weitere Geschäfte BZ

1.

Der Beschuldigte E.________ stellt sich auf den Standpunkt, die Beschwerdeführerin habe ihren Rechtsvertreter Rechtsanwalt B.________ nicht gehörig bevollmächtigt.

1.1

Er macht geltend, mangels Organstellung und Vertretungsbefugnis habe D.________ die Interessen der F.________ AG schon seit dem 30. Juni 2019 auch in den Generalversammlungen der Tochtergesellschaften I.________ AG, J.________ AG und H.________ AG nicht mehr wirksam wahrnehmen können. Eine allfällige Wiederwahl von D.________ in die Verwaltungsräte der Tochtergesellschaften (und der Beschwerdeführerin als Tochter der H.________ AG) anlässlich von Generalversammlungen der Tochtergesellschaften – soweit solche nach dem 30. Juni 2019 noch durchgeführt worden seien – wäre demnach ohne die erforderliche Ermächtigung erfolgt. Konsequenz davon sei, dass die F.________ AG wie auch deren Tochter- und Enkelinnengesellschaften keinen rechtmässig gewählten Verwaltungsrat mehr aufweisen würden. Soweit D.________ oder die von ihr bevollmächtigten Rechtsanwälte noch im Namen der Gesellschaften auftreten würden, erfolgten diese Handlungen ohne gültiges Mandat (act. 5).

1.2

Rechtsanwalt B.________ entgegnet, bei der Beschwerdeführerin und der H.________ AG habe zur Zeit der Wahl von D.________ in den Verwaltungsrat am 27. August 2019 die Amtsdauer des Verwaltungsrates jeweils drei Jahre betragen. Dies gelte denn auch für die anderen Untergesellschaften I.________ AG und J.________ AG. D.________ sei damit auch zur Zeit der Vollmachtserteilung am 7. Februar 2022 ohne die Notwendigkeit einer zwischenzeitlichen Wiederwahl Verwaltungsrätin dieser Gesellschaften gewesen (act. 12)

1.3

Zur Rechtsvertretung juristischer Personen vor schweizerischen Gerichten ist nur berechtigt, wer sich auf eine Vollmacht berufen kann, die von Personen unterzeichnet ist, die ihrerseits die juristische Person gültig vertreten können. Die Gültigkeit der Vollmacht ist von Amtes wegen zu prüfen, wobei die Parteien an der Feststellung des massgebenden Sachverhalts mitzuwirken haben (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_454/2018 vom 5. Juni 2019 E. 2.4 m.H.).

1.3.1

Das Obergericht Zug hatte im Verfahren Z2 2023 26 zu entscheiden, ob bei der F.________ AG ein Organisationsmangel vorliegt. In seinem Urteil vom 4. Juli 2023 hielt es fest, dass das Verwaltungsratsmandat von D.________ für diese Gesellschaft am 30. Juni 2019 geendet habe und sie deshalb nicht mehr gültig zu einer Generalversammlung dieser Gesellschaft habe vorladen können.

1.3.2

Was jedoch die Beschwerdeführerin betrifft, so gilt es Folgendes zu beachten: An der Universalversammlung der F.________ AG vom 27. August 2019 (Beginn um 08.00 Uhr) wurde P.________ unbestrittenermassen gültig als Verwaltungsrat gewählt (act. 12/12). Offenbleiben kann vorliegend, ob die Amtszeit von D.________ als Verwaltungsrätin der F.________ AG am 30. Juni 2019 geendet hatte oder sie am 27. August 2019 noch Verwaltungsrätin war und durch die "Zuwahl" von P.________ als Verwaltungsrätin bestätigt wurde. Sodann war die F.________ AG zumindest durch ihren Verwaltungsrat P.________ (Art. 718 Abs. 3 OR) an der anschliessenden Universalversammlung ihrer Tochtergesellschaft H.________ AG (Beginn um 11.00 Uhr) gültig vertreten und konnte demnach D.________ und P.________ gültig in deren Verwaltungsrat wählen (act. 12/14). Der Umstand, dass der Vorsitz von D.________ übernommen wurde und dies den Statuten widersprochen haben soll (so der Beschuldigte E.________), führte – falls tatsächlich ein Statutenverstoss vorliegt – höchstens zur Anfechtbarkeit der gefällten Beschlüsse, nicht jedoch zur Nichtigkeit (Schott, Aktienrechtliche Anfechtbarkeit und Nichtigkeit von Generalversammlungsbeschlüssen wegen Verfahrensmängeln, 2009, § 11 N 50 f.). Folglich war auch die Alleinaktionärin der Beschwerdeführerin an deren Universalversammlung (Beginn um 12.00 Uhr) gültig durch die Verwaltungsräte der H.________ AG (D.________ und P.________) vertreten und konnte D.________ und P.________ gültig in den Verwaltungsrat wählen (act. 12/13). Aufgrund der dreijährigen Amtsdauer (s. Art. 13 der Statuten der Beschwerdeführerin [act. 12/17]) war D.________ am 7. Februar 2022 somit (noch) befugt, namens der Beschwerdeführerin die Vollmacht an Rechtsanwalt B.________ zu erteilen.

1.4

Mithin ist festzuhalten, dass die Beschwerdeführerin im Beschwerdeverfahren rechtsgültig durch Rechtsanwalt B.________ vertreten ist.

2.

