BDE 2021 Nr. 63

1.

1.1 Die Zuständigkeit des Baudepartementes zur Behandlung des Rekurses ergibt sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP) und jene zum Entscheid betreffend die Ausstandspflicht eines Sachbearbeiters der Rechtsabteilung aus Art. 7bis Abs. 1 Bst. e VRP.

1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.

2. Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewilligungsentscheid erging am 23. März 2021. Mithin sind vorliegend grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss Anhang zum Kreisschreiben „Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG“ vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 63/2021), Seite 8/18

2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Baureglement zur Anwendung.

3. Die Rekurrenten machen Mängel im Zusammenhang mit dem Grundstückkaufvertrag vom 20. Juli 2010 geltend. Dabei handelt es sich um zivilrechtliche Fragestellungen, die nicht im vorliegenden Verfahren zu beurteilen sind. Es erübrigt sich deshalb, im Folgenden darauf einzugehen.

4. Mit Stellungnahme vom 13. August 2021 bringen die Rekurrenten vor, der zuständige Verfahrensleiter der Rechtsabteilung, Ralph Beinder, sei befangen im Sinn von Art. 7 Abs. 1 Bst. c VRP. Mit Schreiben vom 5. Juli 2021 sei von ihm mitgeteilt worden, die zur Einsicht zugestellten Vorakten seien innert einer nicht erstreckbaren Frist zu retournieren, weil der Entscheidentwurf bereits vorbereitet werde. Es sei somit fraglich, ob der Verfahrensleiter den Entscheidentwurf unabhängig und unvoreingenommen redigieren könne, weil er sich aufgrund der bisher eingegangenen Akten bereits eine Meinung gebildet habe. Er sei zweifellos vorbefasst, weshalb das Verfahren einem Sachbearbeiter oder einer Sachbearbeiterin zuzuweisen sei, welche bisher mit der Sache nicht befasst gewesen sei.

4.1 Art. 7 Abs. 1 VRP bestimmt, dass Behördenmitglieder sowie öffentliche Angestellte und amtlich bestellte Sachverständige von sich aus in den Ausstand zu treten haben, wenn sie oder eine ihnen nahestehende Person an der Angelegenheit persönlich beteiligt sind (Bst. a), wenn sie Vertreter, Beauftragte, Angestellte oder Organe einer an der Angelegenheit beteiligten Person sind oder in der Sache Auftrag erteilt haben (Bst. b) oder wenn sie "aus anderen Gründen" befangen erscheinen (Bst. c). Es genügt, dass das betroffene Mitglied befangen sein könnte oder befangen erscheint. Ein ausschliesslich persönliches Empfinden einer Partei reicht dafür jedoch nicht aus. Vernünftige Gründe müssen das Misstrauen in die Unabhängigkeit und Unparteilichkeit objektiv rechtfertigen. Im Weiteren ist von Befangenheit auszugehen, wenn Personen im Sinn von Art. 7 Abs. 1 VRP bei einer Anordnung einer Vorinstanz mitgewirkt haben (Art. 7 Abs. 1 Bst. bbis VRP; vgl. dazu C. REITER, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Praxiskommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Zürich/St.Gallen 2020, Art. 7-7bis N 12 ff.; VerwGE B 2020/59 vom 19. Januar 2021 Erw. 2.2.1).

4.2 Die Garantie einer durch Gesetz geschaffenen, zuständigen, unabhängigen und unparteiischen Rechtsmittelinstanz ergibt sich aus Art. 30 Abs. 1 BV, Art. 6 Ziff. 1 der Europäischen Menschenrechtskonvention (SR 0.101) und Art. 14 Abs. 1 des Internationalen Paktes über bürgerliche und politische Rechte (SR 0.103.2); für Verwaltungsbehörden ergibt sie sich demgegenüber aus Art. 29 Abs. 1 BV. Nach Art. 29

