Verspätete Verrechnungserklärung

2. Der Beklagte kündigte das Mietverhältnis mit der Klägerin am 24.
April 2006 unter Verwendung des amtlichen Formulars gemäss Art. 257d OR
auf den 31. Mai 2006. Die Klägerin wendet gegen die Kündigung sinngemäss
ein, sie habe sich nicht in Zahlungsrückstand befunden. Zum einen habe
sie Verrechnung erklärt und zum andern habe der Beklagte keine
nachvollziehbare Nebenkostenabrechnung erstellt. Dementsprechend sei die
Kündigung unwirksam gewesen. Dieser Ansicht kann nicht gefolgt werden,
und zwar aus folgenden Gründen:

2.1 Ein Zahlungsrückstand liegt vor, wenn die Mieterschaft mit der
Bezahlung des Mietzinses und/oder mit der Bezahlung von Nebenkosten im
Rückstand ist. Die Mietzinsforderung kann neben der ordentlichen
Erfüllung durch Zahlung zwar auch dadurch getilgt werden, dass sie mit
einer Gegenforderung der Mieterschaft gegenüber der Vermieterschaft
verrechnet wird. Wer verrechnen will, muss jedoch eine
Verrechnungserklärung abgeben (vgl. Art. 124 Abs. 1 OR). Die Verrechnung
kann jederzeit erklärt werden, sogar während eines Prozesses. Wenn die
Mieterschaft allerdings mit der Bezahlung des Mietzinses in Rückstand
ist (Art. 257d OR), muss sie die Verrechnung innerhalb der Zahlungsfrist
von Art. 257d Abs. 1 OR erklären. Eine verspätete Verrechnungserklärung
kann die ausserordentliche Kündigung nicht mehr verhindern (vgl.
Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht für die Praxis, 6. A., Zürich 2005, S.
193 ff. und 200, mit Hinweisen; BGE 119 ll 241 E. 6b, S. 247 f. = mp
1/94, S. 19 f.).

2.2 Vorliegend ist unbestritten, dass die Klägerin weder den Mietzins
für den Monat März 2006 in der Höhe von Fr. 7'000.– noch die
geforderten Nebenkosten in der Höhe von Fr. 13'500.– innert der vom
Beklagten mit Schreiben vom 17. März 2006 gemäss Art. 257d Abs. 1 OR
gesetzten 30-tägigen Frist bezahlt hat. Sodann behauptet die Klägerin
selber nicht, sie habe die Verrechnungseinrede innerhalb der vom
Beklagten gesetzten Zahlungsfrist von Art. 257d Abs. 1 OR erklärt.
Mithin erfolgte die Verrechnungserklärung im vorliegenden Verfahren
verspätet und es kann offen bleiben, ob der Klägerin die von ihr geltend
gemachte Forderung von insgesamt Fr. 52'798.– zusteht. Die Klägerin
kann auch aus der Verrechnungseinrede, die sie vor Ansetzung der
Zahlungsfrist am 21. Dezember 2005 im Verfahren vor der
Schlichtungsbehörde erhoben hat, nichts zu ihren Gunsten ableiten, da
sie nach dem Beschluss der Schlichtungsbehörde vom 5. Januar 2006, mit
dem das Scheitern des Schlichtungsverfahrens festgestellt wurde, keine
Klage beim Kantonsgericht Zug einreichte; zudem wurden diese Forderungen
vom Beklagten ausdrücklich bestritten (vgl. dazu auch
Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 197). Schliesslich betraf die Mahnung
des Beklagten vom 17. März 2006 zumindest in Bezug auf den Mietzins für
den Monat März 2006 eine Forderung aus dem Mietvertrag, welche erst nach
der von der Klägerin im Jahr 2005 erhobenen (und bestrittenen)
Verrechnungseinrede entstanden ist. Mithin befand sich die Klägerin im
Zeitpunkt der Kündigung vom 24. April 2006 in Bezug auf den Mietzins für
den Monat März 2006 im Zahlungsrückstand, da sie diesen innert der
Zahlungsfrist nicht bezahlt und auch keine Verrechnungseinrede erhoben
hat. Unter diesen Umständen kann offen bleiben, ob sich die Klägerin
auch mit Bezug auf die Nebenkosten für die Zeit vom 1. Januar 2005 bis
zum 1. März 2006 in der Höhe von insgesamt Fr. 13'500.– im
Zahlungsrückstand befand, da sie – angeblich – keine genügend
detaillierte Nebenkostenabrechnung erhalten hat. Auch eine allenfalls
nicht nachvollziehbare Nebenkostenabrechnung hätte die Klägerin nicht
von der Verpflichtung entbunden, den Nettomietzins zu bezahlen.

2.4 Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass sich die Klägerin in
der Zeit vom 21. März bis 19. April 2006 zumindest bezüglich des
Mietzinses für März 2006 in Zahlungsrückstand befand. Somit wurde die
Kündigung vom 24. April 2006 auf den 31. Mai 2006 gültig ausgesprochen.