VVGE 2005/06 Nr. 19

1. Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist die Frage, ob der im Kaufpreis enthaltene und ausgewiesene Mehrwertsteuerbetrag Bemessungsgrundlage der Handänderungssteuer ist oder nicht. Die Rekurrentin beantragt, diesen Steuerbetrag von der Bemessungsgrundlage der Handänderungssteuer auszunehmen, was für sie eine tiefere Veranlagung der Handänderungssteuer zur Folge hätte.

Gemäss Art. 160 des Steuergesetzes vom 30. Oktober 1994 (StG; GDB 641.4) ist Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer der Kaufpreis des Grundstücks mit Einschluss aller weiteren Leistungen der Erwerber. Ist kein Kaufpreis vereinbart, so ist der im Zeitpunkt der Veräusserung geltende Verkehrswert massgebend.

2. Die Kantone und Gemeinden dürfen das, was Gegenstand der Mehrwertsteuer ist, nicht mit gleichartigen Steuern belasten (Art. 134 Bundesverfassung vom 18. April 1999, BV; SR 101). Art. 2 Satz 2 des Bundesgesetzes über die Mehrwertsteuer (Mehrwertsteuergesetz; SR 641.20) hält diesbezüglich fest, dass Billettsteuern und Handänderungssteuern nicht als gleichartig gelten. Dies bedeutet indessen nicht, dass der Betrag der Mehrwertsteuer als Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer herangezogen werden kann. Durch dieses Vorgehen würde eine Steuer auf der Steuer erhoben, was grundsätzlich als unzulässig bezeichnet werden muss; ein Steuerbetrag kann nicht Steuersubstrat sein.

Der Mehrwertsteuer unterliegen alle im Inland gegen Entgelt erbrachten Lieferungen von Gegenständen und Dienstleistungen, sofern diese nicht zu den Steuerausnahmen gemäss Art. 18 Mehrwertsteuergesetz gehören (Art. 5 Bst. a und b Mehrwertsteuergesetz). Gemäss Art. 18 Ziff. 20 Mehrwertsteuergesetz werden unter anderem die Übertragung und Bestellung von dinglichen Rechten an Grundstücken von der Steuer ausgenommen. Diese von der Steuer ausgenommenen Umsätze berechtigen ausserdem nicht zu einem Vorsteuerabzug gemäss Art. 38 Abs. 4 Mehrwertsteuergesetz. Für die von der Steuer ausgenommenen Umsätze kann jedoch optiert werden, d.h. diese Umsätze können, ohne Wert des Bodens, freiwillig der Steuer unterstellt werden, sofern sie nachweislich gegenüber inländischen steuerpflichtigen Personen erbracht werden, welche die bezogene Leistung ganz oder zumindest teilweise für zum Vorsteuerabzug berechtigende Zwecke verwenden (Art. 26 Abs. 1 Bst. b Mehrwertsteuergesetz). Die steuerpflichtige Person kann sodann Vorsteuern auf Gegenständen und Dienstleistungen geltend machen, welche sie für Umsätze, für deren Versteuerung optiert wurde, verwendet (Art. 38 Abs. 1 und 2 Bst. c Mehrwertsteuergesetz).

Im vorliegenden Fall sind die X AG wie auch die Y AG mehrwertsteuerpflichtig und haben beim Verkauf der Grundstücke für die Versteuerung optiert. Somit hätte die X AG die Mehrwertsteuer der Eidgenössischen Steuerverwaltung entrichten müssen. Sie hat jedoch diese Steuer auf die Y AG überwälzt, welche also zusätzlich zum Kaufpreis der Verkäuferschaft den Mehrwertsteuerbetrag entrichtet hat. Bei der nächsten Mehrwertsteuerabrechnung hat die Y AG diesen Betrag jedoch als Vorsteuerabzug geltend machen können. In diesem Sinne gehört der Mehrwertsteuerbetrag nicht zum Gegenwert für den Erwerb des Grundstücks und unterliegt somit nicht der Handänderungssteuerpflicht. In einem vergleichbaren Fall, in welchem ebenfalls Verkäuferin und Käuferin mehrwertsteuerpflichtig waren und für die Nutzung des Kaufobjektes teilweise optiert hatten, ist das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz zu folgendem Schluss gekommen: "Die Verkäuferschaft hatte die Mehrwertsteuer zu entrichten; die Käuferin ihrerseits, welche diesen Betrag zusätzlich zum Kaufpreis der Verkäuferschaft zu entrichten hatte, konnte die Mehrwertsteuer als Vorsteuerabzug geltend machen. Es resultiert somit gewissermassen ein "Nullsummenspiel"; der Mehrwertsteuerbetrag machte einen "Durchlauf" vom Käufer über den Verkäufer und wieder zurück zum Käufer. Bei dieser zutreffenden Betrachtungsweise kann nicht mehr davon gesprochen werden, der auf die Mehrwertsteuer entfallende Betrag bilde Teil des Gegenwertes des für den Erwerb des Grundstückes vereinbarten Preises" (EGV-SZ 2002, B. 4.1.). Auch das Verwaltungsgericht des Kantons Waadt (RDAF 2003 II, S. 113 ff.) wie auch das Steuergericht des Kantons Solothurn (SO Steuerpraxis 1999, Nr. 11) sind zum gleichen Schluss gekommen; weiter entschied auch die Finanzdirektion des Kantons Freiburg in einem Einspracheentscheid vom 16. Juni 2005 in diesem Sinne.

Die Argumentation der kantonalen Steuerverwaltung in der Vernehmlassung, es liege eine Ungleichbehandlung gegenüber Personen vor, welche die Mehrwertsteuer nicht optieren könnten, sticht nicht. Nachdem, wie bereits ausgeführt, der Mehrwertsteuerbetrag nicht als Teil des Kaufpreises, sondern als "Durchlaufposten" zu betrachten ist, wird in beiden Fällen die Handänderungssteuer auf dem Kaufpreis erhoben. Der Mehrwertsteuerbetrag ist auch nicht eine "weitere Leistung", wie im Einspracheentscheid ausgeführt worden ist. Eine "weitere Leistung" ist eine Leistung des Käufers, welche dem Verkäufer zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis zugute kommt, wie beispielsweise die Klausel, dass der Käufer die Grundstückgewinnsteuer übernimmt. Der Steuerbetrag der Mehrwertsteuer kommt indessen dem Verkäufer nicht zugute, sondern ist von diesem bei der nächsten Steuerabrechnung an die Eidgenössische Steuerverwaltung abzuführen. Die Handänderungssteuer ist demnach auf dem Kaufpreis ohne Mehrwertsteuer neu zu veranlagen.