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Abs. 1 BV hat jede Person auch in Verfahren vor Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung. Es gilt das Gebot des fairen Verfahrens (BGE 139 I 124 Erw. 4.2.1 mit Hinweis auf BGE 133 I 4 Erw. 5.3.1). Die Grundsätze der richterlichen Unabhängigkeit können indes nicht unbesehen auf nichtrichterliche Behörden beziehungsweise auf Art. 29 Abs. 1 BV übertragen werden (BGE 127 I 198 Erw. 2b mit Hinweisen). Verwaltungsbehörden sind nicht nur zur neutralen Rechtsanwendung berufen, sie haben auch öffentliche Aufgaben zu erfüllen. Von daher können sie nicht im eigentlichen Sinn als unparteilich bezeichnet werden (vgl. KÖLZ/HÄNER/BERTSCHI, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl., Zürich 2013, Rz. 432 mit Hinweisen). Im verwaltungsinternen Verfahren bejaht das Bundesgericht eine diesbezügliche Ausstandspflicht in der Regel nur dann, wenn das betreffende Behördenmitglied oder der Beamte ein persönliches Interesse an dem zu behandelnden Geschäft hat. Eine Ausstandspflicht besteht nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung in Fällen wie dem vorliegenden nur dann, wenn die Person selbst Partei des Verfahrens ist oder ein persönliches Interesse am Verfahrensgegenstand hat und insoweit in "eigener Sache" entscheidet. Bei Wahrung öffentlicher Interessen besteht grundsätzlich keine Ausstandspflicht (VerwGE B 2020/16 vom 29. Juli 2020 Erw. 2.3 mit Hinweisen; Urteil des Bundesgerichtes 1P.96/2007 vom 26. März 2008 Erw. 5.4).

4.3 Aus dem blossen Umstand, dass der zuständige Verfahrensleiter der Rechtsabteilung mit Schreiben vom 5. Juli 2021 festhielt, die Frist zur Retournierung der Akten sei nicht erstreckbar, da der Entscheid bereits vorbereitet werde, lässt sich nicht schliessen, dass dieser die Sache nicht mit der nötigen Objektivität beurteilt. Aus dem entsprechenden Schreiben geht nicht hervor, dass der Verfahrensleiter bereits eine abschliessende beziehungsweise vorgefasste Meinung über den Verfahrensausgang hatte. Er wies lediglich daraufhin, dass der Rekursentscheid vorbereitet werde. Eine solche Vorbereitungshandlung kann sich beispielsweise auch bloss auf die Sachverhaltsdarstellung beschränken; jedenfalls kann aus einer solchen Ankündigung nicht geschlossen werden, spätere Eingaben der Rekurrenten würden nicht mehr objektiv gewürdigt. Ein persönliches Interesse am Ausgang des Verfahrens des betroffenen Sachbearbeiters machen die Rekurrenten nicht geltend. Ein solches ist auch nicht ersichtlich. Es besteht dementsprechend auch kein Anschein der Befangenheit.

4.4 Zusammenfassend ergibt sich, dass bezüglich des zuständigen Verfahrensleiters der Rechtsabteilung, Ralph Beinder, keine zum Ausstand verpflichtende Befangenheit nach Art. 7 Abs. 1 Bst. c VRP vorliegt. Dementsprechend sind das Ausstandsbegehren und folglich auch das Begehren um Übertragung des Rekursverfahrens an einen anderen Mitarbeitenden der Rechtsabteilung abzuweisen.

5. Die Rekurrenten rügen im Wesentlichen, die Vorinstanz habe die Umnutzung des Gebäudes Vers.-Nr. 005 von einem Ferienhaus zu einem

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Erst- oder Dauerwohnsitz zu Unrecht als unzulässig befunden. Der Rekursgegner geht demgegenüber davon aus, durch den Abbruch und die Erstellung einer Ersatzbaute hätten die Rekurrenten das Recht auf eine spätere zusätzliche Umnutzung verwirkt.

