstand sind die in Rechnung gestellten Anschlussbeiträge für Wasser und Abwasser gemäss Beschluss des Gemeinderates vom 10. Januar 2023. Ebenso bleibt offen, weshalb die Beschwerdeführerin die Edition von Akten verlangt, von deren Existenz sie selbst nicht ausgeht. Schliesslich ergibt sich aus den anwendbaren Reglementen (vgl. Art. 38 Abs. 5 aSER und Art. 55 Abs. 3 aWSR, dass der Gemeinderat ermächtigt und beauftragt ist, die Beiträge jährlich zu überprüfen und sie, falls dies im Sinne der vorstehenden Grundsätze und des Kostendeckungsprinzips notwendig ist, den geänderten Verhältnissen anzupassen. Eine Pflicht zur laufenden Anpassung besteht jedoch nicht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts (vgl. Urteil des BGer 2C_1061/2015 vom 9. Januar 2017 E. 2.2.3) kann nicht verlangt werden, dass Anschlussbeiträge bei jeder Veränderung der Verhältnisse laufend angepasst werden. Allein aus einem allfälligen Unterbleiben von Anpassungen im Rahmen der jährlichen Überprüfung kann die Beschwerdeführerin somit keine Ansprüche ableiten (vgl. auch vorinstanzliche E. 2.3.4). Dem Begehren war daher zu Recht nicht stattzugeben; dies gilt auch für den entsprechenden Antrag im vorliegenden Verfahren. Da die Gebührenhöhe – wie die nachfolgenden Erwägungen noch zeigen werden – ohnehin zu prüfen ist, besteht aus der Frage der jährlichen Überprüfung kein zusätzlicher Editionsbedarf, unabhängig davon, ob entsprechende Unterlagen überhaupt bestehen oder nicht.

4.7.

4.7.1 Schliesslich verlangte die Beschwerdeführerin die Herausgabe der Akten des Gemeinderates zum Gestaltungsplan der Überbauung «A.__». Das vi- Editionsbegehren 4 (nunmehr Editionsbegehren 5) wurde damit begründet, dass aus dem verbindlichen Gestaltungsplan hervorgehe, dass keine kostengünstigere Bauweise möglich gewesen sei (vgl. vi-BF1-B Rz. 17 S. 18).

4.7.2 Zu diesem Antrag hat die Vorinstanz nicht explizit Stellung genommen. Aus den vorinstanzlichen Erwägungen ergibt sich jedoch implizit, dass der Gestaltungsplan keinen Einfluss auf die Höhe der Anschlussbeiträge hat. Die nachfolgenden Erwägungen bestätigen, dass sich die Anschlussbeiträge nicht nach den planungsrechtlichen Vorgaben bemessen oder nach Entscheidungen der Gemeinde, welche die Bauweise beeinflussen. Ein Gestaltungsplan begründet keinen Anspruch auf Reduktion der Anschlussbeiträge. Zwischen den gestaltungsplanrechtlichen Vorgaben und der Gebührenhöhe besteht kein rechtlicher oder sachlicher Zusammenhang. Dem Begehren wurde daher zu Recht nicht stattgegeben; dies gilt auch für das Editionsbegehren im vorliegenden Verfahren.

Selbst wenn eine Verletzung des rechtlichen Gehörs vorläge, wäre diese im vorliegenden Verfahren geheilt. Das Verwaltungsgericht verfügt über volle Kognition und die Beschwerdeführerin konnte sich zu ihrem Antrag äussern. Eine Rückweisung fiele im Übrigen ausser Betracht, das sie zu einem formalistischen Leerlauf führen würde (vgl. vorstehende E. 4.2).

4.8

4.8.1 Die Beschwerdeführerin beantragte des Weiteren einen Augenschein über die Grösse der Einstellhallen und die Erschliessung der Hanghäuser etc. sowie zwei Expertisen. Eine in Bezug auf die kubische Berechnung des Umfangs der internen Erschliessung der Hanghäuser und eine zur Überprüfung der Betriebs- und Investitionskosten der Vorinstanz in Bezug auf Wasser und Abwasser unter Berücksichtigung des Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzips. Ausserdem verlangte sie eine amtliche Auskunft im

Sinne von Art. 51 VRG beim Grundbuchamt Nidwalden und der Nidwaldner Sachversicherung (NSV).

4.8.2 Die Vorinstanz wies sämtliche dieser Beweisanträge ab, im Wesentlichen mit der Begründung, der massgebliche Sachverhalt ergebe sich bereits hinreichend klar aus den Akten. Aus der Begründung lasse sich nicht erkennen, inwiefern die beantragten Expertisen und amtlichen Auskünfte für die Beurteilung des vorliegenden Falles erforderlich sein sollten. Auf deren Einholung und den beantragten Augenschein könne deshalb verzichtet werden (vgl. vorinstanzliche E. 2.2.2.5 und 2.2.3).

Das Gericht erachtet diese Beurteilung als zutreffend und sieht ebenfalls von weiteren Beweiserhebungen ab. Der Sachverhalt ist genügend erstellt und neue Erkenntnisse sind nicht zu erwarten. Die Beschwerdeführerin legt nicht substantiiert dar, welche konkreten Informationen die NSV liefern soll und welchen Mehrwert diese amtliche Auskunft hätte. Das Einholen einer Expertise des Grundbuchamtes verlangt die Beschwerdeführerin in diesem Verfahren nicht mehr (vgl. Beschwerde Rz. 8 S. 22). Ebenfalls fehlt eine substantiierte Begründung, weshalb ein Augenschein über die Grösse der Einstellhallen und die Erschliessung der Hanghäuser sowie eine Expertise in Bezug auf die kubische Berechnung des Umfangs der internen Erschliessung der Hanghäuser I, J und K (Liegenschaften Nrn. __, __ und __, GB X.__) und zur Überprüfung der Betriebs- und Investitionskosten bezüglich Wasser und Abwasser unter Berücksichtigung des Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzips neue sachdienliche Informationen zur Berechnung der Anschlussbeiträge liefern könnten. Wie die nachfolgenden Erwägungen zeigen, fliessen die geltend gemachten baulichen Mehrkosten nicht in den massgeblichen Gebäudeversicherungswert ein und sind daher nicht geeignet, die Anschlussbeiträge zu reduzieren. Ebenso wenig bedarf es einer Expertise zur Überprüfung der Betriebs- und Investitionskosten, da die bundesgerichtliche Rechtsprechung keine schematische oder buchhalterisch exakte Zuordnung einzelner Gebührenarten zu bestimmten Kostenpositionen verlangt. Vor diesem Hintergrund hat die Vorinstanz alle Beweisbegehren zu Recht abgewiesen und dieselben sind auch im vorliegenden abzuweisen.

4.9 Nach dem Gesagten ist nicht ersichtlich, inwiefern die Vorinstanz den Beweisführungsanspruch sowie den Anspruch auf rechtliches Gehör (insb. die Begründungspflicht hinsichtlich abgewiesener Beweisanträge) mehrfach und offensichtlich verletzt haben soll. Den Beweisanträgen ist auch in diesem Verfahren nicht stattzugeben, zumal die vorliegenden Akten eine hinreichende Grundlage für die Beurteilung der Sache bieten. Die Beschwerde ist insoweit abzuweisen.

5. Mehrfache Verletzung des rechtlichen Gehörs

5.1 Überdies macht die Beschwerdeführerin eine mehrfache Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend. Sowohl der Gemeinderat als auch die Vorinstanz hätten sich nicht mit den Vorbringen der Beschwerdeführerin auseinandergesetzt und damit die Begründungspflicht verletzt (vgl. Beschwerde Rz. 10 S. 23). Hinsichtlich der theoretischen Ausführungen zum rechtlichen Gehör kann auf die vorstehende Erwägung 4.2 verwiesen werden.

5.2

5.2.1 Soweit sich die Rüge gegen den Beschluss des Gemeinderats richtet, ist darauf nicht selbständig einzutreten, da dieser infolge des Devolutiveffekts durch den Entscheid der Vorinstanz (RRB Nr. 787) ersetzt worden ist und lediglich noch als mitangefochten gilt (vgl. vorstehende E. 2.3). Die geltend gemachte Verletzung der Begründungspflicht ist daher einzig insoweit zu prüfen, als sie sich auf den vorinstanzlichen Entscheid bezieht bzw. im Rahmen der Beurteilung einer allfälligen Heilung des rechtlichen Gehörs im Rechtsmittelverfahren Bedeutung erlangt.

5.2.2 In inzidenter Hinsicht ist festzuhalten, dass die Beschwerdeführerin in Bezug auf den Gemeinderat rügt, dieser habe seine Begründungspflicht verletzt, da er sich mit den Vorbringen der Beschwerdeführerin inhaltlich nicht auseinandergesetzt habe. Die Beschwerdeführerin habe mit Schreiben vom 9. Februar 2021 (vgl. BF-Bel. 15) ihre rechtliche Position detailliert dargelegt und zahlreiche Ausführungen gemacht, weshalb die definitive Festlegung der Anschlussbeiträge nicht ohne Weiteres nach der NSV-

Brandversicherungssumme vorgenommen werden könne (vgl. besonderes Bauprojekt «A.__»; Verletzung des Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzips sowie des Verursacherprinzips). Mit diesen Vorbringen habe sich der Gemeinderat in seinem Beschluss vom 10. Januar 2023 nicht auseinandergesetzt. Die Verletzung des rechtlichen Gehörs sei damit offensichtlich (vgl. Beschwerde Rz. 10 S. 23).

5.2.3 Die Vorinstanz hat in ihrem Entscheid festgehalten, die Begründung des Gemeinderates sei «verständlich und nachvollziehbar». Der Beschluss des Gemeinderates sei hinreichend begründet; es sei nicht erforderlich, sich mit jedem einzelnen Detailvorbringen der Beschwerdeführerin, das diese zur Untermauerung ihrer gegenteiligen Auffassung vorgebracht habe, ausdrücklich auseinanderzusetzen (vgl. vorinstanzliche E. 2.3.4).

Die Vorinstanz hat damit den an die Begründungspflicht zu stellenden Anforderungen zutreffend Rechnung getragen. Nach der Rechtsprechung von Art. 29 Abs. 2 BV ist eine Begründung ausreichend, wenn sie die wesentlichen Überlegungen enthält, auf die sich der Entscheid stützt, und es der betroffenen Partei ermöglicht, diesen sachgerecht anzufechten.

Diesen Anforderungen genügt der Beschluss des Gemeinderates. Dieser legt zunächst den massgeblichen Sachverhalt dar und hält anschliessend im Wesentlichen fest, dass die Anschlussbeiträge nach den alten Reglementen zu beurteilen seien, wobei der Stichtag das Datum der Baubewilligung bilde (vgl. E. 3). Die Höhe der Anschlussbeiträge sei in den jeweiligen Anhängen 1 zu den Reglementen geregelt. Innerhalb der Bauzone würden sie 2 % der Sachversicherungssumme der Nidwaldner Sachversicherung betragen, d.h. des amtlich geschätzten Versicherungswertes (Neuwert) (vgl. E. 4). Weiter wird ausgeführt, dass der Gemeinde bei der Erstellung der Schlussabrechnung kein Spielraum für Verhandlungen mit Eigentümern zukomme. Ein Vergleich sei nicht möglich. Es würden zwingende Bestimmungen des öffentlichen Rechts bestehen, die für alle Eigentümer bzw. Bauherrschaften gleichermassen gelten würden. Die Gemeinde müsse sich an die Grundsätze des staatlichen Handelns halten, u.a. an das Legalitätsprinzip und an den Grundsatz der Rechtsgleichheit (vgl. E. 7).

Aus dem Beschluss ergibt sich sodann hinreichend klar, dass die in Rechnung gestellten Gebühren auf die einschlägigen Anhänge Nr. 1 aWSR bzw. aSER gestützt werden. Ebenso ist ersichtlich, dass der Gemeinderat die Rüge einer Verletzung des

Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzips zur Kenntnis genommen hat, eine solche jedoch verneinte, da die anwendbaren Reglemente vom Regierungsrat genehmigt worden seien. Eine Verletzung des Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzips sei daher von vorherein nicht ersichtlich (vgl. E. 8). Dementsprechend nahm der Gemeinderat keine weitergehenden Prüfungen oder Ausführungen zu diesem Punkt vor. Stattdessen hielt er sich an das Legalitätsprinzip sowie an den Grundsatz der Rechtsgleichheit. Damit ist der Gemeinderat auf die entscheidwesentlichen Vorbringen eingegangen und hat die für den Entscheid tragenden Gründe hinreichend offengelegt.

Der Gemeinderat war nicht verpflichtet, sich mit jedem einzelnen Argument der Beschwerdeführerin ausdrücklich auseinanderzusetzen, sondern durfte sich auf die entscheidwesentlichen Gesichtspunkte beschränken. Dass er dabei zu anderen rechtlichen Schlüssen gelangte als die Beschwerdeführerin, begründet für sich allein keine Verletzung der Begründungspflicht. Entscheidend ist, dass der Entscheid insgesamt erkennen lässt, aus welchen rechtlichen Überlegungen die Behörde ihre Schlussfolgerungen gezogen hat und weshalb sie die geltend gemachten Grundsätze nicht als verletzt erachtete.

Vor diesem Hintergrund ist die vorinstanzliche Beurteilung, wonach die Begründung des Gemeinderates «verständlich und nachvollziehbar» sei, nicht zu beanstanden. Die Vorinstanz hat zu Recht erkannt, dass die Begründung den Anforderungen von Art. 29 Abs. 2 BV genügt und der Beschwerdeführerin eine sachgerechte Anfechtung ermöglicht hat. Eine Verletzung der Begründungspflicht liegt somit nicht vor; eine allfällige Unvollständigkeit der erstinstanzlichen Begründung wäre im Rechtsmittelverfahren ohnehin geheilt worden.

