Peut-on qualifier la résiliation d’abusive si le bailleur refuse de remettre le bail en vigueur suite à une période probatoire établie en conciliation ?

2.2 A teneur de l’art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après réception de la chose, a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d’au moins 30 jours pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux. L’art. 257d al. 2 CO dispose qu’à défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat.
La validité du congé suppose notamment que le locataire se soit effectivement trouvé en retard dans le paiement du loyer ou de frais accessoires lorsque la sommation prévue à l’art. 257d al. 1 CO lui a été adressée, d’une part, et qu’il ne se soit pas acquitté de cet arriéré dans le délai fixé, d’autre part (arrêt du Tribunal fédéral 4A_299/2011 du 7 juin 2011 consid. 5). Si ces conditions ne sont pas réalisées, le locataire peut faire valoir l’invalidité du congé à l’encontre de l’action en évacuation des locaux qui lui est plus tard intentée par le bailleur (ATF 121 III 156 consid. 1c /aa ; 122 III 92 consid. 2d).
La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l’art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi ; la notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l’échéance. L’annulation entre en considération lorsque le bailleur a réclamé au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu’iI n’était pas certain du montant effectivement dû. La résiliation peut également être annulable lorsque le montant impayé est insignifiant, notamment lorsqu’iI ne porte que sur les intérêts moratoires, que le paiement intervient très peu de temps après l’écoulement du délai, à savoir au plus un jour ou deux, ou lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après I’expiration du délai. Un montant correspondant à un loyer mensuel, fût-iI modeste, ou à des frais accessoires de 165 fr. ne saurait être qualifié d’insignifiant à ce titre ; iI en va de même d’un retard de huit jours dans le paiement du montant dû. Le fardeau de la preuve d’une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (ATF 140 III 591 consid. 1 et 2 ; arrêts du Tribunal fédéral 4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid. 2 ;4A_641/2011 du 27 janvier 2012 consid. 7 ;4A_549/2013 du 7 novembre 2013 consid. 4, SJ 2014 I 105). En tout état, l’annulation du congé doit rester une ultima ratio dans le cas du locataire qui ne paie pas son loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2).
Selon le Tribunal fédéral, le bailleur n’abuse pas de son droit si, après réception de paiements tardifs de loyer, iI résilie Ie bail pour non-paiement. A plus forte raison ne commet-iI pas un abus de droit, lorsqu’il résilie Ie bail à défaut de paiement du loyer dû et maintient cette résiliation même si, en cours de procédure d’expulsion, Ie locataire paie l’arriéré de loyer (arrêt n. p. du Tribunal fédéral du 27 février 1997, in SJ 1997 p. 538 consid. 2a ; Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 882). Le juge ne peut pas prendre en compte des motifs humanitaires (concernant Ia situation personnelle du locataire) pour déterminer si un congé notifié selon l’art. 257d CO est contraire à la bonne foi. Les dispositions de droit fédéral en matière de bail à loyer ne prennent pas en compte de tels motifs. Seule I’autorité d’exécution de I’évacuation peut prendre en considération des motifs humanitaires, si le droit cantonal le prévoit, comme c’est Ie cas à Genève (arrêt n. p. du Tribunal fédéral du 27 février 1997, in SJ 1997 p. 538 consid. 2b).

2.3 Aux termes de l’art. 201 al. 1 CPC, l’autorité de conciliation tente de trouver un accord entre les parties de manière informelle. Une transaction peut porter sur des questions litigieuses qui ne sont pas comprises dans I’objet du litige dans la mesure où cela contribue à sa résolution.
Il est ainsi admis, dans le cadre de la procédure de conciliation, d’évoquer plus largement les difficultés rencontrées par les parties et de faire porter, comme l’art. 201 CPC le prévoit expressément, l’éventuelle transaction sur des questions litigieuses qui ne seraient par hypothèse pas comprises dans I’objet du litige (Bohnet, CR CPC, 2ème éd. 2019, n. 3 ad art. 201 CPC).

