4A_115/2021

1.

Il ricorso in materia civile è presentato dalla parte soccombente nella procedura cantonale (art. 76 cpv. 1 lett. a LTF), è tempestivo (art. 100 cpv. 1 LTF) ed è volto contro una sentenza finale (art. 90 LTF) emanata su ricorso dall'autorità ticinese di ultima istanza (art. 75 LTF) in una causa civile (art. 72 cpv. 1 LTF) con un valore litigioso che supera la soglia fissata dall'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF. Esso si rivela pertanto in linea di principio ammissibile.

Irricevibili si palesano per contro le argomentazioni esposte nella replica, poiché la motivazione del gravame dev'essere contenuta nello scritto presentato entro il termine di ricorso. La ricorrente non può infatti - come invece fatto in concreto - utilizzare la replica per completare e migliorare la sua impugnativa (DTF 143 II 283 consid. 1.2.3; sentenza 4A_86/2013 del 1° luglio 2013 consid. 1.2.2, non pubblicato in DTF 139 III 345; DTF 135 I 19 consid. 2.2).

2.

Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto federale (art. 106 cpv. 1 LTF). Tuttavia, tenuto conto dell'onere di allegazione e motivazione imposto dall'art. 42 cpv. 1 e 2 LTF, di regola considera solo gli argomenti proposti nell'atto di ricorso, fatti salvi i casi di errori giuridici manifesti (DTF 140 III 86 consid. 2; 135 II 384 consid. 2.2.1). Giusta l'art. 42 cpv. 2 LTF nei motivi del ricorso occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Per soddisfare le esigenze di motivazione, il ricorrente deve confrontarsi con l'argomentazione della sentenza impugnata (DTF 143 II 283 consid. 1.2.2, con rinvio).

Il Tribunale federale fonda il suo ragionamento giuridico sull'accertamento dei fatti svolto dall'autorità inferiore (art. 105 cpv. 1 LTF); può scostarsene o completarlo solo se è stato effettuato in violazione del diritto ai sensi dell'art. 95 LTF o in modo manifestamente inesatto (art. 105 cpv. 2 LTF). "Manifestamente inesatto" significa in questo ambito "arbitrario" (DTF 147 V 35 consid. 4.2; 140 III 115 consid. 2; 135 III 397 consid. 1.5). La parte che critica la fattispecie accertata nella sentenza impugnata deve sollevare la censura e motivarla in modo preciso, come esige l'art. 106 cpv. 2 LTF (DTF 147 IV 73 consid. 4.1.2; 140 III 264 consid. 2.3, con rinvii). Essa deve spiegare in maniera chiara e circostanziata in che modo queste condizioni sarebbero soddisfatte (DTF 140 III 16 consid. 1.3.1, con rinvii). Critiche appellatorie sono inammissibili (DTF 148 I 104 consid. 1.5). Se vuole completare la fattispecie deve dimostrare, con precisi rinvii agli atti della causa, di aver già presentato alle istanze inferiori, rispettando le regole della procedura, i relativi fatti giuridicamente pertinenti e le prove adeguate (DTF 140 III 86 consid. 2). Se la critica non soddisfa queste esigenze, le allegazioni attinenti a una fattispecie diversa da quella accertata non possono essere prese in considerazione (DTF 140 III 16 consid. 1.3.1).

Siccome il giudice cantonale fruisce di un grande potere discrezionale nel campo dell'apprezzamento delle prove (e dell'accertamento dei fatti in genere), chi invoca l'arbitrio deve dimostrare che la sentenza impugnata ignora il senso e la portata di un mezzo di prova preciso, omette senza ragioni valide di tenere conto di una prova importante suscettibile di modificare l'esito della lite, oppure ammette o nega un fatto ponendosi in aperto contrasto con gli atti di causa o interpretandoli in modo insostenibile (DTF 147 IV 73 consid. 4.1.2; 146 IV 88 consid. 1.3.1; 140 III 264 consid. 2.3).

3.