5.1 Beim Gebäude Vers.-Nr. 005 handelt es sich unbestrittenermassen um eine Baute im Sinn von Art. 24c RPG.

5.2 Gemäss Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets wurde (Art. 24c Abs. 2 RPG, Art. 41 Abs. 1 RPV).

5.3 Eine Änderung gilt als "teilweise" und eine Erweiterung als "massvoll" im Sinn von Art. 24c RPG, wenn die Identität der Baute einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist dabei der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand (Art. 42 Abs. 1 und 2 RPV). Fehlt es an dieser Identität, so liegt eine vollständige Änderung vor. Identität setzt voraus, dass die "Wesensgleichheit" der Baute hinsichtlich des Umfangs, der äusseren Erscheinung sowie der Zweckbestimmung gewahrt bleibt und keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Erschliessung und Umwelt geschaffen werden. Gefordert ist also nicht völlige Gleichheit von Alt und Neu, sondern die Identität bezieht sich – wie Art. 42 Abs. 1 RPV verdeutlicht – auf die "wesentlichen Züge", also die aus raumplanerischer Sicht wichtigen Merkmale des Objekts. Ob die so verstandene Identität noch gewahrt wird, beurteilt sich unter Würdigung der gesamten Umstände (Art. 43 Abs. 3 RPV), mithin aller raumrelevanten Gesichtspunkte in ihrem Zusammenwirken. In die Gesamtbeurteilung einzubeziehen sind namentlich das äussere Erscheinungsbild, die Nutzungsart und das Nutzungsmass, die Anzahl Wohneinheiten, die Erschliessung, die wirtschaftliche Zweckbestimmung sowie die Auswirkungen auf die Raumordnung und die Umwelt. Der Identitätsbegriff als Rahmen des Zulässigen verdeutlicht, dass der Begriff der massvollen Erweiterung in jenem der teilweisen Änderung aufgeht: Die Veränderungen können sowohl in inneren Umbauten als auch in äusseren Erweiterungen sowie in Zweckänderungen bestehen. Teilweise Änderungen können einmal oder auch in mehreren Schritten erfolgen, jedoch in ihrer Summe nur bis zur gesetzlichen Obergrenze beziehungsweise bis zum Punkt, wo die Identität der Gesamtanlage nicht mehr gewahrt ist (R. MUGGLI, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich/Basel/Genf 2017, Art. 24c N 24 ff.; Urteil des Bundesgerichtes 1C_488/2010 vom 8. September 2011 Erw. 2.3.)

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5.4 Die Rekurrenten machen geltend, entgegen dem Urteil des Bundesgerichtes 1C_312/2016 vom 3. April 2017 sei zur Beurteilung der Rechtmässigkeit der Zweckänderung nicht der Zustand des Ferienhauses (frühere Vers.-Nr. 003) per 1. Juli 1972 massgebend, sondern vielmehr jener der Abbruch- und Wiederaufbaubewilligung am 15. August 2018. Die Bestandesaufnahme über den Zustand des Gebäudes Vers.-Nr. 003 im Rahmen des damaligen Baubewilligungsverfahrens der E.___ vom 15. Januar 2018 habe unter Berücksichtigung der Nachdämmung der Aussenwände im Jahr 2006 ergeben, dass das Haus zu diesem Zeitpunkt bewohn- und nutzbar gewesen sei. Demnach sei bereits vor dem Ersatz des Gebäudes Vers.-Nr. 003 eine ganzjährige Bewohnbarkeit gegeben gewesen.

5.4.1 Wie vorstehend erwähnt (Erw. 5.3), ist massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Wahrung der Identität der Zustand der Baute im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet (Art. 42 Abs. 1 und 2 RPV). Dies ist vorliegend der 1. Juli 1972, als mit dem Inkrafttreten des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigungen vom 8. Oktober 1971 (AS 1972 950) erstmals eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet eingeführt wurde. Entgegen den Ausführungen der Rekurrenten ist somit nicht der Zustand des Ferienhauses Vers.-Nr. 003 unmittelbar vor dem am 15. August 2018 bewilligten Abbruch und Wiederaufbau relevant. Auf diesen Zeitpunkt war lediglich – wie auch das AREG in der Stellungnahme vom 2. Juli 2021 festhält – für die Beurteilung der bestimmungsgemässen Nutzbarkeit der Baute abzustellen. Nachfolgend ist deshalb zur Beurteilung, ob durch die angestrebte Zweckänderung des Ferienhauses in einen Erst- oder Dauerwohnsitz die Identität der Baute gewahrt bleibt, auf dessen Zustand am 1. Juli 1972 abzustellen.

