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Erneuerungen und Änderungen durch die Mieterschaft – Vorzeitige Rückgabe der Sache
Rubrum
Gericht: Amtgericht Luzern-Stadt
Datum: 25.03.2005
Zusammenfassung
Der Anspruch auf Wiederherstellung geht unter, wenn eine für die Vermieterschaft zumutbare Nachmieterschaft bereit ist, die Mietsache samt Verpflichtungen auf Wiederherstellung zu übernehmen.
Sachverhalt
Am 16. September 2000 schlossen die Parteien für die feste Dauer von
fünf Jahren einen Mietvertrag für einen Gewerberaum. Mietbeginn war der
01. Oktober 2000. Am 16. August 2002 kündigte der Beklagte diesen
Vertrag vorzeitig auf Ende März 2003, was von der Klägerin akzeptiert
wurde. Während der Dauer des Mietverhältnisses liess der Beklagte im
Gewerberaum einen neuen Boden verlegen und diverse elektrische
Installationen erneuern. Mit Zahlungsbefehl vom 10. Juli 2003 verlangte
die Klägerin vom Beklagten die Zahlung von Fr. 7'087.95 nebst 5% Zins
seit 01. April 2003. Der Betrag setzt sich zusammen aus dem Ersatz des
vom Beklagten verlegten Bodenbelages, welchen die Klägerin nach dessen
Auszug hatte entfernen lassen, aus dem Ersatz für die vom Beklagten
entfernten Beleuchtungsröhren und dem Mietzinsausfall, der während der
Handwerksarbeit entstanden ist.
Mit Klage vom 22. Dezember 2003
stellte die Klägerin die eingangs erwähnten Anträge. Sie begründet ihre
Klage in der Hauptsache damit, dass der Beklagte bei seinem Einzug in
die Mieträumlichkeiten einen Bodenbelag habe verlegen lassen, der ihr
nicht gefallen habe. Aus diesem Grund sei in den Mietvertrag die
Bestimmung eingefügt worden, wonach der Beklagte den Belag bei einem
Auszug auf eigene Kosten wieder zu entfernen habe. Der Beklagte sei
dieser Verpflichtung aber vertragswidrig nicht nachgekommen, wodurch sie
zur Ersatzvornahme gezwungen gewesen sei. Während der Dauer der
Arbeiten habe der Gewerberaum einen Monat lang nicht vermietet werden
können. Der geltend gemachte Schaden setze sich somit aus den Kosten der
Ersatzvornahme von Fr. 4'286.80, dem Mietzinsausfall von Fr. 2'666.70
und aus Installationskosten für Leuchten von Fr. 534.50, welche der
Beklagte ebenfalls vertragswidrig entfernt habe, zusammen, was ein Total
von Fr. 7'488.-- ergäbe. Die Differenz zum eingeklagten Betrag ergebe
sich daraus, dass sie diesen auf die mit dem Sühnebegehren geltend
gemachte Summe reduziere.
Der Beklagte entgegnete in seiner
Klageantwort vom 26. März 2004, er habe von der Klägerin am 01. Oktober
2000 einen Atelierraum von 165 m2 gemietet gehabt, der zu diesem
Zeitpunkt bis auf die frisch gestrichenen Wände gänzlich unrenoviert
gewesen sei. Bevor der Linoleumboden verlegt worden sei, habe er der
Klägerin ein entsprechendes Muster zugestellt und sie mehrmals um ihre
Zustimmung gebeten. Diese Zustimmung habe ihm die Klägerin einen Tag vor
Beginn der Arbeiten schliesslich auch erteilt. Erst nach seinem Einzug
habe er den Mietvertrag mit der Klausel erhalten, dass er den Bodenbelag
bei seinem Auszug herausnehmen lassen müsse, weil der Klägerin die
Farbe nicht gefalle. Da er ein unbeschwertes Verhältnis mit der
Vermieterin gewollt habe, sei der Vertrag ohne Vorbehalte von ihm
unterzeichnet worden. Das Vorgehen der Klägerin sei
rechtsmissbräuchlich. Im Übrigen habe die Klägerin die Zustimmung zur
Übernahme des Mietvertrages durch potentielle Nachmieter verweigert, die
bereit gewesen wären, das Mietobjekt in dem Zustand zu übernehmen, wie
es der Beklagte in guten Treuen hergerichtet habe. Deshalb sei jede
Pflicht zur Wiederherstellung des früheren Zustandes entfallen. Die
Klägerin habe, da der Beklagte rechtzeitig zwei valable Ersatzmieter zur
Verfügung gestellt habe, jeglichen Anspruch auf einen Mietzinsausfall
verwirkt. Schliesslich erhebe er gegenüber der Klägerin Gegenforderungen
im Betrag von Fr. 27'075.40, welche er mit dem von der Klägerin
eingeklagten Betrag verrechne. [...]
