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Entretien de la chose louée
Rubrum
Tribunal: Chambre d’appel en matière de baux et loyers de Genève
Date: 04.02.2008
Résumé
Le bailleur est tenu d’entretenir les locaux, obligation en contrepartie de laquelle il perçoit un loyer. Les dérogations au détriment du locataire sont nulles. Cependant, le locataire peut valablement renoncer à l’avance à ses droits s’il reçoit une prestation correspondante, par exemple une réduction du loyer.
Faits
Les parties liées par un bail du 16 avril 1993 portant sur un
appartement de six pièces et demie à G., avec véranda et cuisine équipée
(cuisinière à gaz, réfrigérateur et machine à laver la vaisselle).
L’article
52 des clauses particulières jointes au bail stipule que les appareils
ménagers tels que la cuisinière, frigo, etc. sont mis gratuitement à la
disposition du locataire. Leur entretien ainsi que leur remplacement
éventuel incombent au titulaire du bail.
Par pli du 18 juin 1993,
les locataires ont fait savoir à la régie qu’ils contestaient l’art. 52
susmentionné ajouté, selon eux, postérieurement à la signature du
contrat.
Par courrier du 20 juillet 2004, la locataire dressait une
liste de travaux à réaliser, dont notamment le changement du
lave-vaisselle et du réfrigérateur. Le 26 juillet 2004, la régie
répondait que le remplacement du lave-vaisselle et du réfrigérateur
incombaient au locataire, et qu’elle prenait toutes dispositions
concernant les autres travaux à effectuer.
Par jugement du 7 mars
2007, le Tribunal des baux et loyers a réduit de 5 % le loyer de
l’appartement du 1er juillet 2004 au 15 août 2005. Les locataires ont
fait appel de ce jugement, concluant à l’annulation du jugement
entrepris et à ce que le tribunal constate notamment la nullité de
l’art. 52 des clauses particulières du bail.
Extrait des considérants
5.2 Le Tribunal a accordé aux locataires une réduction du loyer de 5 %
entre le 1er juillet 2004 et le 15 août 2005. Le jugement entrepris ne
prête pas non plus le flanc à la critique sur ce point.
La quasi
totalité des travaux réclamés était terminée en août 2005. En outre,
comme le relève le Tribunal, les défauts qui ont donné lieu aux travaux
décrits n’étaient pas de nature à entraver l’usage des locaux de manière
importante. Les travaux de peinture étaient en particulier nécessaires
en raison d’une usure normale après une dizaine d’années d’occupation
des locaux. L’intimée y a finalement remédié dans l’année qui a suivi la
plainte des locataires, toutefois après quelques tergiversations dont
la bailleresse est seule responsable. Dans ces circonstances, la
réduction de loyer est justifiée dans son principe et sa quotité.
5.3 Les
appelants invoquent la nullité de l’art. 52 des clauses particulières
du bail selon lequel l’entretien et le remplacement des appareils
ménagers figurant dans les locaux incombent au locataire.
Le
bailleur est tenu d’entretenir les locaux (art. 256 al. 1 CO),
obligation en contrepartie de laquelle il perçoit un loyer, lequel
couvre, entre autres, les frais d’entretien courant de la chose louée.
L’art. 256 al. 2 CO stipule que les dérogations au détriment du
locataire sont nulles si elles sont prévues dans des conditions
générales préimprimées (lit. a) ou dans les baux d’habitations ou de
locaux commerciaux (lit. b). Il s’agit de dispositions semi-impératives
auxquelles il ne peut être dérogé en défaveur du locataire (LACHAT, le
bail à loyer, Lausanne 1997, p. 158, note 53 et p. 164).
Cependant,
le locataire peut valablement renoncer à l’avance à ses droits s’il
reçoit une prestation correspondante, par exemple une réduction du loyer
(LACHAT, le bail à loyer, op. cit., p. 160 – 165).
En l’espèce, aux
termes de la clause litigieuse, le bailleur n’assume pas d’obligation
d’entretien concernant les appareils ménagers qu’il remet en jouissance
aux locataires en même temps que les locaux. Les locataires ne peuvent
dès lors se prévaloir des droits prévus aux art. 259a et ss CO. Cette
disposition est valable dans la mesure où le bail stipule que ces
appareils sont remis gratuitement aux locataires. Partant, ils n’ont pas
été pris en compte dans la détermination du loyer. Les appelants ne
peuvent donc exiger de l’intimée qu’elle prenne en charges d’éventuels
frais d’entretien ou de réparation en relation avec ce mobilier.
Les
appelants font en outre valoir que cette clause aurait été rajoutée
après la signature du bail. Rien de tel n’a cependant été établi.
Le jugement querellé sera donc confirmé.