Giusta l'art. 412 cpv. 1 CO col contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l'occasione per conchiudere un contratto o di interporsi per la conclusione d'un contratto verso pagamento di una mercede. Secondo l'art. 413 cpv. 1 CO la mercede è dovuta tosto che il contratto sia conchiuso a seguito dell'indicazione o della interposizione del mediatore. Il contratto di mediazione si contraddistingue per la sua onerosità e per il fatto che i servizi del mediatore portano alla conclusione di un contratto fra il mandante e un terzo (DTF 139 III 217 consid. 2.3). Quando come nella fattispecie è stato pacificamente concluso un contratto di mediazione per interposizione, la giurisprudenza ritiene che per far sorgere il diritto alla mercede è sufficiente un nesso psicologico tra l'attività del mediatore e la decisione del terzo. Non è per contro necessario che il mediatore sia coinvolto fino alla fine. In una tale evenienza non sussiste un sufficiente legame psicologico solo se l'attività del mediatore non ha portato ad alcun risultato, le trattative sono state definitivamente interrotte e il contratto con il terzo è stato concluso su una base interamente nuova (DTF 84 II 542 consid. 5; sentenze 4A_59/2021 del 25 gennaio 2022 consid. 3.1.1;4A_334/2018 del 20 marzo 2019 consid. 4.1.2).

Anche quando il contratto non è stato stipulato con colui di cui si era occupato il mediatore, quest'ultimo può nondimeno avere diritto alla mercede. Un tale caso si verifica quando fra l'acquirente e l'interessato originario sussiste un rapporto economico o socio-personale talmente stretto che in un certo senso essi costituiscono un'unità. Questo presupposto è soddisfatto quando, invece dell'interessato originario, una società da questo partecipata conclude il contratto o se egli e il terzo acquirente appartengono alla medesima economia domestica o famiglia. In tali circostanze si può partire dall'idea che, in base alla generale esperienza di vita, in ragione del legame economico o personale esistente fra l'interessato originario e l'acquirente, l'attività del mediatore abbia influenzato anche quest'ultimo. Una limitazione rigorosa del legame al solo interessato originario pare iniqua e aprirebbe la porta ad abusi nei confronti del mediatore (DTF 76 II 378 consid. 3; sentenza 4A_213/2017 del 27 ottobre 2017 consid. 4).

4.

4.1

La ricorrente ripropone l'assunzione di una serie di documenti per dimostrare che l'opponente non aveva effettuato tre sopralluoghi, come ritenuto dal Pretore aggiunto, ma solo uno. Afferma che ritenendo ininfluenti tali documenti, la Corte di appello sarebbe incorsa in un accertamento manifestamente errato dei fatti.

4.2

In virtù dell'art. 316 cpv. 3 CPC l'autorità giudiziaria superiore può procedere all'assunzione di prove. Tale norma non conferisce all'appellante un diritto alla riapertura della procedura probatoria e all'assunzione delle prove; la Corte di appello può in particolare rifiutare l'assunzione delle prove proposte sulla base di un loro apprezzamento anticipato (DTF 138 III 374 consid. 4.3.1), in cui viene valutata la loro rilevanza per il giudizio da emanare (DTF 144 II 427 consid. 3.1.3).

In concreto l'apprezzamento anticipato delle prove operato dalla Corte cantonale, che ha rifiutato l'assunzione dei documenti perché ha reputato che non fosse determinante sapere se i sopralluoghi effettuati fossero uno o tre, non appare arbitrario. Decisivo per far sorgere il diritto alla mercede non è infatti il loro numero, ma il sussistere di un nesso psicologico fra la decisione dell'acquirente e l'attività del mediatore (sopra, consid. 3), la cui identificazione non dipende dal numero di visite effettuato.

5.

Con riferimento al ruolo svolto dalla mediatrice, la Corte cantonale ha dapprima indicato che questa ha segnalato al rappresentante dei venditori la qui ricorrente, ha effettuato con lei almeno un sopralluogo, le ha consegnato della documentazione finanziaria e le ha fatto versare una caparra di fr. 50'000.--, ciò che ha permesso l'avvio delle trattative che hanno portato alla conclusione del contratto con all'accettazione del prezzo di fr. 4'500'000.--. Quest'ultimo aspetto risulta dall'e-mail 7 maggio 2015, destinato ai venditori, ma mandato in copia pure alla qui ricorrente e a cui quest'ultima si era limitata a rispondere di avere letto il messaggio e a estromettere la mediatrice dalle trattative, senza formulare alcuna contestazione sul menzionato assenso di voler concludere la compravendita per il prezzo chiesto dai venditori.

