VVGE 1995/96 Nr. 22

3. a. Das Quartierplangebiet befindet sich gemäss Zonenplan der Einwohnergemeinde Sachseln in der zweigeschossigen Wohnzone (W2) und ist mit einer Quartierplanpflicht belegt. Der private Quartierplan enthält nur rudimentäre Regelungen. Er zeigt die Erschliessung des Quartierplangebietes auf. Weiter enthält er die Aussage, dass das Planungsgebiet mit individuellen, freistehenden Einfamilienhäusern sowie Doppeleinfamilienhäusern überbaut werden soll. Entsprechende Pläne oder Projektskizzen liegen den Quartierplanunterlagen nicht bei. Aktuell ist zum jetzigen Zeitpunkt offenbar lediglich die Überbauung einer Teilparzelle mit einem Wohnhaus. Weiter wird aus dem Quartierplaninhalt ersichtlich, dass die Vorschriften über den Lärmschutz bezüglich dem Einzelobjekt grundsätzlich eingehalten werden können. Schliesslich wird ersichtlich, dass der aufgelegte Quartierplan grundsätzlich keine Abweichungen von der Regelbauweise vorsieht. Er übernimmt die baureglementarischen und baugesetzlichen Vorschriften. Insbesondere wird auch auf den bei Quartierplänen möglichen Ausnützungsbonus verzichtet.

Sowohl der private Beschwerdegegner wie auch der Einwohnergemeinderat Sachseln sprechen in diesem Zusammenhang von einem Quartierplan mit Teilinhalt. Dies gilt es im folgenden zu prüfen.

b. Gemäss Art. 20 des Baugesetzes vom 12. Juni 1994 (BauG; LB XXIII, 61) kann sich, wo es die Verhältnisse rechtfertigen, ein Quartierplan auf die Regelung einzelner Elemente beschränken. Gemäss Art. 21 Abs. 2 BauG kann sich ein Quartierplan mit Teilinhalt insbesondere beschränken auf Bestimmungen über die Erschliessung, Baulinien gegenüber Strassen und Versorgungs- und Entsorgungsanlagen. Diese Vereinfachung ist deshalb gerechtfertigt, weil der Quartierplan mit Teilinhalt bewusst nur einzelne Elemente regelt und nicht die Überbaubarkeit eines Teilgebietes (Art. 18 Abs. 1 BauG). Vorliegend verhält es sich jedoch anders. Es handelt sich sachlich und rechtlich nicht um einen Quartierplan mit Teilinhalt gemäss Art. 20 ff. BauG, da er sich nicht auf die Regelung einzelner Quartierplanelemente beschränkt, sondern in rudimentärer Form die Bebaubarkeit regelt. Es fehlt dem Quartierplan aber auch an einem minimalen Konkretisierungsgrad, welcher auch bei einem Quartierplan mit Teilinhalt etwa in bezug auf die interne Erschliessung, Ver- und Entsorgung oder die räumliche Anordnung und Gestaltung der Gebäude verlangt werden muss... .

4. Der Beschwerdeführer macht in seiner Eingabe geltend, die in Art. 12 der Verordnung zum Baugesetz vom 7. Juli 1994 (BauV; LB XXIII, 88) verankerte Orientierungspflicht der berührten Grundeigentümer sei vorliegend verletzt worden.

Die Bestimmung von Art. 12 Abs. 1 BauV hält fest, dass die berührten Grundeigentümer vor der öffentlichen Planauflage in geeigneter Form zu orientieren seien. Die Orientierungspflicht bezieht sich auf die berührten Grundeigentümer. Darunter verstand der Gesetzgeber jene Personen, die im Sinne von Art. 60 Abs. 1 BauG später auch zur Einsprache befugt sind, d.h. die sogenannten Nachbarn (Erläuterungen zum Baugesetz, Art. 12 BauV, 153). Das Baugesetz selbst enthält keine Bestimmungen, wie eine solche Orientierung zu erfolgen hat. Es ist auch nicht geregelt, welches die Folgen einer allfällig unterbliebenen Orientierungspflicht darstellen. Im vorliegenden Fall ist unbestritten, dass dem Beschwerdeführer am 17. Januar 1996 zugestellt worden ist. Es ist zumindest zweifelhaft, ob dies der Orientierungspflicht gemäss Art. 12 BauV genügt. Zu Recht weist der Beschwerdeführer darauf hin, dass die Orientierungspflicht sich auch auf die übrigen Nachbarn des Quartierplangebietes erstreckt hätte. Diese wurden jedoch offensichtlich nicht vororientiert, was eine Verletzung von Art. 12 BauV darstellte. Die Rechtsfolgen des Ausbleibens der Orientierungspflicht gemäss Art. 12 BauV scheinen nicht ganz klar. Immerhin ging die bisherige Praxis - allerdings zur altrechtlichen Orientierungspflicht - davon aus, dass eine fehlende oder ungenügende Orientierung geheilt werde, wenn die zur Einsprache Legitimierten auf ihr Einspracherecht verzichteten (vgl. VVGE 1981 und 1982, Nr. 43, Erw. 2 und 3). Die Frage kann hier jedoch offen gelassen werden.