CDAP - AC.2022.0022 - 2023-03-10 - A.________, B.________/Municipalité de Perroy, Direction générale du territoire et du logement, C.________

A.

La société anonyme C.________ SA a notamment pour but l'élevage et l'exploitation en général et sous toutes ses formes de domaines agricoles et viticoles; elle a également pour but la gestion, la gérance et l'administration de tous biens mobiliers et immobiliers qui pourraient lui être remis ou confiés par ses actionnaires ou des tiers, en Suisse et à l'étranger. Elle est propriétaire d’un domaine viti-vinicole et agricole, composé de 6 hectares de vignes et de 16,4 hectares de prés-champs, comprenant entre autres la parcelle n° 541 de la commune de Perroy.

Cette parcelle, d'une surface totale de 28'065 m2, supporte au nord cinq bâtiments dont le château de Perroy, un vaste parc avec jardin au sud de ces bâtiments (10'106 m2), clos par des murs, ainsi que des vignes sur le solde méridional de la parcelle (16'743 m2). Selon le registre foncier, ces bâtiments sont les suivants:

- ECA 111 (habitation) de 167 m2;

- ECA 112 (bâtiment) de 18 m2;

- ECA 113 (bâtiment) de 406 m2, intitulé château;

- ECA 114 (bâtiment) de 217 m2,

- ECA 115 (habitation avec affectation mixte) de 408 m2.

Le 10 mars 2003, B.________ et le "C.________ D.________" ont signé un contrat de bail à ferme portant sur les parcelles listées dans un document intitulé "Château de Perroy 2002", et en particulier sur la parcelle n° 541, sur laquelle sont érigés les bâtiments ECA 111, 112, 113, 114 et 115. Il ressort du contrat de bail à ferme agricole du 10 mars 2003 et de son annexe II du 4 octobre 2005 que B.________ ne loue pas, dans son intégralité, la parcelle n° 541, à savoir que le château, la terrasse, le bord du lac et les forêts ont été soustraits, pour un total de 34'054 m2, du bail à ferme agricole et qu'il reste en fermage à B.________ un total de terres agricoles de 164'408 m2 et de vignes de 60'659 m2. Au surplus, il est indiqué dans l'annexe II que le bail à ferme comprend précisément, au château, des caves et une chambre de saisonnier, ainsi qu'un pressoir, une chambre pour effeuilleuse (rue du château 1), un logement du personnel saisonnier et diverses remises (grand-rue 25), un logement fermier (rue du château 7) et les bâtiments du verger du château.

Selon un rapport d'EstimaPro du 27 septembre 2005, une chambre avec une salle de bain ainsi qu'une cave et un carnotzet situé dans le bâtiment ECA 113 font partie de l'entreprise agricole, affermée à B.________, qui l'exploite conjointement avec son époux A.________. Quant au bâtiment ECA 111, il constitue le logement de la fermière et de famille.

Selon la décision de la Commission foncière du 25 juin 2010, l'objet affermé dans le château est limité à "une chambre d'employé, la cave et un carnotzet".

Le 29 octobre 2014, la société C.________SA a informé B.________ qu'elle résiliait le bail à ferme pour la prochaine échéance. Le 16 juillet 2015, B.________ a déposé une demande auprès du Président du Tribunal civil de l'arrondissement de La Côte, concluant en substance principalement à la nullité de la résiliation du bail précité et subsidiairement à la prolongation de celui-ci pour une durée de six ans, soit jusqu'au 1er janvier 2026. Par jugement du 26 mars 2021, le Président du Tribunal civil de l'arrondissement de La Côte a dit que le bail à ferme agricole conclu le 10 mars 2003 était arrivé à échéance le 31 décembre 2016 et l'a prolongé jusqu'au 31 décembre 2022. B.________ a fait appel de cette décision. Par arrêt du 5 septembre 2022, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal a rejeté l’appel formé par B.________ à l’encontre de ce jugement. L’intéressée a toutefois déposé un recours en matière civile auprès du Tribunal fédéral; dans ce cadre et par ordonnance du 18 novembre 2022, l’effet suspensif a été accordé à ce recours.