La Corte cantonale ha poi soggiunto che nemmeno il fatto che il contratto di alienazione fosse stato concluso con la J.________ SA aveva interrotto il rapporto di causalità psicologica fra l'attività svolta dalla mediatrice e la sottoscrizione del rogito, visto lo stretto rapporto esistente fra l'appellante e la società anonima, costituita poco dopo l'accettazione del prezzo chiesto dai venditori e le cui azioni sono detenute dalla qui ricorrente in ragione del 34 % e per il 33 % dal suo compagno.

5.1

La ricorrente lamenta innanzi tutto un accertamento dei fatti arbitrario, perché in realtà la sua trattativa con i venditori sarebbe terminata con la mancata accettazione della sua offerta di fr. 4 milioni. L'attività di mediazione non sarebbe inoltre stata produttiva, poiché ella aveva interpellato l'attrice in seguito alla segnalazione di una sua conoscenza e la documentazione consegnatale era scarna ed incompleta. Sostiene che la - nuova - trattativa, che ha portato alla stipula del diritto di compera con la società anonima, era invece stata condotta in modo del tutto indipendente dal suo compagno, amico di lunga data di uno dei venditori. Il contenuto dell'e-mail 7 maggio 2015 indirizzato ai venditori e ricevuto in copia non sarebbe corretto, poiché ella non aveva mai accettato il prezzo di fr. 4'500'000.--.

Sempre secondo la ricorrente il nesso di causalità si sarebbe pure interrotto con la vendita a un quarto, diverso dalla persona segnalata dal mediatore, atteso che in concreto non sussiste un'eccezione a tale principio: detenendo solo un pacchetto azionario minoritario, ella non poteva essere considerata un tutt'uno con la società acquirente e nemmeno la sua relazione sentimentale con H.________, iniziata da pochi mesi, poteva essere reputata stabile.

5.2

Con la predetta critica la ricorrente propone una propria versione dei fatti, basata su una personale lettura delle prove agli atti, in particolare dell'e-mail da lei inviato il 7 maggio 2015 alla mediatrice in risposta a quello ricevuto in copia. Tale modo di procedere è però del tutto inidoneo a far apparire insostenibile l'accertamento dei fatti operato dalla Corte cantonale. Inconferente è in questo contesto la pretesa violazione del principio della parità delle armi invocata con riferimento all'apprezzamento della deposizione di uno dei venditori, poiché questo principio non ha nulla a che vedere con la valutazione delle prove (v. per il contenuto di tale garanzia DTF 139 I 121 consid. 4.2.1; sentenza 2C_391/2013 del 13 novembre 2013 consid. 2.1). Pure inammissibili si rivelano le digressioni sulla stabilità della relazione sentimentale e sulla durata della convivenza, poiché basate su una fattispecie che non risulta dalla sentenza impugnata, senza che la ricorrente tenti di dimostrare i presupposti che permettono al Tribunale federale di completarla.

La ricorrente non può nemmeno essere seguita quando afferma che il nesso di causalità psicologica sia stato interrotto dal fatto che l'immobile non sia stato acquistato da lei personalmente, ma da una società anonima, atteso che questa era da lei - in notevole misura - partecipata e che pure il suo convivente ne deteneva un analogo pacchetto azionario. Infatti in queste circostanze, la Corte cantonale non ha violato il diritto ritenendo data una di quelle situazioni eccezionali che permettono di riconoscere una mercede anche quando il venditore non ha stipulato il contratto con l'interessato originario (sopra, consid. 3 cpv. 2).

6.

6.1

La Corte cantonale ha ritenuto inammissibili, per la loro carente motivazione, le censure concernenti un'asserita violazione contrattuale commessa dalla mediatrice e una pretesa esosità della mercede riconosciuta, perché l'appellante non si era confrontata con le esaurienti spiegazioni del giudizio pretorile, limitandosi a contrapporre la propria personale versione dei fatti.

6.2

La ricorrente sostiene invece di avere "spiegato minuziosamente perché la trattativa condotta dall'appellante non è andata in porto e perché il contratto finale non è il risultato della mediazione" e di avere pure illustrato perché il mediatore avesse agito male.

