Übergang zu Fernwärmeheizung

3. Nach der in Art. 269d Abs. 1 OR enthaltenen Bestimmung kann der
Vermieter den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen
Kündigungstermin erhöhen, sofern er dem Mieter die entsprechende
Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor dem Beginn der Kündigungsfrist
auf einem vom Kanton genehmigten Formular anzeigt und begründet.
Gleiches gilt nach der in Art. 269d Abs. 3 OR enthaltenen Bestimmung
auch dann, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag
einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen
Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen. Art. 269d
Abs. 2 OR hält schliesslich fest, dass die vom Vermieter ausgesprochene
Mietvertragsänderung nichtig ist, wenn sie nicht mit dem
vorgeschriebenen Formular mitgeteilt oder nicht hinreichend begründet
wird.

4. Was dies anbetrifft, muss zunächst entgegen der von den Klägern
vertretenen Ansicht in Frage gestellt werden, ob allein der von der
Beklagten vorgenommene Wechsel von der bisherigen Ölheizung auf die von
ihr nunmehr betriebene Fernwärmeheizung tatsächlich bereits eine
einseitige Mietvertragsänderung im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR
darstellt, selbst wenn der Betrieb der Fernwärmeheizung offensichtlich
mit höheren Heiz- und Nebenkosten verbunden ist, als der Betrieb einer
konventionellen Ölheizung. Mit der Beklagten ist jedenfalls darin einig
zu gehen, dass die Kläger im Rahmen des vorliegenden Verfahrens nicht
nachzuweisen vermochten, dass ihnen der Betrieb einer Ölheizung
vertraglich zugesichert wurde und es daher vertraglich untersagt war,
ohne vorherige Mietvertragsänderungsanzeige auf dem amtlichen Formular
die bisherige Ölheizung durch eine Fernwärmeheizung zu ersetzen. Allein
der Umstand, dass die bisherige Ölheizung von der Beklagten im Herbst
des Jahres 2002 durch eine Fernwärmeheizung ersetzt wurde und dies für
die Mieter mit höheren Heiz- und Nebenkosten verbunden ist, vermag
demzufolge die hier interessierende Heiz- und Nebenkostenabrechnung vom
18. November 2004 noch nicht als missbräuchlich oder gar nichtig
erscheinen zu lassen.

5. Allerdings darf an dieser Stelle nicht übersehen werden, dass mit
dem Wechsel von der bisherigen Ölheizung zu der nunmehr betriebenen
Fernwärmeheizung die bisherigen Heizkosten nicht nur eine erhebliche
Erhöhung erfahren haben, sondern offensichtlich auch neue Nebenkosten
eingeführt worden sind, welche den Mietern bisher noch nicht in Rechnung
gestellt wurden. Die Beklagte vermochte in diesem Zusammenhang
anlässlich der mündlichen Verhandlung vom 7. September 2006 zwar eine
vom 19. Januar 2006 datierende schriftliche Bestätigung der Elektra
Baselland und somit ihrer neuen Wärmelieferantin ins Recht zu legen,
gemäss welcher für die neue Fernwärmeheizung kein
Energiecontractingvertrag abgeschlossen worden sei, doch hält der von
den Parteien im Rahmen des Schlichtungsverfahrens vor der kantonalen
Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten des Kantons Basel-Landschaft
eingereichte Wärmelieferungsvertrag zwischen der Beklagten und der
Elektra Baselland vom 16. August 2001 bzw. 20. August 2001 in Ziff. 5
gleichwohl fest, dass die von der Beklagten bzw. letztendlich von den
Mietern für die Fernwärmeheizung zu entrichtenden Wärmekosten unter
anderem auch einen bestimmten Anteil für den Arbeitspreis enthalten und
dass der Arbeitspreis die für den Betrieb des Wärmeverbundes
erforderlichen Aufwendungen für die Verzinsung, die Amortisation und den
Betrieb der Anlagen abdeckt. Auch wenn aufgrund der zuvor erwähnten
Bestätigung der Elektra Baselland vom 19. Januar 2006 davon auszugehen
ist, dass die Beklagte den eigentlichen Hausanschluss für die
Fernwärmeheizung selbst finanziert hat und sie demnach für den
Hausanschluss keine separaten Betriebskosten zu entrichten hat, umfassen
die neuen Wärmekosten somit nicht nur die Kosten für die eigentliche
Wärmelieferung, sondern auch diejenigen für die Amortisation, die
Verzinsung und den Unterhalt der externen und von der Wärmelieferantin
betriebenen Heizanlage, so dass alles in allem an dieser Stelle
festzustellen ist, dass mit dem Wechsel von der bisherigen Ölheizung zu
der nunmehr betriebenen Fernwärmeheizung für die Mieter und damit auch
für die Kläger neue Nebenkosten entstanden sind.

6. Da diese neuen Nebenkosten den Klägern unbestrittenermassen nicht
im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR mittels einer auf dem amtlichen
Formular angezeigten Mietvertragsänderung zuvor zur Kenntnis gebracht
worden sind und dies nach der in Art. 269d Abs. 2 OR enthaltenen
Bestimmung zwingend die Nichtigkeit der entsprechenden einseitigen
Mietvertragsänderung zur Folge hat, muss demnach auch von der
Nichtigkeit der hier interessierenden Heiz- und Nebenkostenabrechnung
vom 18. November 2004 ausgegangen werden. Die von den Klägern erhobene
Klage ist somit unter gleichzeitiger Abweisung der von der Beklagten
erhobenen und sich ausschliesslich auf die hier interessierende Heiz-
und Nebenkostenabrechnung vom 18. November 2004 abstützende Widerklage
insoweit gutzuheissen, als dass es an dieser Stelle die Nichtigkeit der
hier interessierenden Heiz- und Nebenkostenabrechnung vom 18. November
2004 festzustellen gilt und die Beklagte demzufolge anzuhalten ist, den
Klägern für die Nebenkostenabrechnungsperiode vom 1. Juli 2002 bis zum
30. Juni 2003 eine gesetzes- und vertragskonforme Heiz- und
Nebenkostenabrechnung vorzulegen. Letzteres hat dabei dem Gesagten
zufolge nicht zwingend auf der Grundlage der bisherigen Ölheizung zu
geschehen, solange den Mietern und somit auch den Klägern für die neue
Fernwärmeheizung nur die eigentlichen Energiekosten für die bezogene
Wärme in Rechnung gestellt werden, nicht aber auch die Kosten für die
Amortisation, die Verzinsung und den Unterhalt der neu in Anspruch
genommenen Fernwärmeanlagen.