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1. Der BMB will der Spekulation mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken wehren, um eine Überschuldung des bäuerlichen Grundbesitzes zu verhindern. Dieses Ziel liegt seiner grossen wirtschaftlichen Bedeutung wegen nicht nur im Interesse des Bauern- und Päechterstandes, sondern in demjenigen des ganzen Landes. Mit Rücksicht hierauf sind denn auch die Massnahmen, die der BMB zur Erreichung seines Zweckes vorsieht, sehr weitgehend und einschneidend ; stellen sie doch. in ihrem wesentlichen Inhalt einen Einbruch in den das Privatrecht im übrigen beherrschenden Grundsatz der Vertragsfreiheit dar. Jeder Vertrag über Eigentumsübertragung an Grundstücken der erwähnten Art ist grundsätzlich genehmigungs- 366 Landwirteschaftliches Bodenrecht, N° 52.

pflichtig und unterliegt der Prüfung und Zustimmung einer besonderen kantonalen Behörde (Art. 6 BMB). Ohne diesge Zustimmung sind genehmigungsbedürftige Rechtsgeschäfte nichtig (Art. 42 Abs. 1 BMB) ; ebenso werden Nebenabreden, die eine Umgehung der Bestimmungen des BMB bezwecken, als nichtig erklärt mit der ausdrücklichen Folge, dass nur der im öffentlich beurkundeten und behördlich genehmigten Vertrag vereinbarte Preis geschuldet wird und jede ausserhalb desselben versprochene Leistung nicht gefordert, bzw. zurückverlangt werden kann, falls sie bereits erbracht worden ist (Art. 42 Abs. 2 BMB).

Nach dem Klaren Wortlaut dieser Vorschrift ist somit nur der zwischen den Parteien abgeschlossene, genehmigte Hauptvertrag gültig, die Nebenabrede nichtig und der Kläger zur Rückforderung der Fr. 13,000.— befugt, die er auf Grund derselben bezahlt hat.

2. Die Vorinstanz glaubt, das Vorliegen eines Umgehungstatbestandes verneinen zu können, weil der vereinbarte Gesamtpreis dem wirklichen Wert der Liegenschaft entsprochen habe, so dass trotz der Beurkundung nur eines Teils des wahren Kaufpreises der vom BMB angestrebte Zweck, eine Überforderung des Käufers zu verhindern, nicht vereitelt worden sei.

Dieser Auffassung kann jedoch nicht beigepflichtet werden. Damit das vom BMB angestrebte allgemeine Ziel der Sicherung des landwirtschaftlichen Grundbesitzes vor Überschuldung erreicht werden kann, muss der gesamte landwirtschaftliche Güterverkehr von der Kontrolle erfasst werden, soweit der Gesetzgeber nicht ausdrücklich eine Ausnahme von der Bewilligungspflicht statuiert hat (vgl. BMB Art. 7). Diese generelle Erfassung setzt in erster Tänie voraus, dass alle Verträge in ihrem vollen Umfang der Genehmigungspflicht unterliegen. Eine Umgehung der Bestimmungen des BMB ist daher schon dann anzunehmen, wenn Vertragsteile überhaupt der Behörde vorenthalten werden, ganz unbekümmert darum, welches die Gründe hiefür gewesen seien und ob der Vertrag auch bei Kenntnis der Behörde vom vorenthaltenen Teil genehmigt worden wäre. Das kommt deutlich zum Ausdruck in Art. 8 Ziff. 3 BMB, wonach die Genehmigung verweigert wird, wenn im Vertrag ein geringerer als der effektiv -bezahlte Preis verurkundet ist. Bei dieser Regelung kann der Richter nicht befugt sein, hinterher im einzelnen Fall zu prüfen, ob der tatsächlich bezahlte Preis übersetzt sei, und wenn dies nicht zutrifft, dem Vertrag einsechliesslich der nicht genehmigten Teile die Rechtswirksamkeit zuzubilligen, wie wenn er im vollen Umfang genehmigt worden wäre. Bin solches Vorgehen liefe dem Wortlaut, Sinn und Zweck des BMB zuwider ; denn damit wäre der Umgehung der Genehmigungspflicht Tür und Tor geöffnet. Es bestünde die Gefahr, dass die interessierten Kreise die Pflicht zur Bekanntgabe des wahren Vertragsinhaltes missachten und nicht verurkundete Nebenabreden treffen würden im Vertrauen darauf, dass der Richter in einem allfälligen Prozess darauf abstellen werde, ob die Voraussetzungen für die Genehmigung des wirklich vereinbarten Vertragsinhaltes, insbesondere des tatsächlich bezahlten Preises, nicht doch gegeben gewesen wären. Auf diesge Weise würde aber das richtige Funktionieren des BMB ernstlich in Frage gestellt. Zur Verhütung jeder Umgehung und im Interesse der uneingeschränkten Durchführung des BMB muss deshalb daran festgehalten werden, dass jede ausserhalb der Genehmigung stehende Abrede nichtig isb mit den im Besgchluss vorgesehenen Folgen.