Sämtliche Installationen seien nötig gewesen, um das Mietobjekt überhaupt für geschäftliche Zwecke nutzen zu können.
Die
Klägerin führte dazu aus, dass ein Mieter Erneuerungen und Änderungen
an der Mietsache nur vornehmen dürfe, wenn der Vermieter schriftlich
zugestimmt habe. Ohne Zustimmung seien Änderungen unerlaubt und
widerrechtlich. Die vom Beklagten vorgenommenen Änderungen seien nicht
erlaubt gewesen, es liege keine schriftliche Zustimmung der Klägerin
vor. Im Übrigen sei die Mietsache vom Beklagten mängelfrei übernommen
worden. Zudem sei es der Beklagte gewesen, der den Mietvertrag vorzeitig
aufgelöst habe. Sie sei deshalb auch frei, den Nachfolger selbstständig
zu bestimmen und die Kandidaten des Beklagten nicht zu akzeptieren. Die
Klägerin sei nicht verpflichtet, einen bestimmten Nachmieter zu
akzeptieren. Für die Vornahme der Elektroarbeiten habe die Klägerin zu
keiner Zeit die Zustimmung erteilt, auf keinen Fall liege eine
schriftliche Zustimmung vor, wie dies vom Gesetz verlangt
werde.
Der Beklagte führte aus, er könne belegen, dass er
sich um Nachmieter bemüht habe, welche bereit gewesen seien, das
Mietobjekt im damals bestehenden Zustand zu übernehmen. [...] Die
Nachmieter hätten nach seinem Auszug die Räume komplett übernommen,
weshalb seine Pflicht entfallen sei, den früheren Zustand wieder
herzustellen.
Aus den Erwägungen
1. [...] Gemäss Art. 260a Abs. 1 OR darf der Mieter nur mit
schriftlicher Einwilligung des Vermieters das Mietobjekt verändern oder
erneuern. Die schriftliche Form ist aus Gründen der Rechts- und
Beweissicherheit vorgesehen (Botschaft des Bundesrates zur Revision des
Miet- und Pachtrechts im Obligationenrecht, BBI 1985 l 1439). Sie ist
für die Zulässigkeit der mieterseitigen Änderung oder Erneuerung
gleichermassen notwendige Voraussetzung wie die Zustimmung des
Vermieters selbst (HIGI, Zürcher Kommentar, N 18 zu Art. 260a OR). Eine
vom Vermieter bloss mündlich, unter Hinweis auf die später folgende
schriftliche Erklärung erteilte Bewilligung bewirkt daher die
Zulässigkeit der vom Mieter im Vertrauen darauf vorgenommenen Änderung
beziehungsweise Erneuerung nicht.
Hat der Mieter ohne Zustimmung
des Vermieters Änderungs- und Erneuerungsarbeiten vorgenommen, muss er
das Mietobjekt bei Beendigung des Mietverhältnisses wieder in den
vertragsgemässen früheren Zustand stellen (Art. 260a Abs. 2 OR e
contrario). Auch wenn der Vermieter die Zustimmung für die vorgenommenen
Arbeiten erteilt hat, kann schriftlich vereinbart werden, dass der
Mieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder in den
früheren Stand versetzen muss.
Für Änderungs- oder
Erneuerungsarbeiten, welche mit Zustimmung des Vermieters erfolgt sind,
hat der Mieter gemäss Art. 260 a Abs. 3 OR einen Entschädigungsanspruch,
sofern die Sache bei Beendigung des Mietverhältnisses dank der vom
Mieter gemachten Änderungen einen erheblichen Mehrwert aufweist.