Soweit die Beschwerdeführerin eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung oder eine fehlerhafte Rechtsanwendung geltend macht, ist darauf hinzuweisen, dass damit nicht die formelle Begründungspflicht, sondern die materielle Rechtmässigkeit des Entscheids gerügt wird. Diese ist vom Anspruch auf rechtliches Gehör klar zu unterscheiden. Dass die Vorinstanz im Rahmen der materiellen Prüfung teilweise zu einer anderen rechtlichen Würdigung gelangte als der Gemeinderat, ist daher ohne Belang für die Beurteilung der Begründungspflicht. Die Beschwerde erweist sich somit auch in diesem Punkt als unbegründet und ist abzuweisen.

5.3

5.3.1 Ebenso unbegründet ist der Einwand der Beschwerdeführerin, auch die Vorinstanz habe ihre Begründungspflicht massiv verletzt, weshalb eine Heilung des rechtlichen Gehörs per se und von vornherein ausgeschlossen sei (vgl. Beschwerde Rz. 14 S. 25).

5.3.2 Die Vorinstanz hat im angefochtenen RRB Nr. 787 vom 17. Dezember 2024 nachvollziehbar und hinreichend differenziert aufgezeigt, von welchen Überlegungen sie sich hat leiten lassen. Sie hat sich mit den wesentlichen Vorbringen der Beschwerdeführerin auseinandergesetzt, so insbesondere mit den Rügen betreffend «Editionsbegehren» (E. 2.2.1), «Augenschein, Expertisen und amtliche Auskünfte» (E. 2.2.2), «Mehrfache Verletzung des rechtlichen Gehörs» (E. 2.3), «Wasser- und Abwasseranschlussbeiträge» (E. 2.4), «Prüfung des Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzips sowie des Verursacherprinzips» (E. 2.5) und «Berücksichtigung der geleisteten Anzahlungen» (E. 2.7). Die Berücksichtigung der geleisteten Anzahlungen wird mit der vorliegenden Beschwerde denn auch nicht (mehr) beanstandet; in diesem Punkt hat die Vorinstanz die Beschwerde teilweise gutgeheissen.

5.3.3 Zur Rüge der Beschwerdeführerin, die Vorinstanz habe nicht dazu Stellung genommen, dass eine Überprüfung des Kostendeckungsprinzips nur möglich sei, wenn die Betriebs- und Investitionskosten definiert und nach anerkannten Buchhaltungsgrundsätzen präzise zugeordnet würden und hierfür getrennte Investitions- und Betriebsrechnungen zu führen seien, lässt sich den Akten Folgendes entnehmen:

Die Vorinstanz hat in ihrer Erwägung 2.5.2.7 ff. sinngemäss ausgeführt, dass für die Prüfung des Kostendeckungsprinzips hinsichtlich der Anschlussbeiträge die Gesamteinnahmen des aWSR und des aSER in Bezug auf die letzten fünf Jahre zusammengezählt und mit den kalkulierten Anschluss- und Betriebsgebühren für die Zukunft ins Verhältnis zu setzen seien. Dabei stützte sie sich auf eine Gesamtbetrachtung der Gebühreneinnahmen und verzichtete auf eine detaillierte buchhalterische Einzelzuordnung der Kostenpositionen. Auf dieser Grundlage gelangte die Vorinstanz zum Schluss, dass die durchschnittlichen Gesamteinnahmen der Anschlussbeiträge gestützt auf das aWSR und aSER den kostendeckenden

Gebührenertrag nicht übersteigen bzw. nur geringfügig davon abweichen und das Kostendeckungsprinzip somit nicht verletzt sei. Damit hat die Vorinstanz das Kostendeckungsprinzip geprüft und sich mit den wesentlichen Einwänden der Beschwerdeführerin auseinandergesetzt, wenn auch nicht in der von dieser geforderten Berechnungs- und Zuordnungsmethode. Eine Verletzung der Begründungspflicht liegt nur vor, wenn die entscheidwesentlichen Gesichtspunkte nicht behandelt oder der Entscheid nicht hinreichend nachvollziehbar begründet wird. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Entscheidend ist, dass die Vorinstanz das Kostendeckungsprinzip berücksichtigt und ihre Überlegungen hierzu nachvollziehbar dargelegt hat. Dass sie dabei zu einem anderen methodischen Ansatz gelangte als die Beschwerdeführerin, begründet keine Gehörsverletzung. Soweit die Beschwerdeführerin die gewählte Berechnungsmethode kritisiert, betrifft dies die materielle Würdigung und nicht die Begründungspflicht.

5.3.4 Die Beschwerdeführerin rügt sinngemäss weiter, sie habe gestützt auf das Urteil VB.2019.00242 des Verwaltungsgerichts Zürich vom Februar 2021 geltend gemacht, das Kostendeckungsprinzip könne seine begrenzende Funktion nur entfalten, wenn die einzelnen Kostenarten einer bestimmten Gebührenart gesetzlich zugeordnet seien. Bei einer Finanzierung über mehrere Gebührenarten fehle es an einer hinreichenden gesetzlichen Grundlage, weshalb das Kostendeckungsprinzip seine Funktion verliere. Diese formelle Rüge habe die Vorinstanz nicht geprüft und zudem zu Unrecht festgehalten, eine Verletzung des kantonalen oder kommunalen Rechts werde nicht geltend gemacht.

Dem angefochtenen Entscheid ist zunächst zu entnehmen, dass die Vorinstanz in ihrer Erwägung 2.5.2.6 ausgeführt hat, es sei unstrittig, dass die Anschlussbeiträge auf ausreichenden gesetzlichen Grundlagen beruhen würden. Es sei unbestritten, dass für die erhobenen Gebühren mit Art. 38 Abs. 3 i.V.m Anhang Nr. 1 aSER und Art. 55 Abs. 2 i.V.m. Anhang Nr. 1 aWSR eine genügende gesetzliche Grundlage bestehe. Die Beschwerdeführerin mache nicht geltend, dass die formell gesetzliche Regelung der Gemeinde kantonales oder kommunales Recht verletze. Soweit die Vorinstanz damit den Inhalt der Beschwerde bzw. der Stellungnahme vom 19. September 2024 (vi-BF1- D(2)) nicht vollständig korrekt wiedergegeben hat, liegt zwar eine Unschärfe in der Darstellung vor. Eine Gehörsverletzung ergibt sich daraus jedoch nicht. Massgeblich ist, ob sich die Vorinstanz mit dem entscheidwesentlichen Vorbringen inhaltlich

auseinandergesetzt hat. Dies ist vorliegend der Fall. Aus den Erwägungen des angefochtenen Entscheids ergibt sich, dass die Vorinstanz die Frage der gesetzlichen Grundlage der strittigen Anschlussbeiträge geprüft und die einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen dargestellt sowie gewürdigt hat (vgl. vorinstanzliche E. 2.4 und 2.5; insb. E. 2.5.2.1 bis E. 2.5.2.7 ff., E. 2.5.4). Damit hat sie die Rüge der Beschwerdeführerin betreffend das Fehlen einer genügenden gesetzlichen Grundlage materiell behandelt, auch wenn sie nicht auf jedes einzelne Teilargument ausdrücklich eingegangen ist. Dass die Vorinstanz dabei zu einem anderen Ergebnis gelangte als die Beschwerdeführerin, vermag eine Verletzung der Begründungspflicht nicht zu begründen. Entscheidend ist, dass der Entscheid sachgerecht angefochten werden konnte und die wesentlichen Überlegungen der Vorinstanz erkennbar sind. Eine allfällige Unvollständigkeit der Begründung wäre im Übrigen aufgrund der umfassenden Kognition des Verwaltungsgerichts ohne Weiteres heilbar, weshalb eine Rückweisung ohnehin nicht in Betracht fiele. Ob die Rüge einer ungenügenden gesetzlichen Grundlage zutrifft, betrifft schliesslich nicht den Anspruch auf rechtliches Gehör, sondern die materielle Rechtmässigkeit des angefochtenen Entscheids.

5.3.5 Des Weiteren rügt die Beschwerdeführerin, sie habe im Schreiben vom 19. September 2024 (vi-BF1-D(2)) darauf hingewiesen, dass das Kostendeckungsprinzip eine ausgeglichene Rechnung verlange und höchstens Reserven im Umfang von zwei Jahresinvestitionen zulässig seien. Darauf sei die Vorinstanz nicht eingegangen, obwohl aufgrund überhöhter Reserven eine Verletzung des Kostendeckungsprinzips vorliege.

Es ist zwar zutreffend, dass sich die Vorinstanz nicht ausdrücklich zu den von der Beschwerdeführerin behaupteten maximalzulässigen Reserven geäussert hat. Sie hat sich jedoch mit dem Kostendeckungs- und dem Äquivalenzprinzip insgesamt eingehend befasst. Sie hat insbesondere dargelegt, welche Anforderungen diese Grundsätze an die Gebührenerhebung stellen, deren Einhaltung im konkreten Fall geprüft und gestützt darauf die Beschwerde abgewiesen (vgl. vorinstanzliche E. 2.5; insb. E. 2.5.2.7). Damit hat sie die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte behandelt, auch wenn sie nicht auf jedes einzelne Vorbringen der Beschwerdeführerin ausdrücklich eingegangen ist. Der Beschwerdeführerin war es ohne Weiteres möglich, den Entscheid sachgerecht anzufechten. Sie verkennt, dass die Begründungspflicht nicht verlangt, dass sich die Behörde mit sämtlichen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt oder jedes

einzelne Argument ausdrücklich widerlegt. Die Behörde darf sich vielmehr auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken.

5.3.6 Die Beschwerdeführerin rügt eine weitere Verletzung des rechtlichen Gehörs durch die Vorinstanz. Sie macht geltend, der Gemeinderat habe selbst bestätigt (vgl. BF-Bel. 17), dass die bisherigen Anschlussbeiträge (2 % der NSV-Brandversicherungssumme) im Verhältnis zum Wiederbeschaffungszeitwert zu hoch angesetzt und damit nicht verursachergerecht seien. Die Vorinstanz habe dieses Vorbringen unberücksichtigt gelassen, obwohl sich daraus eine Verletzung des Kostendeckungs- und Verursacherprinzips sowie des Gleichbehandlungsgrundsatzes ergebe. Es könne nicht angehen, dass die vereinnahmten Gebühren rund 25 % über dem Wiederbeschaffungswert lägen und dennoch unverändert angewendet würden. Zudem bestehe eine unzulässige Ungleichbehandlung gegenüber späteren Gebührenpflichtigen nach Reglementsänderung. Das Bundesgericht habe bereits einen Unterschied von 15 % als unhaltbar qualifiziert. Bei vermuteter Verletzung des Kostendeckungs- und Verursacherprinzips wäre eine vertiefte Prüfung der Betriebs- und Investitionsrechnungen erforderlich gewesen (vgl. Urteil des BGer 2C_226/2015 vom 13. Dezember 2015 E. 5.3). Die Vorinstanz habe ein entsprechendes Begehren auf Überprüfung der Konten jedoch nicht behandelt, was eine Verletzung des rechtlichen Gehörs darstelle.

Die Beschwerdeführerin hat diesen Punkt bereits vor Vorinstanz vorgebracht. Die Vorinstanz hat sowohl die entsprechende Rüge als auch die Gegenargumentation des Gemeinderats in ihrer Erwägung 2.5.1.1 bzw. 2.5.1.2 wiedergegeben. Zwar ist zutreffend, dass sie sich mit diesem Vorbringen nicht ausdrücklich im Detail auseinandergesetzt hat. Daraus ergibt sich jedoch keine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Wie bereits mehrfach ausgeführt, ist die urteilende Behörde nicht verpflichtet, sich mit jedem einzelnen Vorbringen ausdrücklich zu befassen. Entscheidend ist, dass die Parteien den Entscheid nachvollziehen und sachgerecht anfechten können. Dies ist vorliegend der Fall. Die Vorinstanz hat ausführlich dargelegt, weshalb sie eine Verletzung des Kostendeckungs-, Äquivalenz- und Verursacherprinzips verneint (vgl. vorinstanzliche E. 2.5.2 ff.; E. 2.5.4). Ob in den Abstimmungsunterlagen zur Totalrevision des Wasserversorgungsreglements festgehalten wurde, die bisherigen Gebühren seien nicht verursachergerecht, ist ebenso wenig entscheidwesentlich wie die behauptete

Differenz zum Wiederbeschaffungswert oder die Frage einer Ungleichbehandlung nach Reglementsänderung. Diese Gesichtspunkte betreffen allenfalls die materielle Beurteilung der Gebührenregelung, nicht jedoch die Begründungspflicht.

5.3.7 Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe sich im Rahmen der Prüfung des Äquivalenzprinzips nicht mit der Situation der Hanghäuser auseinandergesetzt. Sie habe geltend gemacht, die entsprechenden Baukosten stünden in keinem Zusammenhang mit dem darüberliegenden Wohnhaus bzw. dem entsprechenden Wasser- oder Abwasserverbrauch. Die Vorinstanz habe sich mit den baulichen Gegebenheiten nicht befasst.