5.4.2 Das Gebäude Vers.-Nr. 003 wurde im Jahr 1964 als Ferienhaus erstellt. Es war eingeschossig, wies eine Nutzfläche von 145 m2 auf und verfügte über ein flaches Giebeldach. Das Bundesgericht hielt im Urteil 1C_312/2016 vom 3. April 2017 betreffend das Baugesuch der Rekurrenten vom 7. November 2013 in Erw. 4.1 fest, das Ferienhaus sei am 1. Juli 1972 nicht als taugliche Baute für einen Erstwohnsitz anzusehen gewesen. Objektiv sei es nicht dazu geeignet gewesen, ganzjährig bewohnt zu werden. Die 7 cm dicken Holzwände hätten die Grundmauern des Hauses dargestellt und die Westseite sowie das Dach hätten keine Isolation aufgewiesen. Die Temperaturen seien gemäss Angaben der Rekurrenten im Winter auf unter zwölf Grad gefallen. Zudem hätten täglich nur maximal 40 Liter warmes Wasser zur Verfügung gestanden. Es habe sich um ein Sommerhaus gehandelt, welches nicht den Stand einer Ganzjahreswohnung aufgewiesen habe. Aus den Erwägungen des Bundesgerichtes ergibt sich somit, dass es sich beim früheren Gebäude Vers.-Nr. 003 um ein bescheidenes Sommerhaus gehandelt hatte, welches nicht dazu geeignet war, ganzjährig bewohnt zu werden. Dass das Ferienhaus bereits am 1. Juli 1972 ganzjährig bewohnbar gewesen sein soll, machen die Rekurrenten denn auch nicht geltend. Da allein der 1. Juli 1972 für die vorliegende Baugesuchsbehandlung massgebend ist, ist der Bericht der

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E.___, der nach Ansicht der Rekurrenten unter Berücksichtigung der im Jahr 2006 erfolgten Nachdämmung die ganzjährige Bewohnbarkeit der Baute im August 2018 belegen soll, für die Beurteilung nicht von Belang.

5.5 Die Rekurrenten bringen im Weiteren vor, in BDE Nr. 31/2015 vom 22. Mai 2015 sei die Zulässigkeit der Zweckänderung von einer Ferienzwecken dienenden Baute zu einer ganzjährig bewohnten Baute vom Baudepartement bereits bejaht worden. Weshalb zum heutigen Zeitpunkt bei denselben Verhältnissen beziehungsweise mit einem weniger umfangreichen Bauprojekt als im Jahr 2015 etwas Anderes gelten solle, sei nicht nachvollziehbar.

5.5.1 Gegenstand von BDE Nr. 31/2015 vom 22. Mai 2015 war das Baugesuch der Rekurrenten vom 7. November 2013. Mit diesem ersuchten die Rekurrenten um Bewilligung des Abbruchs des Ferienhauses (Vers.-Nr. 003), des Neubaus eines Einfamilienhauses als Erstwohnsitz sowie den Umbau des bestehenden Maschinen- und Autounterstands (Vers.-Nr. 004) in einen 20 m2 grossen Carport. Im Zusammenhang mit dem Wiederaufbau waren Erweiterungen der aBGF von 81 m2 auf 104 m2 beziehungsweise eine Vergrösserung des sichtbaren Volumens von auf 364,6 m3 auf 459,9 m3 beabsichtigt.

5.5.2 In den Erw. 2.7 und 4.4 des erwähnten Entscheids ging das Baudepartement damals noch von der Eignung des Ferienhauses für eine ständige Wohnnutzung aus und anerkannte – wie von den Rekurrenten richtigerweise festgehalten – die grundsätzliche Zulässigkeit der Zweckänderung von einer Ferienzwecken dienenden Baute zu einer ganzjährig bewohnten Baute als teilweise Änderung. Die von der Vorinstanz erteilte Baubewilligung wurde dennoch vom Baudepartement aufgehoben, weil die Flächen- und Volumenerweiterungen und die damit einhergehenden Veränderungen des äusseren Erscheinungsbilds weder für eine zeitgemässe Wohnnutzung noch für eine energetische Sanierung nötig und auch nicht darauf ausgerichtet waren, die Einpassung in das Landschaftsbild zu verbessern. Das Bundesgericht ging hingegen, als es sich im Urteil 1C_312/2016 vom 3. April 2017 letztinstanzlich mit dem Baugesuch vom 7. November 2013 auseinandersetzte, im Gegensatz zum Baudepartement nicht von einer ganzjährigen Bewohnerbarkeit des Ferienhauses Vers.-Nr. 003 im Referenzzeitpunkt aus; an diese Erwägungen des Bundesgerichtes ist das Baudepartement nunmehr gebunden. Aus dem BDE Nr. 31/2015 vom 22. Mai 2015 kann folglich die Zulässigkeit der nachgesuchten Zweckänderung nicht mehr abgeleitet werden.