Der eigentliche Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet die Frage, ob die Staatsanwaltschaft die Strafuntersuchung gegen die Beschuldigten betreffend ungetreue Geschäftsbesorgung zu Recht nicht anhand genommen hat.

2.1

Die Eröffnung einer Strafuntersuchung setzt einen hinreichenden Tatverdacht voraus (Art. 309 Abs. 1 lit. a StPO). Die zur Eröffnung einer Strafuntersuchung erforderlichen tatsächlichen Hinweise auf eine strafbare Handlung müssen erheblich und konkreter Natur sein. Blosse Gerüchte oder Vermutungen genügen nicht. Der Anfangsverdacht soll eine plausible Tatsachengrundlage haben, aus der sich die konkrete Möglichkeit ergibt, dass eine Straftat begangen worden ist (Urteil des Bundesgerichts 6B_700/2020 vom 17. August 2021 E. 3.3 m.H.). Die Staatsanwaltschaft verfügt die Nichtanhandnahme einer Strafuntersuchung, sobald aufgrund der Strafanzeige oder des Polizeirapports feststeht, dass die fraglichen Straftatbestände oder die Prozessvoraussetzungen eindeutig nicht erfüllt sind (Art. 310 Abs. 1 lit. a StPO).

2.2

Nach dem Tatbestand der ungetreuen Geschäftsbesorgung im Sinne von Art. 158 Ziff. 1 StGB wird bestraft, wer auf Grund des Gesetzes, eines behördlichen Auftrages oder eines Rechtsgeschäfts damit betraut ist, das Vermögen eines andern zu verwalten oder eine solche Vermögensverwaltung zu beaufsichtigen, und dabei unter Verletzung seiner Pflichten bewirkt oder zulässt, dass der andere am Vermögen geschädigt wird (Abs. 1). Handelt der Täter in der Absicht, sich oder einen andern unrechtmässig zu bereichern, so kann auf Freiheitsstrafe von einem Jahr bis zu 5 Jahren erkannt werden (Abs. 3).

2.2.1

Geschäftsführer im Sinne von Art. 158 StGB ist, wer in tatsächlich oder formell selbstständiger und verantwortlicher Stellung im Interesse eines anderen für einen nicht unerheblichen Vermögenskomplex zu sorgen hat. Die Stellung als Geschäftsführer fordert ein hinreichendes Mass an Selbstständigkeit, mit welcher dieser über das fremde Vermögen oder über wesentliche Bestandteile desselben, über Betriebsmittel oder das Personal eines Unternehmens verfügen kann.

2.2.2

Der Tatbestand setzt einen Vermögensschaden voraus. Ein solcher kann in einer tatsächlichen Schädigung durch Verminderung der Aktiven, Vermehrung der Passiven, Nicht-Verminderung der Passiven oder Nicht-Vermehrung der Aktiven liegen. Ein Schaden liegt bereits vor, wenn das Vermögen in einem Masse gefährdet wird, dass es in seinem wirtschaftlichen Wert vermindert ist. Dies ist der Fall, wenn der Gefährdung im Rahmen einer sorgfältigen Bilanzierung durch Wertberichtigung oder Rückstellung Rechnung getragen werden muss. Zwischen der Verletzung der Treuepflicht und dem Vermögensschaden muss ein Kausalzusammenhang bestehen.

2.2.3

Die im Gesetz nicht näher umschriebene Tathandlung der ungetreuen Geschäftsbesorgung besteht in der Verletzung jener spezifischen Pflichten, die den Täter in seiner Stellung als Geschäftsführer generell, aber auch bezüglich spezieller Geschäfte zum Schutz des Auftraggebers bzw. des Geschäftsherrn treffen. Die entsprechenden Pflichten ergeben sich aus dem jeweiligen Grundverhältnis. Pflichtwidrig im Sinne von Art. 158 Ziff. 1 Abs. 1 StGB handelt, wer als Vermögensverwalter ein unerlaubtes Geschäftsrisiko eingeht, indem er Weisungen des Klienten missachtet. Tätigkeiten, die sich im Rahmen einer ordnungsgemässen Geschäftsführung halten, sind nicht tatbestandsmässig, selbst wenn die geschäftlichen Dispositionen zu einem Verlust führen. Strafbar ist einzig das Eingehen von Risiken, die ein umsichtiger Geschäftsführer in derselben Situation nicht eingehen würde. Es ist daher in einem solchen Fall ex ante zu bestimmen, ob die eingegangenen Risiken den getroffenen Vereinbarungen oder Weisungen des Auftraggebers zuwiderlaufen.

2.2.4

Subjektiv ist Vorsatz erforderlich. Dieser muss sich auf die Pflichtwidrigkeit des Handelns oder Unterlassens, die Vermögensschädigung und den Kausalzusammenhang zwischen dem pflichtwidrigen Verhalten und dem Schaden beziehen. Eventualvorsatz genügt. An dessen Nachweis sind hohe Anforderungen zu stellen, da der objektive Tatbestand, namentlich das Merkmal der Pflichtverletzung, relativ unbestimmt ist. Der qualifizierte Treubruchtatbestand gemäss Art. 158 Ziff. 1 Abs. 3 StGB setzt die Absicht unrechtmässiger Bereicherung voraus. Eventualabsicht genügt (zum Ganzen: BGE 142 IV 346 E. 3.2 m.H.).

3.