Der angefochtene Entscheid zeigt, dass sich die Vorinstanz in Erwägung 2.5.3.1 unter dem Titel «Äquivalenzprinzip» eingehend und unter Bezugnahme auf Lehre und Rechtsprechung mit der Gebührenbemessung und deren Verhältnismässigkeit auseinandergesetzt hat. Sie hat dabei festgehalten dass für die Bemessung der Anschlussbeiträge nicht entscheidend sei, dass einzelne Gebäudeteile wie Einstellhallen (Liegenschaften Nrn. 1407 und 1409) oder Treppenhäuser keinen unmittelbaren Einfluss auf den Wasserverbrauch bzw. den Abwasseranfall haben (vgl. vorinstanzliche E. 2.5.3.2 f.). Diese Kriterien seien insbesondere für die Verbrauchsgebühren massgebend, nicht jedoch für die Anschlussbeiträge. Entscheidend sei vielmehr das durch die Anschlüsse ermöglichte Nutzungspotenzial. Die Vorinstanz hat weiter erwogen, dass bei einer baulichen Ausnutzung mit 12 Mehrfamilienhäusern und insgesamt 89 Wohneinheiten ein erhebliches künftiges Nutzungspotential bestehe. Ein offensichtliches Missverhältnis zwischen Anschlussbeitrag und objektivem Wert der Leistung sei daher nicht ersichtlich. Zudem hat die Vorinstanz ausgeführt, es liege keine systemwidrige Konstellation vor, in welcher die schematischen Kriterien (2 % Gebäudeversicherungswert) zu unhaltbaren Ergebnissen oder sachlich nicht mehr begründbaren Unterschieden führten. Ausserdem sei die Einbeziehung der Tiefgaragen in die Bemessungsgrundlage aufgrund deren funktionaler Verbindung mit den Wohnbauten gerechtfertigt. Der Gebäudeversicherungswert stelle insoweit eine sachgerechte, wenn auch schematische Bemessungsgrundlage dar, welche die entstandenen Nutzungsmöglichkeiten angemessen abbilde. Mit diesen Erwägungen hat sich die Vor-instanz mit den baulichen Gegebenheiten hinreichend befasst. Eine Verletzung der Begründungspflicht liegt daher nicht vor.

5.3.8 Nach dem Gesagten lässt sich festhalten, dass auch die Vorinstanz das rechtliche Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) nicht verletzt hat. Und selbst wenn, würde eine Gehörsverletzung im vorliegenden Fall nicht derart schwer wiegen, dass sie im vorliegenden Verfahren, in welchem das Verwaltungsgericht über volle Kognition verfügt, nicht geheilt werden könnte (BGE 147 IV 340 E. 4.11.3; 142 II 218 E. 2.8.1; 137 I 195 E. 2.3.3; 133 I 201 E. 2.2; Urteil des BGer 1C_126/2023 vom 7. März 2024 E. 2.1.1).

6. Formelles Ergebnis Die formellen Rügen sind somit allesamt abzuweisen und eine Gutheissung der Beschwerde allein aus formellen Gründen fällt ausser Betracht.

7. Erhöhung der Versicherungssumme um 18 %

7.1 Vorab sei festgehalten, dass die Beschwerdeführerin im materiellen Teil ihrer Beschwerde erneut formelle Rügen erhebt. Damit wird die Unterscheidung zwischen formellen und materiellen Vorbringen nicht eingehalten. Auf diese formellen Rügen wird im Folgenden nicht nochmals eingegangen; vielmehr wird auf die vorstehenden Erwägungen verwiesen.

7.2 Die Beschwerdeführerin macht zusammengefasst geltend, die von der NSV ermittelten Wiederherstellungskosten seien um 18 % über den effektiven Erstellungskosten festgesetzt worden. Dadurch hätten sich die Anschlussbeiträge für Wasser und Abwasser um je 0.36 % der gesamten Gebäudeversicherungssumme der Überbauung «A.__» erhöht. Diese Erhöhung um 18 % sei in Absprache zwischen der NSV und der Bauherrschaft bzw. Beschwerdeführerin erfolgt; diese habe sie aufgrund des gehobenen bzw. exklusiven Innenausbaus selbst initiiert. Auf eine solche Erhöhung hätte auch verzichtet werden können, womit keine entsprechenden Anschlussbeiträge angefallen wären. Im Rahmen einer Besprechung habe die NSV der Beschwerdeführerin zudem mitgeteilt, dass auf diesen Zuschlag keine Anschlussbeiträge zu entrichten seien. Die Beschwerdeführerin habe keine Unterversicherung herbeiführen wollen und daher eine Erhöhung der Versicherungssumme verlangt. Der Zuschlag für den individuell erstellten, luxuriösen Innenausbau habe jedoch keinen Einfluss auf den Wasserverbrauch oder den

Abwasseranfall. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb hierfür zusätzliche Anschlussbeiträge in der Höhe von CHF 278'539.20 (ohne Mehrwertsteuer) geschuldet seien. Für die Bestimmung der massgebenden Versicherungssumme sei von der ortsüblichen Grundausstattung auszugehen, da andernfalls eine sachlich nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung bei den Anschlussbeiträgen resultiere. Die fraglichen 18 % stellten keinen sog. Einzelobjektzuschlag bei Gesamtüberbauungen dar. Die Anschlussbeiträge würden zudem das Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzip sowie das Verursacherprinzip verletzen. Allein die Erhöhung um 18 % der Versicherungssumme decke für Wasser 55.5 % und für Abwasser 49.84 % der gesamten jährlichen kostendeckenden Anschlussbeiträge ab. Schliesslich sei auch das Gleichbehandlungsgebot gemäss Art. 8 Abs. 1 BV sowie das Willkürverbot gemäss Art. 9 BV verletzt, da nicht ersichtlich sei, weshalb ein Gebäude mit erhöhtem bzw. luxuriösem Ausbaustandard erheblich höhere Anschlussbeiträge auslösen solle als ein solches mit normalem Ausbaustandard. Die genannten 18 % seien daher bei der Gebührenberechnung nicht zu berücksichtigen. Der Versicherungswert, welcher dem Neuwert entspreche, sei gestützt auf die tatsächlichen Baukosten festzulegen.

7.3 Die Vorinstanz hat sich in Erwägung 2.4 eingehend mit dem anwendbaren Gebäudeversicherungswert auseinandergesetzt; darauf kann grundsätzlich verwiesen werden (Art. 56 Abs. 3 VRG). Zusammenfassend ist festzuhalten: Die einmaligen Anschlussbeiträge für Wasser und Abwasser stellen Verwaltungsgebühren dar für die Gewährung des Anschlusses einer Baute an die vom Gemeinwesen erstellten und betriebenen Versorgungs- und Entsorgungsanlagen (TSCHANNEN/ZIMMERLI/MÜLLER, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Aufl. 2014, § 67 N. 4, 18; Urteil des Kantonsgerichts Luzern 7H 15 51 vom 8. März 2016, E. 2.1.2). Gemäss dem Legalitätsprinzip im Abgaberecht bedürfen solche öffentlichen Abgaben einer Grundlage in einem formellen Gesetz. Delegiert das Gesetz die Kompetenz zur Festlegung einer Abgabe an den Verordnungsgeber, so muss es zumindest den Kreis der Abgabepflichtigen, den Gegenstand der Abgabe und die Höhe der Abgabe in den Grundzügen (Bemessungsgrundlage) selber festlegen. Die formellgesetzliche Grundlage muss in diesen Punkten hinreichend bestimmt sein, um den Grundsätzen der Rechtssicherheit, der Berechenbarkeit und Vorhersehbarkeit staatlichen Handelns und der rechtsgleichen Rechtsanwendung zu genügen (BGE 145 I 52 E. 5.2.1; 131 II 271 E. 6.1; 143 I 227 E. 4.2; Urteile des BGer 2C_1027/2020 vom 4. Mai 2022 E. 5.1;2C_992/2020 vom 23. September 2021 E. 6.2). Diese Anforderungen gelten

grundsätzlich sowohl für Steuern wie auch für Kausalabgaben (vgl. Art. 127 Abs. 1 und Art. 164 Abs. 1 lit. d BV). Dies gilt auch dort, wo die Regelungskompetenz – aufgrund einer einschlägigen Kompetenzausscheidung – bei der Gemeinde liegt. Ein kommunaler Erlass kann einem eigentlichen formellen Gesetz gleichgestellt werden, wenn er von der nach dem kantonalen Recht ermächtigten Gemeindelegislative (Gemeindeversammlung) beschlossen wurde oder aber dem (obligatorischen oder fakultativen) Referendum unterstand (vgl. vorinstanzliche E. 2.5.2.3 mit Hinweis auf BGE 127 I 60 E. 2e;

7.4

7.4.1 Die Beschwerdeführerin bestreitet grundsätzlich nicht, dass für die Neubauten Anschlussbeiträge an die Wasser- und Abwasserversorgung geschuldet sind. Ebenfalls nicht bestritten wird, dass gestützt auf die Übergangsregelung in Art. 60 Abs. 2 des neuen Wasserversorgungsreglements (WSR) bzw. des Siedlungsentwässerungsreglements (SER) altes Recht anwendbar ist. Neues Recht gilt erst ab dem 1. Januar 2020. Alle vor diesem Datum erteilten Baubewilligungen werden nach dem alten Wasserreglement vom 22. November 2002 (aWSR) und dem alten Siedlungsentwässerungsreglement vom 24. Mai 2002 (aSER) beurteilt. Stichtag ist das Datum der Baubewilligung. Die Baubewilligungen für die Wohnüberbauung «A.__», Parz. Nrn. __ und __, datieren vom 20. November 2018 und 11. Februar 2019 (vi-BF1-A-5 und 6).

Die anwendbaren Reglemente aWSR und aSER wurden von der Gemeindeversammlung als zuständige Gemeindelegislative beschlossen. Sie stützen sich auf Art. 76 KV (NG 111) sowie auf die einschlägigen Bestimmungen des alten Wasserrechtsgesetzes (aWRG; NG 721.80), des alten Gewässerschutzgesetzes (NG 722.1) und § 17 der alten Gewässerschutzverordnung (NG 722.11) und beruhen damit auf einer hinreichenden gesetzlichen Delegation. Aufgrund ihres Erlasses durch die Gemeindeversammlung sind sie einem formellen Gesetz gleichzustellen. Beide Reglemente regeln sodann in den Grundzügen selbst den Zweck der Abgabe, den Kreis der Abgabepflichtigen sowie die Grundzüge der Beitragsbemessung (vgl. Anhang Nr. 1 Ziff. 1-3 aWSR, Anhang Nr. 1 Ziff. 1-3 aSER).

Die Gemeinde erhebt von den Grundeigentümern oder Baurechtsnehmern für den Anschluss an die Wasserversorgung sowie an die öffentlichen Abwasseranlagen einmalige Anschlussbeiträge sowie jährlich wiederkehrende Betriebsbeiträge; die Beitragssätze

sind jeweils in Anhang 1 festgelegt (Art. 55 Abs. 1 und 2 aWSR, Art. 38 Abs. 1 und 3 aSER). Der Gemeinderat ist ermächtigt und beauftragt, die Beiträge jährlich zu überprüfen und, falls im Sinne der vorstehenden Grundsätze und des Kostendeckungsprinzips notwendig, den geänderten Verhältnissen anzupassen (Art. 55 Abs. 3 aWSR, Art. 38 Abs. 5 aSER); entsprechende Beitragsanpassungen unterstehen dem fakultativen Referendum (Art. 55 Abs. 4 aWSR, Art. 38 Abs. 6 aSER). Für Neubauten ist sowohl im Bereich der Wasserversorgung als auch der Abwasseranlagen ein Anschlussbeitrag von 2 % der Sachversicherungssumme der NSV geschuldet. Massgebend ist der amtlich geschätzte Versicherungswert (Neuwert) (Anhang Nr. 1 Abs. 1 Ziff. 1 und Abs. 2 aWSR, Anhang Nr. 1 Abs. 1 Ziff. 1 und Abs. 2 aSER); die definitive Abrechnung erfolgt nach der endgültigen Gebäudeschatzung der NSV (Art. 56 Abs. 1 aWSR bzw. Art. 39 Abs. 1 aSER). Damit genügen die Reglemente den Anforderungen des Legalitätsprinzips im Abgaberecht und stellen hinreichend bestimmte formell-gesetzliche Abgabegrundlagen dar.

7.4.2 Zur Beantwortung der Frage nach der massgeblichen Versicherungssumme hat die Vorinstanz zutreffend das Gesetz über die Nidwaldner Sachversicherung (Sachversicherungsgesetz [NSVG; NG 867.1]) und das Reglement über die Schätzung und Schadenregelung (Schätzungs- und Schadenreglement; NG 867.113) beigezogen. Im Kanton Nidwalden unterliegen grundsätzlich alle Gebäude der obligatorischen Gebäudeversicherung (Art. 12 Abs. 1 NSVG) und werden in der Regel zum Neuwert versichert (Art. 18 Abs. 1 NSVG). Der Neuwert entspricht den Kosten für die Erstellung eines Gebäudes gleicher Art, gleicher Grösse und gleichen Ausbaues am Standort zum Zeitpunkt der Schätzung (Art. 18 Abs. 2 NSVG i.V.m. § 6 Abs. 1 Schätzungs- und Schadenreglement). Er wird anhand der kubischen Berechnung nach SIA 116 und dem Kubikmeterpreis ermittelt, wobei sich der für das Gebäude bzw. für die einzelnen Gebäudeteile massgebliche Einheitspreis nach den Aufwendungen für Bauten mit gleicher Bauweise richtet. Massgebend sind die mittleren Erstellungskosten, welche am Standort des Gebäudes gelten. Zu berücksichtigen sind dabei auch Transportkosten, die durch Höhenlage, Entfernungen und Transporterschwernisse bedingt sind (§ 7 Abs. 1 und 2 Schätzungs- und Schadenreglement). Das Schätzungsergebnis ist mit vorhandenen Bauabrechnungen zu vergleichen. Im Einzelfall ausnahmsweise günstige Erstellungskosten (besondere Preisvergünstigungen, Angebote, Eigenlieferungen und Eigenleistungen usw.) wie auch ungewöhnlich hohe Baukosten (zum Beispiel zufolge Änderungen bei der Planung und

Überbauung), die auf ausserordentliche Umstände zurückgehen und die sich bei einem allfälligen Wiederaufbau nicht wiederholen, sind nicht zu berücksichtigen (§ 8 Abs. 1 Schätzungs- und Schadenreglement). Das Bundesgericht hat zudem bestätigt, dass zur Wahrung der Rechtsgleichheit bei Gesamtüberbauungen ein Einzelobjektszuschlag zulässig sei, um die Mehrkosten eines hypothetischen Einzelbaus abzubilden (vgl. Urteil

7.4.3 Daraus folgt, dass der massgebliche Neuwert nicht die konkret angefallenen Baukosten widerspiegelt, sondern die objektivierten Kosten der Wiedererstellung eines hypothetischen Vergleichsbaus gleicher Art, Grösse und gleichen Ausbaus am gleichen Standort. Individuelle Kostenabweichungen bleiben dabei grundsätzlich ausser Betracht, soweit sie auf ausserordentliche Umstände zurückzuführen sind, die sich bei einem allfälligen Wiederaufbau nicht wiederholen. Bei Gesamtüberbauungen kann zur sachgerechten Abbildung der Mehrkosten eines hypothetischen Einzelbaus in Wahrung der Rechtsgleichheit ein Einzelobjektzuschlag erhoben werden, was bundesgerichtlicher Rechtsprechung entspricht.