5.6 Ferner führen die Rekurrenten aus, die Baubewilligung vom 15. August 2018 schliesse eine künftige Nutzungserweiterung nicht aus. Das AREG habe in der Verfügung vom 2. Juli 2018 nicht ein gänzliches Verbot jeglicher Nutzungserweiterung verfügt, sondern lediglich ein bauliches Erweiterungsverbot. Hätte das AREG ein ganzjähriges Bewohnen des Hauses unterbinden wollen, hätte es die Einschrän-

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kung der Nutzungserweiterung nicht auf bauliche Massnahmen beschränken dürfen, sondern auch künftige Zweckänderungen als unzulässig bezeichnen müssen. Daran ändere auch das Urteil des Bundesgerichtes 1C_312/2016 vom 3. April 2017 nichts. Das Bundesgericht habe die Nutzungsänderung zu ganzjährigem Wohnen nicht ausgeschlossen, sondern darauf hingewiesen, im Fall des bescheidenen Sommerhauses sei der Spielraum für bauliche Änderungen oder Erweiterungen nur gering. Vorliegend werde dieser Spielraum aber gar nicht beansprucht.

5.6.1 Das Bundesgericht erwog im Urteil 1C_312/2016 vom 3. April 2017 (Erw. 4.2 f.), mit dem Neubau des geplanten Einfamilienhauses würde das frühere Sommerhaus auf einen Stand gebracht, der objektiv betrachtet ein dauerhaftes Bewohnen der Baute erst ermöglichen würde. Damit ginge verglichen mit der Nutzung als Ferienhaus eine erhebliche Nutzungsintensivierung einher. Diese Nutzungsänderung hin zu ganzjährigem Wohnen verändere die Identität massgeblich, auch wenn sie für sich alleine nicht von vornherein unzulässig sei. Mit dem Neubauprojekt würde sich jedoch auch die äussere Erscheinung erheblich wandeln. Hinzu kämen die Errichtung des Carports sowie die Umgebungsgestaltung mit einem Kiesplatz als weitere Vorhaben, welche die äussere Erscheinung prägten. Zu berücksichtigen sei im Zusammenhang mit dem Identitätserfordernis auch, dass die Realisierung des geplanten Projekts zu einer Erweiterung der aBGF von 28,4 m2 beziehungsweise der Gesamtfläche um 29,3 m2 führen würde. Damit würden zwar die Vorgaben von Art. 42 Abs. 2 Bst. b RPV eingehalten, jedoch nahezu ausgeschöpft, was nur zulässig wäre, wenn im Übrigen die Identität nur zurückhaltend verändert würde. Dies sei indes nicht der Fall. Neben den erwähnten Aspekten falle überdies ins Gewicht, dass sich das Einfamilienhaus am besagten Ort nicht in die Umgebung einfüge und die Einpassung in die Landschaft verschlechtert werde. Es gelangte zum Schluss, die mit dem Bauvorhaben verbundenen Änderungen seien nicht bloss von untergeordneter Natur und die Identität der Baute werde mit dem Projekt nicht mehr in den wesentlichen Zügen gewahrt.

5.6.2 Nach Ergehen des erwähnten Bundesgerichtsentscheids erarbeiteten die Rekurrenten ein neues, weniger umfangreiches Bauprojekt. Dieses sah ebenfalls den Abbruch des Ferienhauses Vers.- Nr. 003 und den Umbau des bestehenden Unterstands in einen Carport von 20 m2 vor. Im Unterschied zum vorherigen Projekt beantragten die Rekurrenten allerdings neu, das abzubrechende Ferienhaus nur mehr durch ein neues Ferienhaus zu ersetzen. Gemäss Unterlagen wurde die aBGF um 5 m2, die Brutto-Nebenfläche (BNF) um 3 m2 und das sichtbare Volumen um rund 60 m3 vergrössert. Mit Beschluss vom 15. August 2018 erteilte die Vorinstanz die Baubewilligung für den Ersatzbau eines Ferienhauses.

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5.6.3 Die Rekurrenten gehen davon aus, dass nach Erteilung dieser Baubewilligung für den Ersatzbau eines Ferienhauses noch zusätzlicher Raum für eine weitergehende Zweckänderung des Ferienhauses in einen Erst- oder Dauerwohnsitz bestehe.