Die Staatsanwaltschaft begründete die Nichtanhandnahme der Strafuntersuchung gegen die Beschuldigten betreffend ungetreue Geschäftsbesorgung zusammengefasst wie folgt:

3.1

Der vorliegenden Strafanzeige lasse sich kein hinreichender Tatverdacht im ausgeführten Sinne bzw. keine Tathandlungen der ungetreuen Geschäftsbesorgung entnehmen. Im Wesentlichen bemängle die Anzeigeerstatterin [Beschwerdeführerin] das Nichteinholen einer aktuellen Bewertungsbegutachtung und mache geltend, der beauftragte Makler habe seine eigene, veraltete Verkehrswertschätzung als Richtpreis genommen und sei wohl an einem schnellen Abschluss interessiert gewesen. Damit unterstelle die Beschwerdeführerin dem Makler im Ergebnis, dieser habe die Wohnung bewusst unterpreisig verkauft. Vielmehr liege aber im Hinblick auf den Marktpreis der Wohnung Gegenteiliges nahe: Die Mandatierung eines Maklers gewährleiste grundsätzlich die Erzielung eines guten Verkaufspreises, dies besonders dann, wenn es sich um einen Makler handle, der die örtlichen Begebenheiten kenne. Der beauftragte Makler habe sein Maklerunternehmen in ________ (Ort), wo sich die Wohnung befunden habe. Ohne weitere, griffige Verdachtsmomente sei deshalb nicht davon auszugehen bzw. kein Motiv des Maklers erkennbar, weshalb er die Immobilie zu einem zu tiefen Preis hätte verkaufen sollen, zumal die Maklerprovision vom erzielten Verkaufserlös abhänge.

Auch die übrigen Vorbringen in der Strafanzeige vermöchten einen Tatverdacht nicht hinreichend darzulegen: Es sei nicht pflichtwidrig, einen Verkaufspreis bzw. Mindestverkaufspreis anzugeben, und auch nicht, diesen den Bietenden bekanntzugeben. Im Gegenteil könne davon ausgegangen werden, dass die Bekanntgabe der Messlatte geradezu wettbewerbssteigernd sei und einem Bieterverfahren gleichkomme. Unerheblich bzw. zur Beweisführung nicht geeignet sei der von D.________ "angesetzte" Bekannte, da dieser kein ernsthaftes Kaufinteresse gezeigt habe und lediglich vorgeschoben worden sei. Weitere Kaufinteressenten seien offensichtlich keine vorhanden gewesen, dies auch nicht nach einer "Mandatsdauer von Q.________ AG" von über zwei Monaten.

3.2

Ergänzend werde geltend gemacht, der Verkauf sei eine ungültige Liquidationshandlung gewesen, dies mit dem Verweis auf eine andere Strafuntersuchung mit dem Aktenzeichen 2A 2017 168/169 sowie auf ein Urteil des Obergerichts vom 16. Februar 2022. Dieser Verweis halte nicht stand. Das Obergericht habe noch nie entschieden, der Verkauf der Liegenschaften, die sich in den Gesellschaften der Familienholding befunden hätten, seien Liquidationshandlungen gewesen. Im Entscheid vom 16. Februar 2022 sei es lediglich darum gegangen, ob der Käufer der ab.________-Liegenschaften in ________ (Ort) davon hätte ausgehen müssen, dass die Verkäufe Liquidationshandlungen seien.

4.

Die Beschwerdeführerin macht demgegenüber zusammengefasst Folgendes geltend:

4.1

Unter dem Titel "fehlerhafte Sachverhaltsfeststellungen" geht sie zuerst auf den Entscheid des Obergerichts vom 16. Februar 2022 ein und führt aus, dieser äussere sich sehr wohl zur Frage der Liquidation der Beschwerdeführerin durch Verkauf der Grundstücke. E. 7.5 jenes Entscheids laute wie folgt: "[…] Dass der Verkauf der Liegenschaften als eine solche Liquidationshandlung zu qualifizieren ist, ist zumindest wahrscheinlich". Das Obergericht beschränke sich damit gerade nicht auf die Bösgläubigkeit des Käufers. Schon damals habe das Obergericht im Verkauf der Grundstücke eine faktische Liquidation gesehen. Ein rechtsgültiger Liquidationsbeschluss der Generalversammlung der Beschwerdeführerin habe unstrittig zu keinem Zeitpunkt vorgelegen, womit sich die Staatsanwaltschaft in der Nichtanhandnahmeverfügung nicht auseinandergesetzt habe. Ebenso wenig setze sich die Staatsanwaltschaft mit dem Tatverdacht der von den Beschuldigten überschrittenen Vertretungsbefugnis und -macht und demzufolge mit einer Verletzung von Art. 158 Ziff. 2 StGB auseinander. Weiter sei nicht verständlich, weshalb die Staatsanwaltschaft nicht die E-Mail von R.________ Rechtsanwälte vom 29. Oktober 2018 gewürdigt habe, worin dem Beschuldigten E.________ geraten werde, mit dem Verkauf der c.________-Liegenschaft zuzuwarten, bis ein damals rechtshängiges "Nichtigkeits-Feststellungsverfahren" (Verfahren A3 2017 7 vor Kantonsgericht Zug) mit Bezug auf Liquidationsbeschlüsse von Generalversammlungen verschiedener F.________ AG-Gesellschaften, unter anderem der Beschwerdeführerin, abgeschlossen sei. Die Beschwerdeführerin verweist sodann auf weitere Akten ("Gesprächsnotiz", "Strategiememorandum", "Urteil des Obergerichts Zug vom 3. Juni 2020" usw.), welche die Staatsanwaltschaft nicht geprüft und gewürdigt habe. Deshalb erscheine die Argumentation der Staatsanwaltschaft, wonach der Verkauf der c.________-Liegenschaft keine pflichtwidrige Liquidationshandlung gewesen sein solle, aktenwidrig.

