Entlassung aus dem Inventar der kommunalen Schutzobjekte

1.

Die Parzelle neu Kat.-Nr. 01 liegt gemäss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Möchaltorf (BZO) in der Kernzone. Das Grundstück ist mit einer im Jahr 1837 errichteten und in den Jahren 1914, 1949 und 1959 erneuerten bzw. umgebauten Scheune "J" überstellt. Diese Scheune ist im kommunalen Inventar der Kulturobjekte der Gemeinde Mönchaltorf verzeichnet. Auf dem östlich davon gelegenen Grundstück Kat.-Nr. 04 steht das überkommunale Denkmalschutzobjekt Bauernhaus "X". Zwischen dem Bauernhaus und der Scheune liegt ein trapezförmiger Hofbereich, auf welchem ein neoklassizistischer Kunststeinbrunnen steht. Nördlich und westlich grenzt die Scheune an die Landwirtschaftszone an, südlich der Scheune verläuft die I-Strasse.

2.

Die Grundeigentümerin möchte die Scheune abbrechen und auf der Parzelle ein Wohngebäude mit Unterniveaugarage erstellen Die Vorinstanz stufte den geplanten Abbruch als unzulässig ein. Sie erwog im Wesentlichen, die Statuierung einer Ersatzbaupflicht ohne die Erhaltung der bestehenden baulichen Substanz sei keine geeignete Schutz­massnahme, um die Zeugeneigenschaft der Scheune zu erhalten.

3.

3.1

Zu den Schutzobjekten zählen unter anderem Gebäude, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswert sind oder die Landschaft oder Siedlungen wesentlich mitprägen (§ 203 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). § 203 Abs. 1 lit. c PBG unterscheidet mithin zwischen dem sogenannten Eigenwert und dem sogenannten Situationswert einer Baute (VGr, 27. Februar 2013, VB.2012.00553, E. 1.2). Während sich der Eigenwert auf die Bedeutung des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet der Lage- respektive Situationswert den Wert eines Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung in der gesamten Umgebungsstruktur ergibt (Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139). Bei der Beurteilung des Situationswertes ist unter anderem zu prüfen, ob die Baute durch eine vertraute Blickfangwirkung und Merkzeichenfunktion im Strassenraum eine identitätsstiftende Wirkung für die gesamte Siedlung entfaltet (vgl. VGr, 4. Mai 2011, VB.2009.00608, E. 4.5).

3.2

Im Inventarblatt der Gemeinde Mönchaltorf ist vermerkt, dass es sich bei der Scheune "J" um einen markanten Kubus am westlichen Ortseingang handle. Dieser Kubus trage zusammen mit dem Wohnhaus des ehemaligen Bauernhauses "X" zu einer schönen Hofbildung bei. Entsprechend bestehe das Ziel im Erhalt des Kubus und Hofraums samt Brunnen. Die Firma L verfasste am 3. Dezember 2013 ein Gutachten zur Schutzwürdigkeit der Stallscheune. Darin hält sie hinsichtlich der Bedeutung der Scheune für das Ortsbild Folgendes fest: Der quer zur Strasse verlaufende langgezogene Baukörper der Doppelstallscheune präge wesentlich den Dorfeingang an der I-Strasse. In Bezug auf das Ortsbild sei die Stellung, Volumetrie, Dachform und Materialisierung der Stallscheune am westlichen Dorfeingang von hoher Bedeutung. Diese Beschreibung deckt sich mit den bei den Akten liegenden Fotografien. Somit ist ein hoher Situationswert der Scheune für das Ortsbild zu bejahen, was im Übrigen auch von den Beschwerdeführenden nicht in substanziierter Form bestritten wird.

3.3

Gemäss Gutachten ist die Scheune weder architekturhistorisch noch konstruktionsgeschichtlich als wichtiger Zeuge einzustufen. Zur Begründung heisst es, in den Jahren 1914 sowie 1949 und 1956 sei die ursprüngliche Doppelscheune innerhalb der vorbestehenden Strukturen umfassend umgebaut und erneuert worden. Als Folge davon weise die Scheune nur noch eine geringe Aussagekraft auf. Einzig die Volumetrie, die Dachform sowie die Materialisierung verwiesen noch auf die Ursprünge der Stallscheune in der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts. So sei das Stallgeschoss bezüglich seines Aussehens um 1837 nur noch in Teilen rekonstruierbar. Der Eigenwert wird im Gutachten mithin verneint.