Le C.________SA a conclu un bail à loyer pour locaux commerciaux avec un tiers pour la période du 1er septembre 2020 au 13 août 2030 portant sur les parcelles n° 541 et n° 600 de la commune de Perroy, en précisant qu'il a pour objet:

"Toutes les surfaces (terrains, bâtiments et locaux) sis sur les parcelles n° 541 et 600 de la commune de Perroy, sous réserve de certaines surfaces non louées. L'Annexe « Surfaces louées » fait foi et indique les surfaces louées, respectivement non louées, au locataire en relation avec la parcelle n° 541. Il est précisé que les surfaces non louées (soit les surfaces teintées en jaune dans l'Annexe « Surfaces louées ») font l'objet d'un contrat de bail à ferme agricole en faveur de B.________. Les Parties réservent en outre expressément l'annexe II du 4 octobre 2005 au contrat de bail à ferme liant le bailleur à B.________ (ci-après: L'Annexe II). En cas de contradiction entre l'Annexe II et l'Annexe « Surfaces louées », l'Annexe II fait foi".

B.

Selon le plan des zones de la commune de Perroy de 1976, l'ensemble de la parcelle n° 541 faisait partie de la zone de bourg.

Le plan des zones de 1976 a fait l'objet d'une révision, qui a été approuvée par le Conseil d'Etat du Canton de Vaud le 4 février 1983, de même que le règlement communal sur les constructions. Ce nouveau plan projetait de colloquer la portion nord de la parcelle n° 541 en "zone de bourg et hameau", une autre portion en "zone de verdure" et le solde au sud en "zone viticole". Toutefois, la décision du Conseil d'Etat du 25 février 1982 relative à ce plan précisait que l'affectation de certains secteurs comprenant les parcelles nos 541 et 551 de Perroy n'était pas approuvée. La décision demandait que la municipalité réétudiât "l'affectation de la parcelle no 541, de l'autre côté de la route du château, dont les possibilités de bâtir aux abords immédiats du monument historique sont illusoires et peu heureuses. De telles facultés seront supprimées, sauf, notamment, à l'extrémité est de la parcelle." Le dispositif de la décision était ainsi formulé:

"III. L'affectation des parcelles nos 541 et 551 sera revue par un plan spécial au sens du considérant 4 ci-dessus. L'affectation des autres parcelles est maintenue."

Afin de combler cette lacune de planification, un projet de "Plan de quartier Au Château / Verger du Château" a été soumis à enquête publique au cours du mois de juin 1990. Ce projet de plan de quartier a fait l'objet de plusieurs centaines d'oppositions et n'a finalement jamais abouti.

Le 1er mai 1992, le Conseil d'Etat a adopté le nouveau règlement général sur les constructions et l'aménagement du territoire de la commune de Perroy, mais le plan des zones tel qu'adopté le 4 février 1983 n'a pas été modifié.

En février 2004, le bureau Plarel a remis à la commune de Perroy un nouveau projet de plan des zones intitulé "Modification 2004 - Verger du Château". Ce dernier n'a pas été soumis à enquête publique, ni adopté par l'autorité communale ni approuvé par l'autorité cantonale.

C.

La Municipalité de Perroy (ci-après: la municipalité), répondant à la société C.________ SA, en date du 1er février 2021, dans le cadre de l'examen préalable d'un projet de transformation et rénovation, a indiqué que la parcelle n° 541 était située en zone de bourg et hameau.