5.6.4 Gemäss Urteil des Bundesgerichtes 1C_312/2016 vom 3. April 2017 verändert die Nutzungsänderung zu ganzjährigem Wohnen die Identität – wie bereits ausgeführt – bereits massgeblich, weshalb daneben nur noch wenig Raum für weitere Veränderungen der Identität besteht. Da zum Vergleich, ob die Identität der Baute gewahrt bleibt, entgegen den Ausführungen der Rekurrenten auf den 1. Juli 1972 abzustellen ist, beanspruchte auch die Baubewilligung vom 15. August 2018 bereits das höchstzulässige Mass der Änderungs- und Erweiterungsmöglichkeiten nach Art. 24c RPG i.V.m. Art. 42 RPV. Zwar war das im Jahr 2018 bewilligte Projekt etwas weniger umfangreich als noch jenes aus dem Jahr 2013. Es sind aber trotzdem weitgreifende Erweiterungen beziehungsweise Änderungen mit dem Ersatzbau bewilligt worden. So wurde das frühere Sommerhaus abgebrochen und leicht versetzt mit einem neuen äusseren Erscheinungsbild neu aufgebaut, namentlich mit einer anderen, völlig neuen Fenster- und Fassadengestaltung. Gleichzeitig wurde auch das Volumen der Ersatzbaute deutlich um rund 19 % beziehungsweise rund 60 m3 vergrössert. Zudem wurden die aBGF und die BNF um total rund 8 m2 beziehungsweise 5,5 % erweitert. Der bestehende Unterstand auf Grundstück Nr. 001 wurde zwar etwas verkleinert und in einen etwas filigraner wirkenden Carport von 20 m2 umgebaut. Der freistehende Unterstand war jedoch erst nach dem 1. Juli 1972 erstellt worden, weshalb er zum Zeitpunkt seiner Erstellung an das damals noch vorhandene Erweiterungspotential des früheren Sommerhauses anzurechnen war und sein Bestand folglich auch heute bei der Beurteilung der Identität des Ferienhauses (als bereits erfolgte bauliche Erweiterung) nach wie vor berücksichtigt werden muss. Insgesamt erscheint die vom AREG im Jahr 2018 erteilte Baubewilligung also eher grosszügig gewesen zu sein, zumal auch nicht ersichtlich ist, weshalb ein bescheidenes, nicht ganzjährig bewohnbares Sommerhaus unter Berücksichtigung der strengen Anforderungen von Art. 24c Abs. 4 RPG ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens überhaupt erweitert werden musste. Vor diesem Hintergrund ist es jedenfalls nicht zu beanstanden, wenn das AREG die Änderungsmöglichkeiten nach Art. 24c RPG i.V.m. Art. 42 RPV damals als vollständig ausgeschöpft beurteilte.

5.6.5 Das AREG verfügte deshalb in der raumplanungsrechtlichen Teilverfügung vom 2. Juli 2018 ein Verbot der baulichen Nutzungserweiterung. In der raumplanungsrechtlichen Teilverfügung vom 22. Februar 2021 hält das AREG nochmals fest, das Änderungspotential sei im Rahmen der Baubewilligung im Jahr 2018 mit dem Neubau des Ferienhauses ausgeschöpft und deshalb ein Verbot der baulichen Nutzungserweiterung verfügt worden. Die Rekurrenten bringen demgegenüber vor, ein Verbot der baulichen Nutzungserweiterung schliesse lediglich bauliche Massnahmen aus; blosse Zweckänderungen seien von einem solchen Verbot nicht umfasst. Die Rekurrenten

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übersehen, dass das AREG in seiner langjährigen Verfügungspraxis lediglich zwei auf Art. 44 Abs. 2 RPV gestützte Arten von Nutzungsbeschränkungen anwendet, nämlich das Verbot oder die Beschränkung der baulichen Nutzungserweiterung. Beide Arten von Nutzungsbeschränkungen umfassen selbstredend auch blosse Zweckänderungen, weil sie erst nach der Würdigung der gesamten Umstände (vgl. Art. 43 Abs. 3 RPV) angeordnet werden und damit das Endergebnis der Prüfung der Wesensgleichheit einer Baute oder Anlage darstellen. Durch das bereits im Jahr 2018 rechtskräftig verfügte Verbot der baulichen Nutzungserweiterung bestehen heute somit keine weiteren Zweckänderungsmöglichkeiten nach Art. 24c Abs. 2 RPG mehr. Somit ergibt sich, dass kein Raum für eine weitergehende Zweckänderung des Ferienhauses Vers.-Nr. 005 in einen Erst- oder Dauerwohnsitz mehr besteht (Art. 24c RPG i.V.m. Art. 42 Abs. 2 RPV), nachdem eine erste Zweckänderung von einem ursprünglich sehr bescheidenen, nicht ganzjährig bewohnbaren Sommerhaus in ein ganzjährig nutzbares Ferienhaus bereits im Jahr 2018 zugelassen wurde und künftige Nutzungserweiterung ausdrücklich mittels einer Auflage ausgeschlossen wurden.