4.2

Unter dem Titel "Rechtsverletzung und Unangemessenheit" rügt die Beschwerdeführerin, die Staatsanwaltschaft könne nicht entgegenhalten, der Verkauf der c.________-Liegenschaft sei keine Liquidation, weil der handelsregisterliche Zweck in der Vermögensverwaltung (nicht aber spezifisch im Halten von Immobilien) bestehe. Die Staatsanwaltschaft übersehe, dass jedenfalls im Innenverhältnis für die Verwaltungsräte und die Pflichtkonformität ihres Handelns der faktisch gelebte Zweck massgeblich sei. Die Staatsanwaltschaft verkenne, dass die Beschwerdeführerin seit ihrer Gründung ________ (Jahr) durchgängig nur Immobilien besessen und keine anderen Zwecke verfolgt habe.

Zudem verkenne die Staatsanwaltschaft die Anforderungen an die Sorgfaltspflicht von Verwaltungsräten einer Aktiengesellschaft beim Verkauf von Immobilien aus dem Gesellschaftsvermögen. Um der Gewinnmaximierungspflicht nachzukommen, würden "die rechtlichen Vorgaben" das Einholen eines unabhängigen Bewertungsgutachtens verlangen. Die Beauftragung eines Maklers werde in keiner Rechtsquelle als für die Gewinnmaximierung hinreichende Sorgfaltsmassnahme betrachtet. Der Grund dafür liege auf der Hand: Der Makler habe in erster Linie – und dies sei ein allgemeiner Erfahrungssatz – ein Interesse an einem raschen Verkauf und damit an einer raschen Provision. Die Staatsanwaltschaft übersehe sodann, dass ein Makler weisungsgebunden sei. Wenn also wie hier (offenbar) die Beschuldigten den Makler angewiesen hätten, die Wohnung zu einem Richtpreis weit unter dem indikativen Marktwert gemäss S.________ AG zum Verkauf auszuschreiben, so werde damit für die nachfolgende Preisgestaltung mit etwaigen Interessenten ein zu tiefer Anker gesetzt und der resultierende Verkaufspreis aus Verkäufersicht negativ präjudiziert. Dem Gesagten lasse sich auch nicht entgegenhalten, dass "vorliegendenfalls" ein Bieterverfahren zwischen zwei Bietern stattgefunden habe. Denn Ausgangspunkt des Bieterverfahrens sei ein Richtpreis gewesen, der ohne unabhängiges Bewertungsgutachten gestützt auf eine veraltete Einschätzung mit CHF 660'000.00 deutlich unter dem Marktwert zum Verkaufszeitpunkt gewesen sei. Bieterverfahren mit tiefen Ausgangspreisen würden erfahrungsgemäss nicht zu marktkonformer Preisgestaltung führen, sondern viel eher Schnäppchenjäger anlocken. So oder anders liege aber kein öffentliches Bieterverfahren vor, da von lediglich zwei Bietern Angebote eingeholt worden seien. Die Staatsanwaltschaft übersehe, dass in Wirklichkeit die Differenz zwischen den Bewertungen durch S.________ AG einerseits und des Maklers andererseits eine Schadensstiftung in Höhe von ca. CHF 300'000.00 zum Verkaufszeitpunkt im Sinne eines hinreichenden Tatverdachts indiziert sei.

Die Staatsanwaltschaft habe einen weiteren Erfahrungssatz verletzt, wenn sie die Auffassung vertrete, es sei nicht pflichtwidrig, bei der zweiten Angebotsrunde die "Messlatte" (sprich: die bisherige Gebotshöhe) anzugeben, wie dies hier geschehen sei. Entgegen der Annahme der Staatsanwaltschaft garantiere dies gerade nicht den höchstmöglichen Preis und sei somit nicht gewinnmaximierend. Gewinnmaximierung würde mindestens voraussetzen, dass man den Bietenden zum Beispiel bekanntgebe: "Sie haben die Möglichkeit, ihr Angebot zu verbessern, da es noch nicht das höchste ist" – und zwar ohne konkrete Angabe des bisher konkret erreichten Höchstgebots. Denn fehlende Kenntnis einer solchen "Messlatte" führe erfahrungsgemäss zu weit höheren Zweitgeboten als bei gegebener Kenntnis. Bei dieser Sachlage sei sodann rechtsfehlerhaft, dass das höhere Kaufangebot des von D.________ "angesetzten" Bekannten nicht relevant sei. Die Staatsanwaltschaft übersehe nämlich, dass die Ablehnung dieses Angebots die fehlende Bereitschaft zur Gewinnmaximierung auf Seiten der Beschuldigten belege. Die Staatsanwaltschaft erwähne zu Recht nicht, der von den Beschuldigten instruierte Mäkler hätte die Ernsthaftigkeit des Kaufangebots in Zweifel gezogen, und in Tat und Wahrheit habe es für den Makler hierzu keinen Anlass gegeben. Auch sei die Behauptung, der Bekannte D.________s hätte (sichtbar) keine Ernsthaftigkeit "gezeigt", durch nichts belegt und willkürlich. Die Reaktion des Maklers und der ihn instruierenden Beschuldigten untermauere somit (im Sinne eines dringenden Tatverdachts) deren Pflichtvergessenheit und Inkaufnahme just der hier zur Debatte stehenden Schädigung durch Profitverlust.