Dem Schreiben der NSV vom 11. Februar 2022 ist zu entnehmen, dass die NSV und die Beschwerdeführerin die Bauabrechnungen gemeinsam durchgegangen sind, um die korrekte Versicherungssumme festzulegen. Die NSV führte aus, dass das gesamte Projekt sehr effizient und äusserst optimiert realisiert worden sei und die Baukosten aufgrund der optimalen Nutzung von Zufahren und Nutzungsflächen eine zu tiefe Basis für die Versicherungssumme darstellten. Jedes Objekt sei daher separat zu beurteilen; massgeblich seien die voraussichtlichen Reproduktionskosten, die rund 18 % über den effektiven Erstellungskosten lägen (vgl. vi-BF1-A-20).

Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Erhöhung um 18 % sei in Absprache erfolgt. Sie habe die Erhöhung zur Vermeidung einer Unterversicherung selbst eingefordert (vgl. Beschwerde Rz. 16 S. 29). Eine Anfechtung der entsprechenden Verfügung der NSV ist nicht aktenkundig. Damit ist von einer Einigung über die Festsetzung der Versicherungssumme auszugehen.

Es ist unerheblich, welche Motive der Beschwerdeführerin zugrunde lagen; der Neuwert wurde damit verbindlich festgelegt. Sie kann sich nicht darauf berufen, der Wert müsse im Zusammenhang mit der Bemessung der Anschlussbeiträge niedriger angesetzt werden, da der Zuschlag von 18 % auf einen individuell erstellten, luxuriösen Innenausbau

zurückzuführen sei, der weder den Wasserverbrauch noch den Abwasseranfall beeinflusse. Die gesetzliche Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich verbindlich; individuelle Vorstellungen bleiben unbeachtlich.

Dass es sich bei den 18 % nicht um einen Einzelobjektzuschlag bei Gesamtüberbauungen handelt, bleibt eine unbelegte Behauptung der Beschwerdeführerin und ist ohnehin unerheblich. Der Neuwert eines Gebäudes bemisst sich nach den Kosten eines Vergleichsobjekts gleicher Art, Grösse und gleichen Ausbaus. Der Begriff der «ortsüblichen Grundausstattung» findet im Gesetz keine Grundlage und ist rechtlich unbeachtlich.

Die NSV kann der Beschwerdeführerin sodann nicht zusichern, dass die 18 % bei den Anschlussbeiträgen unberücksichtigt bleiben. Eine behördliche Zusicherung scheitert bereits an der fehlenden Zuständigkeit (BGE 116 Ib 185 E. 3c; 143 V 95 E. 3.6.2,

Die erhöhte Versicherungssumme entspricht den anwendbaren Reglementen. Das Bundesgericht hat zudem bestätigt, dass im Rahmen schematischer Berechnungen bei der Neuwertbestimmung ein Einzelobjektzuschlag berücksichtigt werden kann, insbesondere zur Wahrung der rechtsgleichen Behandlung (vgl. Urteil 2P.281/2004 vom 2. März 2005 E. 3.2). Die Einwände der Beschwerdeführerin sind daher unbegründet. Die Erhöhung der Anschlussbeiträge um 0.36 % bzw. um je rund CHF 139'269.60 (gemäss Beschwerde Rz. 17. S. 30) ist zudem im Verhältnis zum Projektvolumen geringfügig. Es ist nicht ersichtlich, dass zusätzliche Abklärungen bei der NSV oder eine Expertise zur Baukostenstruktur neue entscheidrelevante Erkenntnisse liefern könnten. Die massgebliche Versicherungssumme ist verbindlich festgelegt.

Der Beschwerdeführerin musste als erfahrene und professionell beratene Bauunternehmerin die Rechtslage bekannt sein. Sie kann sich daher nicht darauf berufen, sie hätte auf die Erhöhung um 18 % auch verzichten können und nun eine einzelfallbezogene Anpassung der Gebührenfestsetzung zu ihren Gunsten verlangen. Die Schätzung des Neuwertes erfolgt nicht durch die Bauherrschaft, sondern durch die NSV. Die Beschwerde erweist sich auch insoweit als unbegründet.

Hinsichtlich der Rüge betreffend Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzip, Verursacherprinzip, Gleichbehandlung und Willkür wird auf die nachfolgenden Erwägungen verwiesen. Eine gesonderte Prüfung der Erhöhung der Sachversicherungssumme ist nicht erforderlich, da nicht ersichtlich ist, dass sie Aufschluss darüber geben könnte, ob und in

welchem Umfang der Gesamtertrag der Beiträge die Aufwendungen des Gemeinwesens übersteigt.

8. Prüfung des Kostendeckungs- und Verursacherprinzips

8.1 Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung des Kostendeckungs- und Verursacherprinzips. Die Gemeinde habe in den Vorjahren bei den Anschlussbeiträgen systematisch zu hohe Einnahmen erzielt, ohne die Gebühren entsprechend anzupassen, wodurch ein Überschuss resultiert und das Kostendeckungsprinzip verletzt sei.

Zudem macht sie geltend, es fehle an einer genügenden gesetzlichen Regelung darüber, welche Kostenarten durch welche Gebührenart (Anschluss- bzw. Betriebsbeiträge) zu decken seien. Die fehlende Differenzierung führe dazu, dass eine sachgerechte Zuordnung der Kosten nicht möglich sei und die Vorinstanz lediglich auf Gesamteinnahmen abstelle.

Weiter rügt sie, die vorinstanzliche Überprüfung des Kostendeckungsprinzips sei rechtlich unhaltbar und unvollständig. Die Einhaltung des Kostendeckungsprinzips könne nicht anhand eines zu kurzen Betrachtungszeitraums beurteilt werden, da Investitionen langfristig und unregelmässig anfielen und kurze Zeiträume zu zufälligen Verzerrungen führten; ein Zeitraum von lediglich 5 Jahren sei daher nicht aussagekräftig. Zudem sei die vorinstanzliche Betrachtungsweise unzulässig zukunftsgerichtet, während es beim Kostendeckungs- und Verursacherprinzip um eine retrospektive Betrachtung effektiv entstandener Kosten gehe. Weiter seien gesetzlich vorgesehene Finanzierungsquellen (z.B. geäufnete Vorfinanzierung, Reserven, Rückstellungen, Leistungen der Gemeinden, allfällige Subventionen) nicht berücksichtigt worden bzw. hierzu fehle jede Auseinandersetzung. Schliesslich macht die Beschwerdeführerin geltend, die Überprüfung dürfe nicht aufgrund allgemeiner Anlagen erfolgen, sondern erfordere eine konkrete buchhalterische Prüfung mit getrennten Investitions- und Betriebsrechnungen sowie eine präzise Kostenallokation nach anerkannten Buchhaltungsgrundsätzen. Nur bei korrekter Zuordnung könne die Einhaltung des Kostendeckungsprinzips überprüft werden. Der von der Vorinstanz vorgenommene Abgleich der Gesamteinnahmen im Zeitraum von 2015 bis 2019 mit den prognostizierten Gesamteinnahmen der nächsten fünf Jahre genüge diesen Anforderungen offensichtlich nicht. Die Einhaltung des Kostendeckungs- und Verursacherprinzips könne so nicht überprüft werden.

Zudem rügt die Beschwerdeführerin, die Vorinstanz habe das Verursacherprinzip nicht geprüft. Sie macht geltend, über zehn Jahre seien durchschnittlich deutlich höhere Anschlussbeiträge für die Wasserversorgung und die Siedlungsentwässerung erhoben worden als von der Vorinstanz angenommen, während die periodischen Benutzungsgebühren gleichzeitig zu tief ausgefallen seien. Dies belege eine Querfinanzierung zwischen Anschluss- und Benutzungsgebühren und damit eine Verletzung des Verursacherprinzips. Weiter beanstandet die Beschwerdeführerin, dass die Vorinstanz die Gesamteinnahmen unter dem alten Reglement (hohe Anschluss-, tiefe Betriebsbeiträge) mit jenen unter dem neuen Reglement (tiefere Anschluss-, höhere Betriebsbeiträge) verglichen habe. Dies erlaube ihrer Ansicht nach keine sachgerechte Beurteilung der verursachergerechten Gebührenordnung.

Soweit die Beschwerdeführerin unter dem Titel «Materielles» erneut eine Verletzung der Begründungspflicht rügt, kann auf die vorstehende Erwägung 5 verwiesen werden.

8.2

8.2.1 Nach Art. 127 Abs. 1 BV bedürfen öffentliche Abgaben einer formell-gesetzlichen Grundlage, welche insbesondere den Kreis der Abgabepflichtigen, den Gegenstand sowie die Bemessung der Abgabe in den Grundzügen festlegt. Erforderlich ist eine hinreichende Normdichte in Bezug auf die wesentlichen Abgabeelemente (vgl. vorstehende E. 7.3). Ist diese gewährleistet, entfällt grundsätzlich eine weitergehende Kontrolle über das Kostendeckungs- und das Verursacherprinzip als Surrogat der Gesetzmässigkeit. Diese Prinzipien greifen nur subsidiär, wenn die gesetzliche Grundlage ungenügend bestimmt ist (BGE 149 I 305; Urteil des BGer 9C_633/2022 vom 22. Juni 2023 E. 3.4–3.6).

Das Kostendeckungsprinzip untersagt insbesondere eine systematische Überdeckung innerhalb eines Verwaltungszweigs, verlangt jedoch keine kostenpositionsgenaue Regelung. Das Verursacherprinzip verlangt eine verursachergerechte Zurechnung der Kosten und dient der Vermeidung sachwidriger Kostenverschiebungen (BGE 149 I 305 E. 3.5; 132 II 47 E. 4.1; Urteil des BGer 9C_633/2022 vom 22. Juni 2023 E. 3.4-3.6; ALAIN GRIFFEL, Allgemeines Verwaltungsrecht im Spiegel der Rechtsprechung, 2. Aufl. 2022, S. 313 f.).

Diese Prinzipien behalten Bedeutung, soweit sie positivrechtlich verankert sind. Zudem ist die Vereinbarkeit der Abgabe mit übergeordnetem oder gleichrangigem Recht stets sicherzustellen (BGE 144 V 509 E. 7.1.2; 122 I 279 E. 6a/b; Urteil des BGer 9C_633/2022 vom 22. Juni 2023 E. 3.4-3.6; vgl. auch vorinstanzliche E. 2.5.2.2 f.).

8.2.2 Die hier anwendbaren Wasser- und Abwasserreglemente (aWSR und aSER) sind als formelle Gesetze zu qualifizieren. Sie bestimmen Abgabepflichtige, Abgabegegenstand (Anschluss- und Betriebsbeiträge) sowie die Grundzüge der Finanzierung. Damit ist Art. 127 Abs. 1 BV erfüllt; die erforderliche Normdichte ist gegeben (vgl. vorstehende E. 7.4.1). Entscheidend ist, dass die Abgabe einem klar bestimmten Verwaltungszweig (Wasser bzw. Abwasser) zugeordnet ist und die Finanzierung in ihren Grundzügen geregelt bleibt (BGE 132 II 371 E. 2.1).

8.2.3 Die Beschwerdeführerin macht geltend, es fehle an einer genügenden gesetzlichen Grundlage, da in den Reglementen nicht geregelt sei, welche Kosten durch welche Gebührenarten zu decken seien. Diese Rüge ist unbegründet. Das Legalitätsprinzip verlangt keine kostenpositionsgenaue oder gebührenspezifische Zuordnung einzelner Kostenarten auf Gesetzesstufe (BGE 141 I 105 E. 3.3). Es genügt, dass die Abgabe in ihren Grundzügen geregelt ist und die wesentlichen Abgabeelemente hinreichend bestimmt sind.