2. Aus der Vertragsklausel geht klar hervor, dass die Klägerin den
Arbeiten am Bodenbelag grundsätzlich schriftlich zugestimmt hat. Gemäss
Art. 260a Abs. 2 OR hat der Mieter trotz Zustimmung des Vermieters die
Wiederherstellung des früheren Zustandes zu übernehmen, wenn dies
schriftlich vereinbart worden ist. [...]
3. Der aus Art. 260a Abs. 2 OR begründete Anspruch des Vermieters auf
Wiederherstellung des Mietobjektes geht unter, wenn ein dem Vermieter
genehmer, beziehungsweise im Falle von Art. 264 Abs. 1 OR zumutbarer
Nachfolgemieter bereit ist, die Mietsache samt der Verpflichtung auf
Wiederherstellung zu übernehmen (HIGI, a.a.O., N 44 zu Art. 260a OR,
Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht, 4. Aufl., Zürich 1999, S.
317).
Der Beklagte bringt wiederholt vor, er habe der
Klägerin Nachmieter präsentiert, die bereit gewesen wären, die
Verpflichtung zur Wiederherstellung zu übernehmen. [...]
4. Gibt
der Mieter die Mietsache zurück, ohne die Kündigungsfrist oder den
Kündigungstermin einzuhalten, wird er gemäss Art. 264 OR von seinen
Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter befreit, wenn er einen
zumutbaren neuen Mieter vorschlägt, der bereit ist, den Vertrag zu den
gleichen Bedingungen zu übernehmen. Damit jemand als Ersatzmieter in
Frage kommt, muss er folgende Voraussetzungen erfüllen: Er muss
zahlungsfähig sein, zumutbar und bereit, den Mietvertrag zu den gleichen
Bedingungen zu übernehmen. Die Zumutbarkeit ist mit Blick auf die
Zweckbestimmung der Mietsache zu würdigen. Die Anforderungen an den
Ersatzmieter sind anhand vertraglicher Kriterien zu ermitteln. Dabei
sind der vereinbarte Gebrauchszweck und die vereinbarten
Gebrauchsmodalitäten zu beachten. Der Mentalität und den
Lebensgewohnheiten der übrigen Hausbewohner ist Rechnung zu tragen. Der
Vermieter darf an den Ersatzmieter keine höheren Anforderungen stellen
als an den ausziehenden Mieter. Es sei denn, der Mieter habe sich nicht
vertragskonform verhalten. Nur aus wichtigen Gründen darf der Vermieter
einen Ersatzmieter ablehnen. Die Vermieterschaft trifft die
Obliegenheit, die Ablehnung eines Ersatzmieters zu begründen. Wenn der
Vermieter einen Ersatzmieter ablehnt, der objektiv zumutbar,
zahlungsfähig und zum Vertragsabschluss zu den gleichen Bedingungen
bereit ist, muss er den ausziehenden Mieter aus seinen Verpflichtungen
aus dem Mietverhältnis entlassen (Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 499
ff., Weber, Basler Kommentar, 2. Aufl., Basel 2003, N 1 ff. zu Art. 264
OR; Higi, a.a.O., N 28 ff. zu Art. 264 OR).
Die
Klägerin hat das Architekturbüro H. + V. Architekten als Nachmieter
abgelehnt. Sie erklärt, sie habe gute Gründe gehabt, keine Nachmieter
aus dem Umkreis des Beklagten zu akzeptieren. Der Beklagte habe während
der Mietdauer ständig gegen den Mietvertrag gehandelt. In ihrem
Schreiben vom 18. März 2003 teilen die Architekten dem Beklagten mit,
die Klägerin habe ihnen eine telefonische Absage erteilt mit der
Begründung, sie wolle das Objekt nicht an ein Architekturbüro vermieten.