Le 15 mars 2021, la société C.________ SA (ci-après aussi: la constructrice), par l'intermédiaire du bureau A3-architecture et conseils Sàrl, a déposé une demande de permis de construire dispensée d'enquête publique relative à des travaux de transformations intérieures du château de Perroy sur la parcelle n° 541. L'ouvrage était ainsi décrit dans la demande: "Remplacement de l'installation de production de chaleur actuelle au gaz par une chaudière à pellets, amélioration énergétique ponctuelle par l'isolation du plancher des combles, transformations intérieures sans modifications extérieures ni changement d'affectation (transformation de cloisonnements de locaux existants et création de quatre salles de bains)".

Le 31 mai 2021, Me Matthias Keller, mandaté par la municipalité, a remis un avis de droit parvenant à la conclusion que la parcelle n° 541 devait être considérée comme étant située hors de la zone à bâtir.

La Direction générale du territoire et du logement (DGTL), après avoir reçu copie de cet avis de droit, a confirmé à la municipalité, par courrier du 28 juin 2021 que la parcelle n° 541 était effectivement colloquée hors de la zone à bâtir, sans autre motivation.

Mandaté par la constructrice, Me Jacques Haldy a transmis le 30 août 2021 à la municipalité un avis de droit parvenant à la conclusion que les bâtiments situés au nord de la parcelle n° 541 étaient colloqués en zone à bâtir.

Par décision du 27 septembre 2021, la municipalité a autorisé la constructrice à procéder à des travaux techniques de minime importance, qui avaient déjà été validés par la Direction générale des immeubles et du patrimoine (DGIP).

Soumis à l'enquête du 25 septembre au 24 octobre 2021, le projet de travaux de transformations intérieures du château de Perroy a fait l'objet d'une opposition de la part de A.________ et de B.________ le 22 octobre 2021.

Par décision du 6 décembre 2021, la municipalité a maintenu l'autorisation du 27 septembre 2021, en excluant expressément les travaux qui faisaient l'objet de la procédure pendante de permis de construire.

L'opposition de A.________ et de B.________ a été levée et le permis de construire a été délivré le 20 décembre 2021 par la municipalité. La décision a été communiquée le même jour avec la synthèse CAMAC, datée du 7 décembre 2021. La synthèse comportait la prise de position de la DGTL, qui estimait que, dès lors que l'affectation en zone à bâtir de la parcelle n° 541 n'était pas confirmée, il convenait de considérer celle-ci comme située hors de la zone à bâtir. Au vu de cet élément, la DGTL a assorti son autorisation de l'obligation d'inscrire une mention au registre foncier (selon l'art. 44 de l'ordonnance du 28 juin 2000 sur l'aménagement du territoire [OAT; RS 700.1]) stipulant que le bâtiment ECA 113 devait être utilisé comme bâtiment de logements sans lien avec une activité commerciale.

D.

Par acte du 28 janvier 2022, la société C.________ SA a recouru devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) contre la décision rendue par la DGTL contenue dans la synthèse CAMAC du 7 décembre 2021 ordonnant l'inscription d'une mention au registre foncier. Elle a conclu à l'admission du recours, à la réforme de l'autorisation spéciale délivrée par la DGTL et à la modification du permis de construire dans le sens où la mention que l'ouvrage est situé hors des zones à bâtir est supprimée.

Ce recours est traité sous référence AC.2022.0019.

E.

Par acte du 31 janvier 2022, A.________ et B.________ (ci-après: les recourants), chacun représenté par son propre mandataire, ont déposé un recours contre la décision de la municipalité du 21 décembre 2021. Ils prennent les conclusions suivantes:

"A titre provisionnel

I.-

Interdire C.________ SA de procéder à l'exécution de travaux dans le bâtiment ECA n°113 sis sur la parcelle n°541 de la Commune de Perroy, jusqu'à droit connu sur le Recours des recourants de ce jour, sous la menace de la peine d'amende de l'article 292 CP pour insoumission à une décision de l'Autorité.