Die konkrete Kostenallokation betrifft demgegenüber die Gebührenkalkulation im Vollzug und ist im Rahmen des gesetzlich eingeräumten Ermessens der zuständigen Behörden vorzunehmen, wobei die Vorgaben des Kostendeckungs- und Verursacherprinzips zu beachten sind. Dass innerhalb eines Versorgungswerks verschiedene Gebührenarten (Anschluss- und Betriebsbeiträge) zur Anwendung gelangen, begründet keine Pflicht zur vorgängigen gebührenspezifischen Kostenallokation. Die Reglemente legen lediglich die Grundstruktur der Finanzierung fest, indem sie sowohl Anschluss- als auch Betriebsbeiträge vorsehen und allgemein bestimmen, welche Kostenarten (wie Erstellung, Betrieb, Unterhalt, Verzinsung und Abschreibung) und welche Finanzierungsquellen (Beiträge der Grundeigentümer oder Baurechtsnehmer, Gemeindebeiträge, Betriebsbeiträge und Subventionen) herangezogen werden (vgl. Art. 53a WSR und Art. 35

aSER). Eine vorgängige, detaillierte Zuordnung einzelner Kosten zu bestimmten Gebührenarten ist weder erforderlich noch vom Legalitätsprinzip geboten.

Soweit die Beschwerdeführerin ihre Rüge formal gegen die gesetzliche Grundlage richtet, betrifft ihr Vorbringen der Sache nach die konkrete Gebührenpraxis. Diese ist jedoch nicht Gegenstand der vorliegenden Prüfung der Gesetzmässigkeit der Abgabenordnung. Solange die zuständige Behörde im Rahmen ihres gesetzlich gebundenen Ermessens handelt, bleibt die gesetzliche Grundlage unberührt (vgl. BGE 132 II 371 E. 2.1; BGE 141 I 105 E. 3.3).

Die Reglemente unterscheiden zudem klar zwischen einmaligen Anschlussbeiträgen und jährlich wiederkehrenden Betriebsbeiträgen, womit eine Quersubventionierung zwischen diesen Gebührenarten auf Reglementsstufe ausgeschlossen ist. Ob im Vollzug eine strikte Trennung tatsächlich eingehalten wird, betrifft nicht die Gesetzmässigkeit, sondern die Anwendung im Einzelfall.

Der erforderliche sachliche Zusammenhang zwischen Abgabe und Verwaltungszweig (Wasser bzw. Abwasser) ist gegeben. Der vorliegende Fall unterscheidet sich damit von Konstellationen, in denen eine ungenügende Abgrenzung des Verwaltungszweigs vorlag (vgl. Urteil des BGer 2C_644/2009 vom 16. August 2010 E. 4.2).

Auch der von der Beschwerdeführerin angerufene Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich (VB.2019.00242 vom 11. Februar 2021) führt zu keinem anderen Ergebnis. Dort fehlte es an einer genügenden Bemessungsgrundlage, weshalb das Kostendeckungsprinzip seine begrenzende Funktion nicht entfalten konnte. Vorliegend sind die Bemessungsgrundlagen hingegen geregelt, sodass auch dieser Entscheid nicht einschlägig ist.

Eine Verletzung des Verursacherprinzips auf Gesetzesstufe ist ebenfalls nicht ersichtlich. Sowohl das Wasser- als auch das Abwasserreglement ordnen Anschluss- und Betriebsbeiträge grundsätzlich den Grundeigentümern oder Baurechtsnehmern zu und knüpfen damit an den primären Verursachungszusammenhang an (vgl. dazu auch vorinstanzliche E. 2.5.2.6). Dass die wirtschaftliche Tragung einzelner Kosten teilweise Dritten (z.B. Mieter oder neue Eigentümer) zufällt, betrifft lediglich die interne Kostenüberwälzung und ist rechtlich unbeachtlich. Massgeblich bleibt die normative Zurechnung der Abgabepflicht; die konkrete verursachergerechte Kostenverteilung ist erst im Vollzug zu prüfen.

8.2.4 Folglich ist eine Surrogatkontrolle durch das Kostendeckungs- und Verursacherprinzip im vorliegenden Fall grundsätzlich nicht angezeigt, denn die anwendbaren Reglemente genügen den Anforderungen von Art. 127 Abs. 1 BV. Eine Verletzung des Legalitätsprinzips liegt nicht vor. Gemäss Art. 54 aWSR und Art. 37 aSER ist der Betrieb jedoch nach den Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit, des Verursacherprinzips und – soweit möglich – selbsttragend zu führen. Der Gemeinderat wird zudem ermächtigt und beauftragt, die Beiträge jährlich zu überprüfen und, falls im Sinne der vorstehenden Grundsätze und des Kostendeckungsprinzips notwendig, den geänderten Verhältnissen anzupassen (Art. 55 Abs. 3 aWSR, Art. 38 Abs. 5 aSER). Damit sind das Kostendeckungs- und das Verursacherprinzip im vorliegenden Fall positivrechtlich verankert und somit bei der Festsetzung und Überprüfung der Anschlussbeiträge gleichwohl kraft der gesetzlichen Anordnung zu berücksichtigen, wenn auch nicht im Sinne einer eigentlichen Surrogatkontrolle (vgl. auch Art. 74 Abs. 2 BV, Art. 60a Abs. 1 GschG (SR 814.20) und die vorinstanzliche E. 2.5.2.1 ff.). Ob den Prinzipien darüber hinaus der Charakter selbständiger verfassungsmässiger Individualrechte zukommt, kann offenbleiben.

8.3 Nach Klärung der gesetzlichen Grundlagen ist zu prüfen, ob die Anschlussbeiträge das Kostendeckungsprinzip (Verbot systematischer Überdeckung; vgl. vorstehende E. 8.2.1) einhalten.

8.3.1 Die Vorinstanz hat bei der Prüfung der in Rechnung gestellten Anschlussbeiträge von je Fr. 830'580.– für Wasser und Abwasser (2 % des Gebäudeversicherungswerts; vgl. VI1-B-1) darauf abgestellt, dass die Gesamteinnahmen des jeweiligen Verwaltungszweigs den jeweiligen Gesamtkosten gegenübergestellt werden.

Sie hat erwogen, dass im Rahmen der Revision des aWSR und des aSER im Jahre 2019 kostendeckende Anschluss- und Betriebsbeiträge berechnet worden seien. Durch den Vergleich der neu kalkulierten, kostendeckenden Einnahmen mit den effektiven Einnahmen nach altem Reglement lasse sich beurteilen, ob die bisherigen Gebühren kostendeckend gewesen seien. Das Kostendeckungsprinzip dürfe zudem nicht über einen zu kurzen Zeitraum beurteilt werden. Während das Bundesgericht Zeiträume von 18 bis 20 Jahren als ausreichend und zwei Jahre als ungenügend erachtet habe, werde vorliegend

auf einen Betrachtungsraum von fünf Jahren (2015 – 2019) abgestellt. Grundlage bilde eine im Zusammenhang mit der Revision des alten Reglements erstellte Kostenanalyse.

Die jährlich kalkulierten kostendeckenden Einnahmen der Anschlussbeiträge gemäss WSR würden bei einem Ansatz von Fr. 20.20 pro m2 Fr. 250'758.62 betragen und jene der Betriebsbeiträge bei einem Ansatz von 1.85 pro m3 und einer Frischwassermenge von 311'500 m3 Fr. 576'275.–. Die Gesamteinnahmen würden sich somit insgesamt auf Fr. 827'033.62 (Fr. 250'758.62 + Fr. 576'275.–) belaufen. Verglichen mit den von der Gemeinde ins Recht gelegten durchschnittlichen Gesamteinnahmen der Wasserversorgung für die Jahre 2015 – 2019 von Fr. 888'295.17 gemäss aWSR zeige sich, dass die Gesamteinnahmen gemäss aWSR Fr. 61'261.55 bzw. 7.41 % höher gewesen seien als jene gemäss revidiertem WSR, was jedoch immer noch als geringfügig zu taxieren sei. Die im konkreten Fall gestützt auf das aWSR erhobenen Anschlussbeiträge würden das Kostendeckungsprinzip nicht verletzen (vgl. vorinstanzliche E. 2.5.2.8; vgl. vi-VI1-G-1).

Dieselbe Vergleichsrechnung stellte die Vorinstanz für das Abwasser an und kam dabei zum Ergebnis, dass die jährlich kalkulierten kostendeckenden Einnahmen der Anschlussbeiträge gemäss SER bei einem kostendeckenden Ansatz von Fr. 21.73 pro m2 Fr. 279'385.71 betragen würden und jene der Betriebsbeiträge bei einem Ansatz von

3.07 pro m3 und einer Abwassermenge von 263'765 m3 Fr. 809'758.55. Die Gesamteinnahmen würden sich somit insgesamt auf Fr. 1'089'144.26 (Fr. 279'385.71 + Fr. 809'758.55) belaufen. Verglichen mit den von der Gemeinde ins Recht gelegten durchschnittlichen Gesamteinnahmen der Anschluss- und Betriebsbeiträge nach aSER für die Jahre 2015 – 2019 von Fr. 945'602.73 zeige sich, dass der Durchschnitt der Gesamteinnahmen gemäss aSER um Fr. 143'541.53 tiefer liege als die kalkulierten kostendeckenden Gesamteinnahmen. Das Kostendeckungsprinzip könne somit auch hier nicht verletzt sein (vgl. vorinstanzliche E. 2.5.2.9; vi-VI1-G-2).

8.3.2 Die Einwände der Beschwerdeführerin gegen diese Vorgehensweise sind unbegründet. Ausgehend davon, dass die neuen Kalkulationen ab 2020 kostendeckend sind, ist zunächst zu prüfen, ob die Vorinstanz eine zulässige Methode zur Überprüfung des Kostendeckungsprinzips angewandt hat. Sie hat für jeden Verwaltungszweig die kalkulierten Einnahmen aus Anschluss- und Betriebsbeiträgen gemäss den revidierten Reglementen den durchschnittlichen Gesamteinnahmen der Jahre 2015 – 2019 gemäss aWSR und aSER gegenübergestellt.

Dieses Vorgehen ist nicht zu beanstanden; es dient der Plausibilitätskontrolle und entspricht der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach das Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzip auf Ebene des gesamten Verwaltungszweigs zu prüfen ist. Entscheidend ist, dass die Gesamterträge die Gesamtkosten des Verwaltungszweigs insgesamt nicht oder nur geringfügig übersteigen; eine getrennte Prüfung jeder einzelnen Gebührenart ist nicht erforderlich. Ebenso verlangt das Kostendeckungsprinzip keine buchhalterisch exakte Zuordnung jeder Einnahme zu einzelnen Kostenpositionen, sofern die Gesamtbetrachtung eine sachgerechte Beurteilung der Kostendeckung erlaubt (BGE 149 I 305 E. 3.2; 145 I 52 E. 5.2.2; Urteile des BGer 2C_644/2009 vom 16. August 2010 E. 4.2;2C_67/2015 vom 12. November 2015 E. 3.2;2C_1061/2015 vom 19. Januar 2017 E. 4.3.1).

Zwar werden die Einnahmen aus Anschluss- und Benutzungsgebühren in der Erfolgsrechnung getrennt ausgewiesen. Die Anschlussbeiträge der Verwaltungszweige Wasser und Abwasser werden jedoch vollständig einem Wasserversorgungs- bzw. Siedlungsentwässerungsfonds zugewiesen und erscheinen dort lediglich als entsprechende Einlage. Die Kosten der Verwaltungszweige (insbes. Betriebsaufwand, Unterhalt der Anlagen und Abschreibungen) sind nicht nach einzelnen Gebührenarten aufgeschlüsselt, sodass sich aus der Erfolgsrechnung keine detaillierte Zuordnung nach einzelnen Gebührenarten ergibt (vgl. BF1-A-27, S. 31-34).

Dies ist für die Prüfung des Kostendeckungsprinzips jedoch ohne Bedeutung, da dieses ausschliesslich die Gesamtsicht auf den jeweiligen Verwaltungszweig (Wasser bzw. Abwasser) verlangt. Soweit die vorliegenden Rechnungsunterlagen eine Gesamtbetrachtung erlauben, sind sie für die methodische Prüfung ausreichend und ermöglichen eine sachgerechte Beurteilung der Kostendeckung auf Ebene des Verwaltungszweigs. Eine unzulässige Quersubventionierung zwischen den Verwaltungszweigen ist daher nicht ersichtlich.

Indem die Vorinstanz die gesamten Gebühreneinnahmen der Verwaltungszweige Wasser und Abwasser über mehrere Jahre mit den kalkulierten kostendeckenden Einnahmen gemäss den neuen Reglementen verglich, erfolgte die Prüfung des Kostendeckungsprinzips in zulässiger Weise. Der mehrjährige Vergleich dient der Glättung von Schwankungen bei Investitionen und Unterhalt und gewährleistet eine realistische Beurteilung der Kostendeckung.

Das Bundesgericht verlangt keine bestimmte Berechnungsmethode; auch vereinfachte oder schematische Bemessungen auf der Grundlage von Durchschnittswerten und Erfahrungswerten sind im Kausalabgaberecht zulässig (BGE 143 I 147 E. 6.3.1). Weitere Einnahmen wie Subventionen oder Leistungen der Gemeinde wurden nicht berücksichtigt. Dies ist methodisch nicht zu beanstanden, da das Kostendeckungsprinzip den Vergleich der gebührenfinanzierten Einnahmen mit den Kosten des jeweiligen Verwaltungszweigs verlangt.

Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass unterschiedliche Zahler die Anschluss- und Betriebsbeiträge tragen würden, wodurch eine Quersubventionierung entstehe. Wirtschaftlich lässt sich dieser Einwand nachvollziehen, rechtlich verfängt er jedoch nicht, da das Kostendeckungsprinzip auf Ebene des gesamten Verwaltungszweigs zu prüfen ist und auf die Gesamtkosten und Gesamteinnahmen abzustellen ist (vgl. Urteile des BGer 2C_644/2009 vom 16. August 2010 E. 4.2,2C_1061/2015 vom 19. Januar 2017 E. 4.3.1). Eine differenzierte Betrachtung einzelner Gebührenarten ist nicht erforderlich.

