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2. Gemäss Art. 261 OR kann der Vermieter die sofortige Auflösung des Mietvertrages nebst Schadenersatz verlangen, wenn der Mieter die ilm obliegende Pflicht, beim Gebrauche der gemieteten Sache mit aller Sorgfalt zu verfahren und im Falle der Wohnungsmiete auf die Hausgenossen billige Rücksicht zu nehmen, trotz Abmahnung andauernd verletzt oder der Sache durch offenbar missbräuchliches Verhalten dauernden Schaden zufügt. Dieser letztere Tatbestand, der nicht nur im Falle einer die Mietsache in ihrer Substanz schädigenden Einwirkung zutrifft, sondern immer dann, wenn der Mieter durch eine offenbar, d. h. jedermann in die Augen springende missbräuchliche Verwendung die Mietsache in irgend einer Beziehung, also auch in ideeller, wie namentlich, wenn er sie in Verruf bringt, entwertet (BGE 28 IT 244), scheidet hier schon deshalb aus, weil, wie die Vorinstanz verbindlich feststellt, eine dauernde Schädigung der Mietlokalitäten nicht vorliegt. Zur Vertragsauslösung muss es aber weitergehend auch schon genügen, wenn der Mieter durch andauernde grobe Missachtung seiner Sorgfaltspflicht eine unmittelbare, erhebliche Gefahr für die Mietsache schafft (vgl. HAFNER, N. 4 zu Art. 283 a. OR). Allein auch eine solche Gefährdung ist gemäss dem angefochtenen Urteil nicht nachgewiesen.

Der Kläger wirft denn auch dem Beklagten nicht s0 sehr vor, dass er die Mieträume nicht mit der durch deren Beschaffenheit und Zweckbestimmung gebotenen Sorgfalt gebrauche, als vielmehr, dass er fortgesetzt die Pflicht billiger Rücksichtnahme auf die Hausgenossen verletzt und vor allem ihm und seinem Heizer gegenüber ein brutales und chikanöses Verhalten an den Tag gelegt habe. Nun ist allerdings die anlässlich der Revision des OR in Art. 261, Abs 1 neu aufgenommene Bestimmung, dass der Mieter auf die Hausgenossen, d.h. auf die Mitbewohner, billige Rücksicht zu nehmen habe, ausdrücklich auf den Fall der « Wohnungsmiete » beschränkt. Um eine solche im eigentlichen Sinne aber handelt es sich hier nicht, da, wie das Parterre, so0 auéh das zweite Stockwerk — das erste stand damals noch leer — zur Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit vermietet worden ist. Wie sich aus den Gesetzesmaterialien ergibt, war indessen mit dem von der nationalrätlichen Kommission beigefügten Zusatz « bei Wohnungsmiete » lediglich eine Verdeutlichung der vom Ständerat vorgeschlagenen Fassung (« und auf die Hausgenossen billige Rücksicht zu nehmen ») beabsichtigt, « da man hier in erster Linie offenbar an die Wohnungsmiete gedacht habe » (vgl. Stenogr. Bulletin, Nationalrat, 20. Jg. S. 339/340), nicht aber sollte damit die Miete von Wohn- 186 Obligationenrecht. Ne 36.

räumen in dieser Beziehung in Gegensatz gestellt sein zur Miete von Geschäftsräumen. Für eine verschiedene Behandlung dieser beiden Fälle wäre denn auch ein sachlicher Grund nicht ersichtlich. Denn das Bedürfnis nach Schutz eines geordneten Zusammenwohnens mehrerer Mieter, wie ihn jene Bestimmung bezweckt, besteht auch bei Geschäftsräumen, insbesondere in Hinsicht auf die gemeinsame Benützung gewisser Einrichtungen und Anlagen durch die verschiedenen Mieter, s0 dass die gedachte Vorschrift unbedenklich auch auf Geschäftszwecken dienende Mieträume auszudehnen ist. Vorliegend stellt jedoch die Vorinstanz wiederum verbindlich fest, dass von einer andauernden Störung des Mitmieters Holdener in der Benützung seiner Mietlokalitäten im zweiten Stock wegen mangelnder Heizung oder auf andere Weise infolge des Verhaltens des Beklagten keine Rede sein könne.

9. Zu prüfen bleibt noch, ob auch der Kläger selbst, der weder im Hause Dufourstrasse 209 wohnt, noch darin ein Gewerbe betreibt, in seinen Beziehungen zum Beklagten durch Art. 261 OR geschützt sei. Hiebei ist davon auszugehen, dass ihm ein gewisser Mitgebrauch an den dem Beklagten vermieteten Garageräumlichkeiten insofern zustand, als diese als Zugang zur Heizungsanlage benützt werden mussten. Eine entsprechende Duldungspflicht seitens des Mieters ist zwar im Mietvertrage nicht ausdrücklich festgelegt, doch hat sie der Beklagte stillschweigend übernommen, zumal er bei Vertragsabschluss vom Mangel eines Separatzuganges Kenntnis hatte und sich daher darüber Klar sein musste, dass die Heizung auf andere Weise gar nicht bedient werden konnte. Insoweit aber befand sich der Kläger in einer ähnlichen Stellung wie ein Hausgenosse mit Bezug auf die gemeinsame Benützung gewisser Einrichtungen des Miethauses durch die mehreren Mitmieter. Nach dem strengen Wortlaute deckt freilich Art. 261 Abs. 1 OR einen derartigen Tatbestand nicht, indessen 1st zu berücksichtigen, dass gerade durch jene gegenüber Art. 283 a. OR erweiterte Fassung von Art. 261 n. OR materiell der Vermieter in vermehrtem Masse geschützt werden sollte, indem ihm das Recht zur sofortigen Auflösung des Vertrages ausser bei fortgesetzt vertragswidrigem Gebrauche der Mietsache oder deren dauernden Schädigung durch ein offenbar missbräuchliches Verhalten des Mieters auch eingeräumt wurde für den Fall der — trotz Abmahnung — andauernden Missachtung der dem Mieter ausdrücklich auferlegten Pflicht zur billigen Rücksichtnahme « auf die übrigen Personen, auf den Vermieter und auf die Mitmieter », wie der deutsche Berichterstatter im Ständerat ausführte (Stenogr. Bulletin, 20. Jg. S. 198). Folgt nun schon allgemein aus den — auch den Mietvertrag — beherrschenden Grundsätzen von Treu und Glauben, dass Verträge wechselseitig loyal erfüllt werden müssen, indem die Rechte und Interessen beider Parteien gleichmässig Anspruch auf Beachtung haben, so erscheint namentlich im Hinblick auf den vom Gesetzgeber mit jener Neuerung verfolgten Zweck der Erweiterung des Schutzes des Vermieters eine ausdehnende Auslegung des Art. 261 OR dahingehend als gerechtfertigt, dass der dort vorgesehene Rechtsbehelf auch dem nicht im Miethause wohnenden Vermieter zustehe hinsichtlich seiner Beziehungen zum Mieter,

soweit sie den Gebrauch der Mietsache betreffen. Was dabei das Verhältnis des Art. 261 OR zu den allgemeinen Besfimmungen der Art. 107 ff. OR anbetrifft, s0 derogiert ersterer den letzteren, da das ausserordentliche Kündigungsrecht des Vermieters gemäss Art. 261 OR seinem Wesen nach nichts anderes ist als ein besonders gestalteter Fall des allgemeinen Rechts zum Rücktritt von einem Vertrage im Sinne der Art. 107 ff. OR.