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67. Urteil dor II. Zivilabteilung vom 16. Oktober 1918
Sachverhalt
I. i. S. Baltizgchwier und Robmann gegen Banugesellschaft für modernen Wohnungebau.
Abänderung einer gesgsetzlichen Eigentumsbeschränkung im Sinne des Art. 680 ZGB. Notwendigkeit der öffentlichen Beurkundung. — Erfordernis der Bestimmtheit des Inhaltes cines Grunddienstbarkeitsvertrages, der in das Grundbuch eingetragen werden soll.
A. — Die Parteien sind Eigentümer von Liegenschaften in Zürich, die an einander grenzen, J: Bindschedler, dem das Grundstück der Klägerin früher gehörte, erhielt im Januar 1916 die polizeiliche Bewilligung zum Bau von drei Häusern unter der Bedingung, dass die Beklagten sich damit einverstanden erklärten, dass die Bauten einen geringern Abstand von ihrer Grenze hätten, als die städtischen Bauvorschriften wvorschreiben. Daraufhin schloss Bindschedler mit den Beklagten am 31. Januar 1916 folgende schriftliche Vereinbarung ab : « Die Herren Baltischwiler und Rebmann geben ihre Zustimmung Zu dem von der Bausektion I zwecks Bewilligung der Gruppe verlangten geringeren, ausnahmsweisen Abstand. Hingegen gibt Herr Bindschedler die Zustimmung, dass dic Herren Baltischwiler und Rebmann eine Gruppe von zwei Doppelwohnhäusern erstellen dürfen, wobei die Höhen des Vorprojektes nicht. überstiegen werden und das Haus aufs Niveau der Turnerstrasse kommt. Die Dachschräge wird statt 2,80 m nur 2,60 m hoch ». Die im « Vorprojekte » vorgesehene Bauhöhe erreicht die in den städtischen Bauvorschriften festgesetzte Maximalhöhe nicht. Bindschedler hat in Ausführung der Vereinbarung in dem vereinbarungsgemässen geringeren Abstand gebaut und die Beklagten haben gegen die Ausführung der Baute keine Einsprache erhoben.
B. — Die Baugesellschaft für modernen Wohnungsbau erhob in der Folge als Rechtsnachfolgerin Bindschedlers zufolge Zession Bindschedlers vom November 1915 Klage gegen Baltischwiler und Rebmann, indem sie beantragte, dass die erwähnte Vereinbarung als Grunddienstbarkeitsvertrag in das Grundbuch eingetragen werde und zwar nur so weit die Höhe allfälliger Bauten auf diesem Grundstücke in Frage komme. Die Klage verlangt also nur, dass das Verbot des Höherbauens im Sinne der Vereinbarung als dingliche Last auf das Grundstück der Beklagten zu Gunsten desjenigen der Klägerin zu legen sei.
C. — Durch Urteil vom 19. Dezember 1917 hat die
I. i. Appellationskammer des Obergerichtes des Kantons Zürich erkannt :
«1. Die Beklagten sind verpflichtet, das mit dem Rechtsvorfahren der Klägerin, Julius Bindschedler in Zürich 6, am 31. Januar 1916 getroffene Abkommen... auf ihrem Grundstücke, Kat.-Nr. 2358, an der Turnersirasse in Zürich 6, als dingliche Last zu Gunsten der klägerischen Grundstücke an der Scheuchzerstrasse in Zürich 6 im Grundbuch eintragen zu lassen. » D. — Gegen dieses ihnen am 13. Juni 1918 zugestellte Urteil haben die Beklagten am 29. Juni die Berufung an das Bundesgericht erklärt mit dem Antrage auf Abweisung der Klage.
Die Klägerin hat Besiätigung des angefochtenen Urteils beantragt.
Erwägungen
Obschon die Parteien die Form des streitigen Vertrages nicht diskutiert haben,ist von Amteswegen zu prüfen, ob sie dem Gesetze entspricht; denn die Klägerin kann das ihr aus andern Gcünden bestrittene Recht nicht im Grundbuch eintragen lassen, wenn es überhaupt nicht formgültig bestellt wurde.
Die in den städtischen Bauvorschriften aufgestellte Maximalhöhe von Bauten bildet nun eine gesetzliche Eigentumsbeschränkung im Sinne des Art. 680 ZGB. Sie ist insofern öffentlichrechtlich und der privatrechtlichen 396 Sachenrecht. N° 67.