Soweit die Beschwerdeführerin eine Quersubventionierung zwischen Anschluss- und Betriebsbeiträgen innerhalb des Gebührenmodells des jeweiligen Verwaltungszweigs geltend macht, betrifft dies nicht das Kostendeckungsprinzip, sondern die gebühreninterne Kostenverteilung innerhalb des Finanzierungssystems und ist im Rahmen des Verursacherprinzips zu beurteilen.

Aus den angerufenen Urteilen des Bundesgerichts (2C_644/2009 vom 16. August 2010;2C_67/2015 vom 12. November 2015) ergibt sich nichts anderes; sie bestätigen vielmehr die Prüfung auf Ebene des Verwaltungszweigs und verlangen keine gebührenspezifische Kostenrechnung. Eine isolierte Gegenüberstellung einzelner Gebührenarten geht über die bundesgerichtlichen Anforderungen hinaus. Auch die Urteile 2C_1061/2015 vom 9. Januar 2017,2C_404/2010 vom 20. Februar 2012 und 2C_809/2015 vom 16. Februar 2016 führen zu keinem anderen Ergebnis.

Schliesslich rügt die Beschwerdeführerin den Beobachtungszeitraum von fünf Jahren. Diese Rüge ist unbegründet, da ein mehrjähriger Betrachtungszeitraum nach der Rechtsprechung zulässig ist und zufällige Schwankungen ausgleicht (Urteil des BGer 2C_809/2015 vom 16. Februar 2016 E. 5.5.4.2). Der Zeitraum ist sachgerecht, da er Investitions- und Unterhaltsspitzen glättet und eine stabile Beurteilungsbasis schafft. Ausreisser auf der Einnahmen- und Kostenseite, etwa infolge hoher Investitionen oder ausserordentlicher Einnahmen, werden durch den mehrjährigen Durchschnitt geglättet, sodass der Vergleich sachgerecht bleibt.

Nach dem Gesagten ist die Prüfungsmethode der Vorinstanz nicht zu beanstanden, sodass im Folgenden die konkrete Höhe der Gebühren auf ihre Vereinbarkeit mit dem Kostendeckungsprinzip zu prüfen ist.

8.3.3 Auf Grundlage der in Erwägung 8.3.1 dargelegten Zahlen zeigt sich, dass die Gesamteinnahmen im Verwaltungszweig Wasser die Kosten leicht übersteigen, während im Verwaltungszweig Abwasser eine Unterdeckung vorliegt.

Die jährlich kalkulierten kostendeckenden Einnahmen der Anschlussbeiträge gemäss dem revidierten Reglement werden durch die durchschnittlichen Einnahmen der vergangenen 5 Jahre (2015 – 2019) weitgehend bestätigt. Die leichte Überdeckung der Gesamteinnahmen der Wasserversorgung gemäss aWSR von 7.41 % gegenüber den kalkulierten Beträgen liegt im Bereich der zulässigen Schwankungsbreite und stellt keine unzulässige systematische Überdeckung dar.

Für den Verwaltungszweig Abwasser zeigt der Durchschnitt der Gesamteinnahmen gemäss aSER, dass diese sogar unter den kalkulierten kostendeckenden Gesamteinnahmen nach neuem Reglement liegen, womit insoweit keine Überdeckung vorliegt.

Eine unzulässige Verletzung des Kostendeckungsprinzips ist damit nicht ersichtlich, da dieses lediglich eine erhebliche Überdeckung verbietet.

Auch unter Berücksichtigung der Fondszuweisung, wonach die Anschlussbeiträge vollständig in die jeweiligen Spezialfinanzierungen der Wasserversorgungs- bzw. der Siedlungsentwässerung fliessen, bestehen keine Anhaltspunkte für eine unzulässige Quersubventionierung zwischen den Verwaltungszweigen.

Damit erfüllen die Anschlussbeiträge der Verwaltungszweige Wasser und Abwasser das Kostendeckungsprinzip.

8.4 Nach der Beurteilung des Kostendeckungsprinzips ist im Folgenden zu prüfen, ob die Ausgestaltung der Anschluss- und Betriebsbeiträge mit dem Verursacherprinzip vereinbar ist.

8.4.1 Das Verursacherprinzip besagt, dass die Kosten für öffentliche Einrichtungen oder öffentliche Massnahmen denjenigen zuzuweisen sind, welche sie verursachen. Es ist in Art. 74 Abs. 2 BV verankert und wird für die Abwasserentsorgung insbesondere in Art. 3a und Art. 60a GSchG konkretisiert. Art. 37 aSER hält das Verursacherprinzip ebenfalls ausdrücklich fest. Für die Frischwasserversorgung ist das Verursacherprinzip in Art. 92 Abs. 1 des kantonalen Gewässergesetzes (GewG; NG 631.1) und in Art. 54 aWSR verankert.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist das Verursacherprinzip sowohl bei periodischen Benutzungsgebühren als auch bei einmaligen Anschlussbeiträgen zu beachten (BGE 129 I 290 E. 3.2). Dabei sind pauschalierende und typisierende Bemessungsmethoden zulässig, sofern sie insgesamt zu einer sachgerechten Kostenverteilung führen (132 II 47 E. 4.1).

8.4.2 Die anwendbaren Reglemente (aWSR und aSER) sehen die Erhebung von Anschluss- und Betriebsbeiträgen vor und ordnen diese grundsätzlich den Verursachern bzw. Benutzern der entsprechenden Infrastruktur zu. Damit ist die Finanzierungsstruktur auf Reglementsstufe mit dem Verursacherprinzip vereinbar ausgestaltet.

Zu prüfen bleibt, ob sich aus der konkreten Gebühren- und Finanzierungsstruktur im Zeitverlauf Anhaltspunkte für eine sachwidrige Kostenverteilung ergeben. Massgeblich ist dabei insbesondere, ob das Verhältnis zwischen Anschluss- und Betriebsbeiträgen sowie deren Entwicklung im Zeitverlauf insgesamt eine verursachergerechte Finanzierung der Infrastrukturkosten erkennen lässt bzw. gewährleistet.

Eine exakte individualisierte Kostenzuweisung ist nicht erforderlich; vielmehr genügen typisierende und pauschalisierende Modelle der Kostenverteilung, sofern sie insgesamt zu einer sachgerechten Lastenverteilung führen.

Die vorliegenden Rechnungs- und Investitionsunterlagen (vgl. insbes. vi-BF1-A-28 und -31, vi-BF1-C-36 und vi-VI1-D-1) sowie die auf der Gemeindehomepage abrufbaren Jahresrechnungen (www._) erlauben eine solche Gesamtbeurteilung der Finanzierungsstruktur: Die Auswertung der Einnahmen zeigt, dass die Betriebsbeiträge in den Verwaltungszweigen Wasser und Abwasser über den Zeitraum 2015 bis 2019 relativ konstant verlaufen (Wasser ca. Fr. 345'000.– bis Fr. 365'000.–; Abwasser ca. Fr. 355'000.– bis

Fr. 404'000.–). Demgegenüber weisen die Anschlussbeiträge deutlich stärkere Schwankungen auf (Wasser ca. Fr. 200'000.– bis Fr. 956'000.–; Abwasser ca. Fr. 215'000.– bis Fr. 960'000.–). Diese Differenzierung entspricht der funktionalen Logik des Finanzierungssystems, wonach laufende Nutzungskosten über wiederkehrende Betriebsbeiträge und investitionsbezogene Infrastrukturkosten über einmalige Anschlussbeiträge gedeckt werden. Die beobachteten Schwankungen bei den Anschlussbeiträgen sind mit der projekt- und investitionsabhängigen Natur des Netzausbaus vereinbar und lassen sich systematisch erklären. Auch die Aufwandseite der Verwaltungszweige weist über die Jahre hinweg erhebliche Schwankungen auf (Wasserversorgung ca. Fr. 793'000.– bis Fr. 1'220'000.–; Abwasser ca. Fr. 585'000.– bis Fr. 1'330'000.–), welche auf investitions- und unterhaltsbedingte Kostenentwicklungen hinweisen. Diese Entwicklung ist mit dem Charakter der technischen Infrastruktur vereinbar, die regelmässige Ausbau- und Erneuerungszyklen aufweist.

In Verbindung mit den ausgewiesenen Fondsbeständen der Spezialfinanzierungen (Wasser ca. Fr. 934'000.– bis Fr. 1'290'000.–; Abwasser ca. Fr. 3'400'000.– bis Fr. 3'890'000.–) zeigt sich zudem, dass Finanzierungsschwankungen innerhalb der Verwaltungszweige über die Zeit hinweg abgefedert werden und keine Hinweise auf kurzfristige oder systematische Fehlsteuerungen bestehen.

Soweit die Beschwerdeführerin aus der Entwicklung der Spezialfinanzierungen auf übermässige Gebührenüberschüsse und unzulässige Verschiebungen schliesst, überzeugt dies nicht. Aus den vorliegenden Rechnungsunterlagen ergibt sich zwar eine Zunahme der Fonds- und Eigenkapitalbestände im Bereich der Wasser- und Abwasserinfrastruktur. Diese Entwicklung ist jedoch systembedingt und erklärt sich dadurch, dass Einnahmen die laufenden Aufwendungen teilweise übersteigen und Differenzbeträge innerhalb der Spezialfinanzierungen zweckgebunden für zukünftige Infrastrukturinvestitionen zurückgestellt werden.

Insgesamt ergibt sich damit ein in sich konsistentes Finanzierungssystem, bei dem Einnahmen- und Kostenstruktur funktional aufeinander bezogen sind. Hinweise auf eine sachwidrige Verschiebung von Kosten zwischen Anschluss- und Betriebsgebühren oder auf eine unzulässige Quersubventionierung zwischen den Verwaltungszweigen Wasser und Abwasser ergeben sich aus den Unterlagen nicht.

Die von der Beschwerdeführerin geltend gemachten Zahlen, wonach über zehn Jahre durchschnittlich deutlich überhöhte Anschlussbeiträge bei gleichzeitig zu tiefen Benutzungsgebühren erhoben worden seien, vermögen nicht zu überzeugen. Sie lassen

insbesondere ausser Acht, dass die Gebühreneinnahmen im System der Spezialfinanzierung nicht ausschliesslich der Deckung der laufenden Aufwendungen dienen, sondern je nach Beitragsart unterschiedlichen Funktionen innerhalb des Finanzierungssystems zugeordnet sind und insbesondere investitionsbezogene Mittel zeitlich verschoben für zukünftige Infrastrukturmassnahmen verwendet werden, weshalb eine rein durchschnittsbasierte Betrachtung über mehrere Jahre die tatsächliche Kosten- und Finanzierungsstruktur nur eingeschränkt abbildet.

8.4.3 Zusammenfassend erweist sich die Rüge der Verletzung des Verursacherprinzips als unbegründet.

9. Prüfung des Äquivalenzprinzips

9.1 Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Anschlussbeiträge würden das Äquivalenzprinzip verletzen.

9.2 Das Äquivalenzprinzip konkretisiert den Verhältnismässigkeitsgrundsatz (Art. 5 Abs. 2 BV) und das Willkürverbot (Art. 9 BV) für den Bereich der Kausalabgaben. Es verlangt, dass eine Gebühr nicht in einem offensichtlichen Missverhältnis zum objektiven Wert der staatlichen Leistung steht und sich in angemessenen Grenzen hält (BGE 141 V 509 E. 7.1.2; 140 I 176 E. 5.2; 135 I 130 E. 2; 126 I 180 E. 3a/bb; Urteil des BGer 2C_992/2020 vom 23. September 2021 E. 6.2). Der Wert der Leistung bemisst sich entweder nach dem wirtschaftlichen Nutzen für den Leistungsempfänger oder nach dem Kostenaufwand der konkreten Inanspruchnahme, wobei schematische, auf Wahrscheinlichkeit und Durchschnittserfahrungen beruhende Massstäbe zulässig sind (BGE 143 I 147 E. 6.3.1; 141 I 105 E. 3.3.2; Urteil des BGer 2C_900/2011 vom 2. Juni 2012 E. 4.2, in: ZBl 114/2013 S. 347; vgl. auch vorinstanzliche E. 2.5.3.1).

Bei Wasser- und Abwasseranschlussbeiträgen besteht die staatliche Leistung nicht nur im technischen Anschluss, sondern im dauerhaften Bereithalten der öffentlichen Wasserversorgungs- und Abwasserinfrastruktur; abgegolten wird der Sondervorteil des Erschlossenseins. Massgeblich ist daher nicht die effektive aktuelle Nutzung, sondern die durch den Anschluss ermöglichte, auch potenziell künftige Nutzung während der

Lebensdauer des Gebäudes (vgl. Urteile des BGer 2C_1054/2013 E. 6.3;2C_101/2007 vom 22. August 2007 E. 4.2).

Anschlussbeiträge können grundsätzlich nach dem Gebäudeversicherungswert bemessen werden, da dieser das Nutzungspotenzial eines Gebäudes zuverlässig widerspiegelt. Dies gilt sowohl für ortsübliche Wohnbauten als auch für Industrie- oder Gewerbebauten. Eine Anpassung des Versicherungswerts ist nur erforderlich, wenn der tatsächliche Wasserverbrauch oder Abwasseranfall deutlich vom Durchschnitt abweicht, sodass eine schematische Berechnung zu einem unhaltbaren Ergebnis führen würde. In der Praxis betrifft dies vor allem Industrie- und Sonderbauten, während normale Wohnhäuser in der Regel unverändert nach dem Versicherungswert bemessen werden (vgl. Urteile des BGer 2P.53/2007 vom 22. Juni 2007 E. 2.2;2C_656/2008 vom 29. Mai 2009 E.

