Vorzeitige Baufreigabe.

1.

Die Rekurrentin ist als Bauherrin und Verfügungsadressatin ohne weiteres zur Rekurserhebung legitimiert (§ 338a Abs. 1 des Planungs- und Bauge- setzes [PBG]). Da auch die übrigen formellen Voraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.

R4.2012.00135 Seite 2

2.1

Am 15. Mai 2012 erteilte die Vorinstanz der Rekurrentin die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern samt Neben- gebäuden und Unterniveaugarage unter der Bedingung, „dass das laufende Revisionsverfahren des Quartierplanes Z. samt den damit zusammenhän- genden Erschliessungsprojekten in Rechtskraft erwächst. Ohne die Rechtskräftigkeit der übergeordneten Planungen und dem Bau der Er- schliessungsanlagen kann der Baubeginn nicht erfolgen. Mit dem Bau der Hochbauten darf erst nach dem Einbau des Schwarzbelages in der Strasse 'Im See' begonnen werden.“

Bereits am 24. April 2012 hatte die Baudirektion die strassenpolizeiliche Bewilligung unter folgender Bedingung erteilt: „Die Bauzufahrt und die Ver- kehrserschliessung haben ausschliesslich rückwärtig über die neue Quar- tierstrasse Im See zu erfolgen. Das direkte Ein- und Ausfahren auf die Kai- serstuhlerstrasse und/oder Materialumschlag auf derselben sind untersagt.“ Der Gemeinderatsbeschluss (act. 4.1) und die Verfügung der Baudirektion (act. 4.2) sind unangefochten rechtskräftig geworden.

Die von der Rekurrentin am 2. Juli 2012 verlangte vorzeitige Baufreigabe hat der Gemeinderat im angefochtenen Beschluss im Wesentlichen in der Erwägung verweigert, die in den Bewilligungen statuierten Auflagen seien noch nicht erfüllt worden.

2.2

Nach dem Dafürhalten der Rekurrentin haben sich die Verhältnisse seit der Erteilung der erwähnten Bewilligungen grundlegend geändert, weil die Baudirektion am 29. Juni 2012 einen Bauinstallationsplan mit direkter Bau- stellenzufahrt von der K.-strasse genehmigt habe. Auch alle andern Ne- benbestimmungen gemäss Baubewilligung vom 15. Mai 2012 seien erfüllt. Die Baufreigabe sei zu Unrecht verweigert worden. Nachdem die Baustel- lenzu- und -wegfahrt mit dem Einverständnis der kantonalen Behörden di- rekt über die Staatsstrasse erfolgen könne, seien alle Auflagen zur rück- wärtigen Erschliessung für die Baufreigabe ohne Belang und könnten höchstens einer Bezugsfreigabe im Wege stehen.

Die Baudirektion verweist in ihrer Vernehmlassung auf die angefochtene Verfügung, in welcher eine rückwärtige Erschliessung und Baustellenzu- fahrt verlangt worden sei. Zwar habe der zuständige kantonale Sachbear-

R4.2012.00135 Seite 3

beiter eine vorläufige Bauzufahrt von der Staatsstrasse unter der Voraus- setzung erwogen, dass auch die Gemeinde zustimme. Weil diese Zustim- mung fehle, gelte die verfügte Auflage.

Nach Darstellung der Gemeinde ist der Quartierplan am 15. Mai 2012 rechtskräftig festgesetzt, von der Baudirektion aber noch nicht genehmigt worden. Das Bauprojekt für die Erschliessungsarbeiten liege vor, das Sub- missionsverfahren sei abgeschlossen. Bei gleichzeitiger öffentlicher und privater Bautätigkeit am gleichen Ort seien Behinderungen absehbar. Weil die Gemeinde die Quartierplananlagen so rasch als möglich realisieren wol- le, sei diesen der Vorzug zu geben.

3.1

Gemäss § 233 Abs. 1 PBG dürfen Bauten und Anlagen nur auf Grundstü- cken erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstel- lung oder, wo die Verhältnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist. Die Erfüllung dieser Grundanforderung an Bauten und Anla- gen wurde mit den erwähnten Auflagen sichergestellt (vgl. E. 2.1.). Die Auf- lagen sind von der Rekurrentin, indem sie kein Rechtsmittel dagegen erho- ben hat, stillschweigend akzeptiert worden.