Verfügung entzogen, als einem Eigentümer nicht" wirksam voneinemandern das Recht eingeräumt werden kann, höher zu bauen; denn das Höherbauen ist nicht nur um Interesse eines bestimmten Nachbars verboten, sondern im allgemeinen Interesse. Dagegen schliesst das öffentliche Recht im vorliegenden Falle nach den Feststellungen der Vörinstanzen es nicht aus, dass ein Eigentümer sich einem andern gegenüber verpflichtet, weniger hoch zu bauen, als ihm die städtischen Vorschristen gestatten. Insoweit ist er in seiner Verfügungsfreibeit durch diese nicht gehemmt. Er kann also die gesetzliche Maximalhöhe für seine Liegenschaft in dem Sinne abändern, dass er sich durch Einräumung einer Grunddienstbarkeit zu Gunsten eines andern Grundstückes eine weitere Beschränkung in der Bauhöhe auflegt. Der Vertrag über emme solche privatrechtliche Abänderung einer gesetzlichen Eigentumsbeschränkung bedarf aber nach Art. 680 Abs. 2 ZGB der öffentlichen Beurkundung. Da das Gesetz die öffentliche Beurkundung allgemein für alle Abänderurgen der gesetzlichen Eigentumsbeschränkungen vorsieht, nm üssen darunter auch solche verstanden werden, die in der Eigentum 8- beschränkung noch weiter gehen als das Gesetz; wenn das Gesetz, wie im vorliegenden Falle, eine bestimmte Bauhöhe vorsieht, s0 wird damit der Eigentumsumfang nach einer bestimmten Richtung hin umn schrieben und dieser gesetzlichen Umschreibung gegenüber ist auch die geringere Bauhöhe eine Abänderung dieses gesetzlichen Umfanges.
Die von der Vorinstanz (entgegen dem Klageant1yage) verfügte Eintragung auch des übrigen Inhaltes des Vertrages, der ausserdem noch die Änderung des von der Klägerin einzuhaltenden gesetzlichen Bauabstandes, s0- wie die Anderung der den Beklagten kraft der gesetzlichen Bauvorschriften gestatteten Bebauungsart (Gruppe von zwei Doppelhäusern statt der vorgeschriebenen nach allen Richtungen - freistehenden Häuser) enthält, stellt sich vollends als Änderung der gesetzlichen Eigentumsbeschränkungen dar, wobei der Umfang der dem EigenSachenrecht. Ne 87, 397 tümer obliegenden Eigentumsbeschränkung insofern verringert. wird, als der gesetzliche Abstand von der Grenze herabgesetzt wird. Ob die damit verbundene andere Bebauungsart der Gruppenhäuser statt der freistehenden Häuser eine Erhöhung oder eine Verkleinerung der Eigentumsbeschränkung enthalte, lässt sich kaum entscheiden und es beweist dieser Umstand, dass es für die Frage, ob eine Ánderung der gesetzlichen Eigentumsbeschränkung vorliege, nicht darauf ankommen kann, ob die Eigentum sbeschränkung durch die Vereinbarung grösser oder kleiner werde, was zu entscheiden dem Grundbuchführer. im vorliegenden Falle unmöglich wäre. Es bedürfen danach alle Anderungen der gesetzlichen Eigentumsbeschränkungen der öffentlichen Beurkundung. Solange diese nicht vorliegt, ist kein gültiger Vertrag zustande gekommen : die Beurkundung kann nicht etwa auf dem Klageweg erzwungen werden. Nach Art. 732 ZGB genügt zwar für den Vertrag über Errichtung einer Grunddier stbarkeit die schriftliche Form ; gegenüber diesem allgemeinen Grundsaíz geht aber die in Art. 680 Abs. 2 aufgestellte Sonderregel vor. Die Vereinbarung vom 31. Januar 1916 is daher nichtig, soweit dadurch die Bauhöhe auf der Liegenschaft der Beklagten mit dinglicher Wirkurg beschränkt werden sallte, und eine Eintragung in das Grundbuch, wie sie die Klägerin verlangt, somit ausgeschlossen. Übrigens könnte der Vertrag in demjenigen Teile, dessen Eintragung die Klage allein verlangt, auch deshalb nicht im G-undbuch éingetragen werden, weil es ihm an derjenigen Bestimmtheit des Inhaltes fehlt, die verlangt werden muss, damit das eingetragene Recht für jeden Drittinteressenten seinem Umfange nach Klar erkennbar igt. Damit ein Vertrag im G-undbuch eingetragen werden Kann, muss er alle wesentlichen Elemente des dinglichen Rechtes, das zur Eintragung kommen soll, enthalten.
Hier fehlt es aber s0wohl an einer genauen, für das Giundbuch verwendbaren Bezeichnung der belasteten und berechtigten Grundstücke als auch an der Angabe der Höhe 398 Sachenrecht. N° 68, der Bauten, um die es sích bei der einzutragenden Dienstbarkeit handelt ; das Vorprojekt, dessen Höhe massgebend Sein s0Il, ist nicht durch beidseitige Unterschrift oder sOnstwie durch Aufnahme in den Vertrag zu einem Bestandteil der Beurkundung gemacht worden. Der Grundbuchführer müsste es daher ablehnen, einen Vertrag solchen. Inhalts einzutragen und es kann deshalb auch der Richter einen solchen Eintrag nicht verfügen.
Dispositiv
Demnach erkennt das Bundesgericht :
Die Berufung wird gutgeheissen und die Klage abgeWIesen.