Die Schematisierung der Bemessung führt dazu, dass einzelne Faktoren ohne wesentlichen Einfluss auf den Wasserverbrauch unberücksichtigt bleiben. So werden etwa Gebäudeteile ohne nennenswerte Wasserrelevanz wie Tiefgaragen, Treppenhäuser oder Estrichräume bei der schematischen Bewertung dennoch anteilsmässig berücksichtigt. Ein Abweichen von der Schematisierung ist nur angezeigt, wenn die angewandten Kriterien zu offensichtlich unhaltbaren Ergebnissen oder zu sachlich nicht gerechtfertigten Ungleichheiten führen (vgl. Urteil des BGer 2C_1054/2013 E. 6.3;2C_101/2007 vom 22. August 2007 E. 4.2).

Das Äquivalenzprinzip ist auch bei hinreichend bestimmter gesetzlicher Bemessung als verfassungsrechtliche Minimalprüfung anzuwenden, um ein offensichtliches Missverhältnis zwischen Abgabe und staatlicher Leistung auszuschliessen.

9.3 Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin liegt keine Verletzung des Äquivalenzprinzips vor, wenn die Gemeinde für die Bemessung der Anschlussbeiträge auf den Gebäudeversicherungswert abstellt. Massgeblich ist, ob die Gebühr in einem offensichtlichen Missverhältnis zum objektiven Wert der bereitgestellten Infrastruktur steht.

Die erhobenen Anschlussbeiträge erscheinen zwar auf den ersten Blick hoch; angesichts des durch die Überbauung mit 12 Mehrfamilienhäusern und insgesamt 89 Wohneinheiten begründeten erheblichen Nutzungspotenzials des Grundstücks ist ihre Höhe jedoch nicht als unhaltbar zu qualifizieren. Ein offensichtliches Missverhältnis liegt

nicht vor. Schematische Bemessungskriterien wie 2 % des Gebäudeversicherungswerts sind nach der Rechtsprechung zulässig, sofern sie nicht zu unhaltbaren Ergebnissen oder sachlich nicht begründbaren Ungleichheiten führen.

Die Einbeziehung der Tiefgaragen in die Berechnung ist sachlich gerechtfertigt, da diese von den Bewohnern und Besuchern der Mehrfamilienhäuser genutzt werden und eine funktionelle Verbindung zu den Hauptgebäuden besteht (vgl. Urteil des BGer 2P.235/2006 vom 24. April 2007 E. 4.2). Für die Bemessung der einmaligen Anschlussbeiträge ist nicht entscheidend, ob einzelne Gebäudeteile wie Treppenhäuser oder Einstellhallen den Wasserverbrauch bzw. Abwasseranfall unmittelbar beeinflussen. Massgeblich ist vielmehr die durch den Anschluss insgesamt ermöglichte Nutzung.

Die Vorinstanz hat daher zu Recht festgehalten, dass die Argumentation der Beschwerdeführerin, der Wasserverbrauch stehe in keinem Verhältnis zum Versicherungswert der Baute, nicht durchdringt. Bei Wohnbauten bildet der Gebäudeversicherungswert im Regelfall das Nutzungspotenzial zuverlässig ab; eine Anpassung ist nur bei erheblichen Abweichungen vom Durchschnitt geboten. Solche besonderen Umstände liegen hier nicht vor.

Die periodischen Beiträge erfassen den tatsächlichen Verbrauch, während der einmalige Anschlussbeitrag auf die potenzielle Nutzung abstellt (vgl. vorstehende E. 9.2). Damit ist die Wahl des Gebäudeversicherungswerts als Bemessungsgrundlage für Wohnbauten verfassungskonform.

Es besteht folglich kein Anlass die NSV-Versicherungssumme der Hanghäuser (Parz. Nrn. 1415, 1416 und 1417) zu kürzen oder die Kosten der Einstellhallen (Parz. Nrn. 1407 und 1409) zu reduzieren.

Demgemäss stellt der Gebäudeversicherungswert im konkreten Fall eines Neubaus mit 12 Mehrfamilienhäusern eine sachgerechte und taugliche Bemessungsgrundlage dar. Er bildet die mit der Überbauung geschaffenen Nutzungsmöglichkeiten in schematischer, aber angemessener Weise ab.

Zusammenfassend besteht kein offensichtliches Missverhältnis zwischen Nutzungsmöglichkeit und den reglementskonform bemessenen Anschlussbeiträgen. Die angefochtenen Beiträge sind daher nicht zu beanstanden. Die Rüge der Verletzung des Äquivalenzprinzips erweist sich als unbegründet.

9.4 Zu den einzelnen Vorbringen der Beschwerdeführerin ist Folgendes auszuführen:

9.4.1 Die Beschwerdeführerin beruft sich auf die Urteile 2P.53/2007 vom 22. Juni 2007 sowie 2P.45/2005 vom 30. Juni 2005 und macht geltend, der Gebäudeversicherungswert sei bei ausserordentlichen Verbrauchsverhältnissen zwingend anzupassen bzw. als Bemessungsgrundlage ungeeignet, sofern er das Nutzungspotential der Baute nicht sachgerecht abbilde.

Diese Berufung geht fehl. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung verlangt keine generelle Anpassung schematischer Bemessungskriterien, sondern lässt eine Korrektur lediglich dort zu, wo der Gebäudeversicherungswert das Nutzungspotenzial offensichtlich nicht abzubilden vermag und die schematische Anwendung zu unhaltbaren Ergebnissen führt. Dies betrifft namentlich atypische Sonder- bzw. Industriebauten mit erheblich vom Gebäudeversicherungswert abweichendem Verbrauchsverhalten.

Für Wohnbauten ist demgegenüber anerkannt, dass der Gebäudeversicherungswert das Nutzungspotenzial regelmässig hinreichend abbildet und als Bemessungsgrundlage zulässig ist. Besondere Umstände, die ausnahmsweise eine Abweichung rechtfertigen würden, sind vorliegend weder substantiiert dargetan noch ersichtlich. Die von der Beschwerdeführerin angerufene Rechtsprechung ist daher nicht einschlägig.

Hinzu kommt, dass den Gemeinden bei der Ausgestaltung ihrer Gebührenordnungen ein erheblicher Gestaltungsspielraum zukommt (vgl. Urteil des BGer 2P.53/2007 vom 22. Juni 207 E. 2.4). Dieser Spielraum findet seine Grenze dort, wo die gewählte Bemessungsmethode zu einem offensichtlichen Missverhältnis zwischen Gebühr und objektivem Wert der Leistung führt. Ein solches Missverhältnis ist vorliegend nicht ersichtlich. Aus den Bauunterlagen ergibt sich eine ortsübliche Wohnnutzung; besondere Umstände, die eine Abweichung vom Gebäudeversicherungswert als Bemessungsgrundlage rechtfertigen würden, sind nicht substantiiert dargetan. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass auch bei kleineren Wohnhäusern mit Nebenräumen (Garage, Keller) Anschlussbeiträge regelmässig gestützt auf den Gebäudeversicherungswert erhoben werden.

9.4.2 Die Beschwerdeführerin rügt, dass der Gemeinderat das Äquivalenzprinzip überhaupt nicht geprüft habe, weshalb nachweislich eine Ermessensunterschreitung und eine Verletzung des rechtlichen Gehörs vorliege. Die Vorinstanz verhalte sich widersprüchlich, wenn sie zum Schutze des Gemeinderates festhalte, es bestehe diesbezüglich kein Ermessen und man sei in jedem Fall an die Bemessungsgrundlage gebunden, in der Folge jedoch das Äquivalenzprinzip prüfe.

Die Vorinstanz hat zutreffend erwogen, dass eine Ermessensunterschreitung vorliegt, wenn die entscheidende Behörde sich als gebunden betrachtet, obwohl ihr der Rechtssatz Ermessen einräumt, oder wenn sie auf die Ermessensausübung ganz oder teilweise zum Vornherein verzichtet (BGE 135 IV 139 E. 2.4). Wo der Gesetzgeber Ermessen einräumt, erwartet er von den Verwaltungsbehörden, dass sie sachliche Unterscheidungen treffen und den besonderen Umständen des Einzelfalls Rechnung tragen (HÄFE- LIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, N. 439 ff.).

Vorliegend fehlt es indessen bereits an einem solchen Entscheidungsspielraum. Die Bemessung des Anschlussbeitrages richtet sich verbindlich nach den einschlägigen Reglementen (aWSR und aSER), welche als Bemessungsgrundlage 2 % des Gebäudeversicherungswerts vorsehen. Die Gemeinde hatte diese gesetzliche Regelung anzuwenden und verfügte insoweit über kein freies Ermessen hinsichtlich der Wahl der Bemessungsmethode. Der Gebäudeversicherungswert wird denn auch nicht durch die Gemeinde festgelegt, sondern durch die NSV. Wo die Behörde rechtlich gebunden ist, kann sie kein Ermessen unterschreiten.

Soweit sich die Beschwerdeführerin auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung beruft, dass bei ausserordentlich hohem oder tiefem Wasserbezug bzw. Abwasseranfall eine Anpassung der Bemessung geboten sein könne (vgl. Urteil des BGer 2P.53/2007 vom 22. Juni 2007 E. 2.4), betrifft dies wie gesagt Ausnahmefälle, in denen die schematische Anwendung des Gebäudeversicherungswerts zu einem offensichtlichen Missverhältnis im Sinne des Äquivalenzprinzips führen würde. Daraus folgt jedoch kein allgemeines Ermessen der Gemeinde, von der reglementarischen Bemessungsgrundlage abzuweichen. Vielmehr greift eine verfassungsrechtliche Korrektur nur ein, wenn besondere, klar ausgewiesene Umstände vorliegen, welche das Nutzungspotenzial offensichtlich unzutreffend abbilden.

Dogmatisch handelt es sich hierbei nicht um die Ausübung von Ermessen, sondern um gebundene Rechtsanwendung unter verfassungsrechtlichem Vorbehalt. Das Reglement sieht eine zwingende Bemessung nach dem Gebäudeversicherungswert vor; die Behörde verfügt insoweit über keinen Entscheidungsspielraum. Sie bleibt jedoch verpflichtet, das Reglement verfassungskonform anzuwenden. Ergibt sich im Einzelfall ein offensichtliches Missverhältnis im Sinne des Äquivalenzprinzips (Art. 5 Abs. 2 und Art. 9 BV), darf sie die gesetzliche Regel nicht schematisch anwenden, wenn dies im Einzelfall zu einem verfassungswidrigen Ergebnis führt. Dies stellt keine Ermessensausübung dar, sondern die Wahrnehmung der Pflicht zur verfassungskonformen Rechtsanwendung.

Solche ausserordentlichen Verhältnisse sind vorliegend wie bereits dargetan nicht ersichtlich. Die Gemeinde durfte daher vom Regelfall ausgehen und die Gebühr schematisch nach dem Gebäudeversicherungswert festsetzen.

Die Vorinstanz verfügt zwar über eine umfassende Rechtskontrolle, jedoch nur über eine Ermessenskontrolle, soweit das materielle Recht einen entsprechenden Spielraum eröffnet. Da die massgeblichen Reglemente eine zwingende Bemessung nach dem Gebäudeversicherungswert vorsehen, liegt kein behördliches Ermessen vor. Indem die Vorinstanz dies festhielt, verneinte sie zutreffend das Bestehen eines solchen Spielraums. Dass sie in der Folge prüfte, ob die schematische Anwendung der reglementarischen Bemessungsgrundlagen im konkreten Fall mit dem Äquivalenzprinzip vereinbar ist, entspricht ihrer Pflicht zur umfassenden Rechtmässigkeitskontrolle und begründet keinen Widerspruch.

Die Tatsache, dass die Gemeinde im Lichte des Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzips die erhobenen Anschlussbeiträge zu überprüfen hat, ändern daran nichts. Daraus ergibt sich kein eigenständiges Ermessen hinsichtlich der gesetzlich vorgegebenen Bemessungsgrundlage. Die Prüfungsbefugnis beschränkt sich auf die Kontrolle der rechtmässigen Anwendung der Norm, nicht auf deren Abänderung oder freie Wahl der Berechnungsmethode.

Mangels eines gesetzlichen Entscheidungsspielraums liegt kein Ermessen vor, weshalb auch kein Ermessensfehler gegeben sein kann. Soweit eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend gemacht wird, ist eine solche nicht ersichtlich.

9.4.3 Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass sich mit der abstrakt gehaltenen Begründung der Vorinstanz offensichtlich schlicht jeder Anschlussbeitrag rechtfertigen lasse und die Vorinstanz hätte prüfen müssen, ob nicht vorliegend im Verhältnis zum Bauaufwand ein extrem niedriger Abwasseranfall bzw. Wasserverbrauch bestehe. Es wäre insbesondere zu prüfen gewesen, ob nicht Gebäudeteile bestünden, welche gegenüber gewöhnlichen Wohn- und Gewerbebauten Besonderheiten aufweisen, z.B. extrem teure Bauweise mit geringer zusätzlicher Nutzungsmöglichkeit.

Wie bereits ausgeführt wurde, bleibt bei Wohnbauten die Anknüpfung an den Gebäudeversicherungswert grundsätzlich sachgerecht, da dieser das Nutzungspotenzial auch für teure Bauweisen zuverlässig abbildet. Eine Anpassung des Anschlussbeitrages ist nur dann geboten, wenn der effektive Wasserverbrauch oder Abwasseranfall im Vergleich zum Durchschnitt ausserordentlich stark abweicht. Allein hohe Baukosten oder besondere Konstruktionen, die keinen erheblichen Einfluss auf die Nutzung der Wasserversorgungs- und Abwasseranlagen haben, begründen kein Missverhältnis und damit keine Pflicht zur Abweichung vom Regelfall. Die von der Beschwerdeführerin zitierten Bundesgerichtsurteile 2P.232/2006 vom 16. April 2007 E. 3.4 und 2P.205/2005 vom 15. März 2006 E. 3.2 bestätigen nur, dass bei aussergewöhnlich hohem oder niedrigem Wasser- bzw. Abwasseraufkommen eine Anpassung geboten sein kann; für ortsübliche Wohnbauten wie vorliegend besteht diese Ausnahme nicht.