3. Das Vorgehen erweist sich auch aus einem weiteren Grunde als unzulässig. Der BMB sieht einen selbständigen Instanzenzug kantonaler Behörden vor, die für die Erteilung oder Versagung der Genehmigung zuständig sind. Diese Behörden prüfen den Einzelfall, insbesondere die Angemessenheit des Preises, nach den im BMB aufgestellten Vorschriften. Dabei bilden sich bestimmte Grundsätze heraus, deren Anwendung im Interesse der Rechtsgleichheit und Rechtssicherheit innerhalb des nämlichen Kantonsgebietes den gleichen Behörden obliegen muss.

368 Landwirtschaftliches Bodenrecht. N° 52, Es geht daher nicht an, dass in Fällen, wo Vertragsteile den Genehmigungsbehörden verheimlicht worden sind, der Richter nachträglich eingreift und eine selbständige Prüfung vornimmt unter völliger Ausschaltung der Behörde, die zu dieser Prüfung allein berufen ist. Das ist unvereinbar mit dem Sinne des Erlasses und des darin angeordneten Verfahrens, wonach bei landwirtschaftlichen Grundstücken die Genehmigungsbehörde unter Ausschluss des Richters darüber zu entscheiden hat, ob und in welchem Umfang _ Kaufverträge zu genehmigen sind und dadurch Bechtswirksamkeit erlangen. Jedes andere Verfahren mit der indirekten Wirkung einer Genehmigung ist ausgeschlossen. Auch aus diesem Grunde muss es deshalb dabei bleiben, dass alle nicht genehmigten Nebenabreden unheilbar nichtig sind.

4. Die Folgen der Umgehung sind allerdings, nämentlich in Fällen wie dem vorliegenden, wo tatsächlich keine Überzahlung stattgefunden hat, für den Verkäufer hart. Allein das is im Sinne eines poenalen Elementes vom Gesetzgeber s0 gewollt auf Grund der zutreffenden Überlegung, dass heimliche Abreden nur dann wirksam unterbunden werden können, wenn man den darin Begünstigten den beabsichtigten wirtschaftlichen Erfolg entzieht. Auch die Folge, dass die Sanktion einseitig den Verkäufer trifft, während der an der Umgehung mitbeteiligte Käufer den auf Grund der Nebenabrede bezahlten Betrag zurückerhält, ist vom Gesetzgeber bewusst in Kauf genommen worden, weil sonst die Aufdeckung von Umgehungen praktisch ausgeschlossen wäre.

Insbesondere im Hinblick auf dieses letztere Motiv des Gesetzgebers erweist sich daher auch der von den Beklagten gegen den Kläger erhobene Vorwurf des Rechtsmissbrauches (Art. 2 ZGB) als unbegründet. Ob allenfalls Rechtsmissbrauch anzunehmen wäre, wenn der Käufer von Anfang an auf eine nur teilweise Beurkundung des Kauf- _ preises hingearbeitet hat mit der nachweisbaren Absicht, nachher den nichtverurkundeten Teil zurückzuverlangen, braucht hier nicht entaschieden zu werden, da für einen s0 gearteten Tatbestand keine Anhaltspunkte bestehen.

5. -Die Klage ist somit gutzuheisseh.

Die vor der Vorinstanz noch eventuell geltend gemachte Widerklage haben die Beklagten im Berufungsverfahren nicht mehr aufrecht erhalten, so dass darauf nicht einzutreten ist. Sie wäre übrigens materiell aussichtslos gewesen, da aus der ausdrücklichen Vorschrift von Art. 42 Abs. 2 BMB, es sei der im öffentlich beurkundeten Vertrag vereinbarte Preis allein geschuldet, schlüssig hervorgeht, dass die Nichtigkeit der Nebenabrede die Gültigkeit des Hauptvertrages unberührt lässt. Sollten die Beklagten — was jedoch nicht ernstlich in Frage kommt — in Unkenntnis der Vorschriften davon ausgegangen sein, die Nebenabrede sei rechteswirksam und der gestützt darauf bezahlte Betrag könne ihnen nicht entzogen werden, so läge darin ein Rechtsirrtum, der als blosser Irrtum im Beweggrund unwesentlich wäre.