Als Grund für die Ablehnung gibt die Klägerin folglich nicht mangelnde
Solvenz an. Sie behauptet auch nicht, das Architekturbüro sei nicht
bereit gewesen, das Mietverhältnis zu den bestehenden Bedingungen zu
übernehmen. Vielmehr macht sie geltend, die vom Beklagten präsentierten
Nachmieter seien nicht zumutbar gewesen. Der Beklagte ist der Ansicht,
die Klägerin habe die Zustimmung zu dem von ihm vorgeschlagenen
Nachmieter rechtsmissbräuchlich verweigert. Der Beklagte hat das
Mietobjekt als Atelier für visuelle Gestaltung gebraucht. Im Mietvertrag
ist erwähnt, dass das Atelier ein „ruhiger & geruchloser Betrieb“
sei. Die Benutzung des Mietobjekts als Architekturbüro widerspricht dem
im Mietvertrag vereinbarten Vermietungszweck nicht. Der Betrieb des
Ateliers für visuelle Gestaltung unterscheidet sich in Bezug auf die
Benutzung der Räumlichkeiten nicht vom Betrieb eines Architekturbüros.
Die Vorbringen der Klägerin, sie wolle keine Nachmieter aus dem Umkreis
des Beklagten akzeptieren, da der Beklagte ständig gegen den Mietvertrag
gehandelt habe, entbehren objektiver Anhaltspunkte. Die Klägerin hat
denn auch keine konkreten Hinweise darauf vorgebracht, dass die
Architekten keine Gewähr für vertragskonformes Verhalten hätten bieten
können. Ihren Verdacht stellt sie weder auf Auskünfte der bisherigen
Vermieterschaft noch von Nachbarn ab, sondern vielmehr auf ihren
schieren Argwohn. Die rein subjektiven Vorbehalte der Klägerin stellen
keinen vernünftigen Grund dar für die Ablehnung der vom Beklagten
angebotenen Nachmieter.
Der Beklagte hat der Klägerin
folglich einen zumutbaren Nachmieter vorgeschlagen. Durch den Vorschlag
geeigneter Nachmieter kann sich der Beklagte von seinen
mietvertraglichen Pflichten gegenüber der Klägerin befreien. Da der vom
Beklagten vorgeschlagene Nachmieter auch bereit gewesen ist, die
Wiederherstellungspflicht zu übernehmen, ist der Anspruch der Klägerin
auf Wiederherstellung des Bodens verwirkt. Die Klage ist daher soweit
unbegründet, als die Klägerin ihre Forderung auf den verwirkten
Wiederherstellungsanspruch des Bodens stützt. Im Umfang der Kosten des
Entfernens des Bodens sowie des Mietzinsausfalls für die Zeit der
entsprechenden Arbeiten ist die Klage abzuweisen.
Anders als im
Zusammenhang mit dem Bodenbelag kann sich der Beklagte bei den
Elektroinstallationen nicht auf eine schriftliche Einwilligung der
Klägerin berufen. Die von ihm behauptete konkludente Zustimmung im
Mietvertrag reicht nicht aus, um die Zustimmung der Klägerin zu
beweisen. Ebenso ist dem Beklagten der Beweis dafür misslungen, die
Klägerin habe den Installationsarbeiten durch konkludentes Handeln
zugestimmt, indem sie den Handwerkern den Schlüssel zum
Hauptsicherungskasten und zum Lift ausgehändigt habe.
Eine
Änderung bzw. Erneuerung der Mietsache ohne Zustimmung des Vermieters
stellt eine Vertragsverletzung dar, die der Vermieter nicht zu dulden
hat. Der Vermieter kann im Fall von bereits abgeschlossenen Arbeiten bei
der Rückgabe der Mietsache die Wiederherstellung des vertragsgemässen
Zustandes verlangen (Higi, a.a.O., N 29 ff. zu Art. 260a OR). Bei
unbewilligten Änderungen bzw. Erneuerungen der Mietsache kann sich der
Mieter nicht befreien, indem er einen zumutbaren und geeigneten
Nachmieter stellt. Dies ist nur möglich, wenn es sich um bewilligte
Änderungen handelt (Art. 260a Abs. 2 OR), nicht aber wenn für die
Änderungen keine Zustimmung des Vermieters vorliegt (Art. 260a Abs. 1
OR).
Der Beklagte kann sich nicht darauf berufen,
einen zumutbaren Ersatzmieter gestellt zu haben, da er die Leuchten ohne
die Zustimmung der Klägerin entfernt und damit eine unbewilligte
Änderung der Mietsache vorgenommen hat. Somit hat der Beklagte den
vertragsmässigen Zustand wiederherzustellen bzw. die Kosten zu tragen,
die der Klägerin durch das Ersetzen der Leuchten entstanden sind.