3.4

Zusammenfassend ist von einem hohen Situationswert bei einem weitestgehend fehlenden Eigenwert des Streitobjektes auszugehen.

4.

4.1

Zu prüfen ist in einem nächsten Schritt, ob vor diesem Hintergrund die von der Vorinstanz angeordnete Unterschutzstellung verhältnismässig ist. Ins Gewicht fallen dabei in erster Linie das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts sowie das Interesse des Grundeigentümers an einer möglichst freien Grundstücksnutzung (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 223).

4.2

Die Vorinstanz begründete die Unterschutzstellung im Wesentlichen damit, dass die Scheune gerade in ihrer jetzigen äusseren Gestaltung ein prägendes Element bilde und es nicht nur um den reinen Volumenschutz bzw. den Erhalt des Kubus gehe. Aufgrund des grossen Volumens der Scheune könne der nicht mehr landwirtschaftlich genutzte und nicht schützenswerte Innenraum einer Wohnnutzung (Haus-in-Haus-Konzept) zugeführt werden. Damit sei eine rentable Nutzung möglich. Die lokale Baubehörde werde deshalb eingeladen, die für eine Realisierung einer Wohnnutzung zulässigen Eingriffe in das Schutzobjekt detailliert zu bezeichnen.

4.3

Die privaten Beschwerdeführenden reichten zusammen mit ihrem Rechtsmittel ein Kurzgutachten zur Tragkonstruktion der Stallscheune "J" ein. Soweit die Beschwerdegegnerin geltend macht, dieses Gutachten müsse als unzulässige neue Tatsachenbehauptung unberücksichtigt bleiben, kann dieser Auffassung nicht gefolgt werden: Entscheidet das Verwaltungsgericht als zweite gerichtliche Instanz, sind neue Tatsachenbehauptungen so weit zulässig, als es durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden ist (§ 52 Abs. 2 VRG). Im Rekursentscheid weist die Vorinstanz die Grundeigentümerin auf die Möglichkeit einer Wohnnutzung des nicht mehr landwirtschaftlich verwendeten Scheuneninnenraums hin. Bei dieser Ausgangslage durften die privaten Beschwerdeführenden neue Beweismittel ins Recht legen, welche die bautechnischen Schwierigkeiten einer solchen Haus-in-Haus-Lösung aufzeigen. Nach den bestrittenen Ausführungen im Privatgutachten befindet sich die Scheune in einem ausserordentlich schlechten Zustand, sodass eine Umnutzung zu Wohnzwecken kaum bzw. nur unter erheblichen Kosten möglich wäre. Ob dies tatsächlich der Fall ist oder nicht, lässt sich aufgrund der dem Verwaltungsgericht vorliegenden Akten nicht abschliessend beurteilen. Vielmehr setzt eine solche Würdigung spezifisch baustatisches Wissen sowie Erfahrung in Bezug auf die Renovation alter Gebäude voraus. Vor diesem Hintergrund erscheint es angezeigt, das Verfahren an die als Fachgericht ausgestaltete Vorinstanz zurückzuweisen. Sie wird dann auch zu entscheiden haben, ob weitergehende Abklärungen erforderlich sind.

5.

Kann eine Rückweisung zu einer vollständigen Gutheissung des Antrags führen, gilt – besondere Umstände vorbehalten – die beschwerdeführende Person mit Blick auf die Kosten- und Entschädigungsfolgen als obsiegend (BGr, 28. April 2014,2C_846/2013, E. 3.2 f.). Ausgangsgemäss sind somit die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdegegner aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Der Beschwerdegegner ist überdies zu einer angemessenen Parteientschädigung an die privaten Beschwerdeführenden zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG). Die lokale Baubehörde hat in der vor­liegenden Konstellation, wo sich auf beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (VGr, 27. März 2013, VB.2012.00571, E. 11; 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4).

6.

Es liegt ein Rückweisungsentscheid vor. Letztinstanzliche kantonale Rückweisungsentscheide sind als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) zu qualifizieren (BGE 138 I 143 E. 1.2, 133 V 477 E. 4.2). Die vorliegende Rückweisung ist daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).