2.4 En l’espèce, iI n’est pas contesté que le congé notifié au locataire l’a été conformément aux conditions fixées à I’art. 257d CO. En particulier, iI est admis que le locataire n’a pas payé le loyer (charges comprises) des mois de décembre 2018 et janvier 2019 dans le délai comminatoire fixé par la bailleresse, raison pour laquelle celle-ci a résilié Ie bail pour Ie 31 mars 2019, en se conformant aux exigences posées par cette disposition.
Dans le jugement querellé, le Tribunal a retenu que les conditions posées par la bailleresse au cours de la procédure de conciliation, sans lien avec le paiement des loyers, relevaient d’une attitude contraire à la bonne foi, de sorte qu’il y avait lieu d’annuler le congé. Ce raisonnement ne peut être suivi comme il sera vu ci-après.
S’il est vrai qu’un congé fondé sur I’art. 257d CO peut être annulable en application de I’art. 271 CO, iI ne peut néanmoins l’être qu’à titre très exceptionnel, dans des circonstances particulières, afin de ne pas remettre en cause le droit du bailleur à recevoir le loyer à I’échéance. Comme le relève I’appelante, le cas d’espèce n’est pas assimilable aux cas – limités – pour lesquels la jurisprudence admet qu’un congé pour défaut de paiement puisse revêtir un caractère abusif. En effet, le montant réclamé dans I’avis comminatoire correspondait aux loyers en souffrance à la date de son envoi, le montant dû de 1’640 fr. (soit près de deux mois de loyer) n’était pas insignifiant, le congé a été signifié peu de temps après I’expiration du délai comminatoire et l’arriéré n’a été résorbé qu’en mars 2019, soit plusieurs semaines après la notification du congé et environ deux mois après I’envoi de l’avis comminatoire. S’il est certes regrettable que le locataire se soit trouvé en défaut de paiement pour des raisons indépendantes de sa volonté, eu égard à son état de santé déficient, iI ne s’agit toutefois pas d’une circonstance pertinente pour déterminer si Ie congé litigieux – donné en application de l’art. 257d CO – I’a été de façon contraire à la bonne foi. II sera du reste observé qu’à Ia date d’envoi de I’avis comminatoire, une mesure de curatelle venait d’être instaurée en faveur du locataire. Aussi, en faisant preuve de toute la diligence requise, les curateurs de I’intimé – qui étaient autorisés à consulter sa correspondance et à gérer ses affaires courantes – auraient pu éviter la résiliation du bail en payant immédiatement les loyers dus ou, à tout le moins, en contactant Ia régie pour lui expliquer Ia situation et solliciter I’octroi d’un délai de paiement. Les problèmes d’organisation interne invoqués par le SPAd [Service de protection de l’adulte] (ledit service précisant avoir "besoin en général d’une période d’environ 3 mois pour ouvrir un dossier") ne changent rien à ce qui précède. Au surplus, le fait que l’arriéré a été résorbé en cours de procédure ne suffit pas à rendre la résiliation du bail abusive, étant rappelé que la question de savoir si un congé est contraire à la bonne foi s’apprécie par rapport au moment où iI a été donné - et non par rapport à des faits survenus postérieurement.
Contrairement à ce qu’a retenu Ie Tribunal, iI ne peut être reproché à l’appelante d’avoir adopté une attitude déloyale et/ou contradictoire en refusant de remettre le bail en vigueur à l’échéance du délai d’épreuve octroyé à l’intimé devant l’autorité de conciliation. Ainsi que le plaide à juste titre la bailleresse, l’art. 201 CPC autorise expressément les parties à élargir le cadre de leurs discussions en conciliation et d’intégrer à leur transaction des éléments qui ne sont pas directement en lien avec I’objet du litige, dans la mesure où cela contribue à le résoudre. Or, c’est précisément de cette faculté que la bailleresse a fait usage in casu. Dans la mesure où le locataire faisait I’objet de plaintes du voisinage depuis janvier 2019, pour des nuisances sonores et olfactives provenant de son studio, et que la réalité de ces nuisances n’était pas remise en cause par l’intéressé (ce qui ressort sans équivoque du procès-verbal de l’audience du 1er novembre 2022), I’on ne discerne pas en quoi I’appelante aurait fait preuve de mauvaise foi en subordonnant l’octroi d’un délai d’épreuve au paiement régulier des indemnités et à la cessation par le locataire des nuisances rapportées par les autres habitants de l’immeuble. II n’est en outre pas contesté qu’en dépit des accords conclus par les parties devant I’autorité de conciliation, l’intimé a continué à faire I’objet de plaintes de voisins pour les mêmes nuisances, raison pour laquelle l’appelante a mis fin aux discussions transactionnelles. Dès lors que les conditions pour la remise en vigueur du bail – teIles que convenues par les parties et acceptées par l’intimé – n’étaient pas remplies, la décision prise par la bailleresse d’interrompre les négociations et de maintenir le congé, après deux vaines tentatives pour trouver une issue amiable au litige, ne saurait être qualifiée d’abusive.
C’est également à tort que Ie Tribunal a retenu que I’appelante aurait usé de son droit de résilier Ie bail selon l’art. 257d CO sans ménagement. Ce faisant, les premiers juges ont perdu de vue que l’appelante n’avait aucune obligation d’envisager la remise en vigueur du bail à I’issue d’une période probatoire. Si la bailleresse avait réellement voulu "sais[ir] I’occasion du retard du paiement du loyer, à un moment charnière dans la vie du locataire," pour mettre fin au bail, iI lui était loisible de refuser d’emblée toute négociation et, en parallèle, d’initier sans attendre une procédure en expulsion contre le locataire – ce qu’elle n’a précisément pas fait, dans un but de conciliation, compte tenu de la situation personnelle de ce dernier. Là encore, I’on ne voit pas en quoi l’attitude de l’appelante pourrait être constitutive d’un abus de droit.
Finalement, l’appelante ne saurait se voir reprocher d’avoir maintenu le congé par pur esprit de chicane, sans motif objectif, sérieux et digne de protection, tant il est vrai que l’intimé n’a contesté ni la réalité ni la répétition des troubles du voisinage qui lui ont été imputés.
Il découle de ce qui précède que le congé du 25 février 2019 a été valablement notifié par l’appelante à l’intimé avec effet au 31 mars 2019. Le congé ayant été donné pour non-paiement du loyer, l’intimé ne peut par ailleurs prétendre à aucune prolongation de bail (art. 272a al. 1 let. a CO).
Le jugement attaqué sera dès lors annulé et iI sera statué à nouveau dans le sens de ce qui précède.