5.6.6 Der Verweis der Rekurrenten auf das Urteil des Bundesgerichtes 1C_494/2016 vom 7. Juni 2017 (recte:1C_464/2016 vom 7. Juni 2017) zur Untermauerung der Zulässigkeit der Zweckänderung ist nicht zielführend. Dieses Urteil hatte zwar ebenfalls ein Gesuch um Umnutzung einer ausserhalb der Bauzone liegenden Baute zu einem Wohnhaus für die dauerhafte, ganzjährige Nutzung zum Gegenstand. Indes hob das Bundesgericht den angefochtenen Entscheid auf und wies die Sache an das zuständige Departement zurück, weil das Gesuch zur Umnutzung mit anderen, bereits hängigen, nachträglichen Baugesuchen koordiniert werden musste. Zum Zeitpunkt des Urteils war demnach nicht abschliessend geklärt, welche bereits getätigten baulichen Massnahmen in den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG fallen beziehungsweise nach dieser Bestimmung bewilligungsfähig sind. Im Weiteren lässt sich dem Urteil auch nicht entnehmen, ob – wie vorliegend – ein rechtskräftiges Verbot der baulichen Nutzungserweiterung bestand.

5.6.7 Lediglich ergänzend sei darauf verwiesen, dass das Bundesgericht in Erw. 5 des Urteils 1C_49/2019 vom 11. November 2019 zum Schluss gekommen ist, eine Berufung auf die Besitzstandsgarantie sei dann nicht mehr möglich, wenn bereits die Erstellung einer Ersatzbaute bewilligt worden sei. Es führte aus, mit dem Bau einer neuen zonenwidrigen Baute sei der Anspruch auf Wahrung des Besitzstands vollständig erschöpft. Eine Zweckänderung ist somit vorliegend wohl bereits deshalb ausgeschlossen, weil die Rekurrenten mit dem am 15. August 2018 bewilligten Abbruch und Wiederaufbau ihres Ferienhauses ihren Anspruch auf Wahrung des Besitzstands ausgeschöpft haben.

6.

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Schliesslich bringen die Rekurrenten vor, aufgrund der nach Art. 75 und 75b BV angestrebten Reduktion von Zweitwohnungen würde die Umnutzung des Ferienhauses in einen Erst- oder Dauerwohnsitz im öffentlichen Interesse liegen. Diese Argumentation geht an der Sache vorbei. Die eidgenössische Zweitwohnungsgesetzgebung dient nicht dazu, ein den Anforderungen von Art. 24c RPG nicht entsprechendes Bauvorhaben in Umgehung dieser Bestimmung bewilligungsfähig zu machen.

7. Zusammenfassend erweist sich der Rekurs als unbegründet und ist deshalb abzuweisen.

8.

8.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend haben die Rekurrenten die amtlichen Kosten unter solidarischer Haftung zu bezahlen (Art. 96bis VRP).

8.2 Der von C.___ am 4. Mai 2021 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist anzurechnen.

9. Rekurrenten und Rekursgegner stellen ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten.

9.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und angemessen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschädigung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unterliegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung

9.2 Die Rekurrenten unterliegen mit ihren Anträgen. Sie haben deshalb von vornherein keinen Anspruch auf ausseramtliche Entschädigung. Das Begehren ist demnach abzuweisen.

9.3 Der Rekursgegner obsiegt mit seinen Anträgen. Da das Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75) ermessensweise auf Fr. 2'750.– zuzüglich die beantragten 4 % Barauslagen, insgesamt also auf Fr. 2'860.–, zuzüglich Mehrwertsteuer, festzulegen; sie ist von A.___ zu gleichen Teilen zu bezahlen.

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