Die Vorinstanz hat sich mit dem Äquivalenzprinzip im Rahmen ihrer Prüfung hinreichend auseinandergesetzt. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs ist daher nicht ersichtlich.

9.4.4 Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Überbauung «A.__» beruhe auf einem gesetzlich vorgeschriebenen Gestaltungsplan; die einschlägigen Gebührenreglemente seien auf derart grosse Bauvorhaben nicht ausgerichtet. Die Überbauung umfasse Bauteile und Erschliessungsanlagen (u.a. Schutzräume, Besucherparkplätze in Einstellhallen, Nebenbauten für Container und Velos sowie interne Erschliessungen), die bei einem «normalen» Mehrfamilienhaus nicht erforderlich seien.

Massgeblich ist indessen nicht der effektive Wasserverbrauch oder Abwasseranfall. Wie erwähnt, dienen Anschlussbeiträge der Finanzierung der Erstellung der Infrastruktur und nicht – wie die wiederkehrenden Betriebsgebühren – der laufenden Nutzung. Nach der

Rechtsprechung dürfen sie auf typisierenden Kriterien beruhen und müssen den effektiven Verbrauch nicht exakt abbilden. Entscheidend ist daher nicht, ob einzelne Gebäudeteile den Wasserverbrauch oder Abwasseranfall unmittelbar beeinflussen, sondern die potenziell mögliche Nutzung insgesamt (vgl. vorstehende E. 9.2).

Wie dargelegt, stellt der Gebäudeversicherungswert bei Wohnbauten grundsätzlich eine zulässige schematische Bemessungsgrundlage dar und eine gewisse Pauschalisierung ist hinzunehmen. Ein Verstoss gegen das Äquivalenzprinzip liegt nur vor, wenn die Gebühr offensichtlich in keinem vernünftigen Verhältnis zur Leistung steht, was hier nicht zutrifft.

Das von der Beschwerdeführerin angerufene Urteil 2P.205/2005 vom 15. März 2006 betrifft einen besonderen Einzelfall (nachträglicher Anbau eines Atelierraums in einem Wohn- und Geschäftshaus). Daraus folgt nicht eine generelle Abkehr vom Modell des Gebäudeschätzungswertes, sondern lediglich, dass bei klar atypischen Konstellationen eine Korrektur geboten sein kann (E. 3.2). Solche liegen praxisgemäss namentlich bei Industriebauten mit aussergewöhnlich hohen Baukosten vor. Weder die Grösse einer Überbauung noch die gestaltungsplanbedingten Mehrkosten begründen für sich allein einen ausserordentlichen Umstand. Bei Wohnbauten besteht regelmässig ein hinreichender Zusammenhang zwischen Bauwert und mutmasslicher Inanspruchnahme der Wasser- und Abwasserinfrastruktur.

Auch höhere Baukosten infolge Gestaltungsplan, Schutzräumen oder Einstellhallen stellen keinen individuell atypischen Umstand dar, sondern bewegen sich im Rahmen der allgemeinen baurechtlichen Vorgaben. Eine Ausnahmesituation, die eine Reduktion der Anschlussbeiträge rechtfertigen würde, durfte daher ohne Willkür verneint werden. Daran ändert nichts, dass einzelne Bauteile nur einen geringen zusätzlichen Wasserverbrauch oder Abwasseranfall verursachen.

Schliesslich handelt es sich um eine ortsübliche Wohnbaute. Ein aussergewöhnlich geringer Wasser- oder Abwasseranfall im Sinne der Rechtsprechung wurde von der Beschwerdeführerin weder substantiiert dargetan noch ist eine solcher ersichtlich.

9.4.5 Unbegründet ist auch der Einwand, die Rahmenbedingungen für Gestaltungspläne hätten verlangt, Besucherparkplätze in der Einstellhalle anzuordnen. Für «einfache Mehrfamilienhäuser» sei dies nicht vorgeschrieben. Dort befänden sich Besucherparkplätze erfahrungsgemäss im Freien.

Daraus lässt sich jedoch keine Reduktion der anrechenbaren Erstellungskosten von 40 % ableiten. Der Umstand, dass im vorliegenden Fall gestützt auf den Gestaltungsplan eine andere Lösung gewählt wurde, rechtfertigt gebührenrechtlich keine Sonderbehandlung. Die Erstellungskosten der Abstellplätze betragen gemäss Kostenvoranschlag vom 12. Februar 2019 Fr. 3'560'000.– (vgl. BF-Bel. 41) und entsprechen damit 8.5 % des von der NSV geschätzten Gebäudeversicherungswerts (Fr. 41'529'000.–); sie begründen damit keine ausserordentlichen Umstände.

Tiefgaragen sind bei grösseren Wohnüberbauungen üblich und stehen in engem funktionalem Zusammenhang mit der Gesamtanlage. Sie sind daher grundsätzlich Teil der massgeblichen Anlagekosten. Planerische Vorgaben ändern daran nichts, da sie zu den allgemeinen baurechtlichen Rahmenbedingungen gehören und keine Ausnahme vom Bemessungssystem rechtfertigen.

Eine Verletzung des Äquivalenzprinzips oder des Gleichbehandlungsgebots liegt nicht vor. Die Anschlussbeiträge bemessen sich in allen Fällen nach dem Gebäudeschatzungswert; der angewandte Zuschlag von 18 % ist nicht zu beanstanden (vgl. vorstehende E. 7). Eine Reduktion der anrechenbaren Kosten für die Einstellhalle ist daher abzulehnen.

9.4.6 Schliesslich wird gerügt, die Erschliessung der Häuser I, J und K (sog. Hanghäuser) mit Treppenhäusern von der Tiefgarage über sechs Stockwerke im Berginnern zu den Untergeschossen der Gebäude sei unüblich und entspreche keiner normalen Bauweise. Die Erstellung dieser internen Erschliessungsanlagen sei aufgrund der Gestaltungsplananforderungen mit erheblichen Kosten verbunden gewesen und stehe in keinem Zusammenhang mit dem Wasser- oder Abwasserverbrauch, was auch das Ingenieurbüro des Gemeinderates bestätige. Auf die Kosten dieser Erschliessungswerke in Höhe von Fr. 1'828'772.– seien daher keine Gebühren zu erheben. Diese Besonderheiten seien nicht geprüft worden; das Verursacherprinzip sei einzuhalten.

Diese Rüge erweist sich ebenfalls als unbegründet. Wie bereits im Zusammenhang mit der Tiefgarage ausgeführt wurde, rechtfertigt auch die aufwendige Bauweise von Treppenhäusern in Hanglagen mit integriertem Lift im Innern des Berges keine Sonderbehandlung. Solche Treppenhäuser sind regelmässig aufwendig zu erstellen; dies gilt unabhängig davon, ob sie unmittelbar Wasser verbrauchen oder Abwasser erzeugen.

Die Anschlussbeiträge bemessen sich nach der Anschluss- und Nutzungskapazität der Liegenschaft, wobei nicht die tatsächlich erfolgte Nutzung, sondern das Nutzungspotenzial massgeblich ist. Auch wenn bestimmte Gebäudeteile, wie hier die Treppenhäuser, typischerweise keinen Wasseranschluss beanspruchen, rechtfertigt dies keine Abweichung von der Reglementsgrundlage, zumal nach ständiger Rechtsprechung bei Wohnbauten nur in ausserordentlichen Ausnahmefällen von der Bemessungsgrundlage abgewichen wird. Die Gestaltungsplanpflicht hat auch hier keinen Einfluss auf die Höhe der Anschlussbeiträge.

Die von der Beschwerdeführerin angeführte Stellungnahme des Ingenieurbüros Hüsler & Heiniger AG (vgl. BF-Bel. 43) ist für die rechtliche Bemessung des Anschlussbeitrages nicht relevant; massgeblich ist einzig die Anwendung der Reglemente durch die Behörden. Von der gesetzlich verankerten Bemessungsgrundlage kann nur in besonderen Ausnahmefällen abgewichen werden. Ein solcher Ausnahmefall liegt nicht vor.

Die Anschlussbeiträge mögen wegen des grossen Bauvolumens hoch erscheinen, sind jedoch sachlich gerechtfertigt und verletzen weder das Verursacher- noch das Äquivalenzprinzip.

9.4.7 Weitere bauliche Anpassungen aufgrund des Abflusswegs, des Gewässerraums oder eines öffentlichen Fusswegs sind für die Bemessung der Anschlussbeiträge unerheblich, da nicht nachgewiesen ist, dass sie diese beeinflusst haben.

10. Prüfung des Gleichbehandlungsgrundsatzes

10.1 Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe die Festsetzung der Anschlussbeiträge im Zusammenhang mit den Auswirkungen der angeblich unterlassenen jährlichen, reglementarisch vorgesehenen Kontrollen sowie der erfolgten Gesetzesänderung unzureichend geprüft. Sie beruft sich dabei auf den Entscheid des Bundesgerichts

2C_322/2010 vom 22. August 2011 und macht sinngemäss geltend, eine ruckartige Gebührensenkung im Umfang von rund 15 % sei gemäss Rechtsprechung mit dem Gleichbehandlungsgrundsatz unvereinbar. Sie bringt zudem vor, eine frühzeitigere und kontinuierlichere Überprüfung bzw. Planung hätte auch im vorliegenden Fall eine abrupte Senkung der Gebühren vermieden.

10.2 Eine Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes (Art. 8 BV) liegt nicht vor. Der angeführte Entscheid des Bundesgerichts 2C_322/2010 E. 6 betrifft eine Konstellation, in welcher innerhalb derselben Rechtslage keine einheitliche und systematisch kohärente Anwendung der Gebührenregelung erfolgte, wodurch gleich gelagerte Fälle unterschiedlich behandelt wurden. Entscheidend war dabei die Frage der Gleichbehandlung gleich gelagerter Fälle im selben System, nicht hingegen Aspekte der Gebührenplanung oder der zeitlichen Staffelung von Anpassungen.

Vor diesem Hintergrund ist der Entscheid auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar, da hier eine generell-abstrakte Reglementsrevision vorliegt, welche für sämtliche Betroffenen einheitlich zur Anwendung gelangt und somit keine vergleichbare Konstellation innerhalb derselben rechtlichen Ordnung gegeben ist.

Damit fehlt es an einer Ungleichbehandlung gleich gelagerter Sachverhalte innerhalb derselben rechtlichen Ordnung.

Das frühere Unterlassen einer jährlichen Kontrolle betrifft nicht die Frage der rechtsgleichen Anwendung der neuen Regelung und ist für die Beurteilung des Gleichbehandlungsgrundsatzes im Rahmen der Systemumstellung nicht erheblich.

11. Materielles Ergebnis Im Ergebnis ist festzustellen, dass die von der Vorinstanz bestätigten Wasser- und Abwasseranschlussbeiträge rechtmässig sind. Sie verstossen weder gegen das Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzip noch gegen das Verursacherprinzip, ebenso wenig liegt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor. Auch eine Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes sowie ein Verstoss gegen das Willkürverbot sind nicht ersichtlich. Die Beschwerde ist somit vollumfänglich abzuweisen.

Die von der Vorinstanz korrigierten Akontozahlungen waren nicht mehr Gegenstand des Verfahrens.

12. Verfahrenskosten Es bleibt über die Kosten des vorliegenden Verwaltungsgerichtsverfahrens zu befinden. Die Verfahrenskosten umfassen die amtlichen Kosten (Gebühren und Auslagen) sowie die Parteientschädigung (Art. 115 VRG). Die Festlegung der amtlichen Kosten sowie der Parteientschädigung im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht richtet sich nach dem Prozesskostengesetz (NG 261.2 [PKoG]; Art. 116 Abs. 3 VRG).

12.1 Die Partei hat die amtlichen Kosten im Rechtsmittelverfahren zu tragen, wenn sie unterliegt, auf ihr Rechtsmittel nicht eingetreten wurde oder wenn sie das Rechtsmittel zurückgezogen hat (Art. 122 Abs. 1 VRG). Für das Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht beträgt die Gerichtsgebühr Fr. 100.– bis Fr. 7ʻ000.– (Art. 17 PKoG).

Die Gebühren sind innerhalb des vorgegebenen Rahmens festzusetzen und bemessen sich nach der persönlichen und wirtschaftlichen Bedeutung der Sache für die Partei, der Schwierigkeit der Sache, dem Umfang der Prozesshandlungen und nach dem Zeitaufwand für die Verfahrenserledigung (Art. 2 Abs. 1 PKoG). Aufgrund der Bedeutung der Sache für die Beschwerdeführerin, des doppelten Rechtsschriftenwechsels, den umfangreichen Akten sowie des Schreibaufwands rechtfertigt sich die maximale Gebühr von Fr. 7'000.–. Diese gehen ausgangsgemäss zu Lasten der Beschwerdeführerin (Art. 122 Abs. 1 VRG) und sind mit dem von ihr in gleicher Höhe geleisteten Gerichtskostenvorschuss zu verrechnen und haben als bezahlt zu gelten.

12.2 Eine Parteientschädigung ist bei diesem Ausgang des Verfahrens nicht geschuldet (Art. 123 Abs. 2 VRG) und den am Verfahren beteiligten Gemeinwesen wird keine Parteientschädigung zugesprochen (Art. 123 Abs. 4 VRG).