Irrelevant sei bei dieser Sachlage die Behauptung, wonach keine weiteren Kaufinteressenten vorhanden gewesen seien, und dies "selbst nach einer Mandatsdauer des Maklers von zwei Monaten". Abgesehen davon, dass eine zweimonatige Vermarktungsdauer für einen Immobilienverkauf unangemessen kurz sei und nur schon deshalb keinerlei Aussage über das vorhandene Kaufinteresse zulasse, würden die soeben getätigten Ausführungen zum abgelehnten Höhergebot des Bekannten von D.________ zeigen: Es habe auf Seiten der Beschuldigten ganz offensichtlich jegliche Bereitschaft gefehlt, weitere potentielle Kaufinteressenten auch nur anzuhören, obschon es keinerlei Anlass für einen überhasteten Verkauf gegeben habe und die Anhörung noch ohne Weiteres möglich gewesen wäre.

Die Staatsanwaltschaft stütze im Lichte des Gesagten ihre Entscheidung schliesslich auf einen rechtsfehlerhaften Beweis- und Bemessungsstandard: Sie impliziere bei ihren Ausführungen, dass für eine Anhandnahme der Untersuchung ein "qualifizierter" Tatverdacht vorausgesetzt sei, und lege diesen auch noch dergestalt eng aus, dass er letztlich auf das Erfordernis einer nahezu strikten Beweisführung der Privatklägerschaft hinauslaufe. Die Staatsanwaltschaft übersehe, dass eine Nichtanhandnahme nur erlaubt sei, wenn feststehe, dass die fraglichen Straftatbestände eindeutig nicht erfüllt seien. Bei blossen Zweifeln, ob ein Straftatbestand vorliege oder ob der Nachweis strafbaren Verhaltens gelingen werde, dürfe keine Nichtanhandnahme erfolgen.

5.

Der in Frage kommende Straftatbestand der ungetreuen Geschäftsführung wäre eindeutig nicht erfüllt, wenn die Beschuldigten namens der Beschwerdeführerin eine lokale Maklerin mit der einzigen Anweisung beauftragt haben, die c.________-Liegenschaft zum bestmöglichen Preis zu verkaufen. Eine zusätzliche Pflicht (die Beschwerdeführerin spricht von – nicht näher umschriebenen – "rechtlichen Vorgaben"), ein öffentliches Bieterverfahren durchzuführen oder vorab ein "unabhängiges" Bewertungsgutachten einzuholen, bestand vorliegend nicht. Zudem können die von der Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang aufgestellten Thesen (Interesse des Maklers an einem raschen Verkauf; hedonische Bewertungsmethoden der S.________ AG gehören zu den verlässlichsten in der Schweiz etc.) nicht als allgemeine Erfahrungssätze angesehen werden, welche wie Normen allgemeine Geltung beanspruchen könnten (vgl. dazu BGE 140 III 115 E. 2).

6.

Ob die Beschuldigten mit der Beauftragung einer Maklerin einen Beitrag zur rechtlichen oder faktischen Liquidation der Beschwerdeführerin leisteten, ist sodann irrelevant. Denn wie bereits im Urteil des Obergerichts Zug BS 2019 91 vom 3. September 2020 ausgeführt (dortige E. 5.5), ist das Tatbestandselement des Vermögensschadens nicht schon aufgrund der Tatsache des Liegenschaftsverkaufs erfüllt. Erforderlich ist vielmehr ein Verkauf zu ungünstigen Bedingungen mit der Folge eines Vermögensschadens der Beschwerdeführerin. Selbst wenn die c.________-Liegenschaft das letzte Aktivum der Beschwerdeführerin war, begründet deren Verkauf allein noch keinen materiellen Schaden der Beschwerdeführerin. Ein allfälliger immaterieller Schaden genügt für einen strafrechtlichen Vorwurf nicht.

7.

Vorliegend ist indes unklar, ob die Beschuldigten die Maklerin (Q.________ AG) damit beauftragt haben, die c.________-Liegenschaft zum bestmöglichen Preis zu verkaufen. Vielmehr besteht ein gewisser Verdacht, dass Nebenabreden zwischen den Beschuldigten und der Maklerin bestanden und die Beschuldigten einen unterpreisigen Verkauf zugunsten eines schnellen Verkaufs jedenfalls in Kauf genommen haben. Folgende Indizien deuten darauf hin, dass eine Schädigung der Beschwerdeführerin zumindest in Kauf genommen und demnach eine Pflichtverletzung begangen wurde:

