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Résiliation pour non-paiement de loyer
Rubrum
Tribunal: Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève
Date: 22.06.2015
Résumé
L’on ne saurait considérer sans autre que les avis comminatoires sont automatiquement reçus sept jours après leur envoi par pli recommandé. En effet, le délai de garde ne commence à courir qu’à partir du moment où le destinataire a été avisé de l’arrivée de l’envoi à l’office de retrait ou de distribution.
Faits
Les parties sont liées depuis le 1er juin
2008 par quatre contrats de bail à loyer portant sur la location de quatre
appartements de 2,5 pièces d’un immeuble sis à G.
Par plis du 23 septembre 2014, expédiés par courriers
recommandés, la bailleresse a mis en demeure le locataire de lui régler au 30
octobre 2014 le montant de fr. 1'700.– par appartement, à titre d’arriéré de
loyer et de charges pour la période du 1er au 30 septembre 2014 et
l’a informé de son intention, à défaut de paiement intégral de la somme
réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l’art. 257 d
CO. Elle produit une copie d’un carnet de récépissés postaux indiquant que quatre
envois recommandés avaient été expédiés au locataire ce jour-là. Le locataire
conteste avoir reçu ces avis.
La bailleresse a, par avis officiels du 1er
novembre 2014, résilié les baux pour le 31 décembre suivant. Le 7 novembre
2014, la bailleresse a reçu un paiement de fr. 9'967.– de la société animée par
le locataire et un paiement de fr. 17'000.– de la part de la fille du
locataire. Par courrier du 10 novembre, la bailleresse a fait savoir au
locataire qu’elle maintenait la résiliation des baux, les paiements
susmentionnés étant tardifs.
Par quatre requêtes déposées au Tribunal le 7 janvier
2015, la bailleresse a conclu à l’évacuation du locataire des quatre
appartements susmentionnés. Lors de l’audience du 15 février devant le
Tribunal, le locataire a conclu à l’irrecevabilité de la requête au motif que
le cas n’était pas clair ; il n’avait pas reçu les avis comminatoires, de sorte
que les congés étaient nuls.
Par jugement du 25 février 2015, le Tribunal des baux
et loyers a déclaré irrecevable la requête en évacuation à l’encontre du
locataire ; la bailleresse a formé appel de cette décision en temps utile.
Extrait des considérants
5.2 L'admission d'une action en évacuation, quelle\nque soit la procédure choisie, présuppose que le congé ait été valablement\nsignifié au locataire.
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A teneur\nde l'art. 257d al. 1 CO, lorsqu'après réception de l'objet loué, le locataire a\ndu retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le\nbailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à\ndéfaut de règlement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai doit être de\ndix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de\ntrente jours au moins.
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L'art.\n257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux\nd'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai\nde congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois.
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La mise\nen demeure doit expressément indiquer les loyers impayés et préciser qu'à\ndéfaut de paiement dans le délai imparti, le bail sera résilié. Le locataire\ndoit pouvoir clairement comprendre que le bailleur se réserve la faculté de\nmettre un terme au bail si le montant réclamé n'est pas payé dans le délai\nimparti (Lachat, Le bail à loyer,\n2008, p. 667; cf. également arrêt du Tribunal fédéral 4A_585/2010 du 2 février\n2011 consid. 2.4).
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L'avis\ncomminatoire représente une manifestation de volonté soumise à réception. Le\ndélai commence à courir dès la réception dudit avis par le locataire. C'est la\nréception effective qui fait foi; il ne suffit pas que l'avis soit entré dans\nsa sphère d'influence. Lorsque la lettre recommandée ne peut pas être remise\ndirectement à son destinataire, elle est réputée reçue le jour où ce dernier va\nla chercher à la poste. Si le locataire ne retire pas le pli dans le délai de\ngarde de sept jours, l'avis comminatoire est réputé reçu le septième jour de\ngarde. Le délai comminatoire commence à courir le premier jour qui suit la\nréception du pli recommandé ou le lendemain de l'expiration du délai de garde\nauprès de la poste. Comme il appartient au bailleur de prouver la date de\nréception de l'avis comminatoire, il a intérêt à l'adresser au locataire sous\npli recommandé avec accusé de réception (Burkhalter/Martinez-Favre,\nLe droit suisse du bail à loyer, 2011, n. 28 ad art. 257d CO et références\ncitées).
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Le délai\nde sept jours commence à courir le lendemain de la tentative avortée de remise\nde l'envoi par la poste, dont la date figure sur l'avis de retrait (arrêt du\nTribunal fédéral 5A_677/2013 consid. 2.1).
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5.3 En l'espèce, les pièces produites\npar la bailleresse établissent que quatre envois recommandés ont été adressés\nau locataire le 23 septembre 2014, mais aucune pièce ne démontre la réception\nde ces envois par le locataire. Or cette dernière date est déterminante pour\nvérifier si les conditions posées par l'art. 257d CO pour la résiliation du\nbail sont bien réalisées.
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Contrairement\nà ce que soutient la bailleresse, l'on ne saurait considérer sans autre que les\navis ont été reçus sept jours après leur envoi par pli recommandé. En effet, le\ndélai de garde postal ne commence à courir qu'à partir du moment où le\ndestinataire a été avisé de l'arrivée de l'envoi à l'office de retrait ou de\ndistribution. Or, en l'espèce, l'on ignore si et quand l'envoi est bien arrivé\nà l'office de retrait et, cas échéant, si le locataire a été informé de cette\narrivée.
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C'est\npar conséquent à juste titre que le Tribunal a retenu que la requête devait\nêtre déclarée irrecevable, dans la mesure où, sur la base de l'état de fait qui\nlui était soumis par la bailleresse, lequel était contesté par le locataire, il\nne lui était pas possible de vérifier si les règles formelles de résiliation du\nbail avaient été respectées.
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Le\njugement entrepris sera par conséquent confirmé.