6.3

Per adempiere l'obbligo di motivazione previsto dall'art. 311 cpv. 1 CPC, l'appellante deve dimostrare il carattere erroneo della motivazione della decisione attaccata con un'argomentazione sufficientemente esplicita da permettere alla Corte di appello di comprenderla. Ciò presuppone una designazione precisa dei passaggi della decisione che attacca e degli atti dell'incarto su cui fonda la sua critica (DTF 141 III 569 consid. 2.3.3, con rinvio). Egli deve tentare di dimostrare che la sua tesi prevale su quella della decisione impugnata e non può limitarsi a riprendere le allegazioni di fatto o gli argomenti di diritto presentati in prima istanza, ma deve sforzarsi di dimostrare sulla base dei fatti constatati o delle conclusioni giuridiche trattene che la decisione attaccata è inficiata da errori. Non può che farlo riprendendo l'approccio del primo giudice e puntando il dito sulle falle del suo ragionamento. Non soddisfa le esigenze dell'art. 311 cpv. 1 CPC una motivazione identica a quanto già presentato in prima istanza o che si limita a rinviarvi o che contiene solo delle critiche del tutto generali della decisione impugnata (sentenza 4A_168/2022 del 10 giugno 2022 consid. 5.2).

Nella fattispecie, il Pretore aggiunto non aveva ritenuto criticabile il fatto che la mediatrice fosse partita al ribasso con l'offerta di fr. 4 milioni e ha considerato che tale modo di procedere non aveva nemmeno nuociuto alla qui ricorrente, atteso che se i venditori "avessero mollato un poco la presa avrebbe potuto esserle di vantaggio". Questa aveva poi aderito - per atti concludenti con il messaggio di posta elettronica - alla richiesta dei venditori di ottenere un prezzo più alto, ultimando la vendita. Ha anche indicato che, come risulta dai documenti agli atti, la vendita non si era conclusa "solo grazie al canale preferenziale di H.________". Per quanto riguarda l'ammontare della provvigione ha ricordato il carattere aleatorio del contratto di mediazione, che remunera il successo - e non l'estensione - dell'attività del mediatore e ha considerato che la percentuale pattuita fosse conforme alla giurisprudenza.

Nel suo appello la qui ricorrente si era limitata a ripresentare la sua versione dei fatti secondo cui la prima trattativa si sarebbe conclusa con il rifiuto dell'offerta di fr. 4 milioni, di essere stata ingannata, al pari dei venditori, e a in sostanza affermare che i pochi interventi della mediatrice non avrebbero giustificato una mercede di fr. 145'800.--. Ella non si era confrontata con la motivazione pretorile secondo cui la mediatrice ben poteva - senza violare il contratto - partire con un'offerta "al ribasso" né aveva speso una parola per confutare i criteri adottati dal Pretore aggiunto per ritenere la mercede congrua. La Corte cantonale non ha quindi violato il diritto federale, non ritenendo l'appello ricevibile su tali punti. Così stando le cose la ricorrente non ha nemmeno esaurito materialmente il corso delle istanze (DTF 143 III 290 consid. 1.1; sentenza 4A_446/2021 dell'8 agosto 2022 consid. 4.1, con rinvii), ragione per cui sia le censure concernenti le asserite violazioni contrattuali e che quelle dirette contro l'ammontare - ritenuto spropositato - della mercede proposte in questa sede si rivelano inammissibili.

7.

7.1

Con riferimento all'assunzione del debito, la Corte cantonale ha ritenuto che né dai messaggi di posta elettronica del 7 e 21 maggio 2015 su cui l'attrice ha fondato la sua azione né dagli altri atti risultava che la qui ricorrente avesse agito quale rappresentante della società acquirente, la quale è stata peraltro unicamente iscritta a registro di commercio il 22 maggio 2015. I Giudici d'appello hanno pure indicato che quanto previsto nel rogito era irrilevante, la mediatrice non avendo fondato la sua pretesa su tale atto.