7.1

Mit "Auftrag und Vollmacht zum Verkauf von Liegenschaften" vom 24. bzw. 30. August 2018 beauftragte die Beschwerdeführerin, vertreten durch die Beschuldigten E.________ und M.________, die Q.________ AG, vertreten durch T.________ und U.________, mit dem Verkauf der c.________-Liegenschaft (Vi act. 10/1-2; nachfolgend: Mäklervertrag). Im Mäklervertrag wurde als "Richtpreis" für Wohnung und Garagenplatz ein Total von CHF 660'000.00 aufgeführt. Dieser Preis beruhte offensichtlich auf einer von D.________ früher in Auftrag gegebenen Bewertung (Zweck dieser Bewertung: "periodische interne Wertüberprüfung") der nämlichen Q.________ AG vom 11. März 2015. "Bewerter" war damals T.________. Der von ihm ermittelte Verkehrswert belief sich auf CHF 660'000.00 (Vi act. 20-1-27). Ob nun die Festlegung eines "Richtpreises" in einem Mäklervertrag in Fällen wie dem vorliegenden üblich ist, geht aus den Akten nicht hervor. Ebenso wenig ist aktenkundig und nachvollziehbar, wer diesen Richtpreis festgelegt hat und weshalb dies gestützt auf eine über drei Jahre alte "Wertüberprüfung" erfolgte. Von welchen Überlegungen sich die Beschuldigten oder die Maklerin haben leiten lassen, kann für den Tatbestand von Art. 158 StGB relevant sein.

7.2

Am 17. September 2018 wurde das betreffende Verkaufsinserat – soweit ersichtlich – erstmals online geschaltet (Vi act. 20/1/24). Aus den Akten ist nicht ersichtlich, weshalb innert bloss zwei Wochen nach Aufschaltung des Inserates bereits Besichtigungen mit Interessenten durchgeführt worden waren und sich die Maklerin U.________ bei den Beschuldigten am 1. Oktober 2018 nach der weiteren Vorgehensweise erkundigte: "Möchten Sie dieses [Angebot des dritten Interessenten] noch abwarten? Möchten Sie ein Biet[er]verfahren? Dass jede Partei ein letztes Angebot hinterlegen kann? Oder möchten Sie sich für einen bereits entscheiden?" (Vi act. 20/1/28). Offenbar hatten sich bis zu diesem Zeitpunkt erst drei Interessenten gemeldet. Der Verdacht, dass zulasten eines bestmöglichen Preises die üblichen Fristen abgekürzt wurden, lässt sich bei dieser Vorgehensweise nicht von der Hand weisen. Daran ändert nichts, dass auf Anweisung von M.________ noch eine einmalige Gebotsrunde durchgeführt und dabei eine Frist bis zum 12. Oktober 2018 gesetzt wurde (Vi act. 20/1/29). Denn auch diese Frist erscheint kurz. Auffällig ist auch, dass der Maklerin offenbar sehr wenig Freiheiten in der Vermittlung oder im Nachweis des Verkaufs gelassen wurden. Die Maklerin holte sich nämlich mehrmals detaillierte Instruktionen über die weitere Vorgehensweise ein (Vi act. 20/1/29), dies obschon eine Maklerin in der Ausführung ihres Auftrags sehr viel freier ist als beispielsweise eine Beauftragte bei einem einfachen Auftrag (vgl. BGE 144 III 43 E. 3.1.2). Eine erhöhte Weisungsgebundenheit ergibt sich vorliegend auch nicht aus dem Mäklervertrag, was den Anfangsverdacht, wonach – allenfalls vermögensschädigende – Nebenabreden bestanden, zusätzlich nährt. Selbst wenn die Mandatierung einer Maklerin grundsätzlich die Erzielung eines guten Verkaufspreises gewährleistet, so würde dies bedingen, dass diese ihre Kenntnisse in Bezug auf die örtlichen Begebenheiten einbringen und nutzen kann. Dass dies jedoch durch die Q.________ AG erfolgt sein soll, um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen, geht aus den Akten auch nicht hervor.

7.3

Das Verhalten der Maklerin weist – soweit dies aufgrund der Akten beurteilt werden kann – ebenfalls Auffälligkeiten auf. So soll V.________, ein Bekannter von D.________, sich am 7. November 2018 telefonisch bei der Maklerin nach dem Objekt erkundigt und Bereitschaft gezeigt haben, ein höheres Angebot als das bisherige Höchstgebot, zu unterbreiten. U.________ soll ihm am Telefon jedoch ausgerichtet haben, das Objekt sei bereits verkauft und am Folgetag finde die Beurkundung statt (Vi HD 2/1/4). Die Beurkundung fand jedoch erst am 16. November 2018 statt. Hinzu kommt, dass das Käuferehepaar (jetzige Miteigentümer) zwei Tage darauf, am 9. November 2018, einen Betrag von CHF 585'000.00 – dies entspricht genau dem Kaufpreis (CHF 670'000.00) abzüglich des Betrages zur "Sicherstellung" für Steuern, Gebühren, Maklerhonorar usw. (CHF 85'000.00) – an die Beschwerdeführerin überwiesen (Vi act. 20/1/21). Dass die Käufer die CHF 85'000.00 für die "Sicherstellung" hätten überweisen wollen, aber versehentlich CHF 500'000.00 zu viel bezahlt haben, scheint unplausibel, sodass die Frage nach dem Grund der zu frühen Bezahlung offenbleibt. Weshalb zudem diese Zahlung im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag nicht erwähnt wurde, ist ebenfalls erklärungsbedürftig (vgl. Vi act. 20/1/6: "CHF 85'000.00 sind bereits […] bezahlt worden" und "CHF 585'000.00 sind innert 3 Bankwerktagen nach Antrittstag auf das Konto […] zu bezahlen"). Hinzu kommt der Verdacht, dass T.________ um die Familienstreitigkeiten hinter der Beschwerdeführerin Bescheid wusste. Die Q.________ AG ist oder war nämlich auch Verwalterin der Stockwerkeigentümergemeinschaft W.________, zu der die c.________-Liegenschaft gehörte. Im Jahr 2016 bezahlte die Beschwerdeführerin, deren Verwaltungsräte damals einzig die Beschuldigten E.________ und M.________ waren, die Stockwerkeigentümerbeiträge nicht mehr. D.________ führte damals ein Telefonat mit T.________ und liess sich die Forderungen der "STWEG W.________" gegenüber der Beschwerdeführerin (CHF 7'296.75 gemäss Mahnung vom 14. November 2016; Vi act. 20/1/79) abtreten (Vi act. 20/1/77-78).