II.-

Dire que l'Autorité de céans, ou toute autre autorité habilitée par cette dernière, procédera à un constat des travaux non autorisés d'ores et déjà effectués par C.________ SA dans le bâtiment ECA n°113 sis sur la parcelle n°541 de la Commune de Perroy.

Principalement

III.-

Admettre le présent Recours.

IV.-

Annuler la Décision rendue le 20 décembre 2021 par la Municipalité de Perroy.

V.-

Dire que la demande de permis de construire déposée par C.________ SA en lien avec le bâtiment ECA n°113 sis sur la parcelle n°541 de la Commune de Perroy est refusé.

VI.-

Ordonner la démolition des travaux effectués et la remise en état par C.________ SA dans le bâtiment ECA n°113 sis sur la parcelle n°541 de la Commune de Perroy dans un délai de 30 (trente jours) dès l'entrée en force du Jugement à intervenir, sous la menace de la peine d'amende de l'article 292 CP pour insoumission à une Décision de l'Autorité.

Subsidiairement

VI.- (sic)

Annuler la Décision rendue le 20 décembre 2021 par la Municipalité de Perroy et lui renvoyer la cause pour nouvelle décision dans le sens des considérants du Jugement à intervenir."

Les recourants estiment que la décision entreprise, en prétendant que le bâtiment ECA 113 sis sur la parcelle n° 541 de la Commune de Perroy serait un bâtiment destiné à l'habitation et non à l'exploitation d'une entreprise agricole, procéderait à un changement d'affectation et violerait l'art. 58 al. 1 de la loi du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11). Ce serait également à tort que la municipalité prétendrait que la parcelle n° 541 devrait faire l'objet d'un nouveau classement en zone de bourg et hameau dans le cadre de la révision du plan d'affectation communal. En outre, le formulaire 66A "Constructions et installations hors zone à bâtir en lien avec une exploitation agricole" aurait dû être émis et examiné par les autorités concernées. A cela s'ajoute encore le fait que le recourant, en sa qualité d'exploitant, n'a jamais signé de formulaire 66 A ou B, celui-ci exigeant pourtant la signature de l'exploitant. Enfin, les recourants mettent en doute le fait que ce serait E.________ (représentante de la société C.________ SA) qui aurait apposé sa signature dans le dossier de demande de permis de construire.

Divers échanges de courriers ont eu lieu au sujet de travaux engagés sur la parcelle n° 541. Le 9 mars 2022, le juge instructeur de la CDAP a indiqué aux parties qu'il n'était pas compétent pour ordonner l'arrêt immédiat des travaux sous la menace de la peine de l'art. 292 du Code pénal du 21 décembre 1937 (CP; RS 311.0). C'était la municipalité, respectivement la DGTL, qui étaient compétentes pour le faire.

La municipalité (ci-après aussi: l'autorité intimée) s'est déterminée le 28 mars 2022 et a conclu au rejet du recours ainsi que des mesures provisionnelles et de l'ordre de remise en état. Elle expose en détail les raisons pour lesquelles la parcelle n° 541 doit être considérée comme étant située en zone à bâtir. Pour ce qui concerne la LDFR, elle retient que les griefs des recourants sont infondés, ceux-ci prêtant en outre à la constructrice des intentions qui ne sont nullement déterminantes. En particulier, aucun changement d'affectation n'a été mis à l'enquête. La décision attaquée ne présenterait pas non plus de vices de forme. Le bâtiment est en effet en zone à bâtir et fait partie d'un ensemble de six bâtiments, le formulaire 66A ou 66B n'étant ainsi pas nécessaire. De plus, la demande de permis a été signée d'une façon parfaitement régulière par E.________, administratrice avec signature individuelle. Enfin, la recourante ne réaliserait aucunement des travaux illégaux.