Gemäss § 326 PBG darf mit der Ausführung eines Vorhabens ohne schrift- liche Erlaubnis der zuständigen Behörden nicht begonnen werden, bevor alle nötigen baurechtlichen Bewilligungen rechtskräftig erteilt und alle auf den Baubeginn gestellten Nebenbestimmungen erfüllt sind. Die Erfüllung solcher Nebenbestimmungen ist die Regel, von welcher nur mit gutem Grund abgewichen werden darf. Denn inhaltlich bedeutet eine vorzeitige Baufreigabe eine Wiedererwägung der ursprünglichen Auflagen, von wel- cher aus Gründen der Rechtssicherheit nur in Ausnahmefällen Gebrauch gemacht wird. Eine vorzeitige Baufreigabe kommt insbesondere dann in Betracht, wenn sich die rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse so ver- ändert haben, dass ein Beharren auf der Erfüllung aller Nebenbestimmun- gen vor Baubeginn unverhältnismässig wäre. Ein Rechtsanspruch auf vor- zeitige Baufreigabe besteht indessen nicht. Liegen nachvollziehbare Grün- de vor, welche eine vorzeitige Baufreigabe als ungünstig erscheinen las- sen, kann die Behörde diese verweigern. Bei der Beurteilung dieser Frage steht der Behörde ein erhebliches Ermessen zu, welches das Baurekursge- richt nach seiner grundsätzlichen vollen Kognition (§ 20 Abs. 1 des Verwal-

R4.2012.00135 Seite 4

tungsrechtspflegegesetzes [VRG]) zu berücksichtigen hat. Entsprechend ersetzt es somit eine noch vertretbare Wertung der Gemeinde nicht durch eine andere Wertung und greift nur bei offensichtlicher Unhaltbarkeit des vorinstanzlichen Entscheides ein (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. Aufl., Zürich 1999, § 20 Rz. 17 ff.)

3.2

Die Rekurrentin macht sinngemäss geltend, durch die Wiedererwägung der kantonalen Verfügung sei eine grundlegend neue Situation entstanden. Deshalb müsse auch die Gemeinde auf ihre Bewilligung zurückkommen und die vorzeitige Baufreigabe erteilen.

Die Bewilligung der Baudirektion für die Bauinstallation mit Zu- und Aus- fahrt von der K.-strasse betrifft einzig die Auflage in der kantonalen Verfü- gung während der Bauphase. Insofern ist tatsächlich eine neue Situation entstanden. Bestehen bleiben indessen immer noch die kantonale Auflage, die Verkehrserschliessung (nach Bauvollendung) habe ausschliesslich rückwärtig zu erfolgen, und die Auflagen in der kommunalen Baubewilli- gung betreffend die rechtskräftige Revision des Quartierplanes Z. und des- sen Umsetzung. Insbesondere bleibt die Nebenbestimmung, mit dem Bau der Hochbauten dürfe erst nach dem Einbau des Schwarzbelages in der Strasse 'Im See' begonnen werden. Diesen Umstand hat die Baudirektion berücksichtigt, indem sie in ihrer Bewilligung der Baustellenzufahrt die schriftliche Baufreigabe der Gemeinde A. vorbehalten hat (act. 11).

Die noch strittigen Nebenbestimmungen betreffen die Zugänglichkeit des Baugrundstückes und somit eine Grundanforderung an jede Anlage und Baute. Sie sind von zentraler Bedeutung, weil eine Nutzung der zu erstel- lenden Bauten und Anlagen ohne rechtskonforme Erschliessung nicht mög- lich ist. Schon aus diesem Grunde war es ohne weiteres zulässig, eine vor- zeitige Baufreigabe zu verweigern. Hinzu kommen die nachvollziehbaren Befürchtungen der Gemeinde, eine vorgezogene Bautätigkeit der Rekur- rentin könnte die Arbeiten an den Entwässerungs- und Strassenanlagen entlang der rekurrentischen Grundstücksgrenzen behindern und dadurch zu Bauverzögerungen und Mehrkosten für das Gemeinwesen führen. Die Verweigerung einer vorzeitigen Baufreigabe lag unter den gegebenen Um- ständen ohne weiteres im Ermessen der kommunalen Baubehörde. Von

R4.2012.00135 Seite 5

einer offensichtlichen Unhaltbarkeit des vorinstanzlichen Entscheids kann keine Rede sein.

Ergänzend ist festzuhalten, dass durch die Wiedererwägung der Baudirek- tion bezüglich der Baustelleninstallation hinsichtlich der grundsätzlichen Er- schliessung der Bauparzelle keine neue Situation entstanden ist. Die von der kommunalen Vorinstanz im baurechtlichen Entscheid statuierte Bedin- gung ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen und es besteht im vorlie- genden Verfahren kein Anlass dazu, deren Rechtmässigkeit zu überprüfen

4.

Somit ergibt sich, dass der Rekurs abzuweisen ist.

[….]

R4.2012.00135 Seite 6