7.4

Im Weiteren scheinen auch die nachfolgenden Umstände auf Seiten der Käufer der c.________-Liegenschaft zumindest erklärungsbedürftig: So soll sich X.________, eine Bekannte von D.________, namens des Verwaltungsrates der Beschwerdeführerin am 10. Juni 2022 telefonisch bei L.________ mit dem Anliegen gemeldet haben, die Umstände des Kaufs- bzw. Verkaufs in einem Gespräch zu klären. L.________ soll zum Erstaunen von X.________ daraufhin als erstes gesagt haben, sie hätten "diese Wohnung gutgläubig gekauft". K.________ soll zudem von 1992 bis 1997 an der Universität ________ studiert haben, zu einer Zeit, zu der der Beschuldigte E.________ auch dort studiert habe (Vi act. 20/1/34).

7.5

Weiter wendet die Beschwerdeführerin zu Recht ein, dass die Umstände rund um den Verkauf der c.________-Liegenschaft nicht losgelöst von den Umständen rund um den Verkauf der ab._______-Liegenschaften betrachtet werden dürften. Bei den ab._______-Liegenschaften gibt es bekanntlich Indizien, die darauf hindeuten, dass der schnelle Verkaufsprozess nicht dem üblichen Vorgehen entsprach und es sich nicht um einen gewöhnlichen Liegenschaftsverkauf handelte (vgl. etwa Urteil des Obergerichts Z2 2021 21 vom 16. Februar 2022 E. 7.4.6 [Vi act. 20/1/69]). Auch bei den (bedeutend wertvolleren) ab._______-Liegenschaften hätte E.________ finanziell von einem besseren Verkaufspreis, der bei einem üblichen Verkaufsprozess allenfalls erzielbar gewesen wäre, profitiert. Insofern ist das Argument der Staatsanwaltschaft in der Nichtanhandnahmeverfügung, wonach E.________ als 45%-Aktionär an der F.________ AG selber auch von einem Verkauf der c.________-Liegenschaft zu einem höheren Preis profitiert hätte, nicht stichhaltig.

7.6

Schliesslich fällt ins Gewicht, dass der Beschuldigte M.________ seinen Entwurf eines Protokolls der Verwaltungsratssitzung der Beschwerdeführerin vom 20. Juli 2018 an Rechtsanwältin Y.________ von R.________ Rechtsanwälte zur "kritische[n] Durchsicht" mailte. Am 29. Oktober 2018 antwortete ihm Rechtsanwältin Z.________ von R.________ Rechtsanwälte und teilte ihm mit, aus "rechtlicher Sicht wäre es empfehlenswert, mit dem Verkauf der Liegenschaft in ________ (Ort) zuzuwarten, bis das Nichtigkeitsverfahren rechtskräftig abgeschlossen ist". Ansonsten habe sie keine weiteren Bemerkungen zum Protokoll (Vi act. 20/1/76). Der Beschuldigte E.________ war im Cc dieser E-Mail-Korrespondenz. Offenbar folgten aber die Beschuldigten dieser Empfehlung nicht. Dies ist ein (weiterer) Hinweis darauf, dass die Beschuldigten es mit dem Verkauf besonders eilig hatten.

8.

Nach dem Gesagten liegt sachverhaltsmässig und rechtlich gerade kein klarer Fall vor, der es gebieten würde, die Sache nicht an die Hand zu nehmen. Sowohl die erwähnten aktenkundigen Umstände als auch die bis jetzt nicht weiter verifizierten Schilderungen über die von Bekannten von D.________ geführten Telefonate mit der Maklerin und der Käuferschaft gehen über blosse Gerüchte und Vermutungen hinaus. Alle diese Umstände lassen den Anfangsverdacht aufkommen, die Beschuldigten könnten zum Zwecke des schnellstmöglichen Verkaufs der c.________-Liegenschaft eine schadensstiftende (unterpreisige) Veräusserung zumindest in Kauf genommen haben.

Mithin ist eine Strafuntersuchung zu eröffnen und durchzuführen. Insbesondere werden die Makler T.________ und U.________ von der Q.________ AG sowie die Käufer K.________ und L.________ zu befragen sein. In diesem Zusammenhang wird zu ermitteln sein, ob Nebenabreden zum Mäklervertrag bestanden haben, die darauf hindeuten könnten, dass nicht der bestmögliche Verkaufspreis, sondern einzig der schnellstmögliche Verkauf angestrebt wurde und dadurch objektiv ein Vermögenschaden in Form einer Verminderung des Wertes des von den Beschuldigten verwalteten Vermögens eingetreten ist.

9.

Zu entscheiden bleibt über die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

9.1

Im Beschwerdeverfahren tragen die Parteien die Kosten grundsätzlich nach Massgabe ihres Obsiegens oder Unterliegens (Art. 428 Abs. 1 Satz 1 StPO). Im vorliegenden Fall obsiegt die Beschwerdeführerin mit ihrer Beschwerde, weshalb die Kosten des Verfahrens auf die Staatskasse zu nehmen sind.