La constructrice a déposé une réponse le 29 mars 2022 et a conclu à l'irrecevabilité, subsidiairement au rejet tant de la requête de mesures provisionnelles que du recours. Elle met tout d'abord en cause la recevabilité du recours, dès lors que les travaux autorisés par le permis délivré ne concernent en rien la partie du château qui est affermée à la recourante. Elle expose aussi que, parallèlement à la demande de permis de construire, elle a sollicité de pouvoir mener des travaux de réfection des installations techniques et sondages, qui ont débouché sur une décision municipale du 27 septembre 2021, qui n'a pas été contestée. Par décision du 6 décembre 2021, qui n'a pas fait l'objet de recours, la municipalité a maintenu l'autorisation de poursuivre les travaux autorisés le 27 septembre 2021, à l'exclusion d'autres travaux, en particulier ceux faisant l'objet de la procédure pendante de permis de construire. Elle conclut par conséquent au rejet de la requête de mesures provisionnelles. Sur le fond, la constructrice soutient en substance que l'argumentation des recourants fondée sur la LDFR est à la fois inexacte et non pertinente. La rénovation et les travaux envisagés, sans lien avec les locaux affermés, sont parfaitement légaux et réglementaires. Elle rejette également les griefs formels.

Par détermination du 11 avril 2022, la DGTL a déclaré qu'elle s'en remettait à justice concernant l'issue du recours. Elle a précisé, concernant les travaux auxquels les recourants faisaient référence, qu'il s'agissait de travaux précédemment autorisés par la municipalité, venant ainsi confirmer les affirmations de cette dernière et de la constructrice.

Les recourants se sont déterminés spontanément le 25 avril 2022 et ont maintenu les conclusions prises au pied de leur recours du 31 janvier 2022. Ils estiment disposer de la qualité pour recourir dès lors que l'entier de la parcelle n° 541 leur serait affermé. Ils contestent l'affirmation selon laquelle une partie de la parcelle n° 541 serait affectée en zone à bâtir ainsi que celle selon laquelle les travaux autorisés n'impliqueraient pas un changement d'affectation et ne viendraient pas violer l'interdiction de partage matériel prévue par la LDFR.

L'autorité intimée s'est déterminée spontanément le 2 mai 2022.

La recourante a adressé des nova au Tribunal le 1er juillet 2022, se référant à une décision de la Commission foncière rurale du 31 mai 2022, qui prononçait que les parcelles nos 71, 72, 73, 77, 88, 100, 268, 269, 281, 541, 543, 546, 551 et 600 de la commune de Perroy, ainsi que la parcelle n° 300 de la commune de Bougy-Villars constituaient une entreprise agricole au sens de l'art 7 LDFR.

La constructrice s'est déterminée spontanément le 14 juillet 2022 et a en particulier relevé que les nova allégués n'étaient pas pertinents. Elle s'est également étonnée des remarques des recourants au sujet de l'affectation de la parcelle, qu'elle considérait comme malvenues, compte tenu d'un rapport de la préfète Anne-Marion Freiss portant sur diverses démarches municipales relatives au projet litigieux.

Le 19 juillet 2022, le recourant a requis que le rapport précité ne soit pas versé au dossier. Diverses correspondances ont été échangées à ce sujet.

L'autorité intimée a remis des déterminations spontanées le 27 juillet 2022 et a notamment commenté la portée de la décision de la Commission foncière rurale du 31 mai 2022.

Le recourant s'est déterminé spontanément le 8 août 2022.

La recourante a adressé des nova au Tribunal le 23 septembre 2022, en lien avec des travaux exécutés par la constructrice. Elle a requis une inspection locale.

La constructrice s'est déterminée le 27 septembre 2022 au sujet des travaux évoqués par la recourante.

L'autorité intimée s'est déterminée le 29 septembre 2022. Elle demande que la DGIP soit convoquée si une inspection locale est ordonnée.

Le recourant s'est déterminé le 17 octobre 2022.

Le 17 octobre 2022, la DGTL a indiqué qu'elle n'avait pas de remarques à formuler sur les nova déposés le 23 septembre 2022.