7.2

La ricorrente lamenta che ciò non sarebbe corretto, poiché tutte le parti coinvolte sapevano che l'acquisto dell'immobile non sarebbe avvenuto da parte sua individualmente, ma dal gruppo di persone che hanno fondato la società acquirente, come risulterebbe da una comunicazione del rappresentante dei venditori, in cui questi indicava che il termine dell'8 maggio 2015 era già stato accettato da H.________ e che aspettava il consenso della sua compagna. Tale fatto sarebbe pure provato dal testo del rogito in cui la parte acquirente ha confermato "l'accordo di tenere indenne la parte venditrice da ogni eventuale pretesa avanzata dal mediatore".

7.3

La censura si rivela inammissibile per il suo carattere appellatorio. La ricorrente nemmeno spiega perché un accordo interno fra la parte acquirente e quella venditrice come quello contenuto nel rogito la libererebbe dall'impegno assunto nei confronti dell'opponente. A titolo abbondanziale si può del resto rilevare che nel messaggio citato dalla ricorrente non vengono menzionati né la società anonima acquirente né il terzo fondatore di quest'ultima.

8.

8.1

Infine, sempre per quanto attiene all'assunzione del debito, la Corte cantonale ha ritenuto che la censura secondo cui non sussisterebbe "una valida proposta da parte dell'appellante di assumersi il debito, rispettivamente un'autorizzazione alla parte venditrice di comunicare al creditore l'ipotetica assunzione di debito" si basa inammissibilmente su nuove circostanze e rasenta la temerarietà, visto che la ricorrente è sempre stata messa in copia ai messaggi di posta elettronica. L'autorità inferiore ha pure reputato inammissibilmente fondata su fatti nuovi (art. 317 cpv. 1 CPC) la censura secondo cui, inviando la fattura a tre diversi debitori, l'attrice avrebbe manifestato per atti concludenti di non accettare la proposta di sostituzione del debitore. Essa ha però anche accertato che la mediatrice, dopo aver ricevuto la telefonata con cui l'appellante le aveva comunicato di assumersi il pagamento della provvigione, aveva inviato a quest'ultima la fattura 11 maggio 2015. Da tale circostanza ha dedotto che la mediatrice aveva accettato per atti concludenti la proposta ricevuta.

8.2

La ricorrente contesta di essersi prevalsa di fatti nuovi e assevera che fra lei e la mediatrice non sarebbe mai sorto un valido contratto, perché dagli atti non risulterebbe che l'attrice le avrebbe validamente proposto di assumere il debito, poiché l'e-mail del 20 maggio 2015 era indirizzata ai venditori e nemmeno conteneva una proposta nei suoi confronti. Neanche la risposta 21 maggio 2015 del rappresentante dei venditori includeva una proposta di assunzione del debito. Afferma poi che neppure il fatto che ella non abbia sollevato contestazioni al messaggio del 20 maggio 2015, ricevuto in copia e riportante un'informazione sbagliata, poteva assurgere a consenso. Sostiene inoltre che, inviando il 10 novembre 2015 una nuova fattura alla società acquirente, la mediatrice avrebbe annullato la fattura emessa a suo nome e che le precedenti due fatture sarebbero in ogni caso state inefficaci, essendo state emesse prima della stipula del rogito.

8.3

Nella fattispecie non occorre pronunciarsi sulle censure attinenti al diritto processuale, poiché il ricorso va disatteso nel merito. Infatti, incentrando la sua argomentazione sull'assenza di una valida proposta da parte della mediatrice o dei venditori, la ricorrente pare non avvedersi che gli e-mail citati dalla Corte cantonale costituivano la prova che era la ricorrente medesima ad aver proposto all'opponente di addossarsi la provvigione e omette di formulare una censura, che soddisfa i requisiti di motivazione di cui al consid. 2, contro l'apprezzamento delle prove contenuto nella sentenza impugnata. Non basta infatti a tal proposito semplicemente dichiarare che "dalle circostanze non si può evincere alcuna chiara volontà di obbligarsi personalmente verso il mediatore, liberando i venditori". Nemmeno la digressione sulle fatture è di soccorso alla ricorrente, poiché la Corte cantonale non si è espressa sulla loro validità, ma ha unicamente dedotto che, inviandone una all'appellante, la mediatrice ha accettato la proposta assunzione di debito.

9.

Da quanto precede discende che il ricorso si rivela, nella ridotta misura in cui è ammissibile, infondato e come tale va respinto. Le spese giudiziarie e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 66 cpv. 1 e 68 cpv. 1 LTF).