9.2

Hebt die Rechtsmittelinstanz einen Entscheid nach Art. 409 StPO auf, so haben die Parteien Anspruch auf eine angemessene Entschädigung für ihre Aufwendungen im Rechtsmittelverfahren und im aufgehobenen Teil des erstinstanzlichen Verfahrens (Art. 436 Abs. 3 StPO). Nach der Lehre ist diese Regel kongruent zur Kostenregelung nach Art. 428 Abs. 4 StPO, d.h. es besteht eine Entschädigungspflicht, weil davon auszugehen ist, dass die Vorinstanz fehlerhaft entschied. Die Bestimmung verweist auf eine Aufhebung im Berufungsverfahren nach Art. 409 StPO; sie ist aber auch im Beschwerdeverfahren anwendbar, wenn nach Art. 397 Abs. 2 StPO eine Rückweisung erfolgt (Schmid/Jositsch, Schweizerische Strafprozessordnung, Praxiskommentar, 3. A. 2018, Art. 436 StPO N 4; Wehrenberg/Bernhard, Basler Kommentar, 2. A. 2014, Art. 436 StPO N 14 ff.; Griesser, in: Donatsch/Lieber/ Summers/Wohlers [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Strafprozessordnung, 3. A. 2020, Art. 436 StPO N 4, je mit Hinweisen).

9.2.1

Die Beschwerdeführerin (Privatklägerin) ist demnach für die notwendigen Aufwendungen im Beschwerdeverfahren aus der Staatskasse zu entschädigen. Ob, inwieweit und von wem sie für ihre Aufwendungen im Untersuchungsverfahren zu entschädigen ist, wird nach dessen Abschluss zu entscheiden sein.

9.2.2

Ebenfalls aus der Staatskasse angemessen für das Beschwerdeverfahren zu entschädigen ist Rechtsanwalt N.________, amtlicher Verteidiger des Beschuldigten E.________, da es sich um eine notwendige Verteidigung handelt (GVP 2017 S. 182 ff.). Rechtsanwalt N.________ macht ein Honorar von CHF 1'729.65 (inkl. MWST) geltend (act. 21/1). Materiell setzte er sich mit der Beschwerde jedoch nicht auseinander (vgl. act. 8). Seine Ausführungen beschränkten sich fast ausschliesslich auf die angeblich nicht gehörige Bevollmächtigung des Rechtsvertreters der Beschwerdeführerin, dies obschon die Gültigkeit der Vollmacht von Amtes wegen zu prüfen ist. Die geltend gemachte Position von 4 Stunden für die Ausarbeitung der entsprechenden Stellungnahme ist daher auf 2 Stunden zu kürzen. Angemessen erscheint somit ein Aufwand von 5,3 Stunden, entsprechend einem Honorar von gerundet CHF 1'260.00 (inkl. MWST).

Beschluss

1.

In Gutheissung der Beschwerde wird die Nichtanhandnahmeverfügung der Staatsanwaltschaft des Kantons Zug vom 23. August 2022 (Verfahren Nrn. 2A 2022 97/98) aufgehoben.

2.

Die Kosten dieses Verfahrens betragen

CHF

1'200.00

Gebühren

CHF

105.00

Auslagen

CHF

1'305.00

Total

und werden auf die Staatskasse genommen. Der Beschwerdeführerin wird der von ihr geleistete Kostenvorschuss von CHF 1'200.00 zurückerstattet.

3.1

Die Beschwerdeführerin wird für ihre Aufwendungen im Beschwerdeverfahren mit CHF 2'200.00 (inkl. MWST) aus der Staatskasse entschädigt.

3.2

Der amtliche Verteidiger des Beschuldigten E.________, Rechtsanwalt N.________, wird für das Beschwerdeverfahren mit CHF 1'260.00 (inkl. MWST) aus der Staatskasse entschädigt.

4.

Gegen Ziff. 3.2 dieses Entscheids ist die Beschwerde gemäss Art. 135 Abs. 3 lit. b in Verbindung mit Art. 393 ff. StPO zulässig. Die Beschwerde ist innert 10 Tagen seit Zustellung des Entscheids schriftlich und begründet sowie unter Beilage des Entscheids beim Bundesstrafgericht, Postfach 2720, 6501 Bellinzona, einzureichen.

5.

Gegen die übrigen Ziffern dieses Entscheids ist die Beschwerde in Strafsachen gemäss Art. 78 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) zulässig; die Beschwerdegründe richten sich nach Art. 95 ff. BGG. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen seit Zustellung des Entscheids schriftlich, begründet und mit bestimmten Anträgen sowie unter Beilage des Entscheides und der Beweismittel (vgl. Art. 42 BGG) beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an:

• Rechtsanwalt B.________ (z.Hd. der Beschwerdeführerin)

• Staatsanwaltschaft des Kantons Zug (unter Rückgabe der eingereichten Akten 2A 2022 97/98)

• Rechtsanwalt N.________ (z.Hd. des Beschuldigten E.________)

• Rechtsanwalt O.________ (z.Hd. des Beschuldigten M.________)

• Gerichtskasse (im Dispositiv)

Obergericht des Kantons Zug

I. Beschwerdeabteilung

St. Scherer

I. Cathry

Abteilungspräsident